グランリビオ高輪三丁目ってどうですか？

[マンション比較中さん]

グランリビオ高輪三丁目についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://takanawa.grand-livio.jp/

所在地：東京都港区高輪3丁目2番244他
交通：都営地下鉄浅草線「高輪台」駅徒歩2分
JR東海道新幹線・山手線・京浜東北線・東海道線・横須賀線・京浜急行線「品川」駅徒歩13分
東京メトロ南北線・都営地下鉄三田線「白金台」駅徒歩13分
間取：1LDK～3LDK
面積：37.97m²～84.22m²
売主：新日鉄興和不動産株式会社
施工会社：松井建設株式会社
管理会社：株式会社日鉄コミュニティ

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[29: 匿名さん]

高輪徒歩2分という立地からすると価格はかなり高くなってしまうのかな
Studioタイプから３LDKまで幅広い間取りタイプがそろっていることからいろいろな世帯が住むことになるでしょうね

部屋はアウトフレーム設計になっていないのは残念ですし、角ばっているので家具の配置は考えなくてはならなそうです

[30: マンション検討中さん]

3LDKまでは価格的に手が届きませんでしたが、駅に近い港区物件という点では、2LDKでも十分な気がしてきました。

転勤の可能性もあり、広さを求めて、立地を妥協する考えは我が家にはないこともありますが。
しかし、このあたりの中古も高いですよね。
この物件が売れそうなのも分かる気がします…

[31: マンション検討中さん]

うーん、正直このスケールで坪500って高いなあ。
450くらいならいいのに。駐車場も無いに等しいんですよね。

市況等が違うのはわかってるんですが、ヒルトップタワーの
分譲時が坪370くらいと思うと萎えます… 笑

[32: 匿名さん]

駅から近いのは魅力ですね。
アジアヘッドクォーター特区内に建設されるこのマンションは、将来、マンション価値も上がるのでしょうかね。
好きなエリアですが、販売価格が高いのは想像できるので、手が出ない。
人気のあるエリアなのですぐに完売になりそうですね。

[33: 匿名]

[投稿が重複しているため、削除しました。管理担当]

[34: 検討中]

>>20
各部屋の平米数はどのぐらいでしょうか。もしくは坪単価を教えていただけますと助かります。

[35: 検討板ユーザーさん]

>>34 検討中さん
20です。3LDKは最上階が84.3平米と80.5平米、その下の3LDKが70.55平米、2LDKが54.6平米です。

[36: 匿名さん]

結局、2LDKが手頃で、駅近立地を考えると将来的な資産価値としてもちょうど良いのでしょうね。

五反田の方まで行っても、今や高くて3LDKだと結構しますもんね、立地的に品川区にいく気はありませんけど。

[37: 匿名さん]

>>31
ヒルトップタワーってタワマン特有の窓側全部カウンターだから
実際の平米数よりかなり狭く感じるのが欠点だと思うわ

[38: 匿名さん]

全体的に交通面がよく、駅から近い立地だからこそ、価格が高めに設定されているのでしょうか。
それとも、港区自体がもともと物価の高い地域なのでしょうか。
この辺りの物価についてはそれほど詳しくないので知りたいですね。

[39: 検討板ユーザーさん]

>>38 匿名さん
高輪エリアにしてはそれほど高くない印象です。このあたりでは4年程前に販売されたプラウド高輪3丁目を書いた買ったのですが、当時で9千万円台と高かったので買いませんでした。今や高輪エリアで70平米以上は1億以下で買えなくなりましたね。

[40: 匿名さん]

港区がバブル状態だし
更に再開発やリニアの件で品川駅周辺は超バブル
中古物件でさえ坪500万は当たり前だから
ここは普通でしょ

[41: マンション検討中さん]

プラウドタワー白金台の62.74平米が1億980万円で売りに出されていますね。白金台2丁目の物件ですし、仕様はプラウドのほうが上なので比較しづらいですが、この価格を見るとグランリビオは安く感じますね。

[42: マンション検討中さん]

今の相場観としては、妥当な感じ。
ただこの相場がいつまで続くのかがわからない。
このまま維持するのか、それとも数年で下がるのか。。。

[43: マンション検討中さん]

抽選日は5月7日のようです。住戸数が少ないですし妥当な価格設定なのですぐに完売しそうですね。

[44: 匿名さん]

妥当？この立地で？大通り沿いは煩いよ。交通量多いし、例え防音サッシでもうちは煩くて嫌になる。

[45: マンション検討中さん]

高輪3丁目ならプラウドの辺りが閑静で理想的ですが、暫くそこの辺りは物件が出てこないので、大通り沿いである点は目を瞑り検討しています。10階近くでも煩いですかね？

[46: マンション検討中さん]

＞４５
桜田通りは夜間の交通量が少ないので、第一京浜などと比べれば静かかなとは思いますよ。

＞４４
今の相場観としては、新築としては安いぐらいにも見えます（中古も高いので）。
ただこの相場観を２０２０以降に、高輪が維持できるのかがどうかなと、悩んでいます。
品川・泉岳寺の再開発もあるので維持できるような気もしますし、他と一緒に崩れるのであれば、２０２０以降の物件を買った方がいい気もしますし、、、。

[47: マンション検討中さん]

>>46 マンション検討中さん
ありがとうございます！今は第1京浜から少し離れた高輪2丁目にいますが、桜田通りのほうが静かなようで良かったです。品川駅に近いので、パークハウス白金よりも資産性が高いと思います。

[48: 匿名さん]

中古の場合、掲載されている物件が真剣に売却を考えているわけではない。
売却する必要は特にないが、この価格で買ってくれるおめでたい人が出てくれば
ラッキーとばかり、相場とかけ離れた価格をつけている物件も少なからずある。
仲介会社としても、他を安く見せかける（錯覚させる）引き立て役も必要なので
引き受けるわけである。

[49: マンション検討中さん]

このあたりは高台で良さそうですね。品川はリニアの開通も控えてるし、プリンスの再開発もあるようで、将来楽しみな場所ですよね。

[50: マンション検討中さん]

おっしゃる通り高台ですし、品川からwalking distanceなので、資産価値は高いと思います。

[51: 匿名さん]

資産価値低い

[52: 匿名さん]

このような掲示板なので様々なご意見があるのは当然かもしれませんが、
マンションの資産価値が高いとおっしゃる方、逆に低いとおっしゃる方がいて
少し戸惑いました。
皆さん駅からの距離、価格、周辺環境、管理の面で判断されているのかと
思いますが、実際の売れ行きも大きな判断材料になってくるのでしょうね。

[53: 匿名さん]

資産価値の定義によりますが高輪は毎年のように新築が多数供給されるわけではないので相場感というか新築価格の妥当性の判断が難しいエリアだと思います
土地の価格と建築費の高騰によりマンションの価格は上昇していることに加え、品川の将来性が価格に織り込まれた結果かなりの高額となっており高値づかみの可能性もあるわけです
高輪の資産価値は鉄板でありますが本来の実力値より高く購入してしまったら資産を失うこととなります
このあたりが高い、低いと評価が別れるポイントかと思いますが資産価値を気にするなら適正価格で購入することが基本ですね

ちなみにこの立地は高輪のなかでは地ぐらいは高くないです
品川徒歩圏の高輪エリアで好きな場所取っていいとなったら最後まで残るエリアの一つかと思います
残る理由は大通り沿いで環境がよくない、高輪台は近いが高輪台の駅力はたいして高くない、品川駅が遠い
なので高輪４丁目あたりにくらべると絶対価格は安いですが私は実力以上の価格設定がされていると考えます
中古もこのあたりはぐっと安くなる傾向があります

[54: 匿名さん]

適切な資産価値を調べるには中古物件の価格と空き部屋の数を
チェックすればある程度は把握できるのでしょうか。
中古の価格が高くてもすぐに埋まるようなら資産価値は高い、
中古が安くてもなかなか埋まらないようなら資産価値は低い？

[55: 匿名さん]

パークハウス白金と迷いましたが、海外赴任する可能性が高いので、想定賃貸料を比較してパークハウス白金にしました。こちらの70平米は約28万、パークハウス白金の70平米は約38万でした。坪単価はこちらの方が1割程度安いですが。高輪の新築物件にしてはリーズナブルだと思いますが、値段なりの仕様です。

[56: 通りがかりさん]

28万だったら私が明日にでも借りますよ…

[57: マンション検討中さん]

仕様低いね
今時点では割安だけど、冷静にみると高いわ

[58: 匿名さん]

仕様低くして、価格抑えてるんだね。。。
そんな物件嫌だね。次に売るときにエリアとして、競争力なさそう・・・。

[59: 匿名さん]

今日って登録初日?なのに、めちゃめちゃガラガラだったわww
場所も値段も物件の全てが中途半端で決め手無く、ここにする必要感じず検討見送りです。
皆さんはどうですか？

[60: 匿名さん]

同じ様に買いません。仕様悪いし、間取り悪いし、1億の価値なし

[61: 匿名さん]

84平米はおいくらですか？

ところでバルコニーのシンクってどうですか？常々あるといいなと思いつつ、数年も経てば汚れや劣化がすごいんじゃないかと懸念してます。

[62: マンション検討中さん]

仕様はそんなに悪くなかったけどね。白金のタワーとかブリリアとかと比較すればだけど、2000万以上も金額差あるからなぁ。同じ見方は出来ない気がしますが…。港区で駅2分、南向きなので私は印象良しでした。

[63: マンション検討中さん]

84平米は1億5000万でしたよ。抽選になるようです。70平米の11階は1億590万でこれも抽選…8階あたりがまだ空いてるみたいでした。うちは子供がいるのでバルコニー水栓は便利そう。中古のタワーと悩みます…

[64: 匿名さん]

ここの70平米とグランデバンセ御殿山の2LDKと迷ってますが、どちらが良いでしょうか。こちらはあまり仕様がよくないようなので来週あたりに見に行って決めようかと思います。

[65: 匿名さん]

>>64 匿名さん
ここの70平米は6戸しかないので抽選になる可能性が高いです。希望の階数の部屋の倍率を確認されたほうが良いと思います。

[66: 匿名さん]

グランデバンセとの比較でいえば、
立地；港区高台＞品川区低地
デベロッパー；新日鉄系＞新興カタカナデベ（リーマンショックで一度死にかけた）
というあたりはこちらに分があるが、
小規模なのはどっちも同じ。価格はこちらのほうが高いようなので、自分の収入にあったほうを選べばいいのではないだろうか。

[67: 匿名さん]

本当に抽選になるほどなのかな。。。私は白金と浜松町と比較してます。
グランデバンセ？は見た感じ、デザイン性と仕様は高そうだね。
立地も、港区と品川区の違いはあるけど、大崎駅は再開発で一気に変わったからね～希少性は相当高いと思うよ。港区のこの辺は何だかんだ供給多いから。後は、やっぱり山手線の人気は不動だと思う。
まぁ、どっちでも良いですが。

[68: 匿名さん]

グランデバンセは立地、デザイン性、内装はかなり高いと思っています。価格は上層階は2LDKでも億が見えてくるのでこことさほど変わらないのかなとも思います。
ただ港区のブランドはこちらにはありますよね。実際にこちらのモデルルームも見て再開発の将来性も考慮して決めたいと思います。

[69: 匿名さん]

確かにね。港区ブランドはあるからね。既存の出来上がった方か、これから余力ある方か。まぁ、どちらを選ばれるにしても、資産性、将来性を考慮されて下さいね。私はどちらを選ばれても無益なのですが、改めてご報告お願いします。

[70: 匿名さん]

近くにある池田山公園は子供がボール遊びをするような公園ではなさそうでしょうか。
ホームページを見る限りでは、自然の中を散策するような公園に見えます。
ファミリー向けの間取りもあるので、子育てに適した環境なのかどうかも重要ですね。

[71: 匿名さん]

似た価格で大崎と高輪なら間違いなくコッチでしょう。港区かつ高輪というアドレスの価値はもちろん、港区の財政の良さによる、様々な行政サービスの充実と言う実利もある。
あと、近くに開通する
環状4号が新駅再開発エリアまで直結するので、
新駅と周辺の大規模商業施設まで10分かからないから、ほぼ出来上がった大崎の再開発より、
今後の伸び代も大きい。

[72: 匿名さん]

営業かな？アドバイスありがとうございます。でも、ここは港区ブランドは既成エリアで伸び代は無いよね？環境もいわゆる高輪の住宅エリアと違って環境余り良くないように感じました。

[73: 匿名さん]

ブランドでいえば港区だけど、山手線沿線エリアの交通利便性の強みが大崎にはある。再開発は、4号も大きいけどすみふに買われたソニー跡地もあるから甲乙つけ難い。価格が同じであれば、何に価値を置くかでしょう。

[74: 匿名さん]

港区志向の人は近くでも品川区は対象外って人も多いから、ここの検討者の多くの比較対象はやはり近隣の中古タワーなのではないかな。
プラウドタワー高輪台とルフォン白金台は見に行ったけどどちらも悪くなかった。
新築でもブリリアはちょっとタイプ違うしね。

[75: 匿名さん]

まぁ、こことブリリア高輪は全く趣向が違うよね。ブリリア高輪は本来の高輪の低層エリアの高級マンション。ここは一般的な商業エリアの中小規模マンションで、たまたま高輪立地がオマケで付いた様なもん。白金タワーとは格が違い過ぎるし、中途半端なんだよね

[76: 通りがかりさん]

>>72 匿名さん
なんでも営業と言うのは短絡的で浅く見えるのでやめた方が良いですよ。
大崎のあのレベルの再開発を評価するのであれば、ココから10分も無いところで、進行する
東京でも最大レベルの再開発は大きな伸び代ですよ。新駅だけでなく、プリンス全体の再開発も確定してますし、それも含めると全然違いますね。
大崎のすみふの敷地は、マンションかオフィスビル一棟立つだけで、再開発とは呼べないですね。

[77: 匿名さん]

76さん、どうでも良いですが、あなたは検討者?
ここは、高輪ではなく、通常の国道沿いのマンション。しかも、下層は事務所入る?しかも、仕様酷いし、場所が港区以外普通のマンションだよ。

[78: 通りがかりさん]

>>77 匿名さん
検討してるから見てるんですが、自分と違う意見だとそう言うレッテル貼るのが思慮が浅いですね。
国道沿いだろうがアドレスは普通に高輪ですよ、周辺のタワマンも条件は一緒。
それだけで港区の中でもさらにプラス要因なのは事実。
立地のことを言うなら、ハザードマップ浸水エリアの川沿い低地で、実際には御殿山でもなんでも無いグランデヴァンセの方が微妙ですね。