パークホームズ文京小日向 ザ レジデンスってどうですか？

[マンション比較中さん]

パークホームズ文京小日向　ザ レジデンスについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1414/

所在地：東京都文京区小日向２丁目１２８－５（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅徒歩７分
東京メトロ有楽町線「江戸川橋」駅徒歩９分
間取：2LDK、3LDK
面積：54.06平米（3戸）～92．81平米（6戸）
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：西武建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[451: マンション検討中さん]

まぁまぁ、みなさん。あまり生産性のない議論？会話は控えませんか。

小日向の住宅街ってなぜスーパー、コンビニが全くないのでしょうか。春日通り沿いはあるのですが、一本入るとひたすら住宅地ですよね。古びた商店が点在するくらいで。現地見たとき、もう少し買い物の便がよかったらな、とおもいました。

[452: マンション検討中さん]

去年までは制度上、第一種低層住居専用地域にコンビニは作れなかったのだよ
http://www.mlit.go.jp/common/001140879.pdf

制度上可能になっても、高層化はできないし、
コンビニだけのために用地を取得しても採算が合わない

[453: 匿名さん]

>>451
昔は御用聞きが回ってきたのですがカクヤスやアマゾンを活用している人は多いですよ
そのほかにも宅配してくれるクリーニング屋さんもあるので、利用すると便利ですよ。不在時は出来上がった洗濯物を宅配ボックスに入れておいてくれます。外見はホテルマンのような出で立ちで配達に来るので慣れない人は最初はびっくりするかも。

[454: マンション検討中さん]

カクヤスやamazonは重いものとか手に入りにくいものを買うときに重宝しますが、
それがメインだと寂しいですね…
少なくとも生鮮食品は手に取って選びたいかな。
専業主婦もずっと家にいるわけじゃないし、今はお手伝いさんが常駐している家も少ないでしょうから、
ネットスーパーで買って家で受け取るというよりは、
車で買い出しに行くか、駅に行ったついでに買ってきたりされるのでしょうかね。
よく考えてみたら、コンビニに行くだけのために家を出ることなんて、
たまにしかないかもしれません。

[455: 匿名さん]

商店がない環境もある意味静かなメリットともいえなくないから
そのへんは価値観次第でしょうかね。駅に遠いわけでもないですから
不便というわけでもないですしね。住宅街としてみれば良い場所なのでしょう。

[456: 名無しさん]

経済通から言わせると、ネットビジネスも流通で破綻してるし、マス層的にはメリットないね。

[457: 匿名さん]

その話しもうちょっと詳しくお聞かせください。

[458: 名無しさん]

お前ごときに説明する必要もないが、今日は酔っているので教えてやる。
オイシックスとか、アマゾンレベル以外の零細企業は送料が倍になり、価格に転嫁してんだよ。

[459: 匿名さん]

>> 458 名無しさんへ

もしかしてアナタは”金融投資家”さんですか？

[460: マンション検討中さん]

>459
自分もそう思った。
文脈的に関係ない書き込みしてスベってるし

[461: 匿名さん]

>>454
この辺だと三徳やライフの無料配達エリア内じゃないかな。
配達サービスは通販だけじゃないよ、スーパーもやっている

でもこの辺にお住まいの方は車で買い物に行くことが多いかな
年配の人だとデパートの外商部を未だに愛用している人も多そう

[462: 匿名さん]

>>461 匿名さん
デパートの帳場付けなら極端な話、ニンジン1本でも自宅に届けてくれますよ。
現に番町当たりでは、そういう方が結構いらっしゃいます。
もちろん500円払えば、紀伊国屋も配達してくれますが。

[463: 匿名さん]

駅から7分程度なので、立地的にはそれほど悪い印象を受けませんね。
配達もしてくれる環境のようですので、その点も安心です。
間取りはリビングが広めに取られていて、開放感がありそうな印象があります。

[467: 匿名さん]

買い物って駅の近くの三徳で良いんじゃないの…？と思うのですが、
みなさん、通販とかも考えられているのですね。
定期的に野菜が届くものとかありますが、あれはあれでとても楽しいですけれど、
気分で献立を考えたい場合は
やっぱりスーパーで自分で買ったほうが楽かなぁなんて思いました。

このあたり歩いていると生協のトラックはわりと見るような気が。
使われている方も多いのかしら。

[472: 匿名さん]

[No.464～本レスまで、意図的な迷惑行為、および、削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[473: 匿名さん]

教育環境の良さをうたっていますが、このあたりの学校に受かった人向けの賃貸としての需要は合ったりするのでしょうか。
通学区の小学校自体は、窪町ではないので、
公立の小学校目当てで来るという人はあまりいないと思います。
販売ペースがかなりゆっくりに思われますが
お値段が強気すぎるという点がポイントなのかなと思いました。

[474: 匿名さん]

また荒らしが削除されてるのね。ほんと物件が気になって仕方がないのかね。売れてることも含めて気に入らないのかな 笑

[475: マンション検討中さん]

474のおばちゃんの言う通り、まだそこまで販売に苦戦しているわけではないでしょう。
今までは夏休みとかあったから、ペースが遅くなっていたのは仕方ないと思います。

[476: マンコミュファンさん]

高くていいから所有権にして欲しかった
パークハウスより高いだろうけど買う人はいたでしょう

[477: 匿名さん]

それでももう6、7割は売れてるそうですから
需要はあったのでしょうね。所有権じゃない分
買いやすい価格に転嫁されてるというのも
人気の要因かと思います。あとは小日向の
低層物件というのもあるのかなとも思います

[478: マンション検討中さん]

一般的に、契約率70％を下回ると販売不振になるんじゃなかったっけ？

[479: マンコミュファンさん]

>>477 匿名さん

営業さん、ご苦労様です

[480: マンション検討中さん]

営業さんじゃなくて、ちょっと変わったおばちゃんなんだよね。
俺は好きだけど。

[481: 匿名さん]

都合が悪いと営業と言い出すアンチにも困ったものですね。売れてる事実は変わらんのに。

[482: 匿名さん]

>>478 マンション検討中さん

それなら世の中の殆どの新築物件は販売不振になりまっせ。

[483: マンション検討中さん]

でっせということは、大阪の方でしょうか？
関東の場合、今は冷え込んでいて首都圏全体で契約率70%前後を行ったり来たりですから、
「殆どの」は言い過ぎですが、半分くらいは販売不振ということになりますね。

[484: 匿名さん]

1期で七割売れるなら大成功だろうが、現実そんな物件は少ないよ。

[485: マンション検討中さん]

同時期の近隣物件ですと、ブリリア本郷とパークハウス本郷が第1期で8割強
の契約でしたでしょうか。

[486: 匿名さん]

どうも勘違いしてる人もいるようだが、売り出し戸数による契約率が70%なだけで全体の未供給の住戸含めたら70%などには遥かに及ばないよ。どの物件も5割いけば上々、そこそこ売れてる大規模なんかでも全体の3割、4割行けばよいくらいでは？ないですかね。販売不振の定義すらよく分かっていないようですので書かせて頂きました。

[487: 職人さん]

営業マンのオバハン頑張れ

[488: 匿名さん]

ここも契約率で見れば8割、9割くらいだよ。ある程度売れる見込があるとこ売ってるから別に珍しいことでもない。
その上で現時点で七割程度まで販売が進んでるなら
概ね良い販売ペースなんじゃないかな。

[489: マンション検討中さん]

いや、本郷の2物件は全販売戸数（2期以降も含めて）の8割以上が1期で売れているから。

[490: 匿名さん]

そういう物件があっても稀ってことでしょ。全体でいきなりそんなに売れる物件なんて
全体でみても数パーセント程度だろ。無知なのか知らんけど阿呆な契約率ネタ出して
売れてないアピールは滑稽だわ。他の人も書いてるが契約率なんて供給戸数分の割合だからな

[491: マンション検討中さん]

現在はもう少し売れてるよ。
7-8割程度の販売進捗率だと思う

あとはどこと比較するかだね、
１期からの累計でそれくらい売れて今ならわりと
順当だと思うけど、そう思わない人は
別にそれはそれでいいんじゃない。
そこに拘ってもあまり意味はないト思いますが。

結局は価値観と合うかどうかですかね。
某間取りブログで絶賛されてたこちらの物件ですが
結局それも一主観でしかありませんからね。
参考程度には役に立ちましたけどね。

[492: マンション検討中さん]

まあまあ落ち着いて。
だれもここが売れてないとは言っていなくない？
無理やり「売れている」と言っている人はいますが（笑）

販売ペースは売主次第だし、住友みたいにわざとゆっくり売る商法もあるのだから、
ペースが遅いからといって売れていないことにはならないですね。

[493: 匿名さん]

一般的に見ればそれなりに売れてるんだろうな、絶好調とは言わんけど
駅近でもないし価格も安くもないけどそれなりに売れてるなら
環境や仕様などに価値を見出す人が多いのだろうという感想

[494: 匿名さん]

Light Court Voidというものっていわゆる吹き抜けのことなんでしょうか。
初めて見るなぁと思いました。。。
勉強不足なだけなんですが^^;

各居室に全然窓がないじゃん！って思ったんですが
それがあることで圧迫感みたいなものは緩和されていく形になっていくのですか？
それがあることで何かデメリットはあるのでしょうか。
想像もつかなくて。

[495: 匿名さん]

先着順住戸受付中（４戸）
３ＬＤＫ　8,230万円～10,380万円

現在の販売状況はこんな感じだそうです。
高めの部屋はまだあるのだなという感想を持ちました。
値付けが高すぎると価格が上の方の部屋は残り勝ちになってしまうと聞きます。
今出ているのは、Hタイプ以外は90㎡超え。
広さはきっちり有ってリビングダイニングも広く取られているので暮らしやすさはあると思います。
あとはお値段とのバランスなんだなぁ…

[496: 検討板ユーザーさん]

パークハウス小日向に比べても間取りも外観デザインも良いですよね。
一種低層だから駅距離はそれほど問題にならないとして、定借だとここまで目に優しい価格になるんですね。
30代で買っても定借70年なら取り壊しの頃は生きてないだろうし、そもそも築70年なんて所に住む気にならない。
でも70年後には必ず無になると考えると理屈を一抹の寂しさや残念さはどうしても感じてしまいます。

[497: 匿名さん]

目に優しいか？定借であることを差し引いても高いと思う。

[498: マンション検討中さん]

>>496 検討板ユーザーさん

>パークハウス小日向に比べて間取りも外観デザインも良い

のは当然と言えます。東西に長い広大な敷地に満を持した？デザイン
かたやパークハウスは南北に長い狭い敷地に、なんとマンションデザインには素人の地元建築家や近隣住民が、無理矢理常識を外れた形に変えさせたのです。
よーく見なくとも、パークハウスは敷地はキレイな矩形なのにヘンな外観なのが分かりますね。

[499: 現地]

建設現場に行くと、いよいよ外壁が見えてました。
しかし、北側と南側で外壁タイルが全く違う。。
南側はコスト削減、手抜きっぽく感じて検討意欲が落ちました。。。残念。

[500: 匿名さん]

デザインと仕様は素晴らしいですね。小日向に相応しい物件には仕上がってますね。
定期借地という部分を除けばデメリットもあまりないですかね。
残りも数部屋でだいぶえらべる部屋もなくなってました

[501: マンション比較中さん]

>>499
私も現場見てきました。
植栽がされたらだいぶイメージ変わるかなと思いますが、HPからはもう少し落ち着いた感じを想像していました。

パークハウスも見てきましたけど、規模やコンセプトが違うので比べること自体にあまり意味がないかな。
もう販売は終わってしまっているので検討対象にはならないですが、どちらも個人的には嫌いではないです。

[502: 匿名さん]

あと5戸なんで、ゴールは見えつつある状態なのか。っていうのもありますが、実はここからが売るのがどうやら難しかったりするみたいです。

お値段がお値段ですから、全体的にきっちりコストがかかっていたほうが良かったんじゃないかなと思いますが、とりあえず表面の見えるところは良い感じで仕上がっているという認識で良いのかなぁと思いました。

[503: マンション検討中さん]

三井さんは、竣工まで待てば値下げしてくれたりするものなのでしょうか。
借地権でこの価格、高く感じます。

[504: マンション検討中さん]

>>503

もう既に値引販売やってると思いますよ。
パークハウスも最後は大幅値引きでやっと完売となりましたからね。

パークハウスは近隣住民の反対運動が凄かったので販売にまで影響したのは否めませんが、ここでは反対と言ってる人は聞いたことがないくらいでしたので、もっとスムーズに売りきるかと思っていました。

[505: マンション検討中さん]

大幅値引きって、一割くらいですか？

[506: マンション検討中さん]

>>505 マンション検討中さん

「ご内密にお願いします。」と言うことで、値引き額って表には出ないですよね。
ただパークハウスの場合は最終的には、それ（一割）以上の事例もあったと思われます。

[507: 匿名さん]

とりあえず現時点では値引きなどは無かったですね
残りも少なくてそこそこ好調ということもありますが
如何せん竣工すらしてませんから期待薄でしょうかね
やはり小日向はお高いですね

[508: 匿名さん]

年明けまではこのまま様子を見るんじゃないかな。
ペース的にはパークハウスの時と同じような感じなので、参考になると思います。

[509: マンション検討中さん]

公式ホームページでは、先着順5戸のほかに、次期以降として70～90m2もあるとの事。結局、どのぐらい売れているのでしょうね。

[510: 名無しさん]

現地見ましたが、外壁のタイルがパッチ状にテカテカしていて、安っぽく感じました。
みなさんの感覚は、いかがでしょうか？

[511: マンション検討中さん]

テカテカと安っぽくとまでは言えないと思いましたが、ちょっと明るすぎる色調が軽い感じがします。
重厚な高級感を追及できなかった一因としては、北側住民に対する圧迫感や日影が悪化することに対しての遠慮が垣間見えるのではないかと思ったりしています。

[512: マンション検討中さん]

当初のイメージよりは明るい印象を持ちましたが、見慣れればそこまで安っぽくは感じませんでした。少し明るいなりに綺麗な建物という感じがします。

[513: 匿名さん]

植栽したら随分イメージ変わると思いますよ。 テカテカも通りから見たときに目立たなくなると思いますし。
何であんな素材を使ったのかは疑問だけど。

[514: 匿名さん]

年数が経って表面が汚れてきたらちょうどよくなるように計算しているとか？

[515: 名無しさん]

鳩よけとか？

[516: 匿名さん]

断熱とか？

[517: 匿名さん]

公式サイトでモデルルームを見せてくれないのはなんでだろ… ┐(´ο｀)┌

[518: 匿名さん]

実際に足を運んでほしいからとか？

[519: 匿名さん]

公式サイトにモデルルームが出ていないマンションでも、現在準備中で
後からサイトに追加される場合が多くないですか？よく見るともう1つ
コンテンツが入るスペースがありますし。
518さんが仰るように、今は現地のレジデンシャルサロンに来場して
欲しいという事もあるのだと思います。

[520: 匿名さん]

いいマンションですね。住環境も良さそうですし。
あとは価格がもう少し安ければね。
でも建設費の高騰を考えると仕方がないのかな。
待っててもたかくなる一方でしょうし、迷いますね

[521: 匿名さん]

教育環境が良い場所ですね。
国立附属の学校に子供を通わせたい人からすると、近くて便利だと思います。
ホームページを見る限りで一番近い幼稚園は徒歩4分圏内にあるようですが、
定員割れしてしまったら遠くなってしまうのでしょうか。

[522: 匿名さん]

ここほんといいですね。とても買える値段じゃないないのが悲しいです。

[523: 名無しさん]

>>522 匿名さん

どの辺がいいんですか？
不便な気がしてなりません。

[524: 匿名さん]

>>523 名無しさん
不便なのは間違いないですね！単純に低層マンション好きなんです。この地域はとくに素晴らしいです。
山手線の内側って基本不便なんですよね。この辺りに住む人は、職場も山手線内側、通勤、移動は車、専業主婦で子供ありという時間もお金も余裕のある家庭ではないでしょうか。

[525: ご近所さん]

専業主婦で子供ありって、先日、マンション購入者と思われる中年ディンクスがウロチョロしてました。
それから移動は車って、ここの駐車場の世帯割合知ってますか？
お金も時間もあれば、文京区は選択肢にないですよね。

[526: 匿名さん]

ここに住む人は、普通、丸の内線を使います

[527: 匿名さん]

小日向台小も、しょせんは区立です。先生にはあまり期待しない方がよいです。しかしながら、東京２３区の区立小の中では、来られる児童のレベルは比較的高いレンジに入りますので、区立の中ではマトモな環境と言えるでしょう。例年、クラスの８０％以上は中学受験します。さらにマトモな環境を求めるなら、隣の窪町小区の家に住んだ方が良いでしょう。

[528: マンション掲示板さん]

茗荷谷駅まで7分、起伏が大きくないルートもあるのでそこまで不便ではないのでは❔各自の価値観次第な気がします。

[529: 匿名さん]

ルート次第ではアップダウンが少ないところっていうのがあるのですか。
自分でそういうのは見つけていかなくっちゃいけないですねぇ。

学区に関しては窪町がこの辺りだと一番人気ですが
正直学校の環境ってこの辺りはそこまで大きな違いってなかったりするのではないでしょうか。
中学受験をする子が多いエリアですから特に。

[530: マンション検討中さん]

>>529: 匿名さん　
ルートに関しては下記の過去スレが参考になります。
要はアップダウンが少ない・広い道路経由のルートでも、特に時間は変わらないようです。
>>380: マンション検討中さん　

あと学区についてですが、窪町は確かに人気ですが、小日向小とは特に差がないですよ。
そもそも小日向の環境の素晴らしさは、小日向小の広大なスクールゾーンによって守られていると言っても過言ではありません。
なにしろ茗荷谷駅も拓殖大学のキャンパスも全てスクールゾーンに包括されます。
ですので通学路の指定がない窪町小への越境入学などもナンセンスとさえ思いますね。

[531: 名無しさん]

　結構、越境している現実、文京区に抗議しよう！！

[532: 匿名さん]

現地へ行ってきました。建物の雰囲気は良いですね。外観だけ見る分には、”パークコート”クラスに見えます。また、小日向エリアこれほどの規模を持つ低層マンションは、今後も出てこないでしょう。
竣工までに売れ残りが出たとしても、モノは良く、また、山手線内における一種低層マンションは限られるため、それほど時間を経過せずに売れてしまうと思います。

[533: 匿名さん]

>それほど時間を経過せずに売れてしまうと思います。

７０年定借なので「売れる」というより「借りる」ですから、「それほど時間を経過せずに借りられてしまうと思います。」が正しいです。

[534: 名無しさん]

賃貸は職場や家族構成に応じて、身軽に引越しできるのが魅力なのに…ここにはない。
さらに、首都直下型地震もあるのに、高い賃料払ってリスクだけ残る。

[535: 匿名さん]

>>525 ご近所さん
港区か千代田区ですね。

[536: マンション検討中さん]

533,534
いやいや、メインである建物と借地権は買うんですから、売れる、購入するでいいんですよ。
おまけで土地の賃借がついてくるということ。
購入7：賃借3のハイブリット物件です。
購入と賃借のいいところ取りと考えてOKです。

[537: 匿名さん]

>> 533 「借りる、という権利」を買うということです。ちなみに中国では土地の所有権は認められていませんから、本物件と同様に借地権でマンションは売買されています。

[538: 匿名さん]

いいとこ取りw
悪いところ取りでしょう？
いいとこ取りならば、
分譲マンションはみんな定期借地になりますよw
定期借地は、土地がなくなってきた都心地区を開発したいデベのために作ったもの。
簡単にいうと地主を説得させるためのものだから、
地主の利益にはなるけど、
マンションに住む人の利益にはならない。

[539: マンション検討中さん]

ために作った、とか、ためもの、とか経緯を言っても意味がないし、理由にはならない。
利益になるかどうかは購入者が判断すること。
そして利益になると判断する購入者が多いからこそ、定期借地物件が増えてきている。
ただし、売主としては売却してしまったほうが多くの資金を得られるから、
全部の物件が定期借地になるということはない。
人間はなかなか合理的に考えられないものだから、定期借地が嫌いな人もいるだろうけど、
いちいち他人の合理的な判断をネガらなくてもよろしい。

悪いところ取りだと思うなら、みんなが気付いていないデメリットを具体的に指摘すればよいだろう。
特にないんだろうけど。

[540: 匿名さん]

合理的な判断wではない、
いいとこ取りなんていう
だめな業者のような、
非合理的なポジをいうからでしょうw
定期借地のデメリットなんて、
検索すればすぐに出てくる。

[541: 匿名さん]

あぁ、ここ、定借なんだ・・　値段見て、てっきり所有権かと思ってた・・・

[542: 匿名さん]

頭金が必要な高級賃貸マンションと考えると良いでしょうね。本当に素晴らしい立地と容積率。地主から見れば売る必要のない土地です。貧乏人は来ないで下さいと言うことですね。管理組合のコミュニティにも期待できそうです。

[543: マンション検討中さん]

相変わらず三井の営業が書き込んでるのね

[544: 匿名さん]

そういう安易な発想はどうかと思うわ。
結局借地でメリットあるかどうかは人それぞれ、物件それぞれだから一括りであれこれ言っても何の意味もない。
千桜なんてバカ売れだったしね。ここも残り少ないしいいと思う人が買えばよい。

[545: 名無しさん]

高級賃貸って、風呂は最低でも1822でしょ。
駐車場率も低い。
あと、外壁のピカピカは、鳥避けですか？

[546: 匿名さん]

高級かどうかで言えば高級だろうね。
仕様もパークコート並らしいし。
今はそれなりの価格出しても仕様が平凡な
物件ばっかだし、その点ここは頑張っとるね

[547: 匿名さん]

現地行って外観だけをみると、かなり高級に見える。三井のマンションなので、たぶん中身もそれに相応しい内容になっているのだろう。

[548: 匿名さん]

>>547 匿名さん
でもパークコートでもパークマンションでもありませんよね

[549: 匿名さん]

>> 548 匿名さん　　　自己居住目的なのであれば、”パークコート”とか”パークマンション”という名前にこだわる必要はないと思います。立地と建物が良く、価格が妥当と自分が判断するのであれば、”パークホームズ”でも全然問題ないでしょう（将来の売却を前提とする投資目的ならば、名称の影響はゼロではないので、多少は考慮すべきだと思います）。逆に、”パークコート”とか”パークマンション”という名前が付いていても、立地、建物、価格が妥当でなければ、ダメなマンションだと思いますよ。実際に三井が現在販売中の物件でも、そういう例があります。

[550: 匿名さん]

財閥系が作っているマンション、ということであとは細かいことは難しいなぁ。パークハウスとパークマンションっていうのは、中身が違ってきたりする、ということなんでしょうか。
いずれにしても立地とお値段と周辺環境さえ良ければいいんじゃないかなぁと思いました。