グランデバンセ 御殿山 ザ・レジデンス［旧称：（仮称）大崎御殿山プロジェクト］について

[評判気になるさん]

グランデバンセ 御殿山 ザ・レジデンスについて知りたいです。

公式URL：http://www.grandevance.com/

所在地：東京都品川区北品川5丁目533番1、3、4（地番）
交通：山手線 「大崎」駅 徒歩5分 （「大崎」駅南口ペデストリアンデッキエスカレーター下より徒歩3分）
埼京線 「大崎」駅 徒歩5分 （「大崎」駅南口ペデストリアンデッキエスカレーター下より徒歩3分）
東京臨海高速鉄道りんかい線 「大崎」駅 徒歩5分 （「大崎」駅南口ペデストリアンデッキエスカレーター下より徒歩3分）
間取：1LDK～4LDK
面積：42.83平米～117.76平米
売主：プロパスト
施工会社：小川建設
管理会社：シノケンアメニティ
総戸数：31戸（他管理室1戸）
建物完成予定：平成30年1月下旬
引渡予定：平成30年2月末

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

【仮称名称を正式物件名称に変更し、情報の一部を追記しました　2017.1.6 管理担当】

[1201: 匿名さん]

パークシティ大崎の三井が所有している未入居住戸が客を絞って売られていますね
大規模物件は完売といいつつそういう隠し部屋が結構ありそうですね
（すみふやゴクレではよくありますが三井もあるとは、、、）

[1202: 匿名さん]

グランデバンセを買おうぜ！

[1203: 匿名さん]

今日から3連休。
天気もいいしMR行かれる方も多いでしょうか。

[1204: 匿名さん]

ここはリセールするときはやっぱりタワーより不利でしょうか？

[1205: マンション比較中さん]

>>1204


そんなことはないと思う。
この間パークシティ大崎とグランデバンセ両方見たけど、当然タワーは眺望がいいし共有設備もある、でも室内の仕様で比べるとグランデバンセのほうが豪華だった。
共用部より専有部の豪華さを取る人や、共有設備に魅力を感じない人はグランデバンセのほうを取るでしょうね。
それにパークシティは北側でビルも建ててるから、売りの眺望もなくなっちゃうしね。

[1206: 匿名さん]

人間は、自分に都合いいように物事をみる、認知バイアスの典型ですな。

[1207: 匿名さん]

>>1205
北側とはソニー跡地ですか？

[1208: 匿名さん]

タワーマンションのリセールが良いのはよく知られているデータだけど、グランデバンセは立地が良いから、売れなくて困るとかはそれほど心配しなくて良いと思う。

[1209: 匿名さん]

そうですね、周囲に大きいビルが多いので、
ちょっと見劣りするけど、
低層が好きな人も多いですから心配なさそうですね

[1210: 匿名さん]

もちろんグランデバンセは仕様も立地もいいから売れはするだろうけど、同じくらいの広さの部屋ならパークシティの方が高く売れたりするんじゃない？
世の中バカみたいに駅近タワマンブームだし。

[1211: 匿名さん]

タクシー送迎サービスが始まったようです。
相変わらず残6戸は変わらないようです。

[1212: 匿名さん]

>>1208
それはいくらで売るかによるのでは？
パークシティの場合は市場価格以下で売っても売却益が出ますがここは分譲価格を上回るような価格で売るのはそうとう困難と想定されます（だからいまだに売り切れてません）

低層好きが買うというのも疑問ですね
そもそも低層マンションを好む人は低層住宅地（３階程度）のロケーションとマンション内の格差の少なさを好むんじゃないでしょうか？
いわばタワーマンションのアンチテーゼというかタワーではかなえられない要望があるから低層を買うのです

ここは便利なので本来タワーマンションが建ってもおかしくない立地でありまたマンション内の格差も大きいです
低層階が好きならタワーの低層を買えばいいだけの話で中古を買う人がタワーより高い坪単価でわざわざここを買う理由は希薄（マーケット規模が小さい）なのではないでしょうかね

[1213: 匿名さん]

>>1212
パークシティ大崎の中古ももう値が分譲時より上がってしまっているから含み益は出ないですよね。そうすると下がりづらいのはやはりタワーという判断になるんでしょうか。

[1214: 匿名さん]

ある程度のキャピタルロスを許容できるのであれば買いでしょうね
最後６戸売れないのは一にも二にも絶対的にも相対的にも値段が高いから

ところでソニー跡地はついに建築のお知らせが出ましたね
用途はオフィスビル、規模はほぼ大崎フォレストビル（東洋製罐本社ビル）と同じくらい
高さは１０７メートルだそうです

[1215: 匿名さん]

パークシティタワーの北側は影響受けますよね。
パークシティも分譲時から上がったし、
ここも分譲時から上がらないまでも
中古価格保つくらいにはならないでしょうか？

[1216: 匿名さん]

パークシティの含み益は市場全体の高騰に加え再開発（が見える化できた）によるところが大きいでしょう
こっちのほうが仕様がいいとかありますが新しいマンションのほうが仕様がいいなんて当たり前の話で、新築ならともかく５年も１０年もたって中古になると専有部の設備の良さは価格に反映されませんよね

デベも所詮新興デベに過ぎないので、パークシティ大崎（三井）やミッドサザンレジデンス御殿山（三菱）分譲のタワーマンションより中古坪単価が遥かに高いことに納得できる人はどれだけいるのでしょうか？

ゆえにここが中古になっても分譲価格をキープするには大崎エリアもしくは市場全体が上がり続けるといった自分ではコントロールできない要因にすがるしかないのでは？

[1217: 匿名さん]

ロジックが完璧過ぎて納得でしかない。

[1218: 匿名さん]

でも、中古買うときにデベ名気にしますか？それより、場所や仕様(築年によりますが)、部屋内の管理状態を気にするよね？中古で売主名気にするなら、これほど中古流通しないと思う。まだまだ日本は中古流通少ないみたいだが。気にするって奴等は余程ブランド志向の強い見栄春メシウマ連中だよww

[1219: 匿名さん]

[第491号]売主はいいところを選んだ方が安心という事実
https://www.sumai-surfin.com/columns/webmaster-oki/oki-20170708

[1220: 匿名さん]

>>1219
プロパストが昔みたいに
ガレリアグランデの頃みたく
マンション騰落率1位に返り咲くしかないんでしょうか。