パークホームズ文京小日向 ザ レジデンスってどうですか？

[マンション比較中さん]

パークホームズ文京小日向　ザ レジデンスについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1414/

所在地：東京都文京区小日向２丁目１２８－５（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅徒歩７分
東京メトロ有楽町線「江戸川橋」駅徒歩９分
間取：2LDK、3LDK
面積：54.06平米（3戸）～92．81平米（6戸）
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：西武建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[665: 匿名さん]

>>658
>>662

何故に何でもパークハウスと比べる必要があるのでしょうか？
パークハウスと比較して優れているという理由で購買意欲が沸くのでしょうかね。

正直言って、私は規模的にはあちらの方が好きですが、敷地が小さいので余裕のある作りではないですよね。
余裕のある作りが欲しければ、例えば千石のインペリアルとかも良いと思いますが、この辺りこそ個人のテイストかと。
あと、後学のために景観ガイドラインとは何なのかは興味があります。

[666: 匿名さん]

こちらの物件は外見が非常に高級感があって、街並みとも調和してるので非常にいい印象ですね。
ところで本物件近辺にある新渡戸稲造旧居跡が更地になってましたが、その後の活用方法等ご存知の方いらっしゃいませんか？

[667: 匿名さん]

ホント外観いいね
タイルが落ち着きある色でシックでいて高級感あるし。
あとやはり低層マンションは横長ゆえに重厚感あっていいですね。

[668: マンション検討中さん]

>>665: 匿名さん

小日向の新築マンション同士ですから比べられて当然ですね。
シティハウスも良いマンションでしたが、崖下、地下鉄車庫向きなどで立地が残念でした。

ここはパークホームズのスレということで他をけなして無理ポジしているわけでもありませんで
素直な印象を述べています。

インペはいいですね。間取りや1/3地下の1階、茗荷谷駅へのルートなどはさておき・・
1万㎡の広大な敷地を生かして空地を大きく取り、緩和規定を適用して絶対高さ１２ｍの4階建て
となっていますが、1種住専の住民側は3階建てとし、大きくセットバックしています。

更に緑地コーナーの設置や敷地内の横断道路を開放するなどして近隣住民への配慮がハンパないです。
ここも近隣住民の反対運動が激しかったのですが、その成果が結実したマンションだと言えると思います。
同じ住民運動の結果、なぜか日影が悪化する設変が行われたパークハウスとのあまりの違いに愕然とさえします。

なお「景観ガイドライン」とはイメージで何気なく書いてしまいました。
「文京区屋外広告物景観ガイドライン」と言うのはあるようですが、
正しくは「文京区景観づくりの手引き」でよろしいと思います。

[674: マンション検討中さん]

[NO.669～本レスまで、前向きな情報交換を阻害する投稿のため、削除しました。管理担当]

[675: 匿名さん]

結局どこも善し悪しがあるのだから好きな物件選べばいいんじゃないかな。
どこも一長一短だし、パークハウスもインぺもここも
それぞれ主観で選べばいいんだよ。もう買えない物件もあるけどね。デザインで言えばどこも低層で重厚感あって素敵だと思います

[676: 匿名さん]

それにしてもなかなか完売しませんね。。。

[677: 匿名さん]

残り僅かのようですから順調なんじゃないですか。
駅近のような目立つ物件ではないですからね。
たた高価格でも売れるのはこういうった低層住宅街の
需要がまだあるのでしょうね。

[678: マンション検討中さん]

完売どころか全く売れてない
小日向に価値を見出せる層には魅力たっぷりだけど、かなり絞られるってこと
借地物件でランニングコストも嵩むし

新築でこの売れ残りっぷりだと、リセールはかなり苦戦しますね

[679: 匿名さん]

でも８割売れてますからね。結構売れていると思います。
価格考えればまあまあなんじゃないですかね。
別にかたくなに売れていないと主張する方を否定する
訳ではありませんが。まあ感じ方次第ですかね。
こういう物件はじわじわ売れていくものでしょうから。
やっぱり社宅跡だけあって良い土地ですよね

[680: 匿名さん]

区内の周辺地域や都心5区の物件と比べたら売れていないように見えるのでしょうけれど、
小日向の物件ということを考えれば堅調に売れていると思いますよ。
ゆっくりとニーズを拾っていく売り方に適した地域ですから。
郊外だともっと時間かけて売ってますよ。

[681: 名無しさん]

インペ横もそうだけど、こう言った不便な立地の社宅は、昭和じゃないからニーズない。
防災面も最悪だから、社員は住まわせない。

[682: 匿名さん]

ニーズはあるだろ。別に社宅を所有するというのが
時代にあわないだけで。こういう立地も根強い需要
はあるだろうな

[683: 匿名さん]

不便か便利かというより、社宅は売却というのが
トレンドだからだろう。民間から借りた方が安上がりだしな
跡にマンションが建つのも普通のこと

[684: マンション検討中さん]

モデルルームどの枠も空いてますね。
ここの掲示板見てると、やっぱり人気はないのかなと思ってしまう。
試しに来週行ってみたいけど、今の時期は営業にガツガツ来られそうで躊躇してます。

[685: 匿名さん]

いやいや、半年以上前は結構MR混んでいましたよ。駅前だし。
かなりの期間が経っているのだから、そりゃ売れ行きも止まるでしょうよ。
不人気ということではないと思います。

[686: 名無しさん]

ナローでロングで極小バルコ。
ないわ

[687: 匿名さん]

三井の営業はあまりガツガツ来ない。ジェントルマンが多いので気楽にＭＲに訪問してみたらいいんじゃないの。

[688: 名無しさん]

>>686 名無しさん
柱のくい込みと収納の少なさ。
実物見ると高級感ないし。
借地権でこの価格。
ないわ

[689: 匿名さん]

間取りも悪くないし、仕様もいいよね。
内廊下だから廊下側の採光は限定されるけど。
間取りに関してはモモレジさんの意見参考に
なりますね。総じてみればなかなか良い物件だと
感じました

[690: 匿名さん]

借地権に関しては三井健太さんのこのマンションへの評価が参考になります。
私が思いもよらなかった盲点を指摘されてて、永住目的なら借地権でいいかと考えていた自分の甘さを痛感しました。

[691: 匿名さん]

借地権でも70年ならこれと言って問題も無さそうだね。以前の50年だと
やはり短いという意見も多々あり最近は70年物件がトレンドのようですし
千桜もそうですし、渋谷区役所タワーも借地ですし、これと言って問題は
ないかなと感じます。

もちろんそれぞれの生活スタイルや考え方などは
あるでしょうけどね。私は借地権も全然ありだなと思います

[692: マンション検討中さん]

>>666: 匿名さん

新渡戸稲造旧居跡の更地ですが、聞いたところ民間に売却されたとか？

なおこれよりはるかに広い敷地の財務省小日向住宅跡地の更地は、
当初文京区が買い取り特養老人ホームを建設するのではないかと伝えられていましたが、
最新情報ではやはり民間に売却されたとか？

いずれにせよ１戸建てよりマンション建設に適した敷地と思われますね。
特に崖地上のある財務省住宅跡地は眺望日当たり最高ですから。

ただ両物件とも江戸川橋駅が近く、茗荷谷駅はちと遠くなります。
その点ではパークホームズは両駅とも同程度の距離ですので断然便利です。
未確定情報ですので、さらに信頼できる情報が入りましたらお知らせいたします。

[693: 匿名さん]

>>690 匿名さん
これですね
http://sumitaimansion.blogspot.jp/2017/01/no99295.html?m=1
リセール時も借地権の物件はローンが通りにくいため売りづらいですよね。

[694: 匿名さん]

結局はそのリンク読んでもメリットある人とない人がいるくらにしか
読み取れなかったけど。売るにしても残存期間次第だし、どういう人生設計か次第ですかね

一般的に借地権物件は良い立地が多いと言われておりますし（だからこそ売却しない）
考え方次第ではないでしょうか。どうしても借地が嫌だというのでしたら
所有権物件探せばいいだけですしね、ここであれこれ言っても結果は変わりませんしね。

こちらも借地権でも堅調に普通に売れてるところを見ると、メリットを感じてで買ってる人が
多いのかもしれませんね

[698: 匿名さん]

[No.695～本レスまで、前向きな情報交換を阻害、および、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[699: 匿名さん]

所有権でこの値段だったら考えてもいいけどなあ・・仕様にかかわらず借地権でこの値段はないわ。

[700: 匿名さん]

そもそもここは「パークホームズ」の仕様でしょう。それを高い高いというほどではないかと。

[701: 匿名さん]

価格帯考えたら必要以上の設備ついてますよね。
だから某方はパークコート並の設備と言ってるわけですし
ただ別にここがダメならもっとお金を積めばいいだけ
という簡単な話ですよね。

[702: 匿名さん]

本郷目当てでMR行ったら、ここ紹介された。
どんだけ販売苦戦してるのやら。。。

[703: 匿名さん]

それぞれの属性見てますから、営業の判断でしょ。
別の紹介とかそんなの割と普通のことだよ。

[704: 匿名さん]

まあ、でも、ここが盛況だったらそんなことしないでしょ。

[705: 匿名さん]

盛況云々はもう新規じゃないんだから当然でしょう。
こういう物件はジワジワ売れていくものでしょうから。
多少値が貼っても売れていくということですかね

[706: 匿名さん]

借地権物件にしてはよくぞここまで売れました。営業さんには本当に頭が下がります。

[707: 匿名さん]

借地権は優良な立地が多いからまあ売れるのでしょうね。
建物の仕様やデザイン面でも良さそうですしね

[708: 匿名さん]

結果がすべて。早く売り切ってくださいな。

[709: マンション検討中さん]

相変わらず無理ポジひどい輩がいますな…

[710: 匿名さん]

早く売り切らないとあなたに何かあるのでしょうか？
買う気もない人が何の関係もない物件にいちいちコメントするなんてよほど暇なんですね。

[711: マンション検討中さん]

>>710 匿名さん
そういうあなたは何者？

[712: 匿名さん]

別にこういう物件は実需主体だから、早く売り切ればという訳でもないでしょう。管理組合も安定しそうだし、いいんじゃないですかね。三井もわかっているから売り急ぐような感じはありませんね。堅調に残戸数減っていっているのではないでしょうか。

[713: 名無しさん]

タワマン買うのも躊躇するけど、定借買う人には恐れ入ります。
50年だろうが、70年収だろうが、残り20年にもなると買う人いないから、二足三文で売るか、賃貸に出すしかないよね。
部外者ばっかりで、管理は荒れると思うけど…
一応、MRでそんな事を質問したら、まだ、実績がないので分かりませんと言われた。

[714: 匿名さん]

>>711 マンション検討中さん
購入者です。
そういうあなたは何者ですか