グランデバンセ 御殿山 ザ・レジデンス［旧称：（仮称）大崎御殿山プロジェクト］について

[評判気になるさん]

グランデバンセ 御殿山 ザ・レジデンスについて知りたいです。

公式URL：http://www.grandevance.com/

所在地：東京都品川区北品川5丁目533番1、3、4（地番）
交通：山手線 「大崎」駅 徒歩5分 （「大崎」駅南口ペデストリアンデッキエスカレーター下より徒歩3分）
埼京線 「大崎」駅 徒歩5分 （「大崎」駅南口ペデストリアンデッキエスカレーター下より徒歩3分）
東京臨海高速鉄道りんかい線 「大崎」駅 徒歩5分 （「大崎」駅南口ペデストリアンデッキエスカレーター下より徒歩3分）
間取：1LDK～4LDK
面積：42.83平米～117.76平米
売主：プロパスト
施工会社：小川建設
管理会社：シノケンアメニティ
総戸数：31戸（他管理室1戸）
建物完成予定：平成30年1月下旬
引渡予定：平成30年2月末

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

【仮称名称を正式物件名称に変更し、情報の一部を追記しました　2017.1.6 管理担当】

[1501: 匿名さん]

別に不動産屋の質はどうでもいいんですけど、
話の焦点はここの坪単価がやはり高いということです。

[1502: 匿名さん]

もう、残りは売れないでしょう。

[1503: 通りがかりさん]

し、しかし。。。
周辺物件の価格調査もやらずに
高いと言うのはいかがなものかと。。。

[1504: 匿名さん]

周辺中古相場は出てますから
それに比べて高過ぎるってことでしょう。
新築価格はMR行かなきゃわからなくて
当たり前です。

[1505: マンション検討中さん]

三流デベ×三流ゼネコンが
大手と同じ価格設定だから高すぎ。
というか、それでも買う消費しがいるから不思議。

[1506: マンション検討中さん]

一般的に大手よりも三流になるとマンションの質は悪くなるものなのでしょうか？
それとも質は変わらないけど、単にブランド代が上乗せさせる分高くなるのでしょうか？

[1507: 匿名さん]

三井健太さんのブログによると、
「ブランドマンションには安心料が含まれている」だそうです。
ちなみに、「大規模マンションは小規模マンションに勝る」というのもありますね。

[1508: 匿名さん]

>>1506
質はわからないけど
ブランドがある方が売る時楽だというのは
あります。

[1509: 近隣住民]

すぐ近くに心臓の救急病院あって、夜中でも救急車がうるさいですよ。
あと、目の前のカフェもパーティやら飲み会に使われることも増え、うるさいです。
このマンション買っちゃった人は残念でした。

[1510: 匿名さん]

>>1509 近隣住民さん
私も近くに住んでますが救急車の音は、数ヶ月に一回気付くか気付かないか程度だし、カフェも前を毎日通りますが防音がしっかりしてるのかうるさい印象は全くないです。むしろお客さんが少なくて心配することはありますが。

[1511: 1509]

救急車は来ない日もありますが、来る日は結構きますよ。
よく分からないですが、受け入れの当番か、季節とかで患者の多い日があるのかもしれません。
夜中でも音は変わらずだし、ブライトタワーに反射して響いて結構気になります。やめてくれと言えないのが辛いです(^_^;)

カフェは店内の音は大丈夫なんですが、最近は飲み会やパーティやってる時に、入口のところで立ち話しするやつらが結構いるんです。オープン当初より客層は悪くなった気もします。
このマンションに入る方は、まめにクレーム入れることを勧めます。

一応となりのマンション住んでるので自分の印象はリアルかと思います（笑）

[1512: 匿名さん]

>>1511
パークシティの住人の方ですか？
情報ありがとうございます！

[1513: 1509]

いえ、となりの古いマンションです(^_^;)
ちなみに今思い出したんですが、周辺のビルの影響か、ベランダにふく風が結構強くて気になる日があります。
たぶんこのマンションは、しっかりしてそうなんで大丈夫かと思いますが。

[1514: 匿名さん]

>>1513
グローリアですね！ご近所なのでよろしくお願いします。

[1515: 匿名さん]

>>1511 1509さん
情報ありがとうこざいます。
真夜中でも変わらず鳴らすのでしょうか？住宅街に入ったらサイレン消すかせめて小さな音にしてほしいですね。

[1516: 匿名さん]

グランデパンセ大崎の方がしっくりくる
御殿山という名前はふさわしくない

[1517: 1509]

救急車は夜中でも鳴らしてますね…法律で決まってるらしいので。
このマンション前のライフとかスタバのある交差点で、歩行者も対向車もいないのに「救急車が右に曲がります♪」って感じです(^_^;)
ちなみにネットで調べた知識ですが、救急車の音って二段階あるらしいので、もしかしたら言えば改善してくれるかもしれません。

[1518: 1510]

>>1513 1509さん
なるほど。私はもう少し離れた場所に住んでるので聞こえないだけかもしれませんね。窓を開けてる時でも救急車の音が聞こえることはほとんどなかったので、あそこの救急はほとんど使われないのかなと思ってました。

[1519: 1509]

もうひとつネガティブ情報なんですが、このマンションの入り口側の、斜め前はクロネコヤマトの営業所です。
自分のマンションからは以前はビルがあって気づきませんでしたが、ビル取り壊し後は荷受けの音が聞こえてました。
これも深夜から早朝なので、部屋の目の前だと気になるかもしれません。

[1520: 1509]

あと、目の前のカフェだけじゃなく、ブライトコア(アロハテーブルの店舗群)で飲み会やったサラリーマングループが、閉店後１１時頃に駅に向かう際に大声で話しながら帰るので、神経質な人だと気になるかもです

[1521: ニュースだよー❗❗]

[複数のスレッドで同じ内容の投稿を確認したため、削除しました。管理担当]

[1522: 匿名さん]

ここの検討者はグランスカイとかパークシティも見てるの？

[1523: 匿名さん]

だいぶできてきましたね

[1524: 匿名さん]

やっぱり高いなあここ。

[1525: 匿名さん]

>>1524 匿名さん
まわりより低いよ

[1526: 匿名さん]

>>1525
値段の話です

[1527: 匿名さん]

迷いましたがパークシティ大崎ザタワーを選びました。
やはりメジャー7以外のデベの小規模マンションは資産価値的に不安もあるので。

[1528: 匿名さん]

最上階250㎡プランはすごいな。共用廊下を室内に改造してつなげられるってことかな。

[1529: マンション掲示板さん]

>>1527 匿名さん
ところでパークシティ大崎をいくらで買ったの？

[1530: 匿名さん]

今日のヤフーにも出てましたが、資産価値にはデベは関係ないよね。
結局は、立地だと思うよ。いまや、大企業でも不正をする時代。それよりも、不変なのは立地です。

[1531: 名無しさん]

立地と交通の便以外は微妙
値段の高いのにネガティブ要素も少なくない

[1532: 匿名さん]

ポジティブ要素の方が多いと思います。
価格は高いかも知れませんが、これからは相場になる可能性もある。
立地は不変で動きようが無い。

[1533: 匿名さん]

>>1529
三井所有の未入居部屋が内々に出て来たので
そこを中古相場で買いました。

[1534: 匿名さん]

>>1530
絶対永住の覚悟あるなら
この立地は間違いないですよ。

[1535: マンション比較中さん]

>>1531
ネガティブ要素ある？
マンションは立地と交通利便さえ良ければあとはオマケみたいなもんだと思うけど

[1536: 匿名さん]

>>1535
ここのネガティブ要素は値段と
デベロッパーが大手じゃないことですね。
リセールしないなら問題ないけど、
人生何が起きるかわからないですからね。

[1537: 匿名さん]

某有名マンションブロガーに有料相談したら、
10年後にはパークシティ大崎との資産価値の差は2000万になると言われました。
やはりマイナーかつ小規模はその辺りのリスクはありそうです。

[1538: 匿名さん]

と言うわけです。
住む満足度を求める方向き。
住居は耐久消費財と考える方向き。

[1539: 1509]

休日とかは目の前のカフェの入り口あたりで、結構子供がはしゃいだりします
これを癒されると思うか、煩いと思うかは人それぞれですが、気になる人は気になるかもです

[1540: 1509]

前にも書きましたが色々うるさかったりする場所ですよ
まぁ実際住まないと分からないと思いますが

[1541: 匿名さん]

昔のプロパストのマンションはマイナーデベだけに大手に比べて割安な値段で売ってたから人気だったんだけどね。このマンションはそれはないからなあ。
ここももう少し割安感あったら買ってた。

[1542: 匿名さん]

せめてパークシティ大崎の分譲時とは言わないまでも今の中古相場くらいならもっと早く売れてるよ。向こうが大手の築浅タワーなんだからそのくらいでトントンだと思う。

[1543: マンション検討中さん]

最上階の250m2のオプションって共用廊下は実質タダということなのでしょうか？

[1544: 匿名さん]

>>1543
プロパストに聞きなよ

[1545: 匿名さん]

2戸の合計額で買えるならタダということになる。
まとめ買いだからということでそれより安くなる可能性もありそうだよね。交渉次第。

[1546: 匿名さん]

>>1545
単に2部屋買うのとこのオプションは何が違うんですか？

[1547: 匿名さん]

>>1546

そうだね。
共用廊下部分も専有部になるのかと思ったが、よく見ると共用廊下を「専用に利用できる」だけのようだ。
そうするとやはり「まとめ買い」の何らかのメリットがあるのでは？と期待したくなる。

[1548: 匿名さん]

>>1547 匿名さん
そりゃ値引きに決まってるでしょ
そもそもチャレンジ価格だからね
既存購入者に対する配慮というか言い訳が必要だからそういう言い方なのでは

[1549: 匿名さん]

4億超えますよね？
買う人いるかなあ。

[1550: 匿名さん]

EVは居住階にしか止まらないから、実質的には専有として使えるのではないでしょうか？
値引きがあったらそれはそれで嬉しいですけど。

[1551: 匿名さん]

なるほど。共用施設無いからエレベーターは各階しか止まらない仕様なんですね。

[1552: 匿名さん]

最上階って言っても10階だし、高層ビルだけじゃなく周辺マンションとお見合い状態で眺めも無し。
２億でさえ高すぎなのに、４億だなんて頭おかしいとしか思えない。

[1553: 匿名さん]

>>1552
昨日近所なので御殿山を散歩しましたが、
こんな坂登らなきゃいけない駅から近くもない
不便な土地に住みたがる人もいるもんなんだと
思いました。
人の価値観はそれぞれなんで探せば
出てくるんじゃないですか？

[1554: 匿名さん]

>>1551
今時のマンションは基本着床制限ありですよね
うちも４階建てだけど居住階（とエントランス階）しか停まらない
居住者以外使わないのでパンツ一丁で２戸を行ったり来たりできるかもしれないが
本棚置いたりとかは無理だろうね

[1555: 匿名さん]

>>1553
グランデバンセ大崎じゃだめなのかな？

[1556: 匿名さん]

>>1554
タワマンは共有設備が色んな階にあって
共有設備の動線に住戸がある場合もあるから
そうもいかないかな。
エレベーター横に本棚置けたら
それはすごいですねw
それは他のマンションまずできないからかなりの希少性ありますよw

[1557: 匿名さん]

>>1556
タワーマンションも今時は基本的に居住階のみの着床制限が多いですよね
もちろん共用設備のあるフロアやロビー階などは居住フロアではなくとも乗り降りできますが共用設備が利用できない時間帯（深夜など）は着床できないなどの制限をつけているとことも多いです
（以前住んでいたマンションはそうでした）

[1558: 匿名さん]

>>1553 匿名さん
ここの物件は御殿山がつくけど駅からフラットアプローチとなるようです。そのエリアを御殿山と呼ぶかは色々意見があるでしょうが。

[1559: 匿名さん]

>>1558
知ってますよ。ほんとの御殿山に建ってるマンションじゃないですが不便な御殿山よりここの立地の方がいいと思ってます。

[1560: 匿名さん]

御殿山の住民はだから大崎はあまり使わない。
帰りが大変。

[1561: 匿名さん]

>>1560
五反田か品川から20分くらい歩きなんですね。
なるほど。

[1562: 匿名さん]

バスでしょ。
でもまあ車は必須かな。

[1563: 匿名さん]

年内に売り切るのは無理っぽいね。

[1564: 評判気になるさん]

[複数のスレッドで同じ内容の投稿のため、削除しました。管理担当]

[1566: 匿名さん]

[No.1565と本レスは､削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[1567: 匿名さん]

東洋経済の駅特集JR東日本で大崎がら1位です。

[1568: 匿名さん]

大崎はまだまだ地価上がりそうですね。

[1569: 匿名さん]

大崎はこれから地価下がりそうですね。

[1570: マンション比較中さん]

大崎はまだまだ地価上がりそうですね。

[1571: 匿名さん]

名実ともに副都心という感じになってきましたね。地価はどこまで上がるでしょうか。

[1572: 匿名さん]

リニア駅まで歩けるエリアは要注目です

[1573: 匿名さん]

乗り降り客数上昇率と不動産価格には、なんの因果関係もないのですがそれは・・・

[1574: 匿名さん]

>>1573
東洋経済が駅力という特集記事で
乗客利用データをランク付けしていて、
それが不動産価格に影響ないとしたら
なんのための特集という話。
あなた記事読みました？

[1575: 匿名さん]

>>1573 匿名さん
えっ？

[1576: 匿名さん]

不動産価格でいうと、例えば3位の武蔵小杉が没落し、78位の飯田橋が爆上げしているのに、どういった因果関係が認められるのでしょうか。
証明するなら、プロットしたグラフ等を用い相関関係を示すしか方法はありませんが？

[1577: 匿名さん]

http://toyokeizai.net/articles/-/131931
どこの武蔵小杉が没落してるんですか？あなたこそ教えて下さい。

[1578: 匿名さん]

御徒町は乗り降り客数伸び率マイナスにも関わらず不動産価格の上昇率は山手線一番だとのこと。

[1579: 匿名さん]

ランキング見てみたけど、たしかに今後の地価予測に使えるとも思えないかなあ。
試しにさいたま新都心の安マンションでも買っておいてみるか（笑）

[1580: 匿名さん]

>>1578
元が安すぎるだけ。

[1581: 匿名さん]

目黒川とても綺麗です。

[1582: マンション検討中さん]

どいつもこいつも数字に踊らされすぎだよ。

[1583: 匿名さん]

数字？なんの？

[1584: 匿名さん]

ローンの残高

[1585: 匿名さん]

新しいチラシが入ってました。
最上階まとめ買いプラン推しの内容でしたが
値段は4億弱。
買う人いるんでしょうか？

[1586: 匿名さん]

>>1585 匿名さん
チラシで買う人、、、

[1587: 匿名さん]

興味あったけど友人と現地行ったら
意外に小さいんですねって無邪気に言われて
検討やめた。
やっぱり隣にパークシティあったら
そうなるよな。

[1588: ご近所さん]

カフェの後ろにこんなキレイなマンションができて
うれしいです

[1589: 匿名さん]

ここはいわゆるデザイナーズマンションになるんですかね？であればたしかに景観にもプラスですね。

[1590: 匿名さん]

向かいのグローリア建て替えの話あるそうですよ。古いマンションですからね。

[1591: 匿名さん]

グローリア建て替えは景観にはプラスだけど
今よりでかい建物になりそうならこのマンション的にはひやひやですね。

[1592: 匿名さん]

グローリア初穂も御殿山ハイツもなぜ再開発組合に参加しなかったんだろうね
まあ再開発の話が始まったのは１０年以上前だからその頃はまだまだ建て替えの必要なしという判断だったのかな

[1593: 匿名さん]

>>1591 匿名さん
というか大崎の4億のマンションが既存グローリア初穂とお見合いとかありえんでしょ
目黒川沿いで半永久的にビューが保証されてるとかならともかくね

[1594: 匿名さん]

現地で見ると現状のグローリアの高さだと4億プレミアム最上階は一応グローリアの上をギリギリ抜けはしそうですよ。ここは10階建てグローリアは11階建てなので本当にギリギリでしょうが。

[1595: 匿名さん]

>>1592
あの昭和臭丸出しのマンションの住人にとっては
再開発なんてあとからやってきて好き勝手しやがってということなのかも知れませんね。

[1596: 匿名さん]

建て替えがうまくいけば等価交換で新築マンションが手に入る。いいねえ。

[1597: 匿名さん]

お洒落なマンションが立てばこのエリアの資産価値にもプラスになるでしょうね。

[1598: 匿名さん]

>>1597
南側が塞がれるようなものになったら
残念ながら資産価値下がりますよ。

[1599: 匿名さん]

>>1595 匿名さん
あとからやってきて、、って再開発組合＝元々の地権者だよ

[1600: 匿名さん]

>>1599
地権者も参加してるということで、
再開発提案してるわけではないでしょう。