グランデバンセ 御殿山 ザ・レジデンス［旧称：（仮称）大崎御殿山プロジェクト］について

[評判気になるさん]

グランデバンセ 御殿山 ザ・レジデンスについて知りたいです。

公式URL：http://www.grandevance.com/

所在地：東京都品川区北品川5丁目533番1、3、4（地番）
交通：山手線 「大崎」駅 徒歩5分 （「大崎」駅南口ペデストリアンデッキエスカレーター下より徒歩3分）
埼京線 「大崎」駅 徒歩5分 （「大崎」駅南口ペデストリアンデッキエスカレーター下より徒歩3分）
東京臨海高速鉄道りんかい線 「大崎」駅 徒歩5分 （「大崎」駅南口ペデストリアンデッキエスカレーター下より徒歩3分）
間取：1LDK～4LDK
面積：42.83平米～117.76平米
売主：プロパスト
施工会社：小川建設
管理会社：シノケンアメニティ
総戸数：31戸（他管理室1戸）
建物完成予定：平成30年1月下旬
引渡予定：平成30年2月末

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

【仮称名称を正式物件名称に変更し、情報の一部を追記しました　2017.1.6 管理担当】

[101: 匿名さん]

>>100 名無しさん
超不便な晴海で坪350万以上、内陸の端っこで雑多な築地や湊で坪400万超えなのに、
山手線内側で駅近、実質再開発エリア内のココがそれと大差無いことはまず無い。
財閥系じゃないことを差し引いても安くて坪430万、普通に行くと坪450万は妥当。

[102: 匿名さん]

予想レンジは坪300万台から600までとガバガバですが、モデルルームに行けば価格帯ぐらいは教えてくれるだろうから、そろそろ行った方の降臨が待ち遠しい。

[103: 匿名さん]

3月販売予定が4月にずれ込んだようだけど、近く販売開始なはずだから、価格を聞いてる人はいるだろうにねえ。
97は意外とデべ情報かもしれんな。目黒が600で即完ならここも、とか考えたかもしれん（笑）

[104: マンション検討中さん]

皆さん、こちらの物件気になるんですねwww
人気の注目マンションってところでしょうか。
モデルルームも予約が取れませんでしたね。
立地は良いし、シーサイドや港南何かと雲泥の差ありますからね。高輪でも700えるしね。
環境良いよね。スーパーも目の前だし、学区良いので検討中です。

[105: 匿名さん]

人気になるかどうかは価格次第かな。
高輪の低層高級マンションとの比較は無意味だけど。

[106: マンション検討中さん]

十分、皆さん書き込んで注目されてるじゃ無いですか。
高輪って、ここと近いし、比較しても良いんじゃない。

[107: 匿名さん]

買う気ない人が多いみたいだよ、このスレ。

[108: マンション検討中さん]

この物件に限らず、この掲示板ってそんな奴らばっかりでしょう。結局、買うかどうか、検討するかどうかは人それぞれで決めたら良いし。

[109: 匿名さん]

>>104 マンション検討中さん
ココは都心3区どころか、５区にも入らない品川区の川沿い低地だよ。高輪と比較するのは失礼過ぎでしょw

[110: 周辺住民]

一緒でしょ。変わらない。高輪が高過ぎる。

[111: 匿名さん]

歴史、文化、伝統の違い、かな。
御殿山なら高輪と同格といっていいけどね。将軍御殿のあったところだからね。

[112: 匿名さん]

>>110 周辺住民さん
客観的評価が一緒じゃないから、価格が段違いなんですよ。
同じ区内でも路地挟んで丁目アドレス違うだけで価格が違うのが不動産なのに、
港区と品川区で、しかも高輪アドレスで同じと思える、めでたい周辺住民さんの思考は豊洲民みたいですね(笑

[113: 匿名さん]

残念な奴ですね。港区だから。。。高輪だから。。。?とにもかくにもタワマンに憧れる民と一緒だね。

[114: 匿名さん]

高輪といっても物件によるけどね。
オープンの高輪なんか安かったよ。デベロッパーやモノによる。
最近のブリリアや以前のプラウドなんかはいかにもの高級低層マンションで、モノが違うという感じ。
そういう高輪の高級マンションとここを比較するのはナンセンス。

[115: 匿名さん]

高輪四丁目から北品川4丁目に10年ほど前転居しました
まずここは御殿山ではありません
さらに御殿山と高輪両方に住んだ印象からいうと人種が違いますね
もちろん御殿山もお金持ちはいますが品川区の地元企業のオーナーとかまあどこの街にもいるような金持ちです
高輪は著名人がたくさんいますね
もちろん物件によりますけど港区と品川区の違いは大きいと思います

[116: 住民板ユーザーさん1]

ここは一般には御殿山エリアになると思いますよ
http://tokyorent.jp/column/21/

[117: 匿名さん]

ここは御殿山ではないよ。このあたりに住んでる人間ならわかってるでしょ。
マンションは低地でも名付けるし（売りやすいから）、不動産屋も商売上やりやすいから範囲広げてるだけ。

[118: 匿名さん]

大崎もそのうち目黒みたいに駅前優位になるでしょ。安いうちに買って持っておくのが吉。大崎駅直上にもデッカいアトレできないかなー？

[119: 匿名さん]

地元の人が認識する御殿山は御殿山町会のエリアです
ここは古い言い方だと御殿山ではなく小関です
北品川五丁目は山の下でも御殿山と名前をつけてましたがパークシティ大崎が初めて北品川アドレスで大崎とつけました
ここも大崎とつけるかと思いましたが熟慮の上で御殿山なんでしょうね

[120: 匿名さん]

>>118 匿名さん

そうなんだよね
住宅地としては閑静なことがステータスなので高級住宅地は駅から少し離れた場所にありましたが再開発やマンションの防音性の向上により駅の近くのエリアの居住性も良くなってますからね
山手線駅近は鉄板です

[121: 匿名さん]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[122: 匿名さん]

現地を見てきましたが、すぐ隣りにビル(東側にはカナディアンスクール、南側もマンション)があり日当たりが気になりました。北側のルームタイプでは日照がかなり心配です。そのあたりはパークシティ大崎のようなタワマンと大きく異なりますので価格にどう反映されるでしょうかね。

[123: 匿名さん]

>>114 匿名さん
物件によるんじゃなくて、時期の問題。
高輪にオープンレジデンスが出来た時の大崎の価格しってる？今ならオープンでも、高輪ならここより遥かに高く出してますよ。

[124: 匿名さん]

>>123

現在出てるオープンレジデンシア高輪プレイス(2014年)の中古。

7,880 万円 2ＬＤＫ　82.90㎡(約25.07坪)

[125: マンション検討中さん]

モデルルーム見てきました。
現在決定価格ではないそうですが、9階4LDKで現2億500万円らしいです。
相場何かしら？
それとも安い？

[126: 匿名さん]

すげえチャレンジ価格やね

[127: 匿名さん]

間取り図出てる35坪の部屋だとすると坪575万。プレミアム住戸かな。

[128: 匿名さん]

タワマンの最上階ならわかるけどね。
パークシティ大崎ザタワー、9階で445万、高層階でも500ぐらいで売ってるから、そっちのほうがよさそうかな。

[129: マンション検討中さん]

ん～安くはないけど、マンション内では上層階で無くはないのかもね・・・。
仕様は良かったですよ！
我が家は予算的に中層階で検討中ですけども。

[130: 匿名さん]

なるほど
価格の高さを正当化するためのネーミング（御殿山）であったか！
でもあの場所で２億ションはさすがに無理だろ

[131: マンション検討中さん]

そうですか？
間取りもいいですし、高輪に比べればと思いますが。。。
まぁ、無理な方は無理でそれ以上、議論することもないので、リターンは不要ですw

[132: 匿名さん]

>>129
中層でいくらぐらい？

[133: 匿名さん]

眺望も全く期待できそうにないし上層階(9,10階)でも1億超えぐらいかと思ってました

[134: 匿名さん]

山手線の南側で駅から5分前後で新築マンションを探すと本当に物件が無いし、供給の見込みも無いですね。
駅は五反田ですが、駅徒歩分や規模感が近い末永組のロイヤルシーズン池田山が400万前半〜500万中盤ぐらい。
ここと比べて将来価値が高そうなのはどちらなのか悩むところです。

[135: 匿名さん]

ロイヤルシーズン池田山のHP見てみたけど、これは端ではあるけど本物の池田山（高台、一種低層地域）の低層マンションだね。
自分の好みでは文句なしにロイヤルシーズンだけど、人それぞれかな。
将来価値はなんともいえないね。価格にもよるし。

五反田ならバースシティってのも面白そう。安いみたいだね。

[136: 匿名さん]

山手線内側にしては環境は良いですよね。。。
現地の周りは行ったことありますけど、スーパーあって飲食店あって便利そうでした。
目黒川の桜もこれから綺麗に咲くんですかね。

恵比寿と五反田も検討してますけど、ガヤガヤ感が気になってます。

[137: 匿名さん]

池田山と大崎では隣駅だけど全く環境が違うのでライバルにはならないと思うのですが比較検討されている方もいるのでしょうか。
街開きした後の物件は概して高くなるので高値になるのはしょうがないんじゃないでしょうかね。
駅から離れますがソニー本社跡もマンションになるんでしょうか？

[138: 匿名さん]

ソニー跡地は住友不動産が再開発するので、立地的にもタワマンが建つ可能性はかなり高いと思われます。
シティタワー大崎がすでにあるのでシティタワー御殿山かな。駅徒歩7分か8分の山手線内側と、シティタワー恵比寿の大崎版という感じですね。
あくまで推測ですが、シティタワー恵比寿が坪単価600万〜650万なら大崎でも坪単価500万〜550万ぐらいには設定してくるでしょう。その時により駅に近いこの物件がタワーでないとはいえ、どの程度の評価になるかが将来価値ではないでしょうか。、

[139: 匿名さん]

ここより駅に近い大規模マンションの北品川ホームズの相場はせいぜい坪２５０万前後ですよ
古い物件というのもありますがタワーという付加価値がなければ御殿山でもない大崎の真の実力はまだまだそんなもんです

[140: 匿名さん]

タワーが建てられる場所（容積率が高く規制かゆるいエリア）の小規模マンションのリセールはなかなか厳しいものがあります
このマンションはデザイン性でそこを乗り越えようとしてますがどうなるか見ものです
まお最上階は1戸？しかないので誰か一人地縁のある地元の金持ちあたりが買うことを想定してるのかもしれないね
地元限定の金持ちだと割高とわかっていても買いますから

[141: 匿名さん]

>>139

いや駅から近いかもだけど、築30年近くするマンションの価格と比べても・・・

[142: 匿名さん]

とはいえ御殿山の金持ちはみんなパークシティにも自分の娘夫婦用とかにすでに部屋買ってるからなあ
御殿山小って親も御殿山って人多くて地元率高いんですよ
普通の人に見えるけど実は親や親族が地主とか商売やってる小金持ち多いんだよね
もともと人が住んでなかった港南なんかよりは地元率高いです
高輪はさらにジモティだらけだけどね

[143: 匿名さん]

>>141 匿名さん
高輪四丁目の品川駅からさらに遠い築30年はもっともっと高いですよ
つまり建物の価値とエリアの価値を見誤らない方がいいということです
建物の価値は経年で下がるからね

[144: 匿名さん]

築30年のマンションが２５０万なのだから新築だと４５０万くらいが妥当でしょう
坪単価６００万つけるなら例え築30年のマンションでも３５０万以上つけるような場所でないと余程の付加価値がない限り苦しいでしょう
つまりは北品川ホームズが坪単価300万超えてバンバン取引されるようにならないとその価格は割高すぎるってことですよ
最上階っていっても近隣のタワマンはもちろん御殿山の戸建と大差ないから高さですから

[145: 匿名さん]

坪600万円って、110㎡とかの大きい部屋の価格じゃないの？
そりゃそれだけ大きくて場所よかったらそれくらいいくでしょ。
逆にそれだけの広さで安いって郊外かよほど立地悪いかのどっちか。
2LDKとかのコンパクト住戸は、もっと安いんじゃない？

[146: 匿名さん]

目の前のパークシティ大崎ザタワーが分譲時(2015年）、10F部分でも坪350~400だったのでその辺りか400~450が妥当なラインかと。
500以上になるとバブルな感じで、将来的に価値として危険な感じがします。

[147: マンション検討中さん]

初めて書き込みする者です。やっとこの週末に見に行きました！他にもお客さん多くて、賑やかでしたよ。我が家もそうですが、子連れが多いみたいです。
私達は大崎近隣在住ですが、御殿山小学区で探してましたので、気になって見に行きました。子供小さいし、2LDK利用で十分ですが、階層中間位で7000万後半位ですね。場所が良いし、便利そうだし前向き検討です。色々書き込んでいる方は、余計な事はどうでも良いので、邪魔だから止めて欲しいですね。

[148: 匿名さん]

まあ確かに規模の割に書き込み多いな、ここ。検討者はほとんどいないだろう。

[149: 匿名さん]

結構既に抽選になりそうなお部屋もあるようですよ。人気の様です。うちは極力避けて前向き検討中です。
検討者がほとんどいないだろう。って、どうでも良い情報ですし、どっか脅威に感じてる不動産業者の書き込みですかね。そう言うのが要らないw

[150: 匿名さん]

勘違いしてるな。この掲示板に検討者はほとんどいない、という意味。
147で「邪魔だ」というから、「そうだね、検討者でないやつばかりだねえ」と同意してあげたのに（笑）