パークホームズ文京小日向 ザ レジデンスってどうですか？

[マンション比較中さん]

パークホームズ文京小日向　ザ レジデンスについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1414/

所在地：東京都文京区小日向２丁目１２８－５（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅徒歩７分
東京メトロ有楽町線「江戸川橋」駅徒歩９分
間取：2LDK、3LDK
面積：54.06平米（3戸）～92．81平米（6戸）
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：西武建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[733: 匿名さん]

50年も70年も同じマンションに住もうとは思っていないけれど、それでも定借を敬遠するのは中古で売ろうとしたときに売りにくいのが定借の最大のリスクだと思うからで。

まだまだ未成熟で買手の少ないマーケットは、いざというときに身動き付かなくなりそうで危険だと思います。

[734: 匿名さん]

貧乏人は定期借地に手を出さなきゃ良いんじゃない？
市場になかなか出てこない希少立地の物件にリーズナブルに住んで、引っ越したくなったら、賃貸に出すなりして、資金に余裕がある世帯の方が良いでしょう。

[735: 匿名さん]

中古では売れないものね。売る可能性のある人はそんなもの買っちゃだめですね。

[736: 匿名さん]

中古で売れる売れないは何年経過したかにもよるだろ。
そもそもそれなりに築年数経過した物件は借地権だろうが
所有権だろうが売れにくいよ

どんどん新しいマンション出でくるんだから。
借地権の物件は優良な立地が多いからそこで
まだ勝負できるというメリットはあるけどね。

他の人も言ってるがどういう人生設計か次第だが
借地権も正しい選択肢の一つだよ。
別にそれがイヤなら所有権にすればいいだけだし。
ここで借地権の物件に文句だけ言ってる人は
何がしたいのだろうか。

[737: マンション検討中さん]

>>736 匿名さん
借地権も選択の一つってのは理解できるけど、借地権物件はローンが通りにくいため買い手が所有権よりもさらに絞られます。
あなたは買ってしまって認めたくないかもしれませんが、リセールが不利なのは明確です。

[738: 匿名さん]

情弱なようなので念のため言っておくと、
ローンが通らないというのは、借地の残期間がローン期間に近づいてきたときの話ね。
過去事例で、少なくとも築15年くらいまではリセールに影響しないということは既に分かっている。
おそらく築30年（残期間40年）くらいまでは所有権物件と同じような下がり方をして、
それ以降は少しづつ不利になっていくのだと思う。
そのころはどっちみち残っている価値なんて少ないから、
価格差にしたら大したことないと思うけどね。

[739: 匿名さん]

>貧乏人は定期借地に手を出さなきゃ良いんじゃない？

でもねえ、実際は貧乏人が手を出すんだよね。これなら買えるって。

[740: マンション検討中さん]

この価格かえるなら貧乏人ではないだろ

[741: 匿名さん]

結局借地もメリットあって存在してる訳だし、
そこをメリットとして捉えるかデメリットとして見るかは人それぞれだよね。

そこに関しては主観の問題だろうし、他人があれこれ言うものでもないと思うが、世の借地物件がそれなりに売れているという事実もあるし、確かな需要はあるのだろうね。ここもNTTが手放したくない立地ということですから、それなりのポテンシャルを秘めた立地なのでしょう。そこを借地で住むということに対して魅力を感じるかどうかですかね。私は設備も雰囲気も好きのなので良い物件だと思いますけどね。

[742: 匿名さん]

738さんの説明がとてもわかり易いですね。
参考になりました。

[743: マンション検討中さん]

[前向きな情報交換を阻害する投稿の為、削除しました。管理担当]　

[744: マンション検討中さん]

>>738: 匿名さん　あと741宛

定借１５年の壁ということですね。
５０年定借では１５年を過ぎると３５年ローンが組めなくなるからということが大きい。
７０年定借は未知の領域なので、購入者になりすまし、あげくは「情弱」などと他人をバカにして
無理ポジするのはいいかげんお止めになったらいかがですか？

[745: 匿名さん]

738（736ではない）だけど、購入者とは一言も言っていない。
MRに行ったことはあるけど、結局別の物件を契約した。
自分は、この値段を出すなら多少狭くなっても所有権物件のほうがよいと思ったから。
でもそう思うかどうかは人それぞれ。
別にこの物件をポジっているわけではなく、中立的に書いたまでなんだけど、
先入観のせいでそう見えるのであろう。
定借物件購入者をバカにした書き方だったから、ブーメランとして「情弱」と書いてみたまで。

[746: 匿名さん]

>>738 匿名さん

勉強になります。
ありがとうございます

[747: 匿名さん]

世の定期借地物件は他にもあり普通に売れてるからなあ。
別に好き好きで選べはいいだろう。
定期借地だから資産が目減りするわけでもないしな

あと自分の気に入らない投稿は全て同一人物という浅はかな思考は流石にどうかと思います。

[748: 匿名さん]

>>747 匿名さん
ほんとにそう。
この決めつけと思い込みはすごいですね。
そういう方がどうこう言おうが…
と、いうことになってしまっていますね。

[749: 匿名さん]

定借が合わないライフスタイルの人もいれば
合う人もいるからね。

定借が評判悪いとかあんまり
聞いたことないけどな。

最近のは70年が主流で50年のデメリットも
解消されてるからね。

アルファグランデのスレを読み返してみると
とても参考なりますよ。

[750: 匿名さん]

定借の最大のメリットは、所有権だと買えない物件が買えるということ。
所有権物件も買える人なら所有権をお勧めする。

[751: 匿名さん]

価格面でのメリットもありますがが立地が良いことに尽きますね。こちらもまた然りですが..
あとは価値観の問題かもしれませんが、パークホームズは建物の外観やデザイン、設備もいいですからね。
良い物件だと思います

[752: 匿名さん]

立地が希少であれば定借でも選ぶ価値があるとは思う。
たとえばプラウド南麻布や広尾ガーデンフォレストはそういった「唯一無二」の物件だろう。

[753: 匿名さん]

小日向の低層も滅多に出てこないから価値はあるね。さすがNTT社宅あと。
低層に魅力を感じ静かな環境好む人には良い物件だと思う

[754: 匿名さん]

まあ一流企業の社宅あとだからね。そりゃ立地はいいでしょ。銀行の社宅とかの跡も大抵いいマンション建ってるしな。この辺りで4000㎡越えのまとまった土地は中々出てこない。そういう意味でも価値はあると思うがな。敷地が広いせいか設計に余裕があるのが良いな。メインエントランス回りから車寄せのデザインは秀逸だわ。あとマテリアル関係も良い石など使ってそうだな。

[755: 匿名さん]

ここは日本一の物件間違いなしです。
みなさん早く購入しましょう。
完売目前です。

[756: 匿名さん]

そこまでの露骨なヨイショはどうかと思うが
ここのような住環境好きな人もいるし
いいんじゃないかなとは思う。

借地で多少なりとも目に優しい価格になってますから
そういう点でもメリットあるのでしょう。

[757: 名無しさん]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[758: 匿名さん]

こういう物件は大抵管理が良いからね。投資や雑多な人たちが入居するようなマンションではないだろうし。
価値観も同じような人多そうだし組合も安定して運営できそう。

[759: 匿名さん]

近隣含めて購入層は気難しい人が多そうだね。
買うの怖いし賃貸募集してるから試しに賃貸で住んでみようか検討中。

[765: 匿名さん]

http://mansion-madori.com/blog-entry-5017.html

この人のブログ呼んだけど結構参考になるね。
高いかなとも思ったけど割りと適正価格なんだね。
あとは設備や物件の造形なども結構褒めてますね

[767: 匿名さん]

>>765 匿名さん
http://mansion-madori.com/blog-entry-5520.html?sp
モモレジは色んなとこでパークコート連呼してるからあてにならんよ

[768: 通りがかりさん]

ここは2000万前後の意識高い系マス層ってことで、珍しく反論がなかったから、もっと下のマス層だろうね。
購入者は、何年ぐらい住んで売却予定ですか？

[770: 匿名さん]

少なくともモモレジの方が多少なりとも物件見てるから
ここのアンチよりかは遥かに参考になるよな。
仕様が高いかどうかは個々が判断すればいいと思いますが
この価格帯に見合った設備レベルだとは私は思います

[777: 匿名さん]

ペンシルなマンションと違って低層マンションというだけで重厚感や高級感が出るからいいですね
あとタイルや石材の質感も相まって素敵なデザインですね

[780: マンション検討中さん]

建物内モデルルームオープン！
のお知らせが来ました。
お手頃なのは219で66㎡の7090万。
ゆっくり見せていただきましょう。

[782: 匿名さん]

最近また盛り上がってるようですが何だかんだで
もう選べる部屋もうあんまり無いんだね。残念、、
販売も最終段階というとこでしょうか。
もう少し狭い部屋あれば検討したかったです。

[783: 匿名さん]

HP見ると、狭めの部屋（66.89平米）も出てますよ。
あと十数戸くらいですかね？
結構選択肢は多いと思います。

[784: 口コミ知りたいさん]

[NO.760～本レスまで、スレッドの趣旨に反する投稿のため、及び、削除レスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[785: 匿名さん]

管理人、仕事早すぎワロタ

[786: 匿名さん]

ここ、ずいぶん宣伝色の強いスレッドだなぁ…

[787: 匿名さん]

必須すぎると、ああ、大変なんだなあ～ と思ってしまう。

[788: 匿名さん]

2月24日から建物内モデルルームがオープンってメールがきてましたね。他の物件を購入中(竣工待ち)なので買えないけど、観てみたいな～。

[789: 匿名さん]

私も他の物件を契約して竣工待ちです。
おそらく同じ物件じゃないかな（笑）
そして同じことを考えていました。見に行ってもバレないと思います！

[790: 匿名さん]

これくらいの時点で8割弱くらい売れてるらしいですから
割とこういう物件としては好調という感じなのでしょうね。

[791: 匿名さん]

この手の物件は実物見せた方が売れそうな気がする。
低層マンションってなんだかんだで見栄えいいからね。

[792: 匿名さん]

いや67平米で7000万って安いねえ。定借の恩恵ばっちりだな。
自分も他契約したんだけど見たい（笑）

[793: 匿名さん]

ですよね。ホームズですがパークコート並の仕様ですし、
定借という部分を差し引いてもなかなか良さそうですね。

[794: 匿名さん]

その言い方、レクサス並みのヒュンダイ、みたいで嫌だな。

[795: 匿名さん]

実在仕様はかなり高いとわたしも思いますよ。
あとはどう捉えるかですかね。

[796: 匿名さん]

定借に合うライフスタイル、というのはどういうものでしょうか？

[797: 匿名さん]

そういうことは自分で考えないと。

[798: 匿名さん]

私は定借というより、この辺りの環境が好きです。
グレード感や外観など中々ない物件だなと思います

[799: 匿名さん]

ここはそういう意見を聞く場でしょ？

[800: 名無しさん]

アンチではありませんが、NTT が土地を手放さない理由はなんでしょうか？
少なくとも、ここが住環境として良いからではないと思います。70年後には、また、社宅に戻すかって話。
一言で言うと、その方が何らかのメリットがあるからだと思いますが、大企業なので、数10億の地代は誤差です。
多分、70年後は用途地域も変わり、事業には活用できると踏んでいるからと考えるのが自然です。
70年後は、古き良き昭和の住宅地ではないんじゃないでしょうか？

[801: 匿名さん]

でも実際に住環境はいいから、相手の思惑はともかく
出てきてラッキーという人も多いと思う。
この遠い先はともかく、この環境は暫くは変わらないんじゃないかなと思います

[802: マンション検討中さん]

昨日、実物見てきました。
色々言われてるけど、正直高級感はなく正にパークホームズ仕様でした。ありとあらゆるところがディスカウントされてる…
まずは正面エントランス入って拍子抜けしてしまいました。外装もパンフレットほどの落ち着きはありません。

土曜日だったからか周辺は静かだったので、この場所が本当に気に入れば、賃貸感覚で住んでもいいのかもしれませんね。
私ならあと数千万足して別の所有権物件買います。
竣工前の販売がマストな物件だったかもしれませんね。

[803: 匿名さん]

私も見てきましたが、設備レベルは本当にいいですね。
見える部分だけではなく、建具などまでいいもの使われているかんじでした。
専有部分も高級マンションに必須と思われるものは大抵揃っていますし、共用部のデザインや高級感もやはり
素晴らしいかと思いました。このマンションが坪単価@360くらいからですから、やはり借地権のメリットは
あるのかなと感じました。
ただ感じ方は色々あるので面白いですね。
私は同価格程度でここ以上のマンションを未だに見つけられていません。

[804: 匿名さん]

>>803 匿名さん
購入者の方でしょうか？
ここのマンション検討してます。
デメリットをあげるとするとなんでしょうか？
褒めている物件の割に売れ行きが芳しくない気がします。10年後売却を考えてるため教えて下さい。

[805: 匿名さん]

デメリットは、地域特性としてリセールが難しいということではないでしょうか。
希少な立地なのでどうしても取引価格が高額になりますが、
そこまでお金を出してここに住みたいという人が少ないというのも事実です。
周りに商業施設（コンビニやカフェすら）がないので、単身者は選ばないし、
老人も足腰が弱い人は地縁がない限り避けるでしょう。

マンションの仕様自体は言われているほど悪くはなく、（さすがにパークコートというのは言い過ぎかもしれませんが、）特にデメリットにはならないと思います。

[806: 匿名さん]

>>805 匿名さん
ありがとうございます。
周りに何もないことがメリットと見る人とデメリットと見る人がいますものね。
とりあえず、実物見て納得できるか自分で判断しようと思います。

[807: 匿名さん]

売る時は地主の承諾料がいるんじゃなかったかな

[808: 匿名さん]

立地は希少だし、仕様も良い。
環境は少なからずここのような落ち着いた環境を
欲しい人いそうですね。
価格並みの物件にはなってると思います。
借地じゃなかったらもう少し高かったのでしょうね。

[809: 通りがかりさん]

マンションは立地が全て
ほとんどの人は仕様云々はどーでもいい

所有権なら買うし、借地権なら買わない
それが今の売れ行きの現状だな

[810: 匿名さん]

去年初台のパークコートも見に行ったけと設備仕様に関しては同レベルだな。パークコートも色々あるけど、パークコート並というのもあながち間違いではないかな。 その部分に関しては価格を考慮すれば十分だろう。スケール感も相まって物件自体の見栄えもかなりいいしな。

[811: 匿名さん]

立地が全てなら、ここはいい物件なのだろう。と思う。
バカ売れはしないだろうけどね。
所有権ならもっと高いから借地なりのメリットはやはり
あるだろう。

[812: 匿名さん]

借地のメリットなんてあるの？
35年ローンで組んだ坪500万の所有権物件と坪400万の定借物件比べて後者の方が安いというのは語弊がある

[813: 匿名さん]

メリットあるだろ。分からんなら千桜のスレでも読んでくれば？

[814: 匿名さん]

資金力的に（ローン可能額含め）買えない物件が買える、というのが定借の最大のメリットでしょ。
買えなければはじまらない。

[815: 匿名さん]

メリットもデメリットもあるし、それをどう捉えるかは個々人の価値観や人生設計の問題だしな。
それすら分からんようなら止めとけ

[816: 匿名さん]

>>814 匿名さん

所有権物件でローン組めない、あるいは頭金足りない人なら定借物件でも毎月の支払カツカツでしょうに

[817: 匿名さん]

>>816

カツカツでも買える。

[818: 匿名さん]

欲しい立地が借地なら仕方ないしな。
この手の物件欲しい人は欲しいだろうし。

[819: 匿名さん]

同じ物件が8掛けで買えるなら所有権で買いたいけど、希少性の高い立地の大型分譲マンションは出てこないご時世ですから。所有権に拘って、糞みたいな立地のマンションなんか欲しくないですし。

[820: 匿名]

>>807 匿名さん
ここは承諾料はいらないそうですよ。

[821: マンション検討中さん]

借地権はランニングコスト高いからな
わざわざここ買うより住友の賃貸のほうがいいな

買う必要あるのだろうか…

[822: 匿名さん]

その辺りの事情は人それぞれだわな。

[823: 名無しさん]

パークコート並みと言う購入者のコメントを散見しますが、パークコートで床がビニールシートの物件はあるのでしょうか？
三井さんに聞いてます。
ついでに、リアルマテリアルはエージングしますが、ビニールシートは何年ぐらい劣化しないでしょうか。

[824: 匿名さん]

ここビニールシートじゃないし。

[825: 匿名さん]

廊下はビニールシートですよ

[826: 匿名さん]

突板です。

[827: 匿名さん]

浴室はタイル張りだし、洗面なども大理石張り、天カセも付いてるし
それなりの設備は付いてますかね。

内廊下の雰囲気も素敵ですし、
主観ですが立地と一部の設備など変えられない部分はかなりいいと思います。

廊下やフローリング程度なら気に入らないなら直せますから
その点はあんまり気にならないですかね。

[828: 匿名さん]

だいぶ返事がおくれました。
そうそうのブログです。
借地のデメリットとして
住人と建物の劣化が分譲と比較して進みやすい
というのは新たな視点で勉強になりました。
ここの購入は一旦様子見をして、
自宅（小日向二丁目）を二世帯にするか、いっそのこと賃貸にでもしようかな？なんて考えています。

[829: 匿名さん]

828です。すみません。693さんへの返信です。

[830: 匿名さん]

劣化が進みやすいというのも何の確証もないですね。
普通に管理費と修繕費払って管理会社に委託する以上他と大差ないですよね

経年経てばという意味では大規模な修繕しないといけないかもしれませんが
それは所有権も一緒ですしね。

私はここのような実需中心で賃貸に多数出回るような物件より維持管理の面では
良好になると思います。

[831: 匿名さん]

70年の期限が迫ってきたらどうなるかって話だと思う。
解体される建物の修繕維持に高額の修繕費を払わされるのもどうかというか。
40年ぐらいまでに売るのが正解だと思うね。そのあとはババ抜き状態。

[832: 匿名さん]

大規模修繕さえちゃんとやってればそこまで深刻にはならないでしょう。
あちこちボロが出てくるのは築50年過ぎたら所有権でも一緒