グランデバンセ 御殿山 ザ・レジデンス［旧称：（仮称）大崎御殿山プロジェクト］について

[評判気になるさん]

グランデバンセ 御殿山 ザ・レジデンスについて知りたいです。

公式URL：http://www.grandevance.com/

所在地：東京都品川区北品川5丁目533番1、3、4（地番）
交通：山手線 「大崎」駅 徒歩5分 （「大崎」駅南口ペデストリアンデッキエスカレーター下より徒歩3分）
埼京線 「大崎」駅 徒歩5分 （「大崎」駅南口ペデストリアンデッキエスカレーター下より徒歩3分）
東京臨海高速鉄道りんかい線 「大崎」駅 徒歩5分 （「大崎」駅南口ペデストリアンデッキエスカレーター下より徒歩3分）
間取：1LDK～4LDK
面積：42.83平米～117.76平米
売主：プロパスト
施工会社：小川建設
管理会社：シノケンアメニティ
総戸数：31戸（他管理室1戸）
建物完成予定：平成30年1月下旬
引渡予定：平成30年2月末

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

【仮称名称を正式物件名称に変更し、情報の一部を追記しました　2017.1.6 管理担当】

[1021: 匿名さん]

利便性でしょう。
これから不動産買うなら、駅近、交通利便性重視した方が良いよ。

[1022: 匿名さん]

利便性重視なら堂々と「大崎」と名乗ればいい
それなのに利便性が悪いといいつつ売る時だけ「御殿山」を名乗るのは格好悪いというかそういうプロパストの姿勢は恥ずかしい

[1023: 匿名さん]

プラウドタワー東五反田は当時三井不動産がグランスカイとか日和りまくりの名称つけていたのに、ここは正直に五反田を名乗っていて野村不動産あっぱれ！と思った
しかしプラウドタワーのモデルルームでのビデオではいきなり「品川五山！」のちょうど真ん中に立地するプラウドタワー東五反田！
とか立地の紹介が始まりずっこけた

[1024: 匿名さん]

>>1022
もうそのネタ飽きたよ。

[1025: 匿名さん]

>>1022
ほらよ。

[1026: 匿名さん]

1022、しつこいww（笑）

[1027: 匿名さん]

>>1022 匿名さん
イメージの良いところの名前をつけるなんてメジャー7の大手不動産会社でもよくやることですよ。例えば、住友不動産のシティータワー品川パークフロント。住所は南大井だし最寄駅は大森海岸だけど、品川を前面に押し出してる。

[1028: 匿名さん]

というかマンションに限らず
何かを売ろうとするなら
商品の付加価値を少しでもあげようと
イメージ戦略を打つのはビジネスとして当たり前。
1022は働いたことないニートなんだろ。

[1029: 匿名さん]

チラシが新聞に入ってた
あと六戸も売れ残ってるらしい

[1030: 匿名さん]

自分は御殿山の中古かここで悩んで結局御殿山の中古にしてしまいました(妻が地盤を譲らなかったもので)。今も気になって掲示板見ちゃいますが、やっぱりよさそうな物件ですね！羨ましいです。

[1031: 匿名さん]

>>1030
ご近所さんで仲良くしましょう。
あえてタワマン選ばないで低層にされたんですね！

[1032: 匿名さん]

>>1030 匿名さん
御殿山ハウス？
あそこはいいよ

[1033: マンション検討中さん]

>>1031,1032

こちらこそご近所同士よろしくお願いします。
そうです、入居してしばらくしますが、今のところそれなりに快適です。
時々、こちらの建設中のあたりも散歩しますが、こちらの立地のよさ感じます。
たぶん気になってしばらくはこの掲示板もチェックしていると思いますが、よろしくです。

[1034: 匿名さん]

>>1033
参考までに伺いたいんですが、この近辺タワマン多い中あえて低層選ばれたのはやはり地盤を考えてですか？

[1035: 匿名さん]

御殿山は大崎というより品川や五反田利用者が多いです
大崎最寄りで選ぶ人は基本山の上は選ばないでしょう
直線距離だと近いけど歩くとぐるっと回るからね

[1036: 匿名さん]

ここキッチンやパウダールームの水栓、結構高級なもの使ってるんですね。トイレも自動水栓みたいだし。

[1037: 匿名さん]

アホみたいに高いからね

[1038: 匿名さん]

高いのに仕様低いパークシティ武蔵小山よりはマシ。

[1039: 匿名さん]

今はマンション市況自体かなり高騰してるからね。そういう意味ではここは細部にもこだわってて希少かもね。

[1040: マンション検討中さん]

>>1034

はい、地盤を優先したので御殿山の高台検討
→あのあたりはタワマンがないので自動的に低層という流れです。

[1041: 匿名さん]

>>1040
ご自身は地盤より利便性重視のようですが、ここ以外もどこか検討されてましたか？
パークシティ大崎とかグランスカイとか。

[1042: 匿名さん]

駅近タワーの資産価値は人口減少後も大丈夫だと言われてますが、ここは駅近ですがタワーではありません。今後の資産価値は保たれるのでしょうか？

[1043: 匿名さん]

>>1042 匿名さん
駅から近いから保たれると思うが１０年後に近くのタワマンより高い坪単価で取り引きできるとは思えない
同じくらいに落ち着くのでは？
タワマンが上がるのかここが下がるのかは知らんけど

[1044: 匿名さん]

近辺で過去建った物件から未来の価格推移を占うと、
大崎ザタワーは東京サウスの価格推移と近くなり、
ここは川沿いのお隣の価格推移を辿るものと占います。
一方、自分の買った物件だけは特別だと思う人には次のように占います。
きっと上がり続けるでしょう。

[1045: 匿名さん]

>>1044
川沿いのお隣って？

[1046: 匿名さん]

東の白組か西の赤組
２０年も経ったら４０ｍ２は赤組と同じじゃない。
１０年後は２０年後に引っ張られるのでは。
じゃ５年後は、それまではきっと上がり続けるでしょう。満足ですか？

[1047: 匿名さん]

1046は意味わからないのでスルーで？

[1048: 匿名さん]

ちゃんと現地を見ていない人は理解できないね。
検討者以外はスルーＯＫ

[1049: 匿名さん]

>>1048 匿名さん
現地知ってるけどわからない。赤組白組の解説よろ。

[1050: 匿名さん]

>>1040 マンション検討中さん
地盤はパークシティ大崎ザタワーも良いですよ。

[1051: 匿名さん]

>>1046 匿名さん
もしや業者さんの使う業界用語？

[1052: 匿名さん]

>>1051
掲示板なのに全く伝わらないこと書くことような人間の言うことなんてどうせたかが知れてるからスルーでいいよ。

[1053: 匿名さん]

>>1050
らしいですね。私も調べました。
パークシティ大崎とても住んでみたかったんですが、わざわざ分譲時より高い中古買うのも微妙だったんでこちらにしました。

[1054: 匿名さん]

>>1053 匿名さん
地盤で高台の低層を検討されたのに、結局こちらにされたとは、高台の低層にはいいのがありませんでしたか？

[1055: 匿名さん]

>>1054
おそらく別の方ですね。
私はもともと地盤も低層も気にしていません。

[1056: 匿名さん]

>>1055 匿名さん
失礼しました。
私は高台低層に憧れるのですが、かなりハードル高そうです。

[1057: 匿名さん]

>>1056
高台低層希望とのことですが、高台でも低層でもないここも検討されてるんですか？
御殿山周辺で探されてるんですか？

[1058: 1056]

>>1057 匿名さん
はじめまして。私はここの近所のマンションを購入して住んでいる者です。
よく御殿山あたりを散歩でおじゃまするのですが、憧れているという話です。
高台低層を探したという方がいたのでお聞きして見ましたが、聞いたお相手は別の方だったようです。
高台低層はいずれ買えたらいいですが、今は駅近な住まいにしばらく住むつもりです。

[1059: 匿名さん]

>>1058
ここの近所ってことはパークシティですね！

[1060: 匿名さん]

以前、御殿山ハウスにしたって方いましたよね？

[1061: 匿名さん]

奥さんが地盤気にして御殿山ハウスにしたけど、
まだここが気になるって方でした。

[1062: 匿名さん]

>>1059 匿名さん
そうです^ ^
お近くなのでこちらも気になって時々のぞいてます。

[1063: 匿名さん]

>>1061 匿名さん
御殿山ハウスいいですねえ。

[1064: 匿名さん]

>>1062
御殿山低層もいいですが、パークシティ大崎を分譲時の値段で買えてるならとても羨ましいです。
隣にリハビリ施設できるし老後も安心じゃないですか。

[1065: 匿名さん]

>>1064 匿名さん
老後までいるかはわかりませんが、その前に図書館はかなり活用させてもらいたいと思います。
我が家のタイミングとあってたので他を見ずに決めましたけど、街もきれいで大満足です。

[1066: 匿名さん]

ここの共用設備のラウンジ
ソファー対面式に設置してもらえないかな？
せっかく住人の動線から外れたいい場所にあるのだから、ちょっとした話ができるスペースにして欲しい。デベに行ったらなんとかなるかな？

[1067: 匿名さん]

私は老後までいるかな。
こんな高いマンション長期ですまないと元が取れない。

[1068: 匿名さん]

このエリアに住むと、あまり他に行きたくなくなるよ
老後も住んで正解
すぐ近くにリハビリセンターができるし

[1069: 匿名さん]

>>1068
早く住みたいです。
この物件は価格以外の条件や仕様は非の打ち所がないです。三井の再開発のおかげですが。

[1070: 匿名さん]

コバンザメだっけ。モモレジさんが言ってたな。まあそれもよし。

[1071: 匿名さん]

コバンザメです。ライフが向かいセブンがはす向かい、駅から5分の美しい街並。
値段がもう少し安ければ。

[1072: 匿名さん]

コバンザメ愛らしいですね。

[1073: 匿名さん]

大崎駅近の山手線内側で今後これ以上の立地はなかなか出て来ないでしょう。

[1074: 匿名さん]

中古ならありそうだけど、新築だとなかなかないでしょうね。

[1075: 匿名さん]

中古でも築浅で出てきそうなのはパークシティ大崎のタワーかレジデンスくらいですよね？
あとは昭和の時代に建ったマンションたちくらい？

[1076: 匿名さん]

大崎駅近で山手線内側がいいなら
パークシティの中古のどちらかかここしか選択肢ないですか？

[1077: 匿名さん]

パークタワーグランスカイかな

[1078: 匿名さん]

グランスカイは1階がスーパーで便利なんですが、コンビニが至近にないので検討外なのです。

[1079: 匿名さん]

>>1078 匿名さん

グランスカイ、
使えないスーパーですけど。
よく潰れないね。

[1080: 匿名さん]

今は高いかもですが、多分まだ今後は高いのが出てくると思いますけど。どこもそうでしょ？高い高いと言われた目黒駅タワーも既に再度売り出されて、より高くなってる。要は、最初に勇気を出して買えたもん勝ち！そこが、勝ち負けを決めるポイントだよね。特に都心部、駅近物件はそう思う。
郊外や駅距離ある物件は厳しいけどね。

[1081: 匿名さん]

>>1079
ライフの方が使い勝手いいですか？
ここの向かいのライフはドラッグストア付きなのでかなり便利そうなのですが。

[1082: 匿名さん]

御殿山ハイツや北品川ホームズみたいな目黒川沿のマンションはそのうち建て替えでタワマンになりそう

[1083: 匿名さん]

>>1082
https://hikarinobe.com/contents/mansion-rebuilding-3291#midasi1
参考までにこういうデータをどうぞ。

[1084: 匿名さん]

この先さらに上がるかどうかは微妙というか、しばらく高値安定でそのあと徐々に下がっていくという予想が多いよね。
ブリリアタワーズ目黒は2015年分譲でしょ。そのあとさらに相場上がって今の天井状態だからなあ。人気の目黒駅至近のタワーと唯一無二の鉄板物件だし。
自分は、こういう時期でもマンション買ってもいいとは思うけど、まさにブリリア目黒みたいな鉄板物件限定かな。

[1085: 匿名さん]

>>1084
私も基本的には同じ考えですが、
不動産相場は7年周期なので実需でずっと
住む考え方なら市況がよくなるときを待って売却すればいいのでリスクはそこまでないと考えます。
確実に不動産相場はこの数年で下がるでしょうが
次上がるとき今よりさらに上がる可能性もあるので。

[1086: 1085]

さらに言うと
初期タワマンの大規模修繕問題、
外国人投資家の大量売却、
首都直下型地震、
長周期パルス問題など
駅近タワマンの資産価値も今後は安泰とは
言い切れない時代が来るとも考えています。

[1087: 1085]

その中でもブリリア目黒くらいの希少性なら
リスクは低いと思いますが。

[1088: 通りがかりさん]

ブリリア目黒の仕様はそこまで良くはないと思いますがマンションは立地が全てなんですかね？

住みたい物件が見つかったら迷わず購入するしかないですね。

[1089: 匿名さん]

資産価値的には立地が9割、あとは形態(タワー・大規模など)・デべ・施工会社・管理が1割。
仕様は0。

[1090: 通りがかりさん]

>>1089 匿名さん

仕様は気にしなくていいのですね。
勉強になりました。

[1091: 匿名さん]

でもずっと住むなら仕様がいい方がいい。
資産価値だけに囚われると
本末転倒になりますよ。

[1092: 匿名さん]

専有部分の仕様も梁がないとか重要なとこもあるけどキッチンのグレードとかどうでもいい
それこそ長く住むなら１０年もすれば古くさくなるから快適に住むなら１５年くらいでリフォーム必須

[1093: 匿名さん]

ここって在来工法でしょ
現地でコンクリこねて型に流し込むだけ
プレキャストじゃないから心配

[1094: 匿名さん]

>>1093
デベの費用削減以外にプレキャストの方がどんな点が優れているんですか？

[1095: 匿名さん]

>>1093
タワマンはプレキャストじゃなきゃ建築コストかかりすぎるからわかるけど、
この規模のマンションで逆にプレキャストのとこなんてあるの？教えて

[1096: 匿名さん]

>>1094 匿名さん
屋外で職人技で作るのでははなく工場で作るので品質が安定しているのとコンクリが乾くまで待つ必要ないので天候に左右されないで工期が短縮できる

[1098: 匿名さん]

>>1096
あなたは施工業者の方ですか？
検討者にとってのメリットを伺いたいのですが。

[1099: 匿名さん]

皆様のお好きなタワマンでは、上層階までコンクリート持っていけないから、プレキャストになるだけです。
プレキャストだろうと実際に接合はするので、在来工法の方が品質管理をしっかりしていれば、いいのです。
そんなのネガにはならないですｗｗ

[1100: 匿名さん]

近所のタワマンの人だろうけど、世の中の基準が全部タワマンだと思ってんだよな。
タワマンブームなんていつまで続くかわからないのに。

[1101: 匿名さん]

>>1098 匿名さん
シャブコンじゃないから安心

[1102: 匿名さん]

>>1101
パークシティ大崎のメシウマさん。
ここはシャブコンじゃないので安心です。

[1105: 匿名さん]

台風でもモデルルーム来る人多いんですね。私だけかと思った。

[1106: 匿名さん]

パークシティ武蔵小山のMRから流れて来てるんですかね。

[1107: 匿名さん]

やはりお菓子の威力は大きいのかな。
まずはMRに来てもらわないとね。

[1108: 匿名さん]

MRの客足が落ちてないのは人気物件の証拠。

[1109: 匿名さん]

人気物件ならとっくに完売してるのでは。たった31戸の小規模なんだから。

[1110: 匿名さん]

爆発騒ぎで小関橋通行止め

[1111: 匿名さん]

>>1110
え、こわい。ご近所さんですか？

[1112: 匿名さん]

マンホール吹っ飛び
やっぱ地盤悪いねここ

[1113: 匿名さん]

地震でもないのに液状化？

[1114: 匿名さん]

目黒川怖い
メシウマとはとても言えない

[1116: 匿名さん]

パークシティ大崎より駅近で目黒川に近いんである程度は仕方ないですね。

[1117: 匿名さん]

すごいな。
原因はなに？

[1118: 匿名]

台風の大雨で下水がキャパオーバーになったのでしょうね。
ここの公園が完成してから初めての雨量でしたからね。

[1119: 匿名さん]

>>1118 匿名さん
キャパオーバーでこんなになるもんかね？
こうなったの昨日の昼過ぎだよ
夜中に警戒水位超えるサイレンなったけど昨日午後はまだ目黒川の水位もそう高くなかった

[1120: 匿名さん]

駅に近いとか便利だけでマンション選ぶとえらいことになるね