グランデバンセ 御殿山 ザ・レジデンス［旧称：（仮称）大崎御殿山プロジェクト］について

[評判気になるさん]

グランデバンセ 御殿山 ザ・レジデンスについて知りたいです。

公式URL：http://www.grandevance.com/

所在地：東京都品川区北品川5丁目533番1、3、4（地番）
交通：山手線 「大崎」駅 徒歩5分 （「大崎」駅南口ペデストリアンデッキエスカレーター下より徒歩3分）
埼京線 「大崎」駅 徒歩5分 （「大崎」駅南口ペデストリアンデッキエスカレーター下より徒歩3分）
東京臨海高速鉄道りんかい線 「大崎」駅 徒歩5分 （「大崎」駅南口ペデストリアンデッキエスカレーター下より徒歩3分）
間取：1LDK～4LDK
面積：42.83平米～117.76平米
売主：プロパスト
施工会社：小川建設
管理会社：シノケンアメニティ
総戸数：31戸（他管理室1戸）
建物完成予定：平成30年1月下旬
引渡予定：平成30年2月末

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

【仮称名称を正式物件名称に変更し、情報の一部を追記しました　2017.1.6 管理担当】

[1373: 匿名さん]

大崎の新築といえば再開発まだありますがここ最近動きあるんですかね

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/586795/

[1374: 匿名さん]

過去スレ見てください。
これ以外にもまだありますよ。

[1375: 匿名さん]

>>1374
他にも再開発の計画があるのは存じてますよ

疑問の内容は大崎駅東口第４地区再開準備組合が２年前に立ち上
がってからその後報道がないのでどうなったのかなと思いまして、、、

[1376: 匿名さん]

西口駅近再開発もありますが
こちらは地権者と揉めてるらしいです。
https://gikai.city.shinagawa.tokyo.jp/wp-content/themes/shinagawakugik...

[1377: 匿名さん]

大崎で新築をお探しなら
このタワーの竣工を数年待つという選択もありますよ。

[1378: 匿名さん]

やっぱり今の時代はタワマンを選ぶべきですか？この近所もやたら建ってますよね？

[1379: 匿名さん]

タワマンが全てとは思いませんがタワマンがあるエリアではタワマン（というか大規模）を選んだほうが資産価値的には安心でしょうね
あとは趣味の問題です

[1380: 匿名さん]

タワマンの方が無難だという意見は私ももっともだと思っているのですが、
10〜15年後くらいに各地のタワマンが一斉に大規模修繕困難問題が起き、ヨーロッパでの健康被害の説が科学的に立証されたりしたら
その頃タワマンの資産価値が今と同じく保てない状況も起きるような気がするのですが。
私見で構いませんので詳しい方のご意見を伺いたいです。

[1381: 匿名さん]

>>1380 匿名さん
そんなのタワマンの価値が下がってここだけ価値は維持できるとかなかなか考えにくいシナリオだよね
タワマンリスク避けたいならマンション自体を避けないと意味ない

[1382: 匿名さん]

>>1381
1381さんのようなことをおっしゃる方も
確かにいるのですが、
タワマンの価値＝マンション全体の価値
となる因果関係というか根拠を知りたいんですよね。
マンション全体の価値が下がれば
ここも下がるのは分かります。

[1383: 匿名さん]

言い換えると、マンションには住みたいけどタワマンには住みたくないという人が増える現象が10〜15年後に起きることはありえませんか？
ということです。ここがどうとかはさておき。

[1384: 匿名さん]

少なくとも私が1380で書いたような問題は
タワマンでは起こりうるけど、中低層を選んでおけば起こらない問題かと思います。

[1385: マンション比較中さん]

じゃあ、ここを買えばいいんじゃないの

[1386: 匿名さん]

ここを買うとかどうとかじゃなくて
一般論として聞きたいということです。
マンコミュあるあるですよね。
論理的に議論がしたかったり
自分が知らないう意見を聞きたいのに
論理的な返答に窮するとまともな返答が返ってこない。
そして次に来る返答は
だったらこんなとこで聞かなければいいでしょ？

[1387: 匿名さん]

確かにある程度の規模の低層マンションがブームになる時代も来るかもしれないですね。

[1388: 匿名さん]

タワマンの反対概念は低層なんでしょうか？
それとも小規模なんでしょうか？

低層マンションは低層という建物形状に価値があるというより
低層しか建てられないという立地条件に価値があるのかと思います

ただ低層しか建てられない一低住専エリアは一般論として駅から遠く
店も少なく不便な場所が多いです

逆に便利なエリアは商業地であったりして戸建てで住むには
よい環境ではありませんが、敷地が広く隣接地と距離がとれたり
高層ゆえに外から覗かれる心配の少ないタワーマンションであれば
快適に住むことができます

大規模タワーマンションは利便性の高い土地に快適に住むためのソリューション
なのでそう簡単（すなわち今後１０～１５年で）に廃れないのではないか
というのは私の見解です

私はタワーには住んでおりませんが一般論としてはこう思っています

[1389: 匿名さん]

>>1388
論理的なご意見ありがとうございます。
10年〜15年後くらいまでは
私も全く同意見ですし、世の中的にもこう考えてる方が多いと思います。
私が意見を伺いたいのは1380で書いた
その後のタワマンとそれ以外のマンションの
状況です。
タワマン買ってその頃売ればいいという考え方も多いでしょうがその頃みんなが売却したら
それこそタワマン大暴落もありうるのでしょうか？

[1390: 匿名さん]

そもそも大規模修繕問題というのは本当に起きるのでしょうか？
問題が起きるかどうかは技術的に問題より金の問題が大きいです
修繕金不足問題はタワー固有のものではありません
マンション個別理由によるのでそこを一般化して語ることにあまり意味があるとは思えません

タワーマンション問題ってのはぶっちゃけ妬みというか世の中のやっかみの感情に対するマスコミの迎合が大きい（もちろん問題自体はゼロではないですが）と思っています
まずはタワーマンションという存在自体が気に入らないという感情がまずあってそのネガ感情を正当化するために記事が作られているのではないかと思ってます

[1391: 匿名さん]

色々書きましたがここは個別案件スレなのでこれ以上の議論がお望みなら他の板に移りましょう
もちろん私もお付き合いします
タワーの欠点を理由にこのマンションを買うというのは不健全でしょう
このマンションを買うならこのマンションの良さを自分で理解、納得して買うべきと思います

[1392: 匿名さん]

https://www.google.co.jp/amp/suumo.jp/journal/2016/01/15/103918/%3famp...
ここは2年で12億規模です。
小規模も同じように大規模修繕はありますが、
ここまでになる話は聞いたことがないです。
こういうのを見ると今タワマン買ったら大規模修繕前に売ること必須、みんな同じことを考えるから価格が暴落、残った住人も住み続けたいのに高額な修繕費分担で手放さざるを得ないなんてことは想定される気がするのですが。

[1393: 匿名さん]

追記ですが私はこのマンションは
立地の良さと仕様で魅力を感じていますが、
近隣に多く建つタワマンとの比較は必須だと思いましつこく書かせていただきました。

[1394: 匿名さん]

>>1393 匿名さん
近くのタワマンとの比較なら一般論を語ったりエルザタワーの個別事情を引き合いに出しても意味はないのでは？
ちなみにエルザタワーの大規模修繕12億は一戸あたりでは１８０万で修繕費用としては妥当でしょう
１０年毎に１８０万なら月額で１万５千円
マンション買える程度の資金力ある人がその程度の費用負担ができず、途中で逃げ出すとか言いますが一体どこに逃げるのって感じです

[1395: 匿名さん]

小規模マンションだとリノベーションなし、バリューアップなしとにかく必要最低限の補修だけやると一戸あたりの大規模修繕費用は１００万くらいです
月額８０００円

月額８０００円の小規模マンションなら破綻しないけどタワーマンション１５０００円だとみんな負担に耐えられず逃げ出すはず、いう理屈は全くわかりません

[1396: 匿名さん]

>>1394
確かにそう考えるとタワマンの大規模修繕問題は
大した問題ではなさそうですね。

[1397: 匿名さん]

1999年築のタワマンを持ってたけど（8年目ぐらいに売却）、もう大規模修繕は終わったと思うが、ネットでちょっとみると分譲価格の2割増しぐらいで取引されてるようだ。住民が逃げ出してる気配もなさそうだし。

[1398: 匿名さん]

>>1396 匿名さん

大した問題ではないわけではなく大規模修繕問題はタワマン特有の問題ではないということかと思います

[1399: 匿名さん]

まあ低層といいますかこのマンションがタワーでないことがタワーマンション以上の価値を生む可能性がある
ょってこの高値は正当化できるかというとそれはあまりに都合が良すぎる考え方ではないかと思います
キャピタルロスはあってもこのマンションに住みたいんだという強い意志があればもちろん買えばいいと思いますが、なるべく損はしたくないのであれば避けるべき物件かと思います
（大幅値引きがあれば別だけど）

[1400: 匿名さん]

それも売却して出口確定するのでなければ損は関係ないし、家賃払うよりましなキャピタルロスくらいなら購入もありですね。
ここ買わないならタワマンに住んどけば安泰で間違いないというところでしょうか。

[1401: 匿名さん]

とはいえ大崎で選ぶなら他に新築でこの立地はないんだよなあ。

[1402: 匿名さん]

>>1401 匿名さん
まあそう考えて買ってくれる人をこれだけの期間をかけてもたった３１組未だに集められていないということが全てを物語っているかと思います

[1403: 匿名さん]

2LDK完売まではすごい勢いだったんですけどねー。わたしはその頃購入しました。

[1404: 匿名さん]

1402はメシウマ

[1405: 匿名さん]

ここはとてもいいマンションですね。時期的にちょっと高いけど、プロパストですから中身も素晴らしいと思います。心配しなくてもまだ完成まで時間があるし、完売すると私は思いますけどね。

[1406: 匿名さん]

>>1392 匿名さん
リンクに書いてある通り、「エルザタワー55」の場合は、「1階～6階」と「7階～50階」、「51階～55階」で外観フォルムが大きく変化することが原因で足場が複雑になり、修繕が高額になっています。しかもエルザタワーはタワーマンションの先駆的な存在だから、大規模修繕が高くついたけど、時間とともにもっと修繕の方法が確立されて将来的にはタワーマンションの大規模修繕も早く安くなっていくでしょう。

[1407: 匿名さん]

わかりました！
タワマンを買います！

[1408: 匿名さん]

>>1403 匿名さん
すごい勢いって2LDKなんて7戸しかないので勢いもクソもないでしょ

[1409: 匿名さん]

>>1408
じゃあ何戸をどのくらいで売ったら
すごい勢いなわけ？
ここ全31戸なんだけど。

[1410: 匿名さん]

いちいち相手しなくていいよ。
1408は専有部が貧乏くさい隣のタワマンの方でしょうから。

[1411: 匿名さん]

>>1409 匿名さん
パークシティ大崎は販売戸数７００戸以上ありましたが10ヶ月で完売、ブリリアタワーズ目黒は３６０戸が4ヶ月で完売

いずれも1ヶ月平均すると７０から９０戸のスピードで売れました
ここは１ヶ月で最大何戸売れたんですか？

[1412: 匿名さん]

>>1411
明らかにここの検討者ではないとお見受けしますが、よほどこのマンションのことが
気にかかるんですね？お気持ちわかります。

[1413: 匿名さん]

パークシティ大崎めブリリアタワーズ目黒も価格が出た時、割高！誰が買うの？と言われてましたけどね

[1414: 匿名さん]

すみふなら三年くらいかけて売るのでは？
プロパストは知らんけど

[1415: 匿名さん]

>>1414 匿名さん

それでは、キャッシュが回りません。
早く売らないと倒産しちゃうよ。

[1416: マンション比較中さん]

中古になると、専有部の豪華さより
外観の威容のほうが人を引き付ける
それを考えると迷うわ

[1417: 匿名さん]

>>1416
10年以内に起きると言われている
首都直下型中大震災が起きて
エレベーターが止まって高階層に上がれず
豪華なエントランスでたむろする家族や老人の
様子が報道されたらどうなるかわかりませんよ？

[1418: 匿名さん]

>>1417 匿名さん
災害後３ヶ月くらいはなかなか売れないだろうね
喉元過ぎれば熱さを忘れるけど

[1419: 匿名さん]

>>1417 匿名さん
そんな時震災エリアの低層が高騰するとも思えませんが、、、

[1420: 匿名さん]

>>1419
外観の威容がよく売れるということに対する
リスクを言っただけで
低層が高騰するなんて一言も言ってませんけど。
どういう思考回路なさってるんですか？

[1421: 匿名さん]

とにかくここみたいな
小規模マンションを
何かにつけてディスりたくてしょうがないんでしょう。

[1422: 匿名さん]

あわてて買ったマンションが売れ残っていろいろ不安になってタワーの大規模しリスクだの震災リスクだの書き込んで不安を少しでも解消しようとしている人を面白がって煽るのはやめましょう