パークホームズ文京小日向 ザ レジデンスってどうですか？

[マンション比較中さん]

パークホームズ文京小日向　ザ レジデンスについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1414/

所在地：東京都文京区小日向２丁目１２８－５（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅徒歩７分
東京メトロ有楽町線「江戸川橋」駅徒歩９分
間取：2LDK、3LDK
面積：54.06平米（3戸）～92．81平米（6戸）
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：西武建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[479: マンコミュファンさん]

>>477 匿名さん

営業さん、ご苦労様です

[480: マンション検討中さん]

営業さんじゃなくて、ちょっと変わったおばちゃんなんだよね。
俺は好きだけど。

[481: 匿名さん]

都合が悪いと営業と言い出すアンチにも困ったものですね。売れてる事実は変わらんのに。

[482: 匿名さん]

>>478 マンション検討中さん

それなら世の中の殆どの新築物件は販売不振になりまっせ。

[483: マンション検討中さん]

でっせということは、大阪の方でしょうか？
関東の場合、今は冷え込んでいて首都圏全体で契約率70%前後を行ったり来たりですから、
「殆どの」は言い過ぎですが、半分くらいは販売不振ということになりますね。

[484: 匿名さん]

1期で七割売れるなら大成功だろうが、現実そんな物件は少ないよ。

[485: マンション検討中さん]

同時期の近隣物件ですと、ブリリア本郷とパークハウス本郷が第1期で8割強
の契約でしたでしょうか。

[486: 匿名さん]

どうも勘違いしてる人もいるようだが、売り出し戸数による契約率が70%なだけで全体の未供給の住戸含めたら70%などには遥かに及ばないよ。どの物件も5割いけば上々、そこそこ売れてる大規模なんかでも全体の3割、4割行けばよいくらいでは？ないですかね。販売不振の定義すらよく分かっていないようですので書かせて頂きました。

[487: 職人さん]

営業マンのオバハン頑張れ

[488: 匿名さん]

ここも契約率で見れば8割、9割くらいだよ。ある程度売れる見込があるとこ売ってるから別に珍しいことでもない。
その上で現時点で七割程度まで販売が進んでるなら
概ね良い販売ペースなんじゃないかな。

[489: マンション検討中さん]

いや、本郷の2物件は全販売戸数（2期以降も含めて）の8割以上が1期で売れているから。

[490: 匿名さん]

そういう物件があっても稀ってことでしょ。全体でいきなりそんなに売れる物件なんて
全体でみても数パーセント程度だろ。無知なのか知らんけど阿呆な契約率ネタ出して
売れてないアピールは滑稽だわ。他の人も書いてるが契約率なんて供給戸数分の割合だからな

[491: マンション検討中さん]

現在はもう少し売れてるよ。
7-8割程度の販売進捗率だと思う

あとはどこと比較するかだね、
１期からの累計でそれくらい売れて今ならわりと
順当だと思うけど、そう思わない人は
別にそれはそれでいいんじゃない。
そこに拘ってもあまり意味はないト思いますが。

結局は価値観と合うかどうかですかね。
某間取りブログで絶賛されてたこちらの物件ですが
結局それも一主観でしかありませんからね。
参考程度には役に立ちましたけどね。

[492: マンション検討中さん]

まあまあ落ち着いて。
だれもここが売れてないとは言っていなくない？
無理やり「売れている」と言っている人はいますが（笑）

販売ペースは売主次第だし、住友みたいにわざとゆっくり売る商法もあるのだから、
ペースが遅いからといって売れていないことにはならないですね。

[493: 匿名さん]

一般的に見ればそれなりに売れてるんだろうな、絶好調とは言わんけど
駅近でもないし価格も安くもないけどそれなりに売れてるなら
環境や仕様などに価値を見出す人が多いのだろうという感想

[494: 匿名さん]

Light Court Voidというものっていわゆる吹き抜けのことなんでしょうか。
初めて見るなぁと思いました。。。
勉強不足なだけなんですが^^;

各居室に全然窓がないじゃん！って思ったんですが
それがあることで圧迫感みたいなものは緩和されていく形になっていくのですか？
それがあることで何かデメリットはあるのでしょうか。
想像もつかなくて。

[495: 匿名さん]

先着順住戸受付中（４戸）
３ＬＤＫ　8,230万円～10,380万円

現在の販売状況はこんな感じだそうです。
高めの部屋はまだあるのだなという感想を持ちました。
値付けが高すぎると価格が上の方の部屋は残り勝ちになってしまうと聞きます。
今出ているのは、Hタイプ以外は90㎡超え。
広さはきっちり有ってリビングダイニングも広く取られているので暮らしやすさはあると思います。
あとはお値段とのバランスなんだなぁ…

[496: 検討板ユーザーさん]

パークハウス小日向に比べても間取りも外観デザインも良いですよね。
一種低層だから駅距離はそれほど問題にならないとして、定借だとここまで目に優しい価格になるんですね。
30代で買っても定借70年なら取り壊しの頃は生きてないだろうし、そもそも築70年なんて所に住む気にならない。
でも70年後には必ず無になると考えると理屈を一抹の寂しさや残念さはどうしても感じてしまいます。

[497: 匿名さん]

目に優しいか？定借であることを差し引いても高いと思う。

[498: マンション検討中さん]

>>496 検討板ユーザーさん

>パークハウス小日向に比べて間取りも外観デザインも良い

のは当然と言えます。東西に長い広大な敷地に満を持した？デザイン
かたやパークハウスは南北に長い狭い敷地に、なんとマンションデザインには素人の地元建築家や近隣住民が、無理矢理常識を外れた形に変えさせたのです。
よーく見なくとも、パークハウスは敷地はキレイな矩形なのにヘンな外観なのが分かりますね。

[499: 現地]

建設現場に行くと、いよいよ外壁が見えてました。
しかし、北側と南側で外壁タイルが全く違う。。
南側はコスト削減、手抜きっぽく感じて検討意欲が落ちました。。。残念。

[500: 匿名さん]

デザインと仕様は素晴らしいですね。小日向に相応しい物件には仕上がってますね。
定期借地という部分を除けばデメリットもあまりないですかね。
残りも数部屋でだいぶえらべる部屋もなくなってました

[501: マンション比較中さん]

>>499
私も現場見てきました。
植栽がされたらだいぶイメージ変わるかなと思いますが、HPからはもう少し落ち着いた感じを想像していました。

パークハウスも見てきましたけど、規模やコンセプトが違うので比べること自体にあまり意味がないかな。
もう販売は終わってしまっているので検討対象にはならないですが、どちらも個人的には嫌いではないです。

[502: 匿名さん]

あと5戸なんで、ゴールは見えつつある状態なのか。っていうのもありますが、実はここからが売るのがどうやら難しかったりするみたいです。

お値段がお値段ですから、全体的にきっちりコストがかかっていたほうが良かったんじゃないかなと思いますが、とりあえず表面の見えるところは良い感じで仕上がっているという認識で良いのかなぁと思いました。

[503: マンション検討中さん]

三井さんは、竣工まで待てば値下げしてくれたりするものなのでしょうか。
借地権でこの価格、高く感じます。

[504: マンション検討中さん]

>>503

もう既に値引販売やってると思いますよ。
パークハウスも最後は大幅値引きでやっと完売となりましたからね。

パークハウスは近隣住民の反対運動が凄かったので販売にまで影響したのは否めませんが、ここでは反対と言ってる人は聞いたことがないくらいでしたので、もっとスムーズに売りきるかと思っていました。

[505: マンション検討中さん]

大幅値引きって、一割くらいですか？

[506: マンション検討中さん]

>>505 マンション検討中さん

「ご内密にお願いします。」と言うことで、値引き額って表には出ないですよね。
ただパークハウスの場合は最終的には、それ（一割）以上の事例もあったと思われます。

[507: 匿名さん]

とりあえず現時点では値引きなどは無かったですね
残りも少なくてそこそこ好調ということもありますが
如何せん竣工すらしてませんから期待薄でしょうかね
やはり小日向はお高いですね

[508: 匿名さん]

年明けまではこのまま様子を見るんじゃないかな。
ペース的にはパークハウスの時と同じような感じなので、参考になると思います。

[509: マンション検討中さん]

公式ホームページでは、先着順5戸のほかに、次期以降として70～90m2もあるとの事。結局、どのぐらい売れているのでしょうね。

[510: 名無しさん]

現地見ましたが、外壁のタイルがパッチ状にテカテカしていて、安っぽく感じました。
みなさんの感覚は、いかがでしょうか？

[511: マンション検討中さん]

テカテカと安っぽくとまでは言えないと思いましたが、ちょっと明るすぎる色調が軽い感じがします。
重厚な高級感を追及できなかった一因としては、北側住民に対する圧迫感や日影が悪化することに対しての遠慮が垣間見えるのではないかと思ったりしています。

[512: マンション検討中さん]

当初のイメージよりは明るい印象を持ちましたが、見慣れればそこまで安っぽくは感じませんでした。少し明るいなりに綺麗な建物という感じがします。

[513: 匿名さん]

植栽したら随分イメージ変わると思いますよ。 テカテカも通りから見たときに目立たなくなると思いますし。
何であんな素材を使ったのかは疑問だけど。

[514: 匿名さん]

年数が経って表面が汚れてきたらちょうどよくなるように計算しているとか？

[515: 名無しさん]

鳩よけとか？

[516: 匿名さん]

断熱とか？

[517: 匿名さん]

公式サイトでモデルルームを見せてくれないのはなんでだろ… ┐(´ο｀)┌

[518: 匿名さん]

実際に足を運んでほしいからとか？

[519: 匿名さん]

公式サイトにモデルルームが出ていないマンションでも、現在準備中で
後からサイトに追加される場合が多くないですか？よく見るともう1つ
コンテンツが入るスペースがありますし。
518さんが仰るように、今は現地のレジデンシャルサロンに来場して
欲しいという事もあるのだと思います。

[520: 匿名さん]

いいマンションですね。住環境も良さそうですし。
あとは価格がもう少し安ければね。
でも建設費の高騰を考えると仕方がないのかな。
待っててもたかくなる一方でしょうし、迷いますね

[521: 匿名さん]

教育環境が良い場所ですね。
国立附属の学校に子供を通わせたい人からすると、近くて便利だと思います。
ホームページを見る限りで一番近い幼稚園は徒歩4分圏内にあるようですが、
定員割れしてしまったら遠くなってしまうのでしょうか。

[522: 匿名さん]

ここほんといいですね。とても買える値段じゃないないのが悲しいです。

[523: 名無しさん]

>>522 匿名さん

どの辺がいいんですか？
不便な気がしてなりません。

[524: 匿名さん]

>>523 名無しさん
不便なのは間違いないですね！単純に低層マンション好きなんです。この地域はとくに素晴らしいです。
山手線の内側って基本不便なんですよね。この辺りに住む人は、職場も山手線内側、通勤、移動は車、専業主婦で子供ありという時間もお金も余裕のある家庭ではないでしょうか。

[525: ご近所さん]

専業主婦で子供ありって、先日、マンション購入者と思われる中年ディンクスがウロチョロしてました。
それから移動は車って、ここの駐車場の世帯割合知ってますか？
お金も時間もあれば、文京区は選択肢にないですよね。

[526: 匿名さん]

ここに住む人は、普通、丸の内線を使います

[527: 匿名さん]

小日向台小も、しょせんは区立です。先生にはあまり期待しない方がよいです。しかしながら、東京２３区の区立小の中では、来られる児童のレベルは比較的高いレンジに入りますので、区立の中ではマトモな環境と言えるでしょう。例年、クラスの８０％以上は中学受験します。さらにマトモな環境を求めるなら、隣の窪町小区の家に住んだ方が良いでしょう。

[528: マンション掲示板さん]

茗荷谷駅まで7分、起伏が大きくないルートもあるのでそこまで不便ではないのでは❔各自の価値観次第な気がします。