グランデバンセ 御殿山 ザ・レジデンス［旧称：（仮称）大崎御殿山プロジェクト］について

[評判気になるさん]

グランデバンセ 御殿山 ザ・レジデンスについて知りたいです。

公式URL：http://www.grandevance.com/

所在地：東京都品川区北品川5丁目533番1、3、4（地番）
交通：山手線 「大崎」駅 徒歩5分 （「大崎」駅南口ペデストリアンデッキエスカレーター下より徒歩3分）
埼京線 「大崎」駅 徒歩5分 （「大崎」駅南口ペデストリアンデッキエスカレーター下より徒歩3分）
東京臨海高速鉄道りんかい線 「大崎」駅 徒歩5分 （「大崎」駅南口ペデストリアンデッキエスカレーター下より徒歩3分）
間取：1LDK～4LDK
面積：42.83平米～117.76平米
売主：プロパスト
施工会社：小川建設
管理会社：シノケンアメニティ
総戸数：31戸（他管理室1戸）
建物完成予定：平成30年1月下旬
引渡予定：平成30年2月末

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

【仮称名称を正式物件名称に変更し、情報の一部を追記しました　2017.1.6 管理担当】

[1661: 匿名さん]

なんだ。普通の耐震なんだ。
最新設備自慢したげだから
最新設備なのかと思った。

[1662: 匿名さん]

免震・制震はお宅らの好きなタワマンなら有効ですが、低層・中層には過剰設備ですよ。
意味も分からず、付いてれば良いというものでも無いしね。

データも膨大？では、その根拠をご存知なのですか？私は知らないけど、教えて欲しいものです。

[1663: 匿名さん]

>>1662
じゃあ逆にどうしてここが6戸ずっと売れないんだと思います？

[1664: 匿名さん]

>>1657 匿名さん
今のご時世、一年経つとどんどん内装が貧相な物になっていくのは、どの物件でも同じ傾向です。
資材高と人件費の高騰でコストカットせざるを得ないんだろうね。

[1665: 匿名さん]

>>1662 匿名さん
低層・中低層に最も有効なのは免震と言われています。

[1666: 匿名さん]

>>1654 匿名さん
あなたの投稿みてると、ここのデベの営業なんじゃないかと思ってしまいます

[1667: 匿名さん]

>>1647 契約者さん
それ本気で言ってますか？ちょっと不動産音痴すぎて心配になります。
高値圏でのマンションの購入は、よっぽど物件選ばないと命取りになりますよ。
資産が沢山あるなら問題ないですが

[1668: 匿名さん]

>>1647 契約者さん

一応、誤った情報だけは訂正しておいたら？
パークシティは平成27年竣工ですよ。

[1669: 匿名さん]

周辺住民でけど、もうよくないですか。そんな意地悪な投稿ばかりしなくても。ここの価格設定は、パークシティ大崎エリアの価値を押し上げてくれてますし、高く売れた方がリセールの時に競合しにくいと思いますよ。

[1670: 匿名さん]

私は三井の営業が書き込んでると言うのはあり得ないと思います。そもそも三井は大崎エリアで新築物件を売ってないので、グランデバンセの邪魔をする意味はないです。しかも、仮に売ってたとしてもグランデバンセが売れなくて値下げすれば、更に競合度は高まるので良いことないですから。

[1671: 匿名さん]

>>1669 匿名さん
意地悪ではないと思いますけど

[1672: 匿名さん]

>>1647 契約者さん

10年経ったら、パークシティは築15年？そしたら、どっちが有利化か一目瞭然では無いでしょうかね。
→周辺物件の事くらい、ちゃんとしっかり調べてから購入検討しましょう。


新しいほうが良いし
→マンションは新しい方が良いとは限りません

戸数多いと管理費も年々上がる
→管理費じゃなくて、修繕積立金ね。上がるといっても大した額ではなく、リセールによる損失の方が遥かに大きい


しかも、売る時に他の売り物件多くて競合する。
→リーマンみたいなイベントがあって大量に売り物件が出た場合競合するけど、マンションにとって流動性の高さは住民の新陳代謝が高く、ネガ要因ではなくポジ要素です。某多摩の実態をご存知でしょう。
また、再度リーマンがあったとしても、このエリアの中古市場が暴落することは無いです。マンションはやはり、いつどのような物件を買ったが大きい


デベ規模だって、中古買う時に気にする人は僅かだと思います。だって、それより立地や管理状況などの方が気になるでしょ？
→なぜ大手デベロッパーが割高でも皆こぞって買うのか。それは安心への担保とリセールの良さです。

タワマン好きはそもそも買わない、逆にタワマン嫌いも居ることを忘れないで欲しい。
→タワマンの好き嫌いの話ではないですね。非タワマンであっても、その価値に見合った価格なのかどうかという話です。タワマン嫌いとかいう情報、どうでもいい。

自分たちの価値観だけで、良い悪いを言い合って、正常な判断を迷わせるのは、如何なものか。
→これ言葉は、そのままあなたに当てはまります。
永住するなら話は別ですが、リセールの事も頭に入れて物件を検討するのは普通の事です。世間の評価はとても大事

しっかり検討している、若しくは購入者同士での意見交換で十分です。
→契約者スレを立ち上げなさい

よその奴らが文句、潰しを行う場ではありませんので、ご遠慮いただきたいです。
→被害妄想です。

[1673: 匿名さん]

パークシティが15周年のころには西口の再開発も進んでいるんでしょうかね
おおきなマンションが建ちそうですね

[1674: 匿名さん]

>>1673 匿名さん

西口より、いまのパークシティムサコのMR跡地

[1675: 匿名さん]

今後の大崎の再開発が気になりますね。
将来的に坪600ぐらいはいくような気がしています。

[1676: 匿名さん]

将来パークシティよりここが高い坪単価でリセールできるとかどんな妄想なんすか？
そんなことは思ってる人がいないからこそ未だに5戸も売れ残っているのです

買った人はキャピタルロス覚悟でしょう
（もしくはものすごい情弱）
一年近くたつのに２６戸しか売れてないのが何よりの証拠ですよね

[1677: 匿名さん]

私もここは立地も仕様もいいとは思いますが、
値段には釣り合ってないと感じる人が多いから
完売しないんだと思います。
6戸が竣工までに売れなければ
管理費修繕積立金はデベが払ってくれない場合もありますからここの契約者は注意した方がいいのでは？

[1678: 匿名さん]

>>1677 匿名さん

流石に払わないとか許されんでしょ。
とはいえ、会社潰れちゃったらそうも言ってられんけど

[1679: 匿名さん]

>>1678
契約書か重説にどう書いてあるかによるらしいですよ。

[1680: 匿名さん]

>>1678 匿名さん
2010年に民事再生法を申請して倒産したプロパスト。現在の大株主はシノケン
プロパストの業績も気になるけど、シノケンがこの先どうなるか。

[1681: 匿名さん]

>>1679 匿名さん

となると、損益の分水嶺が恐らく@300前後でしょうから、最悪竣工時まで売れなければ、そこまでたたき売られる可能性がありますね。
流石に@300後半だったら、完売しそうですが

[1682: 匿名さん]

>>1681
@300後半なら割安ですね。
@500くらい出してる契約者さんたちが怒りそうですけど。

[1683: 匿名さん]

>>1676 匿名さん
まずここの購入者ではなく周辺住民ですけど。大崎エリアが坪600になるかもと言っただけです。パークシティ住人もこの付近のエリアが坪600になったら嬉しいはずですが。。

[1684: 匿名さん]

>>1683 匿名さん
1676じゃないけど、恐らく1676の投稿はあなたに向けた話じゃない気がする

[1685: 匿名さん]

>>1683 匿名さん
1647の、築13年と築10年では明らかに後者の方が中古価格が上なのは自明とかいうお花畑な投稿に対してだと思います

[1686: 匿名さん]

脳内お花畑の人は一年たっても２５人（以下）しか現れなかったってことですね

[1687: 匿名さん]

ここはパークシティより築年数が三年ほど新しく、駅に１分近く、専有部の仕様が新しい分高く、タワーを避ける（自称情強ユーザー）のリセールニーズが高いためパークシティ中古を買うよりリセールでは遥かに有利と思う

こういう自分に都合よく物事を解釈する人は２５人しかいなかったわけです

[1688: 匿名さん]

>>1687 匿名さん

タワー避けたいなら、レジデンスで良いじゃんと思います

[1689: 匿名さん]

超都心部の値上がりペースを考えたら、このエリアも早晩、坪600万円が相場になるだろ

[1690: 匿名さん]

>>1689 匿名さん

ここは品川区なのでいくら都心が上がろうがバブルのときみたいなそういうトリクルダウンは起きないと思うわ

[1691: 匿名さん]

大崎が坪600だと高輪は800か。3Aだと2000だね。
まあ晴海も600とか騒いでるのがいるからな。

[1692: 匿名さん]

>>1691 匿名さん

高輪は、西部の再開発と環状4号線次第で暴騰しますよ。

[1693: 匿名さん]

大崎全体がそこまで上がれば
ここの小規模かつ中小デベの不利な分加味しても
大丈夫かもね。

[1694: 匿名さん]

とうとう大崎が坪600になるから大丈夫説か。。。
根拠がないのが残念。
万が一その予想が当たるとして、やっぱり大手タワーのほうがさらに有利だろうけど。

[1695: 匿名さん]

>>1694
それはそうでしょ。ここのリセールが有利になるとは誰も言ってない。

[1696: 匿名さん]

>>1696

間違ってないと思うなら突っ込むなよ。

[1697: 匿名さん]

1696アンカー間違い。

>>1695 ね。

[1698: 匿名さん]

ついに来た、大崎が坪６００！
でもその前に平均年収１０００万円。
早く来い来いお正月と悪いインフレ。と言うことかな

[1699: 匿名さん]

山手線内側徒歩５分ならテッパンだと思って買ってしまいました
夫が高値掴みだったかと後悔しはじめており夫婦仲が険悪になりつつあります

[1700: 匿名さん]

坪600までいったら高値掴みにはならないと思います。そこまでいくかは神のみぞ知るでしょうけど。

[1701: 匿名さん]

信じるものは救われる。

[1702: 匿名さん]

上がるか下がるかだけど上がらないと救われないのはヤバイね

[1703: 匿名さん]

>>1699
終の住処にするなら
損も得もありません。

[1704: 匿名さん]

メシウマ

[1705: 匿名さん]

＞＞1699
心配無用
インフレで平均年収１０００万になったらあっという間にローン返せるから大丈夫。
そんな社会混乱で会社が潰れていなければだけど。

終の住処説が成り立たなくなるので離婚だけはやめましょう。
来年も夫婦仲うまくいきますように合掌

[1706: 匿名さん]

下らないネガ書き込みが多いこと・・・。
それ程注目されて、売れ行きを気にする奴らが多いのですね。
素晴らしい。私は契約者でも関係者でも無い不動産業界の人間ですが、
ここは売り切れると思いますよ。正直、唯一無二の立地です。
買わない人は買わなければ良いですが、買った人は勝負に勝てる可能性が大きい物件だと思います。
また、こんな書き込みすると、批判や営業だの言われると思うのですが、私は不動産業界としてそう思います。
経験上、パークシティ大崎の様なタワマンは勿論、人気はありますが、この様な他に無い特徴的なレジもやはり、
再販時には人気です。それだけは、確実です。嫌いな人は買わなきゃ良いですが、好きな人も居るし、戸数少ないから、少ないニーズがあれば売れる。
この物件も、数百戸のマンションなら厳しいですが、幸いにも戸数もそれなりに少ない。
ここで、購入した人や購入を検討している方が見たら、トーンダウンする可能性もあり、確実にここに邪魔されていると感じてしまいます。それが、私の扱っている物件なら悲しいし、腹立ちます。
注目物件ほど、ネガ書き込みが多いのですが。
こんな匿名性の高い、誰がどの様な目的で掲載されてるか不明な掲示板を信じず、しっかり自分で見極めて検討をして欲しいですね。

[1707: 匿名さん]

言われなくてもこんな匿名掲示板みて買うかどうか決める人なんでいないでしょう。
関係ない不動産屋さんがわざわざ長文で力説せずともご心配には及びませんよ。

[1708: 匿名さん]

高い買い物だからこんな掲示板でも
自分にない目線がある書き込みなら
参考にする価値はありますよ。
私はこの掲示板だけではないですが、
セミプロやFP、マンション経営してる友人ら
様々な意見を加味して、
ここは購入しないことを決めました。

[1709: 匿名さん]

>>1708 匿名さん
メシマズ

[1710: 匿名さん]

勝負に勝てる可能性が大きい物件
立場が変わると物件購入は賭博と同じ扱いになってしてしまうのですね。