グランデバンセ 御殿山 ザ・レジデンス［旧称：（仮称）大崎御殿山プロジェクト］について

[評判気になるさん]

グランデバンセ 御殿山 ザ・レジデンスについて知りたいです。

公式URL：http://www.grandevance.com/

所在地：東京都品川区北品川5丁目533番1、3、4（地番）
交通：山手線 「大崎」駅 徒歩5分 （「大崎」駅南口ペデストリアンデッキエスカレーター下より徒歩3分）
埼京線 「大崎」駅 徒歩5分 （「大崎」駅南口ペデストリアンデッキエスカレーター下より徒歩3分）
東京臨海高速鉄道りんかい線 「大崎」駅 徒歩5分 （「大崎」駅南口ペデストリアンデッキエスカレーター下より徒歩3分）
間取：1LDK～4LDK
面積：42.83平米～117.76平米
売主：プロパスト
施工会社：小川建設
管理会社：シノケンアメニティ
総戸数：31戸（他管理室1戸）
建物完成予定：平成30年1月下旬
引渡予定：平成30年2月末

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

【仮称名称を正式物件名称に変更し、情報の一部を追記しました　2017.1.6 管理担当】

[381: 匿名さん]

相場変動は全ての物件にあてはまるので置いておくとすると、個々の物件の資産維持性は立地と物件自体の特性に依存する。
ここは立地はいいと思うけど、小規模というのがいささか不利だ、というのはデータが示す通り。
小規模好きもいるのであとは好みで決めればいい。
個人的には、品川駅周辺の再開発やリニアなどで、小規模ならブリリア品川あたりが面白そうかな。

[382: 匿名さん]

8000万の2LDKを仮に買ったとして、10年で2割資産価値減だと1600万減。
大崎駅徒歩5分の2LDKならば新築ではなくなったも23万は固い。
23万で10年の家賃総額が2760万。
今は金利が安いから利息と固定資産税やもろもろの諸費用払ったとしても
家賃払うより得だし、さらに家賃みたいに払っても何も残らない金じゃないわけだから、
このレベルの高値だとしても住むために買うなら得。
資産運用するならわざわざこのマンション選ばなければいい。

[383: 匿名さん]

>>382 匿名さん
いやいや、グランデバンセより立地条件が悪いアクス御殿山の中古価格6680万円は築20年の価格ですよ。だからその価格を参考に10年で2割減という前提はやっぱりおかしい。
でも、山手線駅のこの立地を買っておけば、資産価値の大きな下げは心配しなくて良いという方向性はその通り。2割下げはまずあり得ないからより安心かと。

[384: 匿名さん]

一人で住むんだけど2LDKと1LDK+S+WCIとどっちがいい？
広すぎても掃除大変？

[385: 匿名さん]

381、382は素晴らしいセンスをしてらっしゃいます。高値掴みしないためのものの考え方の本質がわかってらっしゃるようです。それに比べ…

[386: 匿名さん]

>>385 匿名さん
381、382は考え方の方向性はいいけど、ちょっとずつ惜しいかと。ブリリア品川は山手線駅外側だし品川駅からだと10分もかかるし生活環境がグランデバンセに比べるとイマイチ。ラーメン二郎好きな人はすぐ隣にお店があるから良いかもしれませんね。
382は、中古で売る場合の価格と賃貸価格を比較する考え方はいいけど、大前提の10年で2割減という設定根拠がおかしいのでそこは参考にならないですね。

[387: 匿名さん]

10年で2割減は妥当だと思います〜

[388: 匿名さん]

>>386

オープンハウスというマイナーデべの「山手線外側」で「品川駅徒歩10分」の「オープンレジデンシア品川」が坪400万程度であっさり完売しているので、世間の評価はあなたとはちょっと違うようだね。ここはまだ完売していないようだ。
ブリリア品川はメジャーデベ、インターシティ至近、キャナルビューというオープンにない利点があるのでおそらく人気はさらに相当上でしょう。

[389: 匿名さん]

388に追記。
386さんの言うように住環境が全然違うといっていいので、こことブリリア品川は競合はしないと思うよ。
あくまで近隣エリアにおける資産性での比較。

[390: 匿名さん]

>>387 匿名さん
どうしてですか？根拠を示してください。当初10年後に2割減と書いた方は立地条件が異なる築20年の物件の中古価格を根拠にしていましたが、当てにならないと思いますよ。

[391: 匿名さん]

やっぱり……な人ですね。

世の中、二つとして同じ物件はないのですよ。
不動産を査定する場合、周辺の物件の取引価格を
参考に、異なる条件を補正して出すのです。
沖式中古価格も仲介業者も、基本的考え方は同じ。だから、近所の築年数が違う物件でも参考になるのです。勿論、補正項目、補正係数は業者により異なるので、そこが腕の見せ所。

ここの中古単価が、アクス以上、パークシティ未満はコンセンサスだと思いますが、それは本質ではない。10年20%ダウンも本質ではない。なぜなら、査定者依存の補正の範疇だから。

あなたが……なのは、立地、築年数の異なる物件が参考にならない、参考にすることが間違っていいると噛みついて、切り捨てているところ。

つまり、査定の本質を全く理解していないところなのです。

[392: 匿名さん]

>>391 匿名さん
あれ？あなたが固執した10年で20%はもういいんですか？それであなたはどう補正したんですか？

[393: 匿名さん]

>>392 匿名さん

ダメだ、こりゃ……

[394: 匿名さん]

どうでもいいけどアクス御殿山だけどあの場所で御殿山というのはかなり図々しいね
今ならアクス大崎とかアクス北品川などになるのだろうけど当時は大崎にはブランド力がなかったんだろうね

[395: 匿名さん]

>>393 匿名さん
参考にするところが間違っているのではなくて参考にする方法が間違っているのでしょう。アクスを参考にするなということでなくて、アクスの中古価格を元にどうやったらグランデバンセの価格が10年後に2割減となるという理屈になるのかが説明されたら納得するのではないですか？
私も10年後に2割減はおかしいと思いますよ。

[396: 匿名さん]

なんか面倒くさいですね。でもやさしいから、教えちゃうね。
基本的な考え方は「中古単価が、アクス以上、パークシティ未満」これが全てです。
物事を捉えるとき、俯瞰的にざっくりと上下限を抑え、相場感を掴むことは、
一般的な仕事のやり方としても大事ですよ～。仕事できない人は覚えておいてね。

相場感の掴みが目的なので、別に電卓叩いてません。暗算によるあたり計算です。
住まいサーフィンとマンションマーケットでは、少し中古相場が違いますが、両者
の間をとって、暗算しやすいように切りのよい数字で
　・築２年　　パークシティ大崎ザタワー　１３５万円／ｍ２
　・築２０年　アクス御殿山　９５万円／ｍ２

ここのマンションが中古になると、ざっくり
　・築２年　１３０万円／ｍ２（パークシティよりは少し安い）
　・築２０年　１００万円／ｍ２（アクスよりは少し高い）
この間をとって、
　・築１０年　１１５万円／ｍ２

ここの新築がいくらかよくわかりませんが、１４０万円／ｍ２くらい？
そうすると、ざっと８０％くらいになるんじゃない？

あと、念のため言っておくと、別に１０年後の価格を充てることが目的じゃないですよ～。
そんなの３８１さんが言ってるように、相場変動でどうにでも変わるから。
あくまで、新築が割高と言われている中、新築価格が許容範囲かどうかを掴むのが目的です。
まあ、相場維持前提でこの新築高騰の中、中古１０年で２０％減て、そんなに悪い数字じゃない、
立地的に価格維持しやすい、買ってもいいかな、というのが結論です。
３８１、３８２さんは、別な角度からですが、そういう俯瞰的な見方をされているから素晴らしい
センスと言いました。

あ～疲れた。

[397: 匿名さん]

>>396 匿名さん
実際は、築20年アクス御殿山100.3万円/m2(6680万円/66.6m2)を95万円/m2にしたり、130万円と110万円の間を間を取ると言いつつ築10年 120万円/m2にせずに115万円/m2にしたり、グランデバンセの新築は135万円/m2程度のところを140万円/m2にしたり、80%にするために涙ぐましい偽装ですね(笑)
10年後にの価格を充(当)てることが目的じゃないと予防線まで張ってナイスなセンスですね、お疲れさま！
ちなみにオリンピック後は不動産価格が下がる可能性が示唆されていますし、俯瞰で見て高値掴みしないようにすること自体は否定していませんよ。ただし、偽造した根拠を示さなければならないような10年後に2割減なんて無責任なことは書くことには大いに疑問を感じます。

[398: 匿名さん]

アクス御殿山が20年前の分譲価格と同じくらいもしくはより高い値段で売られているように、経年に従って値段が下がって行くという計算は都心回帰が進んでいる近年では山手線駅の駅近立地では、成り立たなくなっていますね。
パークシティ大崎の中古なり、グランデバンセなり、自分で住むのなら、資産価値の下がりにくさと生活環境の良さを両方兼ね備えた立地を選ぶのが良いでしょうね。

[399: 匿名さん]

ここは、投資物件なの？
住人が値上がりしたら売りさばこうと思ってる人や賃貸の人ばっかりだと嫌な感じ

[400: 匿名さん]

>>397
やっぱり…な人ですね。相変わらず論点がピンボケ、どころか的外れですね。

現在の市場価値（中古相場）から見て、新築価格が割高かどうかの判断材料
の話をしているだけです。最終的には、個々人が判断すればいい話で、私は
私の考えを述べたまで。

私は、それぞれの方が、それぞれの判断材料を述べ、参考にするのはこの掲
示板の趣旨に沿っている行為だと思います。

それに対して、責任うんぬんていうのがそもそもおかしいと思いますが、百
歩譲って仮に責任という話がつきまとうなら、じゃあ、あなたが「１０年後
２０％も下がらない」というのは無責任じゃないんですか？

そこまで言うなら先ず、これに答えてください。更にその根拠も示してくだ
さい。あなたは、批判ばかりで、なんら自分の考えを全く示していません。
おまけに、偽造とか誹謗中傷する有様です。そういった行為こそ、この掲示
板の趣旨に反すると思いますが、ご自分の行為に対してどうお考えですか？

－－－
また、もうお付き合いするのも面倒ですが、偽造とか誹謗中傷されたままも
嫌なのでお答えします。あなたへのお付き合いはこれが最後です。

（１）中古価格について
繰り返しになりますが、中古価格は「住まいサーフィン」と「マンションマ
ーケット」の中古価格の間です。
あなたの「築20年アクス御殿山100.3万円/m2(6680万円/66.6m2)を95万円/m2」
という、売り出し価格１件をサンプルにするより、よっぽど妥当だと思います。
（売り出し価格と成約価格が違うことくらいわかりますよね？）

（２）「130万円と110万円の間を間を取る」とは言ってません。
それこそねつ造です。（130＋100）/2＝115で間違ってますか？
（概算なので、別に120にしてもいいですけどね。）

（３）グランデバンセの新築価格について
価格表を持ってませんので平均価格はわかりませんし、電卓もたたいていま
せんので目の子です。現在、物件概要に出ている　5,850万円／42.83m2で計
算すると、136.6万円／m2です。140万円でそんなおかしくないと思いますが。

あ～疲れた。－－－の上にある質問には、是非、答えてくださいね。