グランリビオ高輪三丁目ってどうですか？

[マンション比較中さん]

グランリビオ高輪三丁目についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://takanawa.grand-livio.jp/

所在地：東京都港区高輪3丁目2番244他
交通：都営地下鉄浅草線「高輪台」駅徒歩2分
JR東海道新幹線・山手線・京浜東北線・東海道線・横須賀線・京浜急行線「品川」駅徒歩13分
東京メトロ南北線・都営地下鉄三田線「白金台」駅徒歩13分
間取：1LDK～3LDK
面積：37.97m²～84.22m²
売主：新日鉄興和不動産株式会社
施工会社：松井建設株式会社
管理会社：株式会社日鉄コミュニティ

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[1: 匿名さん]

立地が良いので気になっていますが、このデベはどうなのでしょうか？

[2: マンション検討中さん]

坪いくらになるんですかね？

[3: 匿名さん]

ちょっと想像もつかないですよね＞坪単価

デベは元々高級系の賃貸住宅を得意としているようですので
こういう土地柄に合った家造りというのは得意な方なのではないでしょうか。
たくさんマンションを供給しているわけではないですが、
高級ラインで出しているなという印象を持ちます。
建物のクオリティについては…どうなんでしょう。
悪い話は聞かないですが、とくに評判もなく。

[4: 匿名さん]

これまたすごい場所にできるな。わかりやすく高級賃貸にできそうだけれど、ここの場合は分譲ということでどれくらいの割合で実需層がいるのでしょう。駅には近いので資産価値は安定しやすいとは思うけれど、元の値付け次第というのも大いに有り得そうなんですよね。
オーダーメイドがありますが、実需でという人ならばある程度手は入れるのかな。無償のプランもあるので意外でした。

[5: 匿名さん]

>>高級賃貸
業者が購入して、賃貸に回すかもしれませんね。

駅からすぐの場所でした。駅の出口からすぐ見えるかな。プリンスホテルでアフタヌーンティー楽しんだりする奥さまがいるかどうか。品川駅勤務だったりすると、徒歩でも通勤ができたりする立地なんだと驚きました。

お金があれば、の物件です。

[6: マンション検討中さん]

立地はいいけど一番広い部屋が84.32m²って言うのが残念すぎる

[7: 匿名さん]

こちらは賃貸がほとんどで実需層の割合が少ないと予想されますか？
中にはセカンドハウス向けに購入される方もいらっしゃるかもしれませんが、
そのような層で構成されるなら、管理組合が機能しなくなる恐れがあるのでは
ないでしょうか。

[8: 匿名さん]

事業協力者用住戸や単身者用っぽい部屋は賃貸に回りそうですね。

[9: 匿名さん]

そうなんですか？なんとなくそのまま地権者さんは住まわれているのかな？と思ったんですが…
でもこれは地権者さん次第だしなんとも言えないなぁ。

そもそも、ここ自体が賃貸投資向けということなんじゃないかな。
実際に住む人もいると思うけれど。
単身者にとってはいい場所ではないのかなぁと思います。
あとは資産として持っていても良い感じ？

[10: 匿名さん]

一国沿いで夜中もかなりうるさい思います。また、こちらの工事現場では、初期の段階で通行人を怪我させるという事故を起こしています。他のデベロッパーに比べると資金を集められず当初の半分以下の規模でしかあの界隈の土地を買収する事ができなかったとの事です。かなり狭い土地に無理やりマンションたててる感じですね。近辺のマンションに比べるとショボそうですね。ご参考になれば。

[11: 匿名さん]

解体工事に関してはいい加減な業者が雑にやってるなと思ってたら
やっぱりって感じでした。
一時期桜田通り沿いのマンションに住んでいた事があるけど
五階以上ならまあ問題ないかと。
ただ将来環状四号線の拡張工事が始まったら恐らくお隣は取り壊しになるから
この物件が角になりますね。

[12: マンション検討中さん]

価格はいくら位になるのかな～気になりますね。私は3LDK希望ですが、出来れば9000万くらいにならないかな。っと思っていますが。何か情報無いかな？

[13: 匿名さん]

ここで３LDKだと億いく可能性もかなり高くなってくるんじゃないですか？今はマンションはどちらかと言うと高い価格帯であるようですし、それに高輪ですから…。
過去を見てみても、やはりものすごい額で売り出している所が多いです。
その額に見合うものも多く作られてきているようですから、ここもデベはすごく気合い入れてくれないとなりませんね。

[14: マンション検討中さん]

億か～(-_-;)やっぱり届かないかな～。。。。

[15: 匿名さん]

広めの収納スペースがもう少しあると良かったかな。
細かい収納はあるようですが、この収納力だと二人暮らしの場合は狭くなってしまいそうですね。
洗面室や浴室も十分スペースがありそうなのは女性目線としては利点でしょう。
立地が良いので、賃貸者が多そうというコメントもありますが、その場合のデメリットはどういったデメリットが出てくるのでしょうか？

[16: 検討板ユーザーさん]

>>12 マンション検討中さん
3LDKの一番下の階で10500万円台のようです。

[17: マンション検討中さん]

一番下でも販売対象が6階以上だったね。1億500万台は7階だったかな。

[18: eマンションさん]

>>17 マンション検討中さん
そうでした。7階でしたね。

[19: マンション検討中さん]

16さん、ありがとうございます。私はまだ行けてなかったですので助かります。正直予算は超過ですが、下の階なら可能性ありそうですね！平均してだいたいそのくらいの感じでしょうか？2LDKに我慢するかですね。。

[20: 名無しさん]

>>19 マンション検討中さん

16です。3LDKの11階で10,900万円台です。一階上がるごとに約100万円上がります。2LDKは10階で8,100万円台で6階で7,900万円台です。一階上がるごとに約50万円上がります。

[21: 匿名さん]

思ったよりは安いのかしら？

[22: 匿名さん]

この辺り中古でも結構高いから妥当な金額のような気がする。

[23: 名無しさん]

>>22 匿名さん

私もそう思います。高輪台駅直結のヒルトップも結構高いので、このマンションの価格は妥当かなと思います。近くにプラウドの高輪、白金台、ルフォン、三井のタワーマンション、ヒルトップと比較してもそれほど高くないかと。

[24: 匿名さん]

ハイグレードではないけれど駅近が強みの物件ですね。

[25: 匿名さん]

でもさ、私からしたら、仕様が納得いかないです。

[26: マンション検討中さん]

最上階以外にはエアコンがついていなくて、有償オプションなのは相当イマイチですが、それ以外は許容範囲内でした。このマンションですと、標準価格からエアコン含めてオプションを色々と追加して仕上がりいくらになるかを考える必要がありますね。

[27: 匿名さん]

このあたりにあるマンションと比べたら、割と妥当な価格でよいですね。
駅もそれなりに近いですし、周辺の立地も決して不便ではないと感じました。
3LDKもあり、ファミリー層にも注目されそうですが、
売れ行きはどうなのでしょうか。

[28: マンション検討中さん]

>>27 匿名さん
子供の通う小学校の学区内なので検討しています。高台にあり地盤が強固ですし、品川まで歩ける距離なので資産性も高いと考えています。販売はゴールデンウィーク前後のようです。3LDKはそこそこ人気があるのではないでしょうか。

[29: 匿名さん]

高輪徒歩2分という立地からすると価格はかなり高くなってしまうのかな
Studioタイプから３LDKまで幅広い間取りタイプがそろっていることからいろいろな世帯が住むことになるでしょうね

部屋はアウトフレーム設計になっていないのは残念ですし、角ばっているので家具の配置は考えなくてはならなそうです

[30: マンション検討中さん]

3LDKまでは価格的に手が届きませんでしたが、駅に近い港区物件という点では、2LDKでも十分な気がしてきました。

転勤の可能性もあり、広さを求めて、立地を妥協する考えは我が家にはないこともありますが。
しかし、このあたりの中古も高いですよね。
この物件が売れそうなのも分かる気がします…

[31: マンション検討中さん]

うーん、正直このスケールで坪500って高いなあ。
450くらいならいいのに。駐車場も無いに等しいんですよね。

市況等が違うのはわかってるんですが、ヒルトップタワーの
分譲時が坪370くらいと思うと萎えます… 笑

[32: 匿名さん]

駅から近いのは魅力ですね。
アジアヘッドクォーター特区内に建設されるこのマンションは、将来、マンション価値も上がるのでしょうかね。
好きなエリアですが、販売価格が高いのは想像できるので、手が出ない。
人気のあるエリアなのですぐに完売になりそうですね。

[33: 匿名]

[投稿が重複しているため、削除しました。管理担当]

[34: 検討中]

>>20
各部屋の平米数はどのぐらいでしょうか。もしくは坪単価を教えていただけますと助かります。

[35: 検討板ユーザーさん]

>>34 検討中さん
20です。3LDKは最上階が84.3平米と80.5平米、その下の3LDKが70.55平米、2LDKが54.6平米です。

[36: 匿名さん]

結局、2LDKが手頃で、駅近立地を考えると将来的な資産価値としてもちょうど良いのでしょうね。

五反田の方まで行っても、今や高くて3LDKだと結構しますもんね、立地的に品川区にいく気はありませんけど。

[37: 匿名さん]

>>31
ヒルトップタワーってタワマン特有の窓側全部カウンターだから
実際の平米数よりかなり狭く感じるのが欠点だと思うわ

[38: 匿名さん]

全体的に交通面がよく、駅から近い立地だからこそ、価格が高めに設定されているのでしょうか。
それとも、港区自体がもともと物価の高い地域なのでしょうか。
この辺りの物価についてはそれほど詳しくないので知りたいですね。

[39: 検討板ユーザーさん]

>>38 匿名さん
高輪エリアにしてはそれほど高くない印象です。このあたりでは4年程前に販売されたプラウド高輪3丁目を書いた買ったのですが、当時で9千万円台と高かったので買いませんでした。今や高輪エリアで70平米以上は1億以下で買えなくなりましたね。

[40: 匿名さん]

港区がバブル状態だし
更に再開発やリニアの件で品川駅周辺は超バブル
中古物件でさえ坪500万は当たり前だから
ここは普通でしょ

[41: マンション検討中さん]

プラウドタワー白金台の62.74平米が1億980万円で売りに出されていますね。白金台2丁目の物件ですし、仕様はプラウドのほうが上なので比較しづらいですが、この価格を見るとグランリビオは安く感じますね。

[42: マンション検討中さん]

今の相場観としては、妥当な感じ。
ただこの相場がいつまで続くのかがわからない。
このまま維持するのか、それとも数年で下がるのか。。。

[43: マンション検討中さん]

抽選日は5月7日のようです。住戸数が少ないですし妥当な価格設定なのですぐに完売しそうですね。

[44: 匿名さん]

妥当？この立地で？大通り沿いは煩いよ。交通量多いし、例え防音サッシでもうちは煩くて嫌になる。

[45: マンション検討中さん]

高輪3丁目ならプラウドの辺りが閑静で理想的ですが、暫くそこの辺りは物件が出てこないので、大通り沿いである点は目を瞑り検討しています。10階近くでも煩いですかね？

[46: マンション検討中さん]

＞４５
桜田通りは夜間の交通量が少ないので、第一京浜などと比べれば静かかなとは思いますよ。

＞４４
今の相場観としては、新築としては安いぐらいにも見えます（中古も高いので）。
ただこの相場観を２０２０以降に、高輪が維持できるのかがどうかなと、悩んでいます。
品川・泉岳寺の再開発もあるので維持できるような気もしますし、他と一緒に崩れるのであれば、２０２０以降の物件を買った方がいい気もしますし、、、。

[47: マンション検討中さん]

>>46 マンション検討中さん
ありがとうございます！今は第1京浜から少し離れた高輪2丁目にいますが、桜田通りのほうが静かなようで良かったです。品川駅に近いので、パークハウス白金よりも資産性が高いと思います。

[48: 匿名さん]

中古の場合、掲載されている物件が真剣に売却を考えているわけではない。
売却する必要は特にないが、この価格で買ってくれるおめでたい人が出てくれば
ラッキーとばかり、相場とかけ離れた価格をつけている物件も少なからずある。
仲介会社としても、他を安く見せかける（錯覚させる）引き立て役も必要なので
引き受けるわけである。

[49: マンション検討中さん]

このあたりは高台で良さそうですね。品川はリニアの開通も控えてるし、プリンスの再開発もあるようで、将来楽しみな場所ですよね。

[50: マンション検討中さん]

おっしゃる通り高台ですし、品川からwalking distanceなので、資産価値は高いと思います。

[51: 匿名さん]

資産価値低い

[52: 匿名さん]

このような掲示板なので様々なご意見があるのは当然かもしれませんが、
マンションの資産価値が高いとおっしゃる方、逆に低いとおっしゃる方がいて
少し戸惑いました。
皆さん駅からの距離、価格、周辺環境、管理の面で判断されているのかと
思いますが、実際の売れ行きも大きな判断材料になってくるのでしょうね。

[53: 匿名さん]

資産価値の定義によりますが高輪は毎年のように新築が多数供給されるわけではないので相場感というか新築価格の妥当性の判断が難しいエリアだと思います
土地の価格と建築費の高騰によりマンションの価格は上昇していることに加え、品川の将来性が価格に織り込まれた結果かなりの高額となっており高値づかみの可能性もあるわけです
高輪の資産価値は鉄板でありますが本来の実力値より高く購入してしまったら資産を失うこととなります
このあたりが高い、低いと評価が別れるポイントかと思いますが資産価値を気にするなら適正価格で購入することが基本ですね

ちなみにこの立地は高輪のなかでは地ぐらいは高くないです
品川徒歩圏の高輪エリアで好きな場所取っていいとなったら最後まで残るエリアの一つかと思います
残る理由は大通り沿いで環境がよくない、高輪台は近いが高輪台の駅力はたいして高くない、品川駅が遠い
なので高輪４丁目あたりにくらべると絶対価格は安いですが私は実力以上の価格設定がされていると考えます
中古もこのあたりはぐっと安くなる傾向があります

[54: 匿名さん]

適切な資産価値を調べるには中古物件の価格と空き部屋の数を
チェックすればある程度は把握できるのでしょうか。
中古の価格が高くてもすぐに埋まるようなら資産価値は高い、
中古が安くてもなかなか埋まらないようなら資産価値は低い？

[55: 匿名さん]

パークハウス白金と迷いましたが、海外赴任する可能性が高いので、想定賃貸料を比較してパークハウス白金にしました。こちらの70平米は約28万、パークハウス白金の70平米は約38万でした。坪単価はこちらの方が1割程度安いですが。高輪の新築物件にしてはリーズナブルだと思いますが、値段なりの仕様です。

[56: 通りがかりさん]

28万だったら私が明日にでも借りますよ…

[57: マンション検討中さん]

仕様低いね
今時点では割安だけど、冷静にみると高いわ

[58: 匿名さん]

仕様低くして、価格抑えてるんだね。。。
そんな物件嫌だね。次に売るときにエリアとして、競争力なさそう・・・。

[59: 匿名さん]

今日って登録初日?なのに、めちゃめちゃガラガラだったわww
場所も値段も物件の全てが中途半端で決め手無く、ここにする必要感じず検討見送りです。
皆さんはどうですか？

[60: 匿名さん]

同じ様に買いません。仕様悪いし、間取り悪いし、1億の価値なし

[61: 匿名さん]

84平米はおいくらですか？

ところでバルコニーのシンクってどうですか？常々あるといいなと思いつつ、数年も経てば汚れや劣化がすごいんじゃないかと懸念してます。

[62: マンション検討中さん]

仕様はそんなに悪くなかったけどね。白金のタワーとかブリリアとかと比較すればだけど、2000万以上も金額差あるからなぁ。同じ見方は出来ない気がしますが…。港区で駅2分、南向きなので私は印象良しでした。

[63: マンション検討中さん]

84平米は1億5000万でしたよ。抽選になるようです。70平米の11階は1億590万でこれも抽選…8階あたりがまだ空いてるみたいでした。うちは子供がいるのでバルコニー水栓は便利そう。中古のタワーと悩みます…

[64: 匿名さん]

ここの70平米とグランデバンセ御殿山の2LDKと迷ってますが、どちらが良いでしょうか。こちらはあまり仕様がよくないようなので来週あたりに見に行って決めようかと思います。

[65: 匿名さん]

>>64 匿名さん
ここの70平米は6戸しかないので抽選になる可能性が高いです。希望の階数の部屋の倍率を確認されたほうが良いと思います。

[66: 匿名さん]

グランデバンセとの比較でいえば、
立地；港区高台＞品川区低地
デベロッパー；新日鉄系＞新興カタカナデベ（リーマンショックで一度死にかけた）
というあたりはこちらに分があるが、
小規模なのはどっちも同じ。価格はこちらのほうが高いようなので、自分の収入にあったほうを選べばいいのではないだろうか。

[67: 匿名さん]

本当に抽選になるほどなのかな。。。私は白金と浜松町と比較してます。
グランデバンセ？は見た感じ、デザイン性と仕様は高そうだね。
立地も、港区と品川区の違いはあるけど、大崎駅は再開発で一気に変わったからね～希少性は相当高いと思うよ。港区のこの辺は何だかんだ供給多いから。後は、やっぱり山手線の人気は不動だと思う。
まぁ、どっちでも良いですが。

[68: 匿名さん]

グランデバンセは立地、デザイン性、内装はかなり高いと思っています。価格は上層階は2LDKでも億が見えてくるのでこことさほど変わらないのかなとも思います。
ただ港区のブランドはこちらにはありますよね。実際にこちらのモデルルームも見て再開発の将来性も考慮して決めたいと思います。

[69: 匿名さん]

確かにね。港区ブランドはあるからね。既存の出来上がった方か、これから余力ある方か。まぁ、どちらを選ばれるにしても、資産性、将来性を考慮されて下さいね。私はどちらを選ばれても無益なのですが、改めてご報告お願いします。

[70: 匿名さん]

近くにある池田山公園は子供がボール遊びをするような公園ではなさそうでしょうか。
ホームページを見る限りでは、自然の中を散策するような公園に見えます。
ファミリー向けの間取りもあるので、子育てに適した環境なのかどうかも重要ですね。

[71: 匿名さん]

似た価格で大崎と高輪なら間違いなくコッチでしょう。港区かつ高輪というアドレスの価値はもちろん、港区の財政の良さによる、様々な行政サービスの充実と言う実利もある。
あと、近くに開通する
環状4号が新駅再開発エリアまで直結するので、
新駅と周辺の大規模商業施設まで10分かからないから、ほぼ出来上がった大崎の再開発より、
今後の伸び代も大きい。

[72: 匿名さん]

営業かな？アドバイスありがとうございます。でも、ここは港区ブランドは既成エリアで伸び代は無いよね？環境もいわゆる高輪の住宅エリアと違って環境余り良くないように感じました。

[73: 匿名さん]

ブランドでいえば港区だけど、山手線沿線エリアの交通利便性の強みが大崎にはある。再開発は、4号も大きいけどすみふに買われたソニー跡地もあるから甲乙つけ難い。価格が同じであれば、何に価値を置くかでしょう。

[74: 匿名さん]

港区志向の人は近くでも品川区は対象外って人も多いから、ここの検討者の多くの比較対象はやはり近隣の中古タワーなのではないかな。
プラウドタワー高輪台とルフォン白金台は見に行ったけどどちらも悪くなかった。
新築でもブリリアはちょっとタイプ違うしね。

[75: 匿名さん]

まぁ、こことブリリア高輪は全く趣向が違うよね。ブリリア高輪は本来の高輪の低層エリアの高級マンション。ここは一般的な商業エリアの中小規模マンションで、たまたま高輪立地がオマケで付いた様なもん。白金タワーとは格が違い過ぎるし、中途半端なんだよね

[76: 通りがかりさん]

>>72 匿名さん
なんでも営業と言うのは短絡的で浅く見えるのでやめた方が良いですよ。
大崎のあのレベルの再開発を評価するのであれば、ココから10分も無いところで、進行する
東京でも最大レベルの再開発は大きな伸び代ですよ。新駅だけでなく、プリンス全体の再開発も確定してますし、それも含めると全然違いますね。
大崎のすみふの敷地は、マンションかオフィスビル一棟立つだけで、再開発とは呼べないですね。

[77: 匿名さん]

76さん、どうでも良いですが、あなたは検討者?
ここは、高輪ではなく、通常の国道沿いのマンション。しかも、下層は事務所入る?しかも、仕様酷いし、場所が港区以外普通のマンションだよ。

[78: 通りがかりさん]

>>77 匿名さん
検討してるから見てるんですが、自分と違う意見だとそう言うレッテル貼るのが思慮が浅いですね。
国道沿いだろうがアドレスは普通に高輪ですよ、周辺のタワマンも条件は一緒。
それだけで港区の中でもさらにプラス要因なのは事実。
立地のことを言うなら、ハザードマップ浸水エリアの川沿い低地で、実際には御殿山でもなんでも無いグランデヴァンセの方が微妙ですね。

[79: 匿名さん]

グランデバンセって売れてないのかね。
他物件スレで騒ぐのはやめてもらいたいもんだ。

[80: 匿名さん]

>>70
ボール遊びしたいなら高輪公園ですよ
池田山公園は意外と遠い

[81: 匿名さん]

全体的に色が暗めに作られているため、重たい印象を受けます。
外観はあまり見ないようなデザインになっていますね。
駅が近く住みやすそうですが、基本的にここなら高輪台駅をメインに使うのでしょうか。

[82: 匿名さん]

>>81 匿名さん
この立地ですとメインは高輪台駅になりますね。品川駅も歩ける距離ですが10分ちょっとかかります。

[83: 匿名さん]

いくつか周辺にホテルがあるようにホームページには書かれていますが、
この辺りに住んでいたら日常的に使う事は無いようにも思います。
食事したり、カフェを使ったりされる方が多いという事なんですかね。

[84: 匿名さん]

ホテルはけっこう使えるよ。レストラン、カフェ、庭園の散歩。

[85: 匿名さん]

ここの近くのホテルなんて使わねーよ。

[86: 評判気になるさん]

ホテル行くか行かないかは、各々のライフスタイルで変わるからね。
それより、抽選不調だったのかね～抽選の割には余ってる。苦戦してそうだ。先週見に行ってきたよ。ガラガラだったけど

[87: 周辺住民さん]

78、必死感が半端無いww
この掲示板ではきちんと物件の意見交換がしたいものです。

[88: マンション検討中さん]

こちらと大崎と迷いましたが、交通利便性とマンションの仕様から大崎に決めようと思います。港区ブランドにも少し未練はありますが。

[89: 評判気になるさん]

こちらのマンションの仕様はどうですか？

[90: 匿名さん]

周辺にショッピング施設がいくつかありますので、非常に便利に暮らせる印象を受けました。
また、近隣に保育園もたくさんありますので、こちらもお子さんがいるご家庭からすると、
非常に良いのかなと思います。
これだけあればある程度定員割れする事はなさそうでしょうか。

[91: 匿名さん]

90さん、話しはぐらかすのに必死です。

[92: 港区住民さん]

>>89 評判気になるさん
桜田通り沿いのタワーマンションの中では標準より低い印象です。私がモデルルーム見学した物件と比較すると、プラウドタワー高輪台やプラウドタワー白金台よりは劣ります。ルフォン白金台と同程度の印象です。

[93: マンション検討中さん]

すでにモデルルームがオープンになってるのに、モデルルームの様子や設備に関して公式HPに掲載されないですね。

[94: 匿名さん]

>>92 港区住民さん
プラウドタワー白金台、あったねー。
仕様は特段高い印象はなかったけど、間取りの酷さが顕著で驚かされたなあ。しかもデベはJPに買収されるらしいし。

[95: 匿名さん]

とてもメニュープランは豊富なんだなぁというふうに感じています。部屋数を重視するのか、広々としたものを重視するのか、それによってくるのではないかなと思いまして。それで選択が変わってきますね。

Bタイプが特に様々なプランがあって。
居室2つリビングと一体化させると流石にものすごく広いって言う感じがしてきますよ。

[96: 匿名さん]

急にあげはじめて、どうしたの？

[97: 評判気になるさん]

話が唐突過ぎるww
何もんだ

[98: 匿名さん]

今は3000円のプリンスチケットもらえるようになったんですね。様子を見ることも必要ですね。

[99: 匿名さん]

ここ、壊滅的に売れて無いね。

[100: 匿名さん]

>>99 匿名さん

取り立てて取り柄がない割に既存のどのタワーマンションより高いから当然でしょ