グランデバンセ 御殿山 ザ・レジデンス［旧称：（仮称）大崎御殿山プロジェクト］について

[評判気になるさん]

グランデバンセ 御殿山 ザ・レジデンスについて知りたいです。

公式URL：http://www.grandevance.com/

所在地：東京都品川区北品川5丁目533番1、3、4（地番）
交通：山手線 「大崎」駅 徒歩5分 （「大崎」駅南口ペデストリアンデッキエスカレーター下より徒歩3分）
埼京線 「大崎」駅 徒歩5分 （「大崎」駅南口ペデストリアンデッキエスカレーター下より徒歩3分）
東京臨海高速鉄道りんかい線 「大崎」駅 徒歩5分 （「大崎」駅南口ペデストリアンデッキエスカレーター下より徒歩3分）
間取：1LDK～4LDK
面積：42.83平米～117.76平米
売主：プロパスト
施工会社：小川建設
管理会社：シノケンアメニティ
総戸数：31戸（他管理室1戸）
建物完成予定：平成30年1月下旬
引渡予定：平成30年2月末

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

【仮称名称を正式物件名称に変更し、情報の一部を追記しました　2017.1.6 管理担当】

[1594: 匿名さん]

現地で見ると現状のグローリアの高さだと4億プレミアム最上階は一応グローリアの上をギリギリ抜けはしそうですよ。ここは10階建てグローリアは11階建てなので本当にギリギリでしょうが。

[1595: 匿名さん]

>>1592
あの昭和臭丸出しのマンションの住人にとっては
再開発なんてあとからやってきて好き勝手しやがってということなのかも知れませんね。

[1596: 匿名さん]

建て替えがうまくいけば等価交換で新築マンションが手に入る。いいねえ。

[1597: 匿名さん]

お洒落なマンションが立てばこのエリアの資産価値にもプラスになるでしょうね。

[1598: 匿名さん]

>>1597
南側が塞がれるようなものになったら
残念ながら資産価値下がりますよ。

[1599: 匿名さん]

>>1595 匿名さん
あとからやってきて、、って再開発組合＝元々の地権者だよ

[1600: 匿名さん]

>>1599
地権者も参加してるということで、
再開発提案してるわけではないでしょう。

[1601: かつての地権者]

>>1600 匿名さん
お前は何もわかっていない
黙ってろ

[1602: 匿名さん]

1601がここの住人だったら
理事会の空気悪くなって大変そう。

[1603: 匿名さん]

初穂と一緒に建て替えればいいじゃん。
ここも立派な地権者だ。お望みのタワーが建てられるよ。
再開発という名をもらえば坪単価もっと高くなるだろうから広く高層に住めるよ。

[1604: 匿名さん]

ここあえて選んでる人はお馴染みのタワーに
住みたくないから選んでるんじゃないですか？
周りにこんなに評価高いタワー建っててもここ選んでるんだから。

[1605: 匿名さん]

築年数が全然違う異なるマンション同時に建て替えでタワーにするなんて誰がどうやって仕切るのって感じ。
ましてや1601みたいなのが管理組合にいたら
めんどくさいことになって余計無理だろうね。

[1606: 匿名さん]

黙れ　じゃなくて　nigero　かな

[1607: 匿名さん]

売れてる感じないね。

[1608: 匿名さん]

>>1605
複数のマンションを一つのタワマンに建て替える事例ありますよ

http://www.nomura-re.co.jp/business/rebuilding/architec/02.html

もともと建て替えを考えていたマンションは昭和４５年築だったのですが、
もう一つのマンションは昭和５８年築と新しく調整は難航したそうですが
実現しましたね

[1609: 匿名さん]

>>1608
築13年差でも調整難航したんてしょ？
グローリア1986年築
グランデバンセ2018年築
32年差で一緒に建て替えはさすがに無理がありすぎ。

[1610: 匿名さん]

調整今から始めれば低層に飽きた頃に実現するかもね。

容積率１０００％になったら・・・
２０坪の部屋なら建築費４０００万で４０坪の２億の部屋が手に入る。
建築費だけで見ればだけど。
皆さんいい買い物しましたね。さあ始めよう

[1611: 匿名さん]

再開発でもない建て替えなんで
全額住人負担でしょ？ないない。

[1612: 匿名さん]

>>1611 匿名さん
容積率アップできれば保留床をデベに売ることで自己負担なしで建て替えは可能

[1613: 匿名さん]

建て替えでタワマンになってほしいなら
ここじゃなくて最初からタワマン買えばよくない？
周りにたくさんあるんだからこの一帯。

[1614: 匿名さん]

大崎駅にまだ立て看持った人いますね。
竣工までには売り切れなさそうですね。

[1615: 匿名さん]

残りの部屋をみると、完売は相当の値引きをしないと難しいでしょうね。

[1616: 匿名さん]

せめて竣工時よりも値が上がっている
今のパークシティ大崎の坪単価並みなら買ってました。

[1617: 匿名さん]

３１戸なんてすぐ捌けるかと思いきや、ここを買う情弱さんは思いのほか少なかったね

[1618: 匿名さん]

あ、ただの情弱じゃ買うの無理だね
金持ちの情弱

[1619: 匿名さん]

別に情弱とは思わないけど。街は美しく生活しやすいし、利便性は高い。どこに価値を感じるかは人次第。皆が同じ価値観を持っていると思ったら大間違い。

[1620: 匿名さん]

こんな割高物件を適正価格と思い込んでる時点で情弱だろ
割高とする根拠は利便性は申し分ないのに売れ行きが悪いこと

[1621: 匿名さん]

間取りには1LDKのCタイプというのが載ってるけど、物件概要にはないようだ。
これは残ってるんだろうか？

[1622: 匿名さん]

>>1620 匿名さん
割高かどうかは本人の価値観だから、あなたがとやかく言う話じゃないでしょうね。
この値段についてこれる人数が少なかっただけの話。

[1623: 匿名さん]

>>1622
ついてこれる人が少ない＝市場は割高って判断してるってことではないの？
つまりは買っている人は割高承知で購入しているってことかな？
もし割高と思っていなかったら情弱だよね

[1624: パークシティの住人]

そういえば、パークシティの検討スレにもあなたみたいに情弱情弱喚く人がいましたね～。
まあ、自分の世界でしか物事が判断できないんでしょ。
ここが、割高なのかどうかは未来でしかわかりませんので、ほどほどにされるのがよろしいかと。
隣の住人としては、ここが高値で捌けるのが一番嬉しいですが

[1625: パークシティの住人]

少なくとも、25戸の購入者が色々な想いを胸に購入してるわけだから、それに対してはリスペクトすべきです。

[1626: 匿名さん]

先頭きって走り出したら25人しかいなくて誰もついてこなかったって感じですかね
時代を先取り？

[1627: 匿名さん]

パークシティ大崎ザタワーが売り出された時も高過ぎると言われてたが今考えると安かった。東京都の人口は2025年まで増加するという予測に5年後ろ倒しになったし、23区の人口は更に先までどんどん増え続ける。ここも数年後にはそれほど高くなかったということになるかもね。
http://www.asahi.com/sp/and_M/articles/SDI2017062282481.html

[1628: 匿名さん]

>>1627
パークシティ大崎は高すぎると言われてましたがふたを開ければ
平均倍率１．７倍、最高倍率１４倍となり三井の予想よりも半年も早く完売しました
あのタイミングであの値段で実際に売れたわけです
ここは売れてないです
ネット上で高いの安いのとかあの時買っていればとか意味ないです
買う人はきちんと見ています
今考えれば安かったね、という部屋は分譲時も倍率ついていることが多いです

[1629: パークシティの住人]

>>1628 匿名さん

倍率ついてない部屋でも高値でリセールされてるんですけど・・・
こういう中堅デベをディスるのみっともないから止めなさいな

[1630: 匿名さん]

それじゃ人が住み始めてからも完売しないのが常のスミフを買う人は情弱ということだね。

[1631: 検討板ユーザーさん]

建物を覆うシートが外れるのはいつ頃でしょうね？
外観デザインにはかなり期待してます。

[1632: 匿名さん]

［前向きな情報交を阻害する投稿の為、削除しました。管理担当］

[1633: パークシティの住人]

>>1632 匿名さん

流石に酷い言葉遣いなので、通報させていただきました。

[1634: 匿名さん]

プロパストは中堅デベっていうのかね。
かつては新興カタカナデベで今はようやく復活して細々やってる印象だけど。

[1635: 匿名さん]

小規模マンションは大規模マンションよりリセールに不利
中小デベロッパーは大手デベロッパーよりもリセールに不利というデータに基づいた事実から
ここを購入しませんでした。
私は実需で投資目的ではないですが、永住するかどうか10年後20年後はわからないので、
少しでもリセールに有利な方がいいと思いました。
いまだに6戸ずっと残り続けているところ見るとやはりリセールに対して決して有利な物件ではないと思うので
ここを買わなかった決断は正しかったと思っています。
とはいえここは立地もマンションも悪いものだとは思っていないです。

[1636: 匿名さん]

>>1635 匿名さん
賢明

[1637: 匿名さん]

>>1635 匿名さん

この方の書き込みが全てですね。

[1638: 匿名さん]

>>1635
リセールが不利な分
新品だけど割安みたいな価格設定ならまだわかるんだけど・・・。
お隣のパークシティの中古よりかなり強気な坪単価。
完売はまだ遠いと思います。

[1639: 匿名さん]

リセール、大手ばかりじゃないですよね。大手は数打ちゃ当たるでやってるんじゃないでしょうか。
不動産なので、やはり最終的には立地じゃないでしょうか。それ以外の内装なんかは、ある程度いかようにも
出来ますが、立地は不動で動かしようが無いですからね。
それを加味して買う買わない判断をするべきですし、ここに書き込んでいらっしゃるネクラネガティバーに惑わされ正常な判断が出来ないのは残念です。
と言うか、買えない方々がネガ書き込みしてるのか。

[1640: 匿名さん]

>>1639
もちろん大手ばかりではないでしょう。
ですが、大手の方が有利、大規模の方が有利なのはデータなので覆りません。
あなたがここを買うのが正常な判断だとご自分が思えばそれでいいわけで、
ネガとはいえ色んな方の判断の材料になるような書き込みは必要ではないですか？
ちなみに買えない僻みとおっしゃいますが、近所で購入させていただきましたよ。
ほぼ同額でより広い部屋が買えました。大手の大規模マンションなのでリセールも安心です。

[1641: 匿名さん]

中古になった時パークシティやミッドサザンと坪単価は同等くらいでしょここ
リセールは分譲価格がそれらよりはるかに高いのでその分不利

[1642: 匿名さん]

パークシティは中古出たらほぼ3か月売れるって不動産屋が言ってました。
ここは半年間ずっと31戸で6戸売れ残っています。
どう考えてもリセール不利でしょう。
大手デベじゃないけど安いからいいよねという割安感がない。
立地はパークシティと変わらないですから。
というかパークシティの再開発の場所にここが建てられたんでしたね。

[1643: 匿名さん]

>>1641
立地が同等のその辺りのマンションと同等どころか下がると思いますよ。
高値で買って安値でしか売れないということになるリスクがあります。

[1644: 匿名さん]

パークシティは無名ゼネコンの制震タワマンというスリル満点な物件なのでそれはないんじゃないかなぁ。

[1645: 匿名さん]

>>1644 匿名さん
私は、グランデバンセは立地が本当に素晴らしいし、早く売れたらいいなと思ってます。それにこの検討板でパークシティの中古がよいと書く人は行儀が悪いと思ってます。ただちょっとその書き込みおかしいと思ったのでひと言。パークシティ大崎は無名ゼネコン施工でもないし、強固な地盤に直接基礎で制震は致命的なダメージを受けることはまずない安心物件ですよ。

[1646: 匿名さん]

1640、だったら、わざわざ何でここでネガを書く？
嫌がらせか？購入も幻想か？いちいち、書き込む必要ないのでは？
止めて下さい。ご返信も不要ですｗｗ

[1647: 契約者]

後、10年経ったら、パークシティは築15年？そしたら、どっちが有利化か一目瞭然では無いでしょうかね。
新しいほうが良いし、戸数多いと管理費も年々上がる（昔、タワマン居住済）。しかも、売る時に他の売り物件多くて競合する。戸数少ない小規模は確かにスケールメリットは無いが、それ程資産性に差は出ないよ。
デベ規模だって、中古買う時に気にする人は僅かだと思います。だって、それより立地や管理状況などの方が気になるでしょ？
タワマン好きはそもそも買わない、逆にタワマン嫌いも居ることを忘れないで欲しい。
自分たちの価値観だけで、良い悪いを言い合って、正常な判断を迷わせるのは、如何なものか。
近隣中古購入者？だったら、ここに書き込む必要ない。何故、ネガばかり、書き込むのか不明。
しっかり検討している、若しくは購入者同士での意見交換で十分です。
よその奴らが文句、潰しを行う場ではありませんので、ご遠慮いただきたいです。
本当に、嫌な気分になるので、その様な書き込みは止めてください。お願いします。
嫌がらせ、楽しんで書き込む意味が分からない。

[1648: 匿名さん]

>>1644
検討板でネガ書き込みあるのは当たり前。
ちなみにこちらのマンションの小川建設は
住まいサーフィンで140社中107位みたいですよ。
こちらのマンションHP見ても制震も免震も情報ないですが大丈夫ですか？心配です。

[1649: 匿名さん]

何を基準に順位出してるんだか・・・。しかも、それを真に受ける奴がいるのか・・・。
下らない。ここは、やけにパークシティ大崎推しの書き込みが多いけど、やっぱり、三井さんの最低な営業マンが必死こいて書き込みしてるんでしょうね。
うちの近くでパークシティ武蔵小山の販売やってるからかな。。。
必死なんでしょうね。

[1650: 匿名さん]

ここの契約者さんはなんでこんなに攻撃的なんだろう。一部なんだろうけど。
三井の営業って決めつけて攻撃とか、さすがにやりすぎでは？

[1651: 周辺住民さん]

私1649は契約者では無いですが・・・。
でも、三井の書き込みでしょうね。勿論、全部が全部じゃないと思いますが。
知らない人や信じやすい人は、この手の書き込みも信じちゃいますから、悪質ですよね。

[1652: 匿名さん]

ではもとい。
ここの擁護者はなんでこんなに攻撃的なんだろう。
根拠もなく三井の営業と決めつけて、最低の営業なんて酷い言い方までして。

[1653: 匿名さん]

少なくとも、パークシティ大崎の名前が出たとたん、なぜかワラワラ擁護する投稿が増えていくことだけはわかった。

[1654: 匿名さん]

大手デベの営業は一般的にはこんなところに書き込みはしないかな。
中小デベだとあるらしいけどね。

[1655: 匿名さん]

逆に、大手だと、この手の書き込みの対策する部署もあるそうですよ。
専門じゃないらしいけど、嫌な仕事ですね。

[1656: 匿名さん]

>>1649
会員数20万を超えるサイトをくだらないと思うなら
どこのデータも信用できないでしょうからご自分の感覚を信じればよいのではないでしょうか？
リセールにリスクを伴う可能性があるのではと言っていますが、未来のことは誰にもわかりませんし、
検討版で色々出てくるデータや意見を全部無視するならそれはそれでいいと思います。
三井の書き込みという話もありますが、
ここが売れてるなら妨害する必要もあるでしょうが、別に売れてないのでノーマークでしょう。
なんだか北朝鮮のミサイルが安倍の陰謀だって言ってるみたいですね。

[1657: 匿名さん]

中古マンションの話はよそでやればいいのに。

てかマンションって、一年の差でもがらっと機能や設備がどんどん新しいものになっていくから、怖いよね(笑)

[1658: 匿名さん]

結局このマンションって耐震構造はどうなの？

[1659: 匿名さん]

>>1647 契約者さん

必死すぎて怖い

[1660: 匿名さん]

普通の耐震でしょ。
年末29日まで、新年は4日からというのはいいね。みてみようかという人もいるのではないかな。

[1661: 匿名さん]

なんだ。普通の耐震なんだ。
最新設備自慢したげだから
最新設備なのかと思った。

[1662: 匿名さん]

免震・制震はお宅らの好きなタワマンなら有効ですが、低層・中層には過剰設備ですよ。
意味も分からず、付いてれば良いというものでも無いしね。

データも膨大？では、その根拠をご存知なのですか？私は知らないけど、教えて欲しいものです。

[1663: 匿名さん]

>>1662
じゃあ逆にどうしてここが6戸ずっと売れないんだと思います？

[1664: 匿名さん]

>>1657 匿名さん
今のご時世、一年経つとどんどん内装が貧相な物になっていくのは、どの物件でも同じ傾向です。
資材高と人件費の高騰でコストカットせざるを得ないんだろうね。

[1665: 匿名さん]

>>1662 匿名さん
低層・中低層に最も有効なのは免震と言われています。

[1666: 匿名さん]

>>1654 匿名さん
あなたの投稿みてると、ここのデベの営業なんじゃないかと思ってしまいます

[1667: 匿名さん]

>>1647 契約者さん
それ本気で言ってますか？ちょっと不動産音痴すぎて心配になります。
高値圏でのマンションの購入は、よっぽど物件選ばないと命取りになりますよ。
資産が沢山あるなら問題ないですが

[1668: 匿名さん]

>>1647 契約者さん

一応、誤った情報だけは訂正しておいたら？
パークシティは平成27年竣工ですよ。

[1669: 匿名さん]

周辺住民でけど、もうよくないですか。そんな意地悪な投稿ばかりしなくても。ここの価格設定は、パークシティ大崎エリアの価値を押し上げてくれてますし、高く売れた方がリセールの時に競合しにくいと思いますよ。

[1670: 匿名さん]

私は三井の営業が書き込んでると言うのはあり得ないと思います。そもそも三井は大崎エリアで新築物件を売ってないので、グランデバンセの邪魔をする意味はないです。しかも、仮に売ってたとしてもグランデバンセが売れなくて値下げすれば、更に競合度は高まるので良いことないですから。

[1671: 匿名さん]

>>1669 匿名さん
意地悪ではないと思いますけど

[1672: 匿名さん]

>>1647 契約者さん

10年経ったら、パークシティは築15年？そしたら、どっちが有利化か一目瞭然では無いでしょうかね。
→周辺物件の事くらい、ちゃんとしっかり調べてから購入検討しましょう。


新しいほうが良いし
→マンションは新しい方が良いとは限りません

戸数多いと管理費も年々上がる
→管理費じゃなくて、修繕積立金ね。上がるといっても大した額ではなく、リセールによる損失の方が遥かに大きい


しかも、売る時に他の売り物件多くて競合する。
→リーマンみたいなイベントがあって大量に売り物件が出た場合競合するけど、マンションにとって流動性の高さは住民の新陳代謝が高く、ネガ要因ではなくポジ要素です。某多摩の実態をご存知でしょう。
また、再度リーマンがあったとしても、このエリアの中古市場が暴落することは無いです。マンションはやはり、いつどのような物件を買ったが大きい


デベ規模だって、中古買う時に気にする人は僅かだと思います。だって、それより立地や管理状況などの方が気になるでしょ？
→なぜ大手デベロッパーが割高でも皆こぞって買うのか。それは安心への担保とリセールの良さです。

タワマン好きはそもそも買わない、逆にタワマン嫌いも居ることを忘れないで欲しい。
→タワマンの好き嫌いの話ではないですね。非タワマンであっても、その価値に見合った価格なのかどうかという話です。タワマン嫌いとかいう情報、どうでもいい。

自分たちの価値観だけで、良い悪いを言い合って、正常な判断を迷わせるのは、如何なものか。
→これ言葉は、そのままあなたに当てはまります。
永住するなら話は別ですが、リセールの事も頭に入れて物件を検討するのは普通の事です。世間の評価はとても大事

しっかり検討している、若しくは購入者同士での意見交換で十分です。
→契約者スレを立ち上げなさい

よその奴らが文句、潰しを行う場ではありませんので、ご遠慮いただきたいです。
→被害妄想です。

[1673: 匿名さん]

パークシティが15周年のころには西口の再開発も進んでいるんでしょうかね
おおきなマンションが建ちそうですね

[1674: 匿名さん]

>>1673 匿名さん

西口より、いまのパークシティムサコのMR跡地

[1675: 匿名さん]

今後の大崎の再開発が気になりますね。
将来的に坪600ぐらいはいくような気がしています。

[1676: 匿名さん]

将来パークシティよりここが高い坪単価でリセールできるとかどんな妄想なんすか？
そんなことは思ってる人がいないからこそ未だに5戸も売れ残っているのです

買った人はキャピタルロス覚悟でしょう
（もしくはものすごい情弱）
一年近くたつのに２６戸しか売れてないのが何よりの証拠ですよね

[1677: 匿名さん]

私もここは立地も仕様もいいとは思いますが、
値段には釣り合ってないと感じる人が多いから
完売しないんだと思います。
6戸が竣工までに売れなければ
管理費修繕積立金はデベが払ってくれない場合もありますからここの契約者は注意した方がいいのでは？

[1678: 匿名さん]

>>1677 匿名さん

流石に払わないとか許されんでしょ。
とはいえ、会社潰れちゃったらそうも言ってられんけど

[1679: 匿名さん]

>>1678
契約書か重説にどう書いてあるかによるらしいですよ。

[1680: 匿名さん]

>>1678 匿名さん
2010年に民事再生法を申請して倒産したプロパスト。現在の大株主はシノケン
プロパストの業績も気になるけど、シノケンがこの先どうなるか。

[1681: 匿名さん]

>>1679 匿名さん

となると、損益の分水嶺が恐らく@300前後でしょうから、最悪竣工時まで売れなければ、そこまでたたき売られる可能性がありますね。
流石に@300後半だったら、完売しそうですが

[1682: 匿名さん]

>>1681
@300後半なら割安ですね。
@500くらい出してる契約者さんたちが怒りそうですけど。

[1683: 匿名さん]

>>1676 匿名さん
まずここの購入者ではなく周辺住民ですけど。大崎エリアが坪600になるかもと言っただけです。パークシティ住人もこの付近のエリアが坪600になったら嬉しいはずですが。。

[1684: 匿名さん]

>>1683 匿名さん
1676じゃないけど、恐らく1676の投稿はあなたに向けた話じゃない気がする

[1685: 匿名さん]

>>1683 匿名さん
1647の、築13年と築10年では明らかに後者の方が中古価格が上なのは自明とかいうお花畑な投稿に対してだと思います

[1686: 匿名さん]

脳内お花畑の人は一年たっても２５人（以下）しか現れなかったってことですね

[1687: 匿名さん]

ここはパークシティより築年数が三年ほど新しく、駅に１分近く、専有部の仕様が新しい分高く、タワーを避ける（自称情強ユーザー）のリセールニーズが高いためパークシティ中古を買うよりリセールでは遥かに有利と思う

こういう自分に都合よく物事を解釈する人は２５人しかいなかったわけです

[1688: 匿名さん]

>>1687 匿名さん

タワー避けたいなら、レジデンスで良いじゃんと思います

[1689: 匿名さん]

超都心部の値上がりペースを考えたら、このエリアも早晩、坪600万円が相場になるだろ

[1690: 匿名さん]

>>1689 匿名さん

ここは品川区なのでいくら都心が上がろうがバブルのときみたいなそういうトリクルダウンは起きないと思うわ

[1691: 匿名さん]

大崎が坪600だと高輪は800か。3Aだと2000だね。
まあ晴海も600とか騒いでるのがいるからな。

[1692: 匿名さん]

>>1691 匿名さん

高輪は、西部の再開発と環状4号線次第で暴騰しますよ。

[1693: 匿名さん]

大崎全体がそこまで上がれば
ここの小規模かつ中小デベの不利な分加味しても
大丈夫かもね。