グランデバンセ 御殿山 ザ・レジデンス［旧称：（仮称）大崎御殿山プロジェクト］について

[評判気になるさん]

グランデバンセ 御殿山 ザ・レジデンスについて知りたいです。

公式URL：http://www.grandevance.com/

所在地：東京都品川区北品川5丁目533番1、3、4（地番）
交通：山手線 「大崎」駅 徒歩5分 （「大崎」駅南口ペデストリアンデッキエスカレーター下より徒歩3分）
埼京線 「大崎」駅 徒歩5分 （「大崎」駅南口ペデストリアンデッキエスカレーター下より徒歩3分）
東京臨海高速鉄道りんかい線 「大崎」駅 徒歩5分 （「大崎」駅南口ペデストリアンデッキエスカレーター下より徒歩3分）
間取：1LDK～4LDK
面積：42.83平米～117.76平米
売主：プロパスト
施工会社：小川建設
管理会社：シノケンアメニティ
総戸数：31戸（他管理室1戸）
建物完成予定：平成30年1月下旬
引渡予定：平成30年2月末

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

【仮称名称を正式物件名称に変更し、情報の一部を追記しました　2017.1.6 管理担当】

[1281: 匿名さん]

>>1280
子連れ若夫婦がたくさん幸せそうに生活してますが、制震はそんなに微妙なんでしょうか？
パークシティ以前のタワマンも制震のとこ
多いですよね？

[1282: 匿名さん]

中古は既にその時点で年代落ちしているからね。
私は基本中古は買わないね。見はしたけど、やっぱり仕様はイマイチだし。
中途半端なタワマンだから、それは仕方ないのかも知れないが。

[1283: 匿名さん]

>>1282
パークシティは専有部の仕様いまいちなのはそうですが、エントランスとか共用設備もいいし
何より三井がデベっていうのが
資産価値的にここより安心だと思うのですか。

[1284: 匿名さん]

免震構造にも欠点はあり、短期地震の場合には、免震構造自体が破綻して、
マンション躯体に大きな被害、最悪倒壊を招くらしいよ。
直下型が来た場合には、高層の免震でも制震だろうと関係なく、ヤバイって事です。
であれば、直ぐに非難できる若しくは中層・低層の方が揺れの被害は少ないよね。

[1285: 匿名さん]

共用はあくまでも、所詮共用だよね。
自分の物じゃない。拘るのは最終的には自分の部屋内でしょう。
デベは三井は大手ですが、三井も杭やっちゃうからね。ＣＭじゃないけど、「やっちゃった三井」笑。

[1286: 匿名さん]

よくわかりませんが、パークシティとこことじゃ住人の所得レベルが数段違うので、基本交わることはないと思いますが。
ただあちらを安かろう悪かろうと言う意図はありません。

[1287: 匿名さん]

ここの契約者ってこういう人たちなのか。
参考にはなるね。

[1288: 匿名さん]

パークシティも高層階は分譲時もそれなりにしてますからそんなに所得が数段違うというないでしょう。私はここの購入者ですが交わらないということはないと思いますし、パークシティが今分譲されてたらパークシティを購入していたかもしれません。

[1289: 匿名さん]

>>1285
私も拘るのは専有部ですが、
世の中的にはあの豪華なエントランスや
共用設備見て
わ〜すごいホテルみた〜いっつ思うような人が
多いからタワマンがどこでもバカみたいに
売れてるんじゃないですか。
となるとリセール考えたらタワマンの方が
無難な気はします。
ここがダメだと言ってるのではないです。

[1290: 通りがかりさん]

眺望がもともとないから値下がり理由にならなくて安心だし、瑕疵責任なんか気にならないようマンション価格のコアと言える専有部分を豪華にして中古販売にも強みを出したマンションだからここは安心して買ってOケ。

[1291: 匿名さん]

パークシティも超高層階と東側以外は眺望ないし
WCTもソニーと対面だし、
タワマンでも大崎にそんなに眺望いいとこなんてあるの？

[1292: 匿名さん]

契約者ですが、パークシティも分譲時の価格のままだったらかなり迷ってたと思います。今は中古価格が上がったことや
、新築というのが決めてですね。なのでパークシティも十分良いマンションだと思いますし、所得もさほど変わらないんじゃないでしょうか。

[1293: 匿名さん]

>>1292
分譲時の価格ならパークシティ一択。

[1294: 匿名さん]

分譲時の価格なら～、なんてタラレバ持ち出すなら、それこそパークシティなんて買わんだろW
あそこはあの安い時期にも拘わらず、都心部に手が出なかった層が買ったマンションW
そりゃこことは明らかに所得レベルが違うでしょW
まぁ当時に戻れるならそれこそ3Aとか港区千代田区の大規模再開発物件狙うはW

[1295: 匿名さん]

ここの購入者ですが、パークシティ大崎分譲時にマンション購入ターンだったら
普通に買ってますよ。資産価値保てそうだし。

[1296: 匿名さん]

ある方に
10なん年後には
パークシティとこことの資産価値の差は
2千万くらいなんじゃないかって言われました。
それほど三井のタワーの資産価値は強いんだそうです。本当でしょうか。

[1297: 匿名さん]

同じエリアでそんなに差が出るわけないでしょう。
新築と築30年のＭＳならありえるが。
訳分からない事をぶっこんでくるなよ。

[1298: 匿名さん]

つまり、新築プレミアムとして、ここを選択したのですね。新築プレミアムが剥げて、同じ中古になったら、買い手目線に立った場合、パークシティとの築年数差をどう評価するか。
それ以前に、ここ目立たないから、中古になったら買い手の目にとまらないで、そもそも比較にならないか。

[1299: 匿名さん]

>>1297
でもそう言われたの
このマンコミュのブロガーの方なんですが。

[1300: 匿名さん]

>>1298
それは言い過ぎ。
住まいサーフィンでも戸数の割には
アクセスは多いというデータは出てる。

[1301: 匿名さん]

>>1286 匿名さん

何でパークシティの住民の購買力がわかるんですか？

あなたもそうかもしれませんが、別にここが予算上限という訳じゃないでしょ。
ここが気に入って、たまたま、予算内だったから買ったんでしょ。

パークシティの人も同じだと思いますよ。再開発後の住環境をイメージして気に入って買ったんだと思います。
予算上限で探して流れ着いた訳ではないと思います。

それ以前に、凄い選民意識ですね。

[1302: 匿名さん]

>>1296 匿名さん

妥当でしょう。
https://www.sumai-surfin.com/columns/webmaster-oki/oki-20171109

[1303: 匿名さん]

>>1302
パークシティは
今後制震のタワマン倒壊とか大規模修繕できないタワマン続出みたいなタワマンネガなことが起きなければ資産価値は安定だと思う。

[1304: 匿名さん]

パークシティの人たちの見回りが半端ないですよね。

一部では資産価値暴落の話も現実味を帯びてきているので、この一連の行動もきっと不安の裏返しなのでしょう。

[1305: マンション検討中さん]

あまりに意識すると、逆に不安なのかなとも感じさせちゃいますね。
検討者としては、客観的な意見の方が参考になります。

[1306: 匿名さん]

ここの欠点は値段だけ。

[1307: 匿名さん]

>>1304
三井のタワーで暴落はないよ。

[1308: 匿名さん]

もう見回りは結構ですので、そろそろ制震マンションへお帰り下さい。

[1309: 匿名さん]

問題はプロパストのここが
資産価値を保てるか。

[1310: 匿名さん]

見回りなのかはわかりませんが、周辺のマンションの状況は色々参考になるので情報があるのは悪いことではないかと。

[1311: 匿名さん]

売れ残りは六戸どころじゃなさそうだね

[1312: 匿名さん]

>>1311
どうしてそう思うんですか？
HPは虚偽ということでしょうか？

[1313: 匿名さん]

この先の相場下落の予兆があるのかないのかしらないけど、もしあるんなら、含み益たっぷりのパークシティなんかより、まだ売り切ってないここの方がよっぽど心配だよ。
一検討者としての素直な意見です。

[1314: 匿名さん]

>>1313
ここは小規模にしては売却スピード遅いんでしょうか？

[1315: 匿名さん]

>>1313
同意します。高い分下落が心配。

[1316: 匿名さん]

購入者です。
まだ完売できてないのが心配。

[1317: 匿名さん]

>>1316 匿名さん

ドンマイ
いい勉強になったと思ってアタマ切り替えよう

[1318: 匿名さん]

なんの勉強だよ。

[1319: 匿名さん]

最近MR行かれた方の旬な情報募集！

[1320: 匿名さん]

ここも過疎り始めたかな？

[1321: マンション検討中さん]

HPには2LDKタイプの部屋がなくなっていましたが、全て売れてしまったのでしょうか？

[1322: 匿名さん]

>>1321
Aタイプは初期に完売でした。
Dタイプも売り切ったのかもですね。

[1323: 匿名さん]

ここ完売時間かかってるけど2LDKタイプは
人気だったんだよね。

[1324: 匿名さん]

購入者です。
目黒川ライトアップされてて素敵でした。

[1325: 匿名さん]

>>1323

７／３１戸しかないからね

[1326: 匿名さん]

2LDK買えてよかったです。

[1327: 匿名さん]

>>1324
春も桜が最高ですよ。

[1328: 匿名さん]

昼も夜も綺麗な町です。
休日は静かですし。

[1329: 匿名さん]

休日静かなのもいいのですが、
人が休みに足を運ぶような施設が近くにできれば
一帯の資産価値があがるのにとは思います。

[1330: 匿名さん]

>>1329 匿名さん
昔は劇団四季のシアターがありましたね。私は今の落ち着いた休日の方が断然好きですけど。

[1331: 匿名さん]

>>1330
そうなんですね！いつ頃の話ですか？

[1332: 匿名さん]

>>1331 匿名さん
2009年まで、今のフォレストビル(日野学園の隣)のところにありました。

[1333: 匿名さん]

>>1332
それは知りませんでした。
昔からあの辺りにお住まいなのですか？
質問ばかりですみません。

[1334: 匿名さん]

1332さんでは無いですが、大崎には一度住むと離れられないですよ。利便性高い山手線でこんな綺麗な街って他に無いでしょう。

[1335: 匿名さん]

フォレストビルはもともと東洋製罐の工場でした
敷地の一部はキャッツシアターになってましたね
今でもソニー通りにネコグッズを売る店が残ってます

[1336: 匿名さん]

>>1334 匿名さん
豊洲的な無機質な綺麗さですね。

[1337: 匿名さん]

プレミアムの3戸は売れそうにないね
1LDKも高すぎ

[1338: 匿名さん]

大崎は近々発表予定の西口f南の再開発計画やソニー跡ビルなどがあって今後の再開発を注目しています。

[1339: 匿名さん]

全部、60m2前後にすれば完売できただろうに。

[1340: 匿名さん]

ソニー跡地ってただのオフィスビルでしょ？

[1341: 匿名さん]

>>1340 匿名さん

再開発でしょ！

[1342: 匿名さん]

Ｐ店、汚い飲み屋、立ちんぼいないから良いよ。
他には無いでしょう。
無機質？緑も多く、川もあり、人も多く良い街ですよ。
住んだこと無い奴には分からないかな。残念。

[1343: 匿名さん]

人工的で湾岸に似てるというのは自分も思った。
あとは個人的好みだろうね。

[1344: 匿名さん]

人情溢れる下町が苦手な自分には最高。
しかも、湾岸まで都落ちせずとも、山手線内側駅近なんて夢のような立地。

ただ、ここは高すぎる。

[1345: 匿名さん]

私もそう思います。
立地は最高。綺麗だし歩道広いし利便性高いし。
デッキで繋がってますってほど無機質でもないし。

[1346: 匿名さん]

物件概要の最低金額はCの1LDKの値段じゃないから、Cの1LDKはキャンセル住戸かも。

[1347: 匿名さん]

今でも高いけど再開発が続けばさらに上がります。立地はかなりいいので決断できるかどうかですね。

[1348: 匿名さん]

再開発で上がってここの相場にやっとなるイメージ。
再開発って言ってももう終盤だし。

[1349: 匿名さん]

はやく完売しないかな。

[1350: 匿名さん]

共用設備いらなくていいなら
やっぱり専有部はパークシティより
断然こっちだね。

[1351: マンション検討中さん]

部屋に入ってしまえばゴージャス気分が味わえるね

[1352: 匿名さん]

エレベーターも自分の階しか止まらないし、
部屋の鍵も鍵穴ささなくていいし、
最新設備だから部屋に行くまでもゴージャスです。

[1353: 匿名さん]

自分が満足なのが一番！
一休さんは、外観もエントランスも貧相でも気にしない気にしない。

[1354: 匿名さん]

>>1353
発言のセンスゼロ。

[1355: 匿名さん]

ここ買っちゃた人には悪いけど、もう、値下げしないと無理。

[1356: 匿名さん]

プレミアム住戸はそうかもしれませんね。

[1357: 匿名さん]

プライベートポーチやダブルボールにダブルトイレ。贅を尽くしたプレミアム住戸だからね。そう易々とは値下げはないんじゃないかなー

[1358: 匿名さん]

高いけどいいマンションではあるよね。

[1359: 匿名さん]

うーむ、ここのポジコメが全部検討者だったらあっという間に完売するんだろうが。。。
規模と売れ行きの割にコメント数が異常に多いのがここの特徴だな。

[1360: 匿名さん]

購入者の自分の判断は間違いないと思いたいがゆえのポジコメでしょうね

[1361: 匿名さん]

購入者がポジコメ書くのは当たり前でしょ。
高い買いものなんだから本当に欲しいと思わなければ買わない。

[1362: 匿名さん]

本当に高い。
この価格が、今の大崎新築の市場価格ということ？
でも、パークシティの中古も同じくらいだから、大手デベの大規模物件新築なら、もっと高いってことだよね。
なら、妥当な値付けなのかな。売れてないけど。

[1363: 匿名さん]

パークシティも分譲時は高い高い言われてましたが、今中古は当時より高く売れてます。
ここも60平米くらいの2LDK規模の間取りのみのマンションにしてたらとっくに完売してたでしょうから、妥当と言えなくはないかと。
プレミアム住戸はなかなか難しいだろうけど。

[1364: 匿名さん]

戦略ミスってことかね。
でも、ほんとにそうなのかな。
2LDKをなんとか売れる価格に抑えるために、上層階を広いプレミアム住戸にして高い坪単価で富裕層に買ってもらう必要があったのではないかな。
だから全部2LDKにしてたらその単価が全体に上がってたかもしれないよね。
土地取得価格が高すぎたってこと？

[1365: 匿名さん]

土地取得価格が高かったのだとしたら
他のデベと競合になったからだろうから、
あの土地が希少で価値があるということを
裏付けることにはなるよね。
このマンションの価格が妥当なのかはさておき。

[1366: 匿名さん]

あんな狭い土地、大手デベは手を出さないのでは。

[1367: 匿名さん]

プロパストもバカじゃないから
1364さんの説が正しい気がしますね。
1366さんの言うように他デベとの競売じゃないのであれば、土地に希少性があり価値自体が高いということになるね。

[1368: 通りがかりさん]

都心のマンションはバブル崩壊後25年間、リーマンショックなどがありながらも概ね右肩上がり。

振り返ってみればいつどこで買っててもほぼ正解で、自分ももっと早く買っておけば良かったというのが正直なところです。

東京という都市のポテンシャルに期待しましょう

[1369: 匿名さん]

長期スパンで見れば上げ下げしながら
平均化したら右肩上がりになるでしょう。
山手線でこの距離なら。
ただこのマンションの相場まで上がるかは
わからないところですね。
品川のリニアや山手線新駅の影響が
どこまであるかではないでしょうか。

[1370: 匿名さん]

プレミアム住戸、お金あったら欲しいけどね。

[1371: 匿名さん]

このあたりはタワーが多くまた準工業エリアで３１戸というのはスケール感が小さすぎて専有部だけプレミアムでもプレミアム感がないよね（眺望が素晴らしいわけでもないしね）
御殿山の住宅街の低層だったら違うのだろうが、、、

[1372: 匿名さん]

なにを優先順位高くするかですよね。
新築がよければ駅近でこの距離は大崎に地縁があればここしかないし、眺望欲しいならタワーだけど現状は中古しかない。
御殿山の低層もブランド力あるけど、駅からは遠くなる。
リセールより住み心地重視ならここの専有部は豪華でいいけど、共有部ほしい人はここははなから選ばないしね。
今のブームだとタワー選択者が多いのは間違いないけど、この先また震災あったり大規模修繕できない問題が出てくるから10年後マンションの価値観がどうなってるかはわからないと思う。

[1373: 匿名さん]

大崎の新築といえば再開発まだありますがここ最近動きあるんですかね

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/586795/

[1374: 匿名さん]

過去スレ見てください。
これ以外にもまだありますよ。

[1375: 匿名さん]

>>1374
他にも再開発の計画があるのは存じてますよ

疑問の内容は大崎駅東口第４地区再開準備組合が２年前に立ち上
がってからその後報道がないのでどうなったのかなと思いまして、、、

[1376: 匿名さん]

西口駅近再開発もありますが
こちらは地権者と揉めてるらしいです。
https://gikai.city.shinagawa.tokyo.jp/wp-content/themes/shinagawakugik...

[1377: 匿名さん]

大崎で新築をお探しなら
このタワーの竣工を数年待つという選択もありますよ。

[1378: 匿名さん]

やっぱり今の時代はタワマンを選ぶべきですか？この近所もやたら建ってますよね？

[1379: 匿名さん]

タワマンが全てとは思いませんがタワマンがあるエリアではタワマン（というか大規模）を選んだほうが資産価値的には安心でしょうね
あとは趣味の問題です

[1380: 匿名さん]

タワマンの方が無難だという意見は私ももっともだと思っているのですが、
10〜15年後くらいに各地のタワマンが一斉に大規模修繕困難問題が起き、ヨーロッパでの健康被害の説が科学的に立証されたりしたら
その頃タワマンの資産価値が今と同じく保てない状況も起きるような気がするのですが。
私見で構いませんので詳しい方のご意見を伺いたいです。