パークホームズ文京小日向 ザ レジデンスってどうですか？

[マンション比較中さん]

パークホームズ文京小日向　ザ レジデンスについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1414/

所在地：東京都文京区小日向２丁目１２８－５（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅徒歩７分
東京メトロ有楽町線「江戸川橋」駅徒歩９分
間取：2LDK、3LDK
面積：54.06平米（3戸）～92．81平米（6戸）
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：西武建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[801: 匿名さん]

でも実際に住環境はいいから、相手の思惑はともかく
出てきてラッキーという人も多いと思う。
この遠い先はともかく、この環境は暫くは変わらないんじゃないかなと思います

[802: マンション検討中さん]

昨日、実物見てきました。
色々言われてるけど、正直高級感はなく正にパークホームズ仕様でした。ありとあらゆるところがディスカウントされてる…
まずは正面エントランス入って拍子抜けしてしまいました。外装もパンフレットほどの落ち着きはありません。

土曜日だったからか周辺は静かだったので、この場所が本当に気に入れば、賃貸感覚で住んでもいいのかもしれませんね。
私ならあと数千万足して別の所有権物件買います。
竣工前の販売がマストな物件だったかもしれませんね。

[803: 匿名さん]

私も見てきましたが、設備レベルは本当にいいですね。
見える部分だけではなく、建具などまでいいもの使われているかんじでした。
専有部分も高級マンションに必須と思われるものは大抵揃っていますし、共用部のデザインや高級感もやはり
素晴らしいかと思いました。このマンションが坪単価@360くらいからですから、やはり借地権のメリットは
あるのかなと感じました。
ただ感じ方は色々あるので面白いですね。
私は同価格程度でここ以上のマンションを未だに見つけられていません。

[804: 匿名さん]

>>803 匿名さん
購入者の方でしょうか？
ここのマンション検討してます。
デメリットをあげるとするとなんでしょうか？
褒めている物件の割に売れ行きが芳しくない気がします。10年後売却を考えてるため教えて下さい。

[805: 匿名さん]

デメリットは、地域特性としてリセールが難しいということではないでしょうか。
希少な立地なのでどうしても取引価格が高額になりますが、
そこまでお金を出してここに住みたいという人が少ないというのも事実です。
周りに商業施設（コンビニやカフェすら）がないので、単身者は選ばないし、
老人も足腰が弱い人は地縁がない限り避けるでしょう。

マンションの仕様自体は言われているほど悪くはなく、（さすがにパークコートというのは言い過ぎかもしれませんが、）特にデメリットにはならないと思います。

[806: 匿名さん]

>>805 匿名さん
ありがとうございます。
周りに何もないことがメリットと見る人とデメリットと見る人がいますものね。
とりあえず、実物見て納得できるか自分で判断しようと思います。

[807: 匿名さん]

売る時は地主の承諾料がいるんじゃなかったかな

[808: 匿名さん]

立地は希少だし、仕様も良い。
環境は少なからずここのような落ち着いた環境を
欲しい人いそうですね。
価格並みの物件にはなってると思います。
借地じゃなかったらもう少し高かったのでしょうね。

[809: 通りがかりさん]

マンションは立地が全て
ほとんどの人は仕様云々はどーでもいい

所有権なら買うし、借地権なら買わない
それが今の売れ行きの現状だな

[810: 匿名さん]

去年初台のパークコートも見に行ったけと設備仕様に関しては同レベルだな。パークコートも色々あるけど、パークコート並というのもあながち間違いではないかな。 その部分に関しては価格を考慮すれば十分だろう。スケール感も相まって物件自体の見栄えもかなりいいしな。

[811: 匿名さん]

立地が全てなら、ここはいい物件なのだろう。と思う。
バカ売れはしないだろうけどね。
所有権ならもっと高いから借地なりのメリットはやはり
あるだろう。

[812: 匿名さん]

借地のメリットなんてあるの？
35年ローンで組んだ坪500万の所有権物件と坪400万の定借物件比べて後者の方が安いというのは語弊がある

[813: 匿名さん]

メリットあるだろ。分からんなら千桜のスレでも読んでくれば？

[814: 匿名さん]

資金力的に（ローン可能額含め）買えない物件が買える、というのが定借の最大のメリットでしょ。
買えなければはじまらない。

[815: 匿名さん]

メリットもデメリットもあるし、それをどう捉えるかは個々人の価値観や人生設計の問題だしな。
それすら分からんようなら止めとけ

[816: 匿名さん]

>>814 匿名さん

所有権物件でローン組めない、あるいは頭金足りない人なら定借物件でも毎月の支払カツカツでしょうに

[817: 匿名さん]

>>816

カツカツでも買える。

[818: 匿名さん]

欲しい立地が借地なら仕方ないしな。
この手の物件欲しい人は欲しいだろうし。

[819: 匿名さん]

同じ物件が8掛けで買えるなら所有権で買いたいけど、希少性の高い立地の大型分譲マンションは出てこないご時世ですから。所有権に拘って、糞みたいな立地のマンションなんか欲しくないですし。

[820: 匿名]

>>807 匿名さん
ここは承諾料はいらないそうですよ。

[821: マンション検討中さん]

借地権はランニングコスト高いからな
わざわざここ買うより住友の賃貸のほうがいいな

買う必要あるのだろうか…

[822: 匿名さん]

その辺りの事情は人それぞれだわな。

[823: 名無しさん]

パークコート並みと言う購入者のコメントを散見しますが、パークコートで床がビニールシートの物件はあるのでしょうか？
三井さんに聞いてます。
ついでに、リアルマテリアルはエージングしますが、ビニールシートは何年ぐらい劣化しないでしょうか。

[824: 匿名さん]

ここビニールシートじゃないし。

[825: 匿名さん]

廊下はビニールシートですよ

[826: 匿名さん]

突板です。

[827: 匿名さん]

浴室はタイル張りだし、洗面なども大理石張り、天カセも付いてるし
それなりの設備は付いてますかね。

内廊下の雰囲気も素敵ですし、
主観ですが立地と一部の設備など変えられない部分はかなりいいと思います。

廊下やフローリング程度なら気に入らないなら直せますから
その点はあんまり気にならないですかね。

[828: 匿名さん]

だいぶ返事がおくれました。
そうそうのブログです。
借地のデメリットとして
住人と建物の劣化が分譲と比較して進みやすい
というのは新たな視点で勉強になりました。
ここの購入は一旦様子見をして、
自宅（小日向二丁目）を二世帯にするか、いっそのこと賃貸にでもしようかな？なんて考えています。

[829: 匿名さん]

828です。すみません。693さんへの返信です。

[830: 匿名さん]

劣化が進みやすいというのも何の確証もないですね。
普通に管理費と修繕費払って管理会社に委託する以上他と大差ないですよね

経年経てばという意味では大規模な修繕しないといけないかもしれませんが
それは所有権も一緒ですしね。

私はここのような実需中心で賃貸に多数出回るような物件より維持管理の面では
良好になると思います。

[831: 匿名さん]

70年の期限が迫ってきたらどうなるかって話だと思う。
解体される建物の修繕維持に高額の修繕費を払わされるのもどうかというか。
40年ぐらいまでに売るのが正解だと思うね。そのあとはババ抜き状態。

[832: 匿名さん]

大規模修繕さえちゃんとやってればそこまで深刻にはならないでしょう。
あちこちボロが出てくるのは築50年過ぎたら所有権でも一緒

[833: 匿名さん]

>>832
大規模修繕をちゃんとやるには修繕費が所有権同等にかかるってことでしょ。解体されて資産としては0になってしまうものにそれだけコストかけるのは無駄に思えるけど。
所有権だと土地分は資産として残るのが違いかな。

[834: 匿名さん]

同じくボロボロの所有権マンションに多額の修繕費かけるのも無駄じゃないかな
かろうじて住めるかもしれないけど、快適には程遠いよね
僅かばかりの土地の持ち分にすがることも無駄だと思う

[835: 匿名さん]

都心の土地は価値としては「わずかばかり」ではないよ。

[836: 匿名さん]

持ってても建て替えられなければ、残るのは僅かなお金だけだよ。

[837: 匿名さん]

色々考え方はあると思いますが私だったら７０年先を
見据えてマンションは買わないですね。
無駄とはいいませんが状況が想像できませんし。

[838: 匿名さん]

建て替えられなければ、か。

[839: 匿名さん]

上手く建て替えできない物件の方が多いだろう。
しかも容積率変わらなければ追い銭必要だろうしね。

建て替え云々まで考えるならマンション買うの止めればいいと思う。
別に考え方否定する気もないけど

[840: 匿名さん]

1人とんでもない信者がいるな。
何言ってもこの物件はいいってやつ。
不動産の価値は1人の思い込みでなく需要で決まる。
すなわち借地権は所有権より劣ります。
それは経年した後でも変わりません。

[841: 匿名さん]

都心の所有権物件の場合、今の新築は基本100年はもつ構造だからそれに近くはしっかりメンテナスして維持するだろう。
その後は建て替えということになるだろうが、希少な都心立地であればスムーズに進む可能性が高い。住民層の経済レベルも高いからね。
戸数が増やせればもちろん、戸数同じでも新築マンションを購入するよりはかなり安く済むはず。子孫にとっては悪くないだろう。

[842: 匿名さん]

50年先、70年先を見据えるのもいいけど
そこだけ見ても視野狭くなるし、とりあえず10-20年先快適に住めればいいかな。

住み倒す前提で買う人ってそもそもあまりいないと思いますし..
災害のこと考えると免震か低層マンションがやはり安全なのかなと思います
細長いペンシルの耐震は怖いですしね。

資産として見れば壊れずに住めるということも大事だと私は思います。
そういう点でこちらの物件は安心感ありますよね。
あと低層マンションは足場を高くまで組まないので修繕費も抑えられるそうですしね。

[843: 匿名さん]

借地権は所有権より劣ります。これが既に思い込みってことが分からない時点で
議論が成り立たないよね。どっちもメリット、デメリットあるし
好きな方選べばいいんだよ。劣るどうこも価値観の問題だわな。
100年先とか正直もう笑うしかない。

[844: 匿名さん]

100年先を笑うしかない？
日本の住宅は永遠にダメだね、それじゃ。

[845: 匿名さん]

１００年住んでその後の建替えまで考えて物件選びする人。。半端ないです
そういう人にはこの物件は合わないと思うので他の物件探せばいいと思う。

[846: マンション検討中さん]

パークハウスの中古物件が出ました。
リセールバリューのご参考まで
G type 70.99㎡ 2F で9680万と強気の価格設定です。
近隣住民の要求で凹みを付けられた代わりに、
バルコニーが張り出している4戸のうちの1戸です。
それなりに人気があり早期に完売したので、販売価格は押さえていないのですが、予定販売価格は9100万円台でした。
1Fの販売価格が8450万だったことから9000万以下だったのは間違いないですね。
東側は日照は午前中だけ、広いバルコニーライフも面前の3階建て住宅から丸見えとあっては楽しむどころではありませんね。

[847: 匿名さん]

小日向の物件ならそれくらい行くだろうね。パークハウスも良い物件ですしね

[849: 匿名さん]

[NO.848と本レスは、前向きな情報交換を阻害する投稿のため、削除しました。管理担当]

[850: 名無しさん]

政府も馬鹿じゃないから、数10年後は建築技術もアップするから容積率を緩和し、建て替え促して景気を刺激する気するだろ！

それより、パークコートにビニールシート仕様があるのか知りたいんですけど…

[851: マンション検討中さん]

パークハウス売りに出たんですね。
こちらもパークコートをかなり意識した設備仕様になってます。
立地ではパークホームズが勝ってるけど、それ以外はパークハウスの勝ちですね！

[852: 匿名さん]

勝ちとかそういう問題でもないかな。どちらがいいか好みだろうし、パークハウスもパークホームズどちらもいい点あるだろうしね。検討者にとって選択肢が増えるのはいい事ですけどね

[853: 匿名さん]

>>842 匿名さん

同意です。ここのような低層物件だと
安心感ありますよね。

[854: マンション検討中さん]

ホームページ上では残り5戸から3戸に減りましたね。

[855: 匿名さん]

堅調に残戸数減らしてるという感じなのですかね。

[856: 匿名さん]

HPでは5戸と書いてありました。
むしろ増えたのかな。
あるいは沢山隠し持っているということでしょうか。

[857: 匿名さん]

3月の駆け込みで減っているのかもしれませんね。
実物見ると良さがよく伝わって来ました。やはり重厚感は圧巻ですね

[858: 匿名さん]

ここも残すところ14戸ですね。
完売直前ですので検討されてる方は早く購入した方ごいいですね

[859: 匿名さん]

パークハウスの中古、「70.99㎡ 2F で9680万」を新築と比較するとすれば、中古手数料の３％をonして考えるべきだから、9970万円となります。坪単価463万円。借地権パークホームズの売値をベースに考えると、所有権パークハウスの坪463万円は妥当なのかもしれない。

[860: 匿名さん]

ここもう９割くらい売れてるのか。結構人気なんだね

[861: マンション検討中さん]

あれれ…
12月時点で残り16戸だったと思います。
非常に素晴らしい売れ行きですね。

[862: 匿名さん]

残りは9戸くらいだったと思うので８割強くらいですかね。
竣工まででこれくらい売れれば割りとあとは早期に完売するんじゃないですかね。
現物見てから買いたい人も多そうですしね。

[863: 匿名さん]

ここは住宅街のど真ん中で車の取り回しが良くないなと思ったんだが、あんまりそういう事を機にする人は少なかったということかな。

日当たりもいいし静かな環境でいて茗荷谷まで7分というのは確かに他に比べるものはないかもしれないな。

[864: マンション検討中さん]

完売まだ？

[865: 匿名さん]

時間の問題でしょうかね。
最近また売れてるようですし。
竣工して良さが伝わりやすくなりますしね。

[866: 匿名]

>>863 匿名さん
そうなんですよね。
すごく細い道ばかりでかつ一方通行が多いんですよね。
我が家も車が大きめなのではじめはどうかと思いましたが、
近所を車でうろうろすることはありませんし、出かけるときはバス通りを通るので心配したほど不便ではありませんでした。

[867: 匿名さん]

住宅地だし、住んでる人しか通行しないような場所ですから、住むにはいいかもですね。静かですし。

[868: マンション検討中さん]

[前向きな情報交換を阻害する投稿の為、削除しました。管理担当]　

[869: 名無しさん]

都の防災ランクで、小日向はブービーだったと思うけど…

[870: マンション検討中さん]

>>869 名無しさん
結局、ここに書いてるのは購入者だから良いポイントしか見ないようにしてるんだよな

この期に及んで売れ残り多いから焦ってるとみた

[871: 匿名]

>>870 マンション検討中さん
あの〜…
購入者はあとどのくらい残ってるとか全然気にしてないと思いますけど。
売れ残り売れ残りって気にしてくれているのはあっちこっちのマンションにやいやい言うだけ言っている外野だけですよ？

購入した人はいいと思うから買った。
以上。

[872: 名無しさん]

>>868 町会さん

相変わらず1丁目物件をディスることしか興味がないようですが、嘘は流石にいけないですよ。
自分は毎日1丁目物件の前を車で通りますし、一定の時間になるとお迎えと思われる黒い車が停まってますよ。
軟禁状態じゃないんだから、巻石通りに向けて普通に通れます。

いちいち無理に比較して「アドバンテージ」とか言うと、本物件が他の物件との比較でしか良さが語れない物件に見えて来るのでやめて下さいよ。
外観がほぼ完成したみたいで素敵じゃないですか。

[873: 匿名さん]

落ち着いた環境ですし抜け道のようなものもないですから
環境的には静かでいいですよね。
大通り多いと、子供がいると心配になりますから
安心して子育て出来そうな物件ですかね。
なかなか好印象です

[874: 名無しさん]

防災面は、自分と家族を守る意味で軽視できない。特に、子供や老人。
そこに金かける人も多いから、昭和の町は今後どうなることやら…

[875: マンション検討中さん]

>>872 ご近所さん

パークハウスから巻石通りに向けて普通に通るのは道交法違反ですよ。
この前提は土日を除く朝７時３０から９時までで通行許可を得ていない場合です。
標識にあるように歩行者専用道路すなわち車両通行禁止ですので、普通に通って万一人身事故でも起こしますと危険運転致死傷罪が適用されることもあります。
実際に適用された事例もありますので、今後注意されることですね。

但しパークハウスの南・東の前面道路を経由して北上する経路は普通に走れます。
ご参考までに

なお当パークホームズの外観についてはご指摘の通りですね。
正に比ぶべくもないですね。

[876: 匿名さん]

隣り学校なので防災面では安心感ありますね。
地域の防災の拠点でしょうし。

[877: 匿名さん]

今後、人口減や生産緑地問題がそう遠くない未来に控えてる中で、ここは資産価値を維持できるのでしょうか。
心配過ぎます。

[878: マンション検討中さん]

都内物件で人口減、生産緑地問題はそのまで影響ないかと思われます。都心から近い高台、第１種低層地域のニーズが将来的にどうなるかですかね。

[879: マンション検討中さん]

小日向2丁目界隈の広大な空き地を整備してるようですが、何か建つのでしょうか？

[880: マンション検討中さん]

>>879 マンション検討中さん

>>692 をご参考までに
財務省小日向住宅跡地は埋蔵文化財発掘調査が行われているようです。

[881: 匿名さん]

郊外ではなく比較的文京区で都心ですからね。一種低層というのも他ではあまり無いポイントですね。
投資などよりここに住みたいという人が買うような物件ですかね

[882: 匿名さん]

大判・小判が出てくるといいですね。

[883: 名無しさん]

現地見たけど、北側住民への配慮が半端なく、おかげでナロー&ロングとなり、家賃払うのが嫌になった。

[884: 匿名さん]

内廊下ですし、両面バルコニーの部屋などもありますが、ある程度は仕方なしですかね。
あとは周辺環境の良さと仕様の高さでトレードオフでしょうかね

[885: マンション検討中さん]

>>883 名無しさん

特に北側住民へ配慮して建てられているわけではないです。
ほぼ日影規制ギリギリの建てかたですね。

パークハウスでは当初この日影規制に余裕を持って設計されたのですが、近隣住民が北側だけ空けすぎ！
と言い出して現在の日影規制ギリギリの形となった経緯があります。

[886: 匿名さん]

誰もパークハウスの話なんてしてないのに何言ってんだろ。この人..

[887: 匿名さん]

>>875 町会さん

それ、チョット違うかと思いますよ。
以前確認したのが変わったのかと思い再度大塚警察署に確認しましたが、進入禁止であり、住民が出る分には許可証なしで可とのこと。
もちろん、7時半から9時の間に再度進入しようと思うのであれば許可証がなければダメですが、とのこと。

なお、外観について「比ぶくもない」との貴見については、正直どうでも良いです。
私は別に比較していたわけじゃなく、単体で本物件が良いですねと思っただけですし。

[888: 名無しさん]

日影はシミュレーションしてないから正確にはわからんけど、感覚的にはやり過ぎと思う。
見下ろされるのが嫌だから、北側にルーバルとかを造らせなかったとかない？

[889: 買い替え検討中さん]

法に則って建ててるのだから別にどうこう云う気はないなぁ。
あとは物件が気に入るかそうでないかの問題ですし。
とりあえずこちらはスケール感はバッチリですし、見た目の高級感はありますよね。

[890: 匿名さん]

北側への配慮が北側への配慮がという方は、
北側の間取りが気に入ったけどここにバルコニーがあったらよかったのになぁ…あ、北側の住宅の方が嫌がったのかしら
という流れなんでしょうか？

他の部屋を気に入って買った人はそんなこと思いもしないでしょうね。
なんか被害妄想みたい。

[891: マンション検討中さん]

>>887 匿名さん

スクールゾーン規制に伴う歩行者専用道路７時半から9時つまり車両通行禁止は
子供たちの安全の為の規制ですので住民の方も守って下さい。
止むを得ず通行する場合は、出入りとも通行許可を取っていただきます。

警視庁交通規制課の見解です。
小日向のスクールゾーン規制と特定して問い合わせました。
交通標識は一目瞭然で判断するものです。
通行禁止を進入禁止などと読み替えられるはずがありませんね。

[892: 887]

>>891 町会さん

スクールゾーンに関して、文京区の「区道の現状」にかかる資料では、「各所轄警察署は、管内にある小学校周辺において、スクールゾーンを指定している。」とあるので、所轄警察署に聞くのが良いかと思います。

尚、元をたどると、貴殿が某物件に対して本物件がアドバンテージがあるという場違いな主張する為に出てきた話で、その削除事実を見てもこのスレッドでこれ以上会話をするには適当でないと思いますので、やめましょ。

[893: 匿名さん]

>>891 マンション検討中さん
必至ですね。

[894: マンション検討中さん]

パークハウス版の背景知りませんが、客観的に見て887さんが意見するのが理解できないです
マンション検討中さんは警察に聞いたって言ってますよ

893さんはそういうのやめた方がいいですよ

[895: 匿名さん]

元レスの868だかが不適切で削除されてるのに懲りない人ですね。場違いと言われてるのにそれすらも理解出来ないのでしょうかね。もういい加減荒らし行為はやめて頂きたいです

[896: 887]

やめると言った矢先のスレ汚しで申し訳ないですが、削除依頼を出してあるので自分のも含めた一連の投稿が削除されることを期待しつつ。

>>894
かたや警視庁に確認したと仰る891の町会さんに対して、「所轄警察署」が定めると書いてあるから所轄である大塚警察署に確認するのが良いのではないか？と書いたまでですよ。
その前の私のコメントの通り、一応大塚警察署に「旧切支丹屋敷の前の道」ということも指定した上で確認したつもりではあったので、東京都の中央機関である警視庁が各所轄内の個別のスクールゾーンについて、所轄が対象となる学校やらとどのような合意をしているかという事に関して、当該所轄警察署よりも具体的に把握しているのかしら？とも思った次第です。
ちなみに、私はどちらの物件の利害関係者でもないですし、町会云々とかは興味が無い世代の者です。

理解してもらわなくても結構なので、終わりにして、本物件の話に戻りましょう。 失礼しました。

[897: マンション検討中さん]

当パークホームズ、パークハウス、拓殖大学などを含み、小日向地区の面積の半分以上をスクールゾーンが占めています。
スクールゾーン規制は・居住者用車両以外通行止め(終日)・７時半から9時まで歩行者専用道路・の二本立てで区内でも特に厳しい規制のようです。
なので通り抜け車両も少なく、安全で静かな環境なのは他の方もおっしゃる通りですね。

ただ住民であっても通勤時間帯が通行禁止となって通行許可が必須であったり、遠回りを強いられるなど不便な地区もあるようです。

その点パークホームズの前面道路にはこの時間規制が適用されません。
ゾーン外のBーグル通りに出入り自由なので、ゾーン内では特に便利な地区と言えますね。

[898: 匿名さん]

小日向の環境なら子供も安心して暮らせそうですね。
文京区という点も含め子育て世帯には良さそうな環境ですね。パークハウスも良い物件でしたが、こちらも中々いいですね。買えるなら買いたいですねー

[899: マンション検討中さん]

>>895 匿名さん
誤解されているようですのでお断りしておきます。
マンション検討中さんで荒らし行為してる方などいないですね。
868が削除されたのはコピペを間違えて関係ないURLを張り付けてしまったからです。

物件を比較するのが場違い、と言うことではありません。

また町会さんなどと言うコテハンは存在しないので今後お使いにならぬようにお願いします。