グランデバンセ 御殿山 ザ・レジデンス［旧称：（仮称）大崎御殿山プロジェクト］について

[評判気になるさん]

グランデバンセ 御殿山 ザ・レジデンスについて知りたいです。

公式URL：http://www.grandevance.com/

所在地：東京都品川区北品川5丁目533番1、3、4（地番）
交通：山手線 「大崎」駅 徒歩5分 （「大崎」駅南口ペデストリアンデッキエスカレーター下より徒歩3分）
埼京線 「大崎」駅 徒歩5分 （「大崎」駅南口ペデストリアンデッキエスカレーター下より徒歩3分）
東京臨海高速鉄道りんかい線 「大崎」駅 徒歩5分 （「大崎」駅南口ペデストリアンデッキエスカレーター下より徒歩3分）
間取：1LDK～4LDK
面積：42.83平米～117.76平米
売主：プロパスト
施工会社：小川建設
管理会社：シノケンアメニティ
総戸数：31戸（他管理室1戸）
建物完成予定：平成30年1月下旬
引渡予定：平成30年2月末

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

【仮称名称を正式物件名称に変更し、情報の一部を追記しました　2017.1.6 管理担当】

[1201: 匿名さん]

パークシティ大崎の三井が所有している未入居住戸が客を絞って売られていますね
大規模物件は完売といいつつそういう隠し部屋が結構ありそうですね
（すみふやゴクレではよくありますが三井もあるとは、、、）

[1202: 匿名さん]

グランデバンセを買おうぜ！

[1203: 匿名さん]

今日から3連休。
天気もいいしMR行かれる方も多いでしょうか。

[1204: 匿名さん]

ここはリセールするときはやっぱりタワーより不利でしょうか？

[1205: マンション比較中さん]

>>1204


そんなことはないと思う。
この間パークシティ大崎とグランデバンセ両方見たけど、当然タワーは眺望がいいし共有設備もある、でも室内の仕様で比べるとグランデバンセのほうが豪華だった。
共用部より専有部の豪華さを取る人や、共有設備に魅力を感じない人はグランデバンセのほうを取るでしょうね。
それにパークシティは北側でビルも建ててるから、売りの眺望もなくなっちゃうしね。

[1206: 匿名さん]

人間は、自分に都合いいように物事をみる、認知バイアスの典型ですな。

[1207: 匿名さん]

>>1205
北側とはソニー跡地ですか？

[1208: 匿名さん]

タワーマンションのリセールが良いのはよく知られているデータだけど、グランデバンセは立地が良いから、売れなくて困るとかはそれほど心配しなくて良いと思う。

[1209: 匿名さん]

そうですね、周囲に大きいビルが多いので、
ちょっと見劣りするけど、
低層が好きな人も多いですから心配なさそうですね

[1210: 匿名さん]

もちろんグランデバンセは仕様も立地もいいから売れはするだろうけど、同じくらいの広さの部屋ならパークシティの方が高く売れたりするんじゃない？
世の中バカみたいに駅近タワマンブームだし。

[1211: 匿名さん]

タクシー送迎サービスが始まったようです。
相変わらず残6戸は変わらないようです。

[1212: 匿名さん]

>>1208
それはいくらで売るかによるのでは？
パークシティの場合は市場価格以下で売っても売却益が出ますがここは分譲価格を上回るような価格で売るのはそうとう困難と想定されます（だからいまだに売り切れてません）

低層好きが買うというのも疑問ですね
そもそも低層マンションを好む人は低層住宅地（３階程度）のロケーションとマンション内の格差の少なさを好むんじゃないでしょうか？
いわばタワーマンションのアンチテーゼというかタワーではかなえられない要望があるから低層を買うのです

ここは便利なので本来タワーマンションが建ってもおかしくない立地でありまたマンション内の格差も大きいです
低層階が好きならタワーの低層を買えばいいだけの話で中古を買う人がタワーより高い坪単価でわざわざここを買う理由は希薄（マーケット規模が小さい）なのではないでしょうかね

[1213: 匿名さん]

>>1212
パークシティ大崎の中古ももう値が分譲時より上がってしまっているから含み益は出ないですよね。そうすると下がりづらいのはやはりタワーという判断になるんでしょうか。

[1214: 匿名さん]

ある程度のキャピタルロスを許容できるのであれば買いでしょうね
最後６戸売れないのは一にも二にも絶対的にも相対的にも値段が高いから

ところでソニー跡地はついに建築のお知らせが出ましたね
用途はオフィスビル、規模はほぼ大崎フォレストビル（東洋製罐本社ビル）と同じくらい
高さは１０７メートルだそうです

[1215: 匿名さん]

パークシティタワーの北側は影響受けますよね。
パークシティも分譲時から上がったし、
ここも分譲時から上がらないまでも
中古価格保つくらいにはならないでしょうか？

[1216: 匿名さん]

パークシティの含み益は市場全体の高騰に加え再開発（が見える化できた）によるところが大きいでしょう
こっちのほうが仕様がいいとかありますが新しいマンションのほうが仕様がいいなんて当たり前の話で、新築ならともかく５年も１０年もたって中古になると専有部の設備の良さは価格に反映されませんよね

デベも所詮新興デベに過ぎないので、パークシティ大崎（三井）やミッドサザンレジデンス御殿山（三菱）分譲のタワーマンションより中古坪単価が遥かに高いことに納得できる人はどれだけいるのでしょうか？

ゆえにここが中古になっても分譲価格をキープするには大崎エリアもしくは市場全体が上がり続けるといった自分ではコントロールできない要因にすがるしかないのでは？

[1217: 匿名さん]

ロジックが完璧過ぎて納得でしかない。

[1218: 匿名さん]

でも、中古買うときにデベ名気にしますか？それより、場所や仕様(築年によりますが)、部屋内の管理状態を気にするよね？中古で売主名気にするなら、これほど中古流通しないと思う。まだまだ日本は中古流通少ないみたいだが。気にするって奴等は余程ブランド志向の強い見栄春メシウマ連中だよww

[1219: 匿名さん]

[第491号]売主はいいところを選んだ方が安心という事実
https://www.sumai-surfin.com/columns/webmaster-oki/oki-20170708

[1220: 匿名さん]

>>1219
プロパストが昔みたいに
ガレリアグランデの頃みたく
マンション騰落率1位に返り咲くしかないんでしょうか。

[1221: 匿名さん]

でも倒産しちゃう。
だから信用されない。

[1222: 匿名さん]

https://www.re-port.net/article/news/0000011775/
プロパストがまたこの頃みたいになったらこの先変わるかも。
メジャー7ブランドもここ10年の話だし。

[1223: 匿名さん]

>プロパストがまたこの頃みたいになったら

なんか因果関係の考え方が逆のような。
記事でも
>手ごろな価格帯、デザイン性の優れた物件が中古市場においても高く評価される。プロパストの強みは、その両方を組み合わせたこと

ってあるでしょ。手ごろな価格帯の物件を分譲し続けたから結果騰落率が高くなったんであってブランド力（そんなものがあったわけがない）のおかげではない。
ここが「手ごろな価格」かどうかは各人が判断すればいいけどね。

[1224: 匿名さん]

>>1223
確かにおっしゃるとおり。
ではメジャー7のタワマンを選べと？

[1225: 匿名さん]

>>1224

別に好きでいいと思うけど、資産価値的には三井のタワマンあたりは無難かもしれんね。

>関東、関西ともに２位の三井不動産は、大手デベロッパーとして幅広いエリアに多くの物件を供給しながらも、各立地に適切なブランドでの提供で、現在の不動産市場においても多くの世帯が購入できる価格でマンションを供給し、その中でも特に都心部の物件やパークタワーなど都市型大規模タワーの価格上昇が大きく寄与し、関東、関西ともに騰落率２位となりました

[1226: 匿名さん]

>>1225
メジャー7の騰落率がいいのは今人気のタワマンがほぼこのデベのものだからですよね？
よく言われている
http://president.jp/articles/-/19100?page=2
のような問題が顕在化したら
今の状況のまま行くとも思えないんですが
いかがですか？

[1227: 匿名さん]

>>1226

永住するつもりなら小規模のほうがいいかもね。
個人的には老後を築40年以上の老朽化マンションで過ごすのはうれしくないので、10～20年ごとに買い替えるというのが正しいマンション生活と考えている。そういう場合にタワマンはなかなかいい選択肢。

[1228: 匿名さん]

>>1227
その考え方も正しいんですよね。
タワーの住人見てても小さい子供連れた若夫婦が多いので子供大きくなっても住み続けるとは
ちょっと思えないし、タワー永住を考えてる人は本当に少数なんではないかという気がします。
そうなると売却時に高く売れた方がいいんですが、永住前提で出口確定しないならそこまでキャピタルロスに過敏になる必要なはないのかもとも
思います。

[1229: 匿名さん]

ここの欠点は兎にも角にも坪単価が高いことです
それ以外にさほど欠点はないので
①高いけど支払える金額ではない
②転売の予定もなくリセールバリューはさほど気にしない
③万が一売ることになっても資金が充分あり残債割れにはならないので問題ない
これらの条件が満たせるなら人なら買って問題ないのではないかと思います
どうぞ楽しい大崎ライフを

[1230: 匿名さん]

>>1229
おっしゃる通りかと思います。
そもそも論なんですが
ここの坪単価はどうしてこんなに強気なんでしょうか。
土地の取得にかなりコストがかかっててそれが転嫁されてるんでしょうか。

[1231: 匿名さん]

この土地を幾らで取得したかは知りませんのでなんともいえません
ただ山手線駅から近いしブリリア目黒の販売スピードみて品川区でもこの値段でイケると思ったんでしょうね
唯一無二みたいなものがないと突き抜けた価格はなかなか受け入れてもらえませんね
そこらを歩いているサラリーマンに毎日ビラ配ってもどうしようもないでしょうっていうかたかが３０戸を売るのにこんなに時間かけてどうすんの？って感じ

多分億部屋は竣工後も売れ残ったらおそらく値引きして売るんじゃないですかね
９９平米１７８００万→１．５億とか
それでも高いけどね

[1232: 匿名さん]

>>1231
ブリリアは駅から1分だし
それこそ大手デベのタワーですからね。
そこ基準で強気なんだとしたら
見誤ってますよね。

[1233: 匿名さん]

武蔵小山にあの坪単価もかなりどうかしてるから
時代といえば時代ですよね。

[1234: 匿名さん]

モデルルームは盛況みたいなこと上のほうで書いていた人いましたけど
なんのことはない発売から８ヶ月もたつのに２５戸くらいしか売れてないのはなさけない

ブリリアタワーズ目黒なんてありえない高価格（＠584万）といわれていたのにモデルルームオープンから
４ヶ月で６６１戸売り切ったからね

[1235: 匿名さん]

おっしゃるとおりなんですが、
少しだけフォローすると、
ここは小規模だから相続税対策や地権者住戸もなく、賃貸出しても儲からない価格なので
実需の人だけのニーズで苦戦は当たり前かと。
逆に長期に住むこと前提の実需で購入なら、ある程度住人に質は保証される可能性が高いと思います。

[1236: 匿名さん]

まあそうですね
ですがブリリアタワーズ目黒の場合はあの価格（＠584万）で平均倍率４．１倍ですよ
抽選はずれて買えなかった人が２０００人もいるわけです
これらの人はどこ行ったんでしょうね？

[1237: 匿名さん]

>>1236
浜離宮とかじゃないんでしょうか。

[1238: 匿名さん]

目黒駅前の＠５８４万のマンションを買おうと思って買えなかった人が２０００人もいて
そのうち２人（１０００人に１人！）くらい二駅となりの駅近マンションの最上階を買ってくれてもいいと思うんですがそれすらいないってことですか？
２年もたってるのでしょうがないのかな

[1239: 匿名さん]

>>1238
目黒みたいなメジャー志向だと
大崎はやはりマイナーイメージなんじゃないでしょうか。
現地見ないとここのよさは伝わらないと思う。

[1240: eマンションさん]

>>1239 匿名さん
再開発はすでに完了してるのに
中古売却時はさらに苦労しそうだね

[1241: 匿名さん]

大崎はまだ再開発ありますよ。
西側やソニー跡地ほかにも過去スレにあります。
品川リニア、山手線新駅、りんかい線羽田直通なども大崎にとってはいい話です。
プレミア住戸はまだ売れてませんが
MRタイプなどの2LDKはかなり早く売れたので
そこまで悲観することもないと思います。

[1242: 匿名さん]

>>1241 匿名さん
楽観的だねえ
目をつぶって上がる方に全賭なんですかあ

[1243: 匿名さん]

大崎は再開発終わったとか
無知な発言に答えただけです。

[1244: 匿名さん]

>>1243 匿名さん
現地見ないと良さがわからないとかいいつつ再開発は終わっちゃいない
勝負はこれからだって言い様には笑ってしまいますよ

[1245: 匿名さん]

超割高物件だけど30戸のうち半分は地縁の関係で割高承知で買う人、もう半分は情弱さんのジャンピングキャッチで売り切れると思いきや夏以降いきなり減速しまど六戸どころかそれ以上残ってんじゃないの？
フロパストさん残りは値引きして契約済みの人には２００万くらい返金してあげたら？

[1246: 匿名さん]

>>1244
理解力がないようなので説明してあげますが、
現地の場所は再開発済み。
大崎は再開発の場所がまだある。
こう言えば理解できますか？

[1247: 匿名さん]

>>1246 匿名さん

だからまだまだ上がるので高値掴みではない、キャピタルゲインも期待できるとでもいうんですか？
本当に楽観的だなあ
自分が買うなら楽観的だし買わずにいうなら無責任
デベのいうこと信じるとは本当にお人好しですな

[1248: 匿名さん]

>>1247
キャピタルゲインあるなんて一言も言ってませんよ。実需なんで出口確定させなきゃ高値掴みだろうが関係ないと言っています。
なんか間違ってますか？

[1249: 匿名さん]

世の中キャピタルゲインみんながみんな
狙って家買うと思わないでね。
投資家じゃないんだから。

[1250: 匿名さん]

>>1248 匿名さん
関係ないと思える人がほとんどいないから売れ残ってんじゃないのこれ？

[1251: 匿名さん]

ちょっと違うかな

関係ないと思う人の数<販売戸数

残念！

[1252: 匿名さん]

私今のマンション竣工後も残戸数ありましたけど、キャピタルゲイン普通にありましたよ。

[1253: 匿名さん]

それは普通。
例えばリーマンショック直後は全くマンションが売れなくなって大幅値引きが横行した(自分も１つ買っといたけどね)。つまり売れ残り多数。
でもそのマンションが今は1.5倍くらいの値段で売れる。

今のような相場高騰期に仕入れてキャピタル狙えると信じるのはなかなか、、やっぱり楽観的かも。

[1254: 匿名さん]

別に家賃で住むのと同等くらいのキャピタルロスなら別にいいかな。
払い終えたら残るわけだし。

[1255: 匿名さん]

>>1254
そう思ってくれる人をたった３１人見つけるだけの簡単なお仕事です

[1256: 匿名さん]

実需だと言って1248が高値で買う。
1254の想像する払い終わる前に金利が上がり、
大量に売りが出て価格が下がる。
それを1247が買って儲ける。
それが分らない人は販売戸数より少ないと1251が申す。
かな？

[1257: 匿名さん]

失礼！弱い人には理解できないだろうけど、１行追加

実需だと言って1248が高値で買う。
1254の想像する払い終わる前に金利が上がり、
大量に売りが出て価格が下がる。
それを1247が買って儲ける。
それが分らない人は販売戸数より少ないと1251が申す。
さらに1255はそれを31人見つけるのは難しいと逆説的に指摘。
かな？

[1258: 匿名さん]

理解したからどうということでもない話。
2回も書いてもらわなくても大丈夫です。
わざわざ読む気にもならないんで。

[1259: 匿名さん]

もう一丁

実需だと言って1248が高値で買う。
1254の想像する払い終わる前に金利が上がり、
大量に売りが出て価格が下がる。
それを1247が買って儲ける。
それが分らない人は販売戸数より少ないと1251が申す。
さらに1255はそれを31人見つけるのは難しいと逆説的に指摘。
理解せず読む気にもならなんと1242の言う上がる方に全賭を誘導する1258
だろ？

[1260: 匿名さん]

くだらん

[1261: 匿名さん]

>>1259
暇で羨ましいです。

[1262: 匿名さん]

1259、お前暇人ニート野郎だろう。
下らない。

[1263: 匿名さん]

メシウマだけど確かにくだらねえなw
自分で考えて何かかけよ

[1264: 匿名さん]

1258
1260
たたき売りはしないでね。地域の相場崩すから。

[1265: 匿名さん]

地域相場崩すには分譲価格の二割引くらいで売る必要あるね

[1266: 匿名さん]

ブリリア目黒が予想より早かったわけで
これだけ高いし市況もこうなら
完売まで時間かかるのはしょうがないんじゃないですかね。
強気すぎるのは私も同感ですが。

[1267: 匿名さん]

10から15年後くらいに大崎周辺のタワマンが一斉に大規模修繕タイミングだから
逃げるように売る人多そうで
大崎相場崩れそう。
その頃はタワマンの資産価値自体どうなんだろう。

[1268: 匿名さん]

>>1267 匿名さん
逃げてどこいくのかな？

[1269: 匿名さん]

大崎タワマンの方に聞いて下さい。

[1270: 匿名さん]

DタイプがHPから消えました。

[1271: 匿名さん]

いいマンションなんだけど高いんだよな。

[1272: 匿名さん]

本当に高いね。

[1273: 匿名さん]

なんでこんなに高いの？

[1274: 匿名さん]

Dタイプが売れたということは残り5戸ですかね？

[1275: 匿名さん]

>>1274
それが間取りのページからはDタイプ消えたのですが、物件概要では未だに計6戸で変わっていないんですよね。

[1276: 匿名さん]

SUUMOだと間取りからCもなくなってる。
どの情報が正しいんだろう...

[1277: マンション検討中さん]

高いよ高い。
万が一瑕疵あったら何とか出来る会社じゃないし。

[1278: 匿名さん]

高いと言われ、将来相場になる物件も多数ある。
高い高いと言って敬遠している奴は損をする。
しっかり見極めて、立地など間違いなければ買いだと思う。
契約者です。

[1279: 匿名さん]

パークシティの中古じゃなくて
この値段でここのマンション選んだ人は
どういうとこが気に入ったんですかね？

[1280: 匿名さん]

パークシティはもうおわりだよ。
住友の超高層ビルに眺望塞がれちゃうから。
技術革新の狭間の時期にあたっちゃったせいで、タワマンにも拘わらず制震になってしまったということからも、色々と運が悪い物件なんだよ、あれは。

[1281: 匿名さん]

>>1280
子連れ若夫婦がたくさん幸せそうに生活してますが、制震はそんなに微妙なんでしょうか？
パークシティ以前のタワマンも制震のとこ
多いですよね？

[1282: 匿名さん]

中古は既にその時点で年代落ちしているからね。
私は基本中古は買わないね。見はしたけど、やっぱり仕様はイマイチだし。
中途半端なタワマンだから、それは仕方ないのかも知れないが。

[1283: 匿名さん]

>>1282
パークシティは専有部の仕様いまいちなのはそうですが、エントランスとか共用設備もいいし
何より三井がデベっていうのが
資産価値的にここより安心だと思うのですか。

[1284: 匿名さん]

免震構造にも欠点はあり、短期地震の場合には、免震構造自体が破綻して、
マンション躯体に大きな被害、最悪倒壊を招くらしいよ。
直下型が来た場合には、高層の免震でも制震だろうと関係なく、ヤバイって事です。
であれば、直ぐに非難できる若しくは中層・低層の方が揺れの被害は少ないよね。

[1285: 匿名さん]

共用はあくまでも、所詮共用だよね。
自分の物じゃない。拘るのは最終的には自分の部屋内でしょう。
デベは三井は大手ですが、三井も杭やっちゃうからね。ＣＭじゃないけど、「やっちゃった三井」笑。

[1286: 匿名さん]

よくわかりませんが、パークシティとこことじゃ住人の所得レベルが数段違うので、基本交わることはないと思いますが。
ただあちらを安かろう悪かろうと言う意図はありません。

[1287: 匿名さん]

ここの契約者ってこういう人たちなのか。
参考にはなるね。

[1288: 匿名さん]

パークシティも高層階は分譲時もそれなりにしてますからそんなに所得が数段違うというないでしょう。私はここの購入者ですが交わらないということはないと思いますし、パークシティが今分譲されてたらパークシティを購入していたかもしれません。

[1289: 匿名さん]

>>1285
私も拘るのは専有部ですが、
世の中的にはあの豪華なエントランスや
共用設備見て
わ〜すごいホテルみた〜いっつ思うような人が
多いからタワマンがどこでもバカみたいに
売れてるんじゃないですか。
となるとリセール考えたらタワマンの方が
無難な気はします。
ここがダメだと言ってるのではないです。

[1290: 通りがかりさん]

眺望がもともとないから値下がり理由にならなくて安心だし、瑕疵責任なんか気にならないようマンション価格のコアと言える専有部分を豪華にして中古販売にも強みを出したマンションだからここは安心して買ってOケ。

[1291: 匿名さん]

パークシティも超高層階と東側以外は眺望ないし
WCTもソニーと対面だし、
タワマンでも大崎にそんなに眺望いいとこなんてあるの？

[1292: 匿名さん]

契約者ですが、パークシティも分譲時の価格のままだったらかなり迷ってたと思います。今は中古価格が上がったことや
、新築というのが決めてですね。なのでパークシティも十分良いマンションだと思いますし、所得もさほど変わらないんじゃないでしょうか。

[1293: 匿名さん]

>>1292
分譲時の価格ならパークシティ一択。

[1294: 匿名さん]

分譲時の価格なら～、なんてタラレバ持ち出すなら、それこそパークシティなんて買わんだろW
あそこはあの安い時期にも拘わらず、都心部に手が出なかった層が買ったマンションW
そりゃこことは明らかに所得レベルが違うでしょW
まぁ当時に戻れるならそれこそ3Aとか港区千代田区の大規模再開発物件狙うはW

[1295: 匿名さん]

ここの購入者ですが、パークシティ大崎分譲時にマンション購入ターンだったら
普通に買ってますよ。資産価値保てそうだし。

[1296: 匿名さん]

ある方に
10なん年後には
パークシティとこことの資産価値の差は
2千万くらいなんじゃないかって言われました。
それほど三井のタワーの資産価値は強いんだそうです。本当でしょうか。

[1297: 匿名さん]

同じエリアでそんなに差が出るわけないでしょう。
新築と築30年のＭＳならありえるが。
訳分からない事をぶっこんでくるなよ。

[1298: 匿名さん]

つまり、新築プレミアムとして、ここを選択したのですね。新築プレミアムが剥げて、同じ中古になったら、買い手目線に立った場合、パークシティとの築年数差をどう評価するか。
それ以前に、ここ目立たないから、中古になったら買い手の目にとまらないで、そもそも比較にならないか。

[1299: 匿名さん]

>>1297
でもそう言われたの
このマンコミュのブロガーの方なんですが。

[1300: 匿名さん]

>>1298
それは言い過ぎ。
住まいサーフィンでも戸数の割には
アクセスは多いというデータは出てる。