グランデバンセ 御殿山 ザ・レジデンス［旧称：（仮称）大崎御殿山プロジェクト］について

[評判気になるさん]

グランデバンセ 御殿山 ザ・レジデンスについて知りたいです。

公式URL：http://www.grandevance.com/

所在地：東京都品川区北品川5丁目533番1、3、4（地番）
交通：山手線 「大崎」駅 徒歩5分 （「大崎」駅南口ペデストリアンデッキエスカレーター下より徒歩3分）
埼京線 「大崎」駅 徒歩5分 （「大崎」駅南口ペデストリアンデッキエスカレーター下より徒歩3分）
東京臨海高速鉄道りんかい線 「大崎」駅 徒歩5分 （「大崎」駅南口ペデストリアンデッキエスカレーター下より徒歩3分）
間取：1LDK～4LDK
面積：42.83平米～117.76平米
売主：プロパスト
施工会社：小川建設
管理会社：シノケンアメニティ
総戸数：31戸（他管理室1戸）
建物完成予定：平成30年1月下旬
引渡予定：平成30年2月末

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

【仮称名称を正式物件名称に変更し、情報の一部を追記しました　2017.1.6 管理担当】

[1801: 匿名さん]

ここは物件としては建物、立地ともに悪くないです
売れない理由はひとえに価格が割高だからですよ
値段にみあった付加価値（エリア内での優位性）も特に際立つものはないですからね
あと南側と東側（特に東はひどい）は建物が隣接していてヌケ感がないだけでなく
目が合いそうな距離ですからね
むしろ割安にしないとなかなか買う人はいないかと思います

[1802: 匿名さん]

本当に割高。それに尽きる。

[1803: 匿名さん]

せめてPCの分譲当時とは言わないまでも
中古価格くらいならねぇ。

[1804: 匿名さん]

パークシティの中古価格と言うと坪450弱くらいですよね。
まぁ大崎の実勢価格としては、それくらいが妥当なところだとは思いますが、タワーという事以外はこちらが上なので、それよりもう少し高値でも違和感はないと思います。

[1805: 匿名さん]

>>1804 匿名さん

なるほど、敷地に余裕がなく、近隣建物とくっついていて、眺望、採光に難ありなところは、隣のタワーに勝ってますね。

[1806: 匿名さん]

光の速さで過剰反応してきましたね。
不安なのかな。

[1807: 匿名さん]

>>1804
あなたのように思う人がほぼいないから
完売してないと思うんですが。

[1808: 匿名さん]

私はパークシティ大崎の住人です、って白状してるのと一緒やん、こんなの。w

[1809: 匿名さん]

>>1808
そういうあなたはこちらの購入者ですか？

[1810: 匿名さん]

完売は無理なので、転売業者に売ることにしました。半値でね。

[1811: 匿名さん]

こにゃにゃちは。パークシティ大崎さん。
中古の古マンはスレチでござぁ〜〜い。
新築羨ましいのは皆の周知、しかし古マン版へ移動してくだしゃー^o^

[1812: 匿名さん]

近所の者ですが、
こちらのマンションがいつ無事完売になるか
生温かく見守らせていただきますね。

[1813: 匿名さん]

1次取得者は新築志向なのかな。ここもすぐに中古になるのにね。
ここは残りは実に厳しい。値引きは必至かもしれんがそれでも売れるかどうか。
どうするつもりなんだろうね。

[1814: 匿名さん]

パークシティが坪450なら、タワーということ差し引いても新築、駅近、市況を考えると500ぐらいが妥当なラインと思います。
プレミアムは確かに割高感はあるけど、だからこそのプレミアムなわけで4世帯ぐらいなら需要はあるという読みだったのでしょう。

[1815: 匿名さん]

読みが見事に外れたってわけね。
その読みが実に不可思議だけど。

[1816: 匿名さん]

私は意見違います。
周りのタワマンから見劣りする小規模物件、中小デベという不利と
仕様のよさと市況、新築であることを総合して
坪450が妥当と考えます。
だからここは割高だと考えます。

[1817: 匿名さん]

>>1814 匿名さん

何を言ってるのかさっぱりわからん

[1818: 匿名さん]

まあ、どんなに理屈こねても、売れ行きが全て。
もう、残酷な結果が出てるじゃん。

人気物件なら、こんな小規模、購入希望者が殺到してサクッと完売するよ。

新築時の人気と中古価格って比例するんだよね。

[1819: 匿名さん]

>プレミアムは確かに割高感はあるけど、だからこそのプレミアムなわけで4世帯ぐらいなら需要はあるという読みだったのでしょう。

品川区で2億前後の住戸の需要というと、タワマン最上層住戸か五山あたりの低層マンションに限られると思う。ここのような平凡な10階建てミニマン(低地だが駅近で利便性は高い)は小さく分けて庶民需要に特化すべきだったね。
ここの駐車場はサイズ制限があると以前のレスで書いてあったように思うが、それだとさらにアウトだと思う。
推測だが、御殿山と名付けることで高額住戸の需要も見込めると考えたのかな。

[1820: 匿名さん]

そもそも大崎なんて坪400前後の実力しかないのにこの価格で売れるわけないんだよなぁ。
現実見ないと。

[1821: 匿名さん]

>>1820
一応言っておくけど
駅5分の土地にあるんだから
単純に大崎の平均坪単価で論じる意味はないよ。

[1822: 匿名さん]

沖式新築時価では坪396万。400万は妥当では？
まあ、沖式って立地とかだけじゃなくてデベロッパーによってもずいぶん違うんで、それが影響してる気はするけど。

[1823: 匿名さん]

将来は駅5分までしか検索されないと言われてますよね。

[1824: 匿名さん]

suumoだと検索条件は駅1,3,5,7,10分以内　だね。
メトロ駅とかなら5分以内限定もいいだろうけど、山手線駅だと7分とか10分以内で検索のほうがいい物件を逃さない率が高いよね。

[1825: 匿名さん]

>>1819
まったく同感だな
ただ土地の取得金額が非常に高額だったと思われるため庶民プランではプロジェクトが成りたたずやむを得ずプレミアムプランをつくり、他の部屋の坪単価を低く（それでも高いが）抑えたという苦肉の策ではないかと想定

目黒川より北側（北品川アドレス）のマンションは低地であっても駅名の「大崎」ではなく、ほぼ例外なく「御殿山」をつけている
ここもそれに倣ったのかと想定するが、パークシティ大崎はアドレス北品川（計画時は北品川五丁目再開発計画、しかも敷地内に御殿山幼稚園が入居している）にもかかわらず御殿山ではなく思い切って大崎を名乗り再開発エリア全体が大崎駅との一体感を醸し出すようにしている
ここは再開発エリアの中にあること、ならびに大崎駅近くであり利便性が高いこともあって高級感より利便性追求のプランにスべきだったと思うが、前述した通り高額で売りたいがためにコンセプトがぐらつき結果的に中途半端となり売れ残っているのかと思う

[1826: 匿名さん]

長

[1827: 匿名さん]

御殿山のブランド感と大崎の利便性両方を兼ね備えているだろう、というのがデベの言い分なのかと思うが

・御殿山のブランド感→御殿山じゃないよねここ、名前だけ
・大崎の利便性→駅から近いのはいいけどタワーみたいない眺望も共用設備もない

その割には高すぎでは→これが不人気の最大の理由
まあ３１戸しかないのでこの値段で買ってくれる人を粘り強く待つのでしょうが
自分が中古売却するときも大きなキャピタル・ロスが許容できないのであれば
粘り強く待つことになるかと思います

[1828: 匿名さん]

新築で売りづらい物件は
中古でも売りづらいですからね。
リセール考えたらここはなかなか買うの勇気いりますよね。

[1829: 匿名さん]

>>1823 匿名さん

それ、賃貸の話でしょ。
中古リセールはもっと幅があります

[1830: 匿名さん]

>>1829
本当ですよね
徒歩５分というキーワードだけで例えば大崎駅であれば「パークシティ大崎やグランスカイ」、「ミッドサザンレジデンス」などが「検索されず見逃される」とか「５分以上なのでそもそも選択肢から外される」なんてことになるわけないでしょｗ
ゆえに駅から５分というのがこの物件の圧倒的アドバンテージとはならず他物件と比較した場合リセール上有利になるわけがないです

[1831: 匿名さん]

>>1830
あと最近は検索項目にタワーとか大規模が
あるからとくに大崎は土地柄そこにチェック入れる人も多いと思いますよ。

[1832: 匿名さん]

イジメかよ、、、

[1833: 匿名さん]

つまり徒歩5分以内じゃないと暴落てこと。

[1834: 匿名さん]

>>1833 匿名さん
お、そうだな

[1835: 匿名さん]

>>1833
ここは5分だからよかったですね。
その前に売れればいいですね。

[1836: 匿名さん]

もう、買っちゃった人はしょうがない。
諦めましょう。

[1837: 匿名さん]

>>1836 匿名さん
手付け流しでキャンセルの方が得かも

[1838: 匿名さん]

>>1837
将来のキャピタルロス考えたらありえるかも

[1839: 匿名さん]

>>1838 匿名さん
売らなければどうということはないw

[1840: 匿名さん]

大崎なんて含み損の宝庫だって前から言われてるし平気だよ、売らなければ。

[1841: 匿名さん]

>>1840
聞いたことないけど。
どこで前から言われてるの？

[1842: 匿名さん]

タワマン品川区値段上昇率トップ10の
1位と8位が大崎なんだけど。
ねえ、ねえ、含み損の宝庫って
前からどこで言われてるんですかー？
https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20170917-00004105-toushin-bus_all&p...

[1843: 匿名さん]

>>1840
こいつのマンションの含み損がすごいんだろ。
可哀想に。

[1844: 匿名さん]

釣られてる感じがします。
大崎は今後も上昇する可能性は高いと思いますが。

[1845: 匿名さん]

大崎の上昇余地は、城南だと品川や新駅徒歩圏ほどではないと思う。

[1846: 匿名さん]

>>1841 匿名さん
むしろ含み益だらけやろ
今買ったらあかんけどなw

[1847: 匿名さん]

前から ＝＞　これから　の間違いじゃない？

[1848: 匿名さん]

含み損の話で、大量にパークシティの人達があぶり出されたかっこうになりました。
中古マンスレにお帰りください。

[1849: 匿名さん]

大崎は地上300m圏か。
ついに三井先生も警告し始めた。
終わったな。

http://pressroom.up.seesaa.net/image/4E6B8AFE383BBE79BAEE9BB92E58CBA.p...

https://www.sumu-log.com/archives/9283/

[1850: 匿名さん]

悲観的に見ても将来的にだいたい坪450くらいで安定するんじゃないですか？
PCより前の大崎のマンションは含み損まったくないでしょう。
つまり、このマンション購入者以外は。