パークホームズ文京小日向 ザ レジデンスってどうですか？

[マンション比較中さん]

パークホームズ文京小日向　ザ レジデンスについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1414/

所在地：東京都文京区小日向２丁目１２８－５（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅徒歩７分
東京メトロ有楽町線「江戸川橋」駅徒歩９分
間取：2LDK、3LDK
面積：54.06平米（3戸）～92．81平米（6戸）
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：西武建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[41: 匿名さん]

買い物をしにいくのが面倒になりそうな印象がある立地環境といったイメージがあります。

出来るだけそういった部分は整っている事を重視したいと思っていますが、交通面が整っているので

迷ってしまう気持ちがありますね。

[42: 匿名さん]

気になっている物件の一つになります。

清潔感のあるマンションといった印象が強く、外観からは高級感を伺える面が特徴とも言えますね。

駅からは多少遠いですが、自宅としてはクオリティの高いマンションですね。

[43: 匿名さん]

良さそうな環境の低層マンションですな～楽しみです。

[44: 匿名さん]

NTT社宅跡地ですか。どうしてNTT都市開発がやらないのかな。国民の非難を回避するためかな（笑）。
一種低層の良さを実感できる立地ですが、定借なので不動産というより債権とコンクリートですね。
ファミールグラン小日向の西側の土地はどうなるのだろう、あっちこそ所有権でお願いしたいです。

[45: 匿名さん]

社宅跡って基本は優良な立地が多いですから立地的には申し分無さそうです。
あとは仕様や価格など気になるところです

[46: 匿名さん]

>>8
宣教師の遺骨が出てきたのは
この辺りですか？

[47: 匿名さん]

ランドプランみて、青空機械式、うなぎなんで、なんかインぺ見ないな感じだな。
世帯数に対する駐車場比率も5割ぐらいだし、高級とはいえないね。
逆にインぺと違ってEV1機はまずくないかい。
それから、70の定借って子供がいない世帯は購入を躊躇するから、購買層も狭めやしないかい。

[48: 匿名さん]

CG見ましたが落ち着いた色目で高級感ありそうなデザインが素敵ですね。
低層物件のドンとした重厚感もあって良さそうに感じます、期待できそう

[49: 匿名さん]

＞＞４７

普通に子供とかまだいないですけど検討してますよ。
別に７０年の借地で検討やめる要素も全くないですしね。

[50: 匿名さん]

物件の購入のタイミングは人それぞれだと思います。
ただ、特に難しいのが賃貸から分譲にしようと考えている人ではないでしょうか。
銀行融資や個人の資産、物件との兼ね合いなど、長い目で見ないと決断できないことですから。

[51: 匿名さん]

吹き抜け設けたり中住戸にも配慮された間取りですね。安易に外廊下にしないで
内廊下採用しその上できちんと行灯部屋の対策をしてるのもいいと思います。

[52: 匿名さん]

間取りの細さや5畳の部屋とかなんとかならなかったのか…

[53: 匿名さん]

5畳の部屋とか別に珍しいものでもないですから
間取りはなかなかいいんじゃないですかね。
外廊下でも良さそうなランドプランですが
あえて内廊下なのも良い点だと思います

[54: 匿名さん]

間取り

[55: 匿名さん]

間取り

[56: 匿名さん]

間取り

[57: 匿名さん]

やっぱり、長く住んで安心できる物件が一番のように感じます。
このあたりは人によって優先順位が違うだけに本当に難しいところだと思います。
何を重視するのか、ということから絞り込んでいけば間違いがないのでしょうが。

[58: 匿名さん]

玄関から廊下がクランクしてる部屋などプライバシー性も損なわれずいいですね。内廊下物件ですが、窓無し部屋もなくよさそう。

[59: 匿名さん]

これが所有権なら80㎡で間違いなく億越えで、一般サラリーマンにはちと厳しいだろうが、8000万程度なら購入可能層が格段に広がる。定借の意義はあるんだろうね。あとは地代しだい。

[60: 匿名さん]

バルコニーが狭すぎる。
ルーバル付のプレミアムはないのかなぁ〜
一度、30m2以上のルーバルマンションに住むと5m2クラスのバルコニーマンションや戸建には住めない。

[61: 匿名さん]

今はこういう整形の物件多いからバルコニーは別に普通じゃないかな。
出っ張った感じのバルコニーなどよりスッキリしてていいと思う。
バルコニーの使い道次第ですね。我が家はほぼ使わないので問題なしですけどね。

[62: 匿名さん]

プラウドでよくあるタイプのバルコニーですね。
洗濯ものを干したい向きは、狭くて使いづらいと思いますが…
だだ、割り切れるなら、そう問題にならないのでは。

[63: 匿名さん]

私はガラスバルコニーより、こういったシンプルなデザインが好みです。

[64: ご近所さん]

>>46匿名さん

>>8 ではありませんが、お答えいたします。
>宣教師の遺骨が出てきたのは
切支丹屋敷跡に建設された１丁目のザ・パークハウス小日向の敷地内からです。
ここパークホームズの敷地でも埋蔵文化財調査が行われましたが、特に遺跡などは発掘されることはなかったようです。

またツイートには
>切支丹屋敷の場所はマンション建設反対運動が凄いらしい。　などとありますが
ここパークホームズでは元々鉄筋コンクリート造のNTT社宅が建っていたこともあり、建設反対の声は一切上がりませんでしたね。

[65: 匿名さん]

61とか63とか、マス層には人気のある間取のようですね。

[66: 匿名さん]

パークハウスのスレと同様にマス層呼ばわりの富裕層氏？が現れましたね。小日向はマス層も住める街ですよ。

[68: 匿名さん]

[No.67と本レスは、前向きな情報交換を阻害する可能性があるため、削除しました。管理担当]

[69: 匿名さん]

>>65 匿名さん

>>65 匿名さん
ここがマス層かどうかはともかく、パイの多いマス層に受けるなら売れるのでしょうね。
人気になるかもしれませんね。

[70: 匿名さん]

この物件、立地、デザインともにとても気になっています。
どれくらいの価格帯になると皆さん予想されていらっしゃいますか？

[71: 匿名さん]

ザ・パークハウス小日向で、80㎡2階で1億1,000万（坪単価450万）程だったと思いますので、

90㎡1階で1億1,000万円くらいですかね。2階なら＋1,500万円、3階ならさらに＋1,000万程でないでしょうか。

定借ですけど70年なので、売出価格はあまり落としてこないと思います。
また、パークコートでなく、パークホームズなので、上限はせいぜい坪500万そこそこが限界では。

ただ、個人的には、10から15年で借地権残存期間が50年超のうちに売るとか、子供がいない、
とかならともかく、そうでなければ本物件は90㎡1階で1億切らないと割高だなと感じます。
（茗荷谷は住不のインペリアルガーデンが90㎡1階で1億1,000万くらいで売っているので、それは超えてこないかと）

[72: 匿名さん]

期待できそうな物件だなぁ。

[73: 匿名さん]

学校が近くて、子育てを安心して出来る環境だと思いました。
駅にも近くて便利なので価格帯はかなり高くなってしまうのかなと思っていますが
周辺の相場ってどれくらいなのかご存知の方がおられたら教えていただきたいです。
外観デザインもシックな感じでいいなと思っています。

[74: 匿名さん]

相場といっても、広さ（広いほど坪単価高）や階数（上層階ほど坪単価高）によって異なりますが、ご希望の条件は？

[75: 匿名さん]

親が７０年の定借物件を買って、他に所有権のマンション戸建も持ってないという場合の子供の気持ちを考えてみよう。介護させられて、親が死んだら管理費地代５万円以上払って１０年前後住める転売価値ゼロに近い物件だけが残されるという気持ちね。うちの親は所有権の物件３戸持ってるから面倒見ようかなという気も起きるが、親がココしか持ってなかったら考えものだよね。

[76: 匿名さん]

>>75

70年の定借なら、残り50年になる前ならまだそれなりに売れるから、売却して所有権付きに移り住めばいいのでは。

[77: 匿名さん]

渋谷区役所跡の三井のタワマンも70年の定借だし、考え方次第だがこれからは全然ありだろうね。ただそれが合わないなら止めればいいたけという簡単なお話、75さんには合わないだけでしょう。

[78: 匿名さん]

>>75 匿名さん
親からろくな教育を受けさせてもらえなかったんだね。

[79: 匿名さん]

定借の場合、残り30年切ってくると大規模な修繕は避けることになり、いい状態を保てなくなるから、残り50年でも買う人からすると相当割り引いた金額でないと検討に値しないと思う。

[80: 匿名さん]

その分安く買えるでしょ。それが定期借地。
大規模な修繕やらなくなるのは残りが10年切ったくらいだよ。少なくとも見に行った物件はそうでした。

[81: 匿名さん]

定借ネガに対して異常なまでに攻撃的に反論してるけど、デベの社員かな？
健全な議論を阻害してるからスレから出て行ってほしいね。

[82: 匿名さん]

>>81 匿名さん

定借ネガのどこが健全な議論？定借がいやなら選ばなければいいだけ。

[83: 匿名さん]

定期借地70年のメリット、デメリットはアルファグランデのスレでお腹いっぱいですね。

あちらも借地料が高いだの詐欺だの言われたが1期で9割販売で残りが1戸、結局借地などの条件は人によってはデメリットにもならないということ。この辺は好みや価値観の問題だから気になるならやめればいいだけの話です。

ここであれこれ言っても借地じゃなくなるわけじゃないですよ。と不毛なことばかり言ってる方々にお伝えしたいですね。

とりあえず借地料も物件価格も分からない時点でガタガタ言ってる方には合わないのでしょう。

ただの物件アンチにすら思えます。
お気に触ったらゴメンナサイ。

[84: 匿名さん]

千桜でもわかるように、定借の最大のメリットは「本来その立地のマンションに手が届かない人でも購入可能」という点。だから千桜タワーも売れ行きがよかった。
なので、価格は所有権の7～8掛けであるべきだね。
いずれにしろ。物件価格と地代が出ないと判断はできない。

[85: 匿名さん]

通学小中学校も近いことでお子さんがいらっしゃるファミリーは住みやすくなってくるんじゃないでしょうか。
文京区は他の地区の中でも教育環境には力を入れていると聞いたことがあるだけに
学校が多く、教育環境は良い方なのかなと思います。
私立に通わせたいと考えている親御さんにはもってこいの場所ですね

[86: 匿名さん]

教育環境に関して謳っていますから教育に熱心なファミリー向けという位置づけになってくるのかもしれないですね。
徒歩圏に国立の小学校が複数あることを思うと賃貸に出してもそこに通うご家庭が借りてくれるかも？というのはあるかなぁ。
資産価値という点では維持しやすくはあるのではないでしょうか。あとはイニシャルのコスト次第ということでマンション価格がどうなってくるのかが重要。

[87: 匿名さん]

借り手が出やすいというのはあるんじゃないでしょうか。
特に子供の教育に対して考えている意識の高いそうに対して…。
ただ賃貸したいのだったら中古でここを買ってという時になってからのほうが多そうな気がする。
新築で買うとあまりに高い。

ここは９０㎡超えの物件も複数あるんですね。なんだか珍しい。それだけファミリーへの訴求が強いということになってくるのでしょう。

[88: 匿名さん]

文京区は子供がいる世代には人気らしいですからね。しかも教育熱心な方が多いとか。この辺りの国立の学校に通っている人もこの辺り良いなと思うのかもしれないですが、ふつうに公立の学校も評判が良いらしい。ここの場合は通学区の小学校はどこになるのだろう。窪町小学校ですっけ？そこが人気らしいですけれどね。
マンションの価格帯的には子供がいる家庭向きでは無さそうなカンジがするんですが…イメージとして。

[89: 匿名さん]

沖式新築時価は95万/平米と低いですね。
客観的評価としてはこんなものなんでしょう。

[90: 匿名さん]

あの当てにならないサイトの評価ですか？
笑ってしまいますね。

[91: 匿名さん]

定借ならそんなもんでしょ。

[92: 匿名さん]

客観的な評価なんだけど現実と乖離している
査定なのも住まいサーフィンですから、あまり参考には
ならないでしょうね。

[93: 匿名さん]

資産価値は立地9割
定借は8掛け
ってよく言われますから、私もそんなに違和感ないですね

同じ小日向の三菱が平均坪単価400超（建物グレードも大差なさそう）でまだ売れ残りありますから、仮にエリア適正（上限）を400とすると、定借なので320→平米97で、個人的には納得感あります

[94: マンション検討中さん]

内廊下にライトコート、ディスポーザー（もちろんあるでしょう）と建築コストかかってるから、坪３２０はありえないでしょ。
いいとこ坪３８０ぐらいと予想。下手したら４００で出してくるかも。

[95: 匿名さん]

地代を含めて考えないとね。
坪400で地代もそこそこ高いようなら定借のメリットは全くない。

[96: 匿名さん]

この立地なら@400から500くらいでしょうね。

[97: 匿名さん]

所有権で坪500相当なら8掛けで坪400ですね。納得の割安感。

[98: 匿名さん]

ザ・パークハウス小日向が所有権で坪419万。売れ行きはあんまりよくなさそう。
坪500ってどこから出てきた（笑）

[99: 匿名さん]

沖式の新築価格はマクロ的データから試算した資産価値としての適正（上限）価格で、売出の価格予測値ではないです

売出の価格予測であれば、皆さん仰るようにこのご時世で坪320はまず無いと思います

三菱が小日向で400オーバーを出せる層をかなり刈り取っていたとしても、逆にその下の層は残っているはずと考えて、上限400強の平均350〜360くらいの販売戦略と読んでいます

これくらいなら停滞感出てきた市場でも戦えるんじゃないかと

[100: 匿名さん]

まあそうだね。
大体、沖式＋10万円/㎡くらいで売り出されるのが多い。

[101: 匿名さん]

定期借地だから、高くても坪単価400前半くらいですかね。小日向、三井、低層ですから多少高くても買いたい層はいるでしょうね。ただ四谷の物件を見ても弱気な価格設定も見て取れる昨今です。価格によっては瞬殺もあるかなと思ってます

[102: 匿名さん]

文京区の一低は、軒並み人気がなくなってるから、平均だと400以下じゃないと無理。
そうなると、思ったより安いと言う事で、訳ありの方のニーズを拾える。

[103: 匿名さん]

問い合わせ凄いそうですよ。なんだかんだで人気は
健在だと思います。

[104: 匿名さん]

定借だから安いと思っての人気だろう。千桜と同じ。
本来買えない人が買える。

[105: 匿名さん]

それなら千桜と同じで早期に完売ですかね。
期待出来そうですね。

[106: 匿名さん]

販売前の「凄い反響」はデベの常套句とはいえ、新築マンションの売出が少ない中、文京区（小日向）&三井のブランドモノですから、定借でも戦闘力は十分だと思います

国立小の合格世帯も狙えそうですから、購入後の出口戦略として、賃貸（投資）需要も見込めそうなのは好材料かと思います

[107: 匿名さん]

利回り5パー取れそうな価格で、老後に住む家を用意できる人なら、子育て期間用&そのあと賃貸運用として買いだと思っています
3S1Kな学区ではないですが、立地&建物グレードからして賃貸でも十分な入居率が期待できそうに思います

階数&向きによる価格幅を大きく設定してくれて、1階で坪300以下の部屋あったらなあと無理めの妄想中です

[108: 匿名さん]

買いたい層がいないからパークハウスが売れ残ってるんだけど。
この立地にマンションって需要があまりないのかもね。

[109: 匿名さん]

あるでしょ。価格が高騰し過ぎただけで。
パークハウスも資料請求数は凄かったみたいですし。
小日向の物件で適正な価格なら欲しい層はたくさんいますよ。

[110: 匿名さん]

私も小日向ブランドはまだ健在だと思っていますし、エリアの上限値を確認できたという意味では、三菱物件はいい試金石だったと思います

三井はスミフと違って真っ当な値付けのデベですし、市場も停滞感出ていますから期待してます

[111: 匿名さん]

気取った所もない品の良い住宅街という感じですしね。
教育環境も良さそうですし、潜在的な需要は未だに根強いんじゃないですかね。

[112: 匿名さん]

文京区自体は教育熱心な方が多く集まると聞きますし、特に茗荷谷駅周辺は学区が良いとかで人気があるらしいです。ここの場合はどうなんでしょうね。学区は異なってくるのかな？と思うのですが…子供がいないのでよくわからない。
ただ本当に子供がいる人には人気なので、
仮に転勤になって家を貸し出したいときにも需要があるのではないかしら、という期待は持っています。

[113: マンコミュファンさん]

7000万台からありそうだな
そう考えると定借も悪くないかね

[114: 匿名さん]

3部屋中1部屋は必ずリビングインなんですね…

[115: 匿名さん]

リビングインなんてどの物件でも大抵存在してるしなぁ
嫌なら他の間取り選べばいいだけだと思うわ

[116: マンション検討中さん]

流行りとしては一部屋はリビングインにしてウオールドアでリビングを拡張できるようにしてますよね。
100㎡とかあると別でしょうがファミリーで子供が小さいうちは2ＬＤKとしても使えて便利です

[117: 匿名さん]

茗荷谷から徒歩7分ってあるけど、時間は1.5倍、疲労はフラットの2倍ってことでしょうか。

[118: 匿名さん]

高台の低層物件だし、そういうのが嫌なら他行けばいい。
メリットとデメリットそれぞれですよ。
そういうこと思う方には合わない物件なのでしょう。
さようなら

[119: マンション検討中さん]

>>117匿名さん

>茗荷谷から徒歩7分
はほぼ正確ですね。
でコミュニティバスのB－グルが通る表通りの場合、坂は緩いので
健常者にはほぼフラットって感じですから疲労無しです。

坂道という点では、ようやく完売したパークハウスとはえらい違いですね。

[120: 匿名さん]

坂きついですよね。定借だから永住しか選択肢がないのに、足腰弱ったらどうするんでしょう。タクシー必須。よくある高台の低層地域の弱点丸出しですね。

[121: 匿名さん]

駅前に住んで五月蝿いのが嫌だというのと同種の方ですかね。支離滅裂というか
そういう人は別にここ選ばなければいいだけの簡単な話ですね。
高台の静かな物件には駅に近い物件のそれとは違う良さがあるのですから
そういった環境を好む方が買うからいいのですよ。

[122: 匿名さん]

毎月、約9万プラス管理費の70年賃貸物件てとこですね。

[123: 匿名さん]

何か意味不明なこと言ってる方いますね。
借地代などはまだ分かっていないと思いますが。

[124: 匿名さん]

静かな環境で駅からも近過ぎず遠過ぎずという絶妙な距離ですね。最近の市況を受けて価格も抑えめになりそうですし、期待大ですかね。

[125: 匿名さん]

価格が控え目になるのは、ただ単に借地権物件だからじゃないでしょうか。借地権物件はぱっとみの販売価格は相当分譲と比べるとお安くないと、
トータルでお得にならないですから…。土地の分の固定資産税はかからないかも知れませんが、地代は更新されていくわけですし、建物分の固定資産税はかかるわけで。
だから、お得であって欲しいということになってくるのです。

[126: 匿名さん]

初期投資が少なくても住むし、本来手が届かない層も買いやすくなる。メリットは一定あるだろう。
千桜もなんやかんやで大人気で完売したわけだし、
定期借地も悪くないと思う。ここも立地良さそうですし
気になりますね

[127: 匿名さん]

ここのすぐ近くに、小日向住宅という廃墟のような大規模団地があるようです。建て替えの計画ないかな？

[128: 匿名さん]

小日向も高台のいい住宅地ですが、なかなか物件が出てこないのがネックですね。古い建物や駐車場などもありますので今後はそれらも綺麗に整備されていくのでしょう。

[129: 匿名さん]

古い建物とか駐車場、確かにあるにはあるのですが、何となく地主さんがきちんと管理していらっしゃる感じなのでなかなか売りには出ないのだろうなぁと思います。
ここは古くから住んでいる人も多いのですし、
住宅地としては良いということで敢えて出ていく人もそうそういらっしゃらないということなのかしら。
そうなってくるとなおさら良いなというふうに思いますけれどね〜。

[130: 匿名さん]

>>9 匿名さん
ププッ
アナタは何才まで生きるおつもり？？

[131: 匿名さん]

モデルルームの事前案内会結構先まで予約で一杯ですね。
流石に小日向の物件だけあって注目度も高そうな感じです。
早めに行った方がいいのは間違いないですが、気長に待つしかないですかね。

[132: 評判気になるさん]

金に物言わせない連中が買う物件ですかね。
ルーバルとかないとひくわ。

[133: 匿名さん]

そう思う人はこの物件検討しなければ良いんないですか。
あなたが居なくても人気らしいですし誰も困らないですよね。

[134: マンション検討中さん]

魅力的な物件ですので近日中にモデルルームへ伺う予定でおりますが、少しだけ気になっていることがあります。
物件の南側は小学校になりますよね。在宅中、窓を開けている時は校庭で授業をうけている子供たちの声などは結構聞こえるものなのでしょうか？
学校近くに住んだことがありませんので、もし似たような環境にお住いの方がいらっしゃれば教えていただけると嬉しいです。

[135: 匿名さん]

車寄せもありますしエントランスホールも素敵ですね。かなりお高そうです。
あと内廊下なのもいいですね。

[136: 評判気になるさん]

　インペリアルほどではないですが、細長い間取りが多い印象なので、MRで詳細をチェックします。
道が狭いので、車寄せがないと苦情がくるでしょう。
内廊下は良いですが、青空はいただけませんね。

[137: 匿名さん]

>>136 評判気になるさん

所詮定借物件なんだからあんまり贅沢言わない方がいいですよ。

[138: 匿名さん]

ですよね。
ミツイだって定借に気合い入れるワケないですよね。

[139: 匿名さん]

希少な小日向の低層物件ですし、デべ側もかなりしっかりしたもの作るんじゃないですかね。デザイン面でも優れていそうですし、ハイグレードの記載ありますので設備面でも期待はある程度出きるでしょう。定期借地で買いやすくなる価格帯なら人気も出るでしょうね。事実として予約はかなり先まで一杯なようですしね。

[140: 匿名さん]

車寄せいいですね。
このエリアでもない物件はないですし。
なかなか期待出来そうですね。