パークホームズ文京小日向 ザ レジデンスってどうですか？

[マンション比較中さん]

パークホームズ文京小日向　ザ レジデンスについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1414/

所在地：東京都文京区小日向２丁目１２８－５（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅徒歩７分
東京メトロ有楽町線「江戸川橋」駅徒歩９分
間取：2LDK、3LDK
面積：54.06平米（3戸）～92．81平米（6戸）
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：西武建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[288: 匿名さん]

アホみたいに玄関長い間取りあるな。
これで90平米とかアホなのか？
玄関短くして占有面積小さくせんかい。

[289: 匿名さん]

その部屋既に希望入ってましたよ。残念でしたね。

[290: 匿名さん]

>>289 匿名さん

どうでもいいけどねw

[291: マンション検討中さん]

地代はどんな感じでしょう。
90平米だと幾らですかね。

[292: 匿名さん]

確かに借地なのですがきちんと坪単価なりに反映されてますので検討しやすい価格ではありますね。結構早期に売れてしますかもしれませんね。

[293: 匿名さん]

>>292 匿名さん
坪450超えてるよね。通常、定借物件って所有物件に比べ８がけが目安だろ。明らかに判断基準おかしいでしょ。

[294: 匿名さん]

>>293 匿名さん

条件のいい一番高くてそれくらいでしょ。
全体で見ればもっと安いからね。
気を見て森を見ずじゃないですが
もっとよく見てごらん。
モデルルーム行ってればそれくらい
分かりそうなものてすけどね

[295: 匿名さん]

相変わらずアンチは一部だけをクローズアップして
悪いように書いてるから参考にならないね。
内容も皆無だし頭悪そう。

[296: 匿名さん]

>>294 匿名さん

反論するも良し、他人を頭悪そうと揶揄するも良しだけど、せめて日本語はちゃんと使いましょうね。

[297: マンション検討中さん]

まあどこのマンションも最後はボロボロになる。
70年という寿命が設定されているのは悪いことじゃない

[298: 匿名さん]

はじめの方にも書かれてたけど所有権なら@500でしょうから平均で@400くらいというのは
借地権という条件を反映された価格だろう。安くはないけど高いとも思わないかな

[299: 匿名さん]

ここは、平均で坪350万円くらいですか？
沖式だと坪313万円のようだから若干割高だけれど、仕様がよければ許容範囲かもしれませんね。

ところで、公式HPは、なぜか広尾、青山、麻布、赤坂、城南五山の説明から始まっていますね…
人気地域に便乗して小日向のブランド・知名度を上げたいのでしょうが、
逆に小日向を馬鹿にしているとしか思えません。
今でもそこまでは人気が低落していないと思うのですが

[300: 匿名さん]

沖式とかは全くアテにならないものだから参考にはしないほうがいいと思う。
でも仕様立地考えるとここは割安とは言えないまでも妥当な価格設定かなとは思う。

[301: 匿名さん]

>>299 匿名さん

インペのある文京区の千石は、アウトオブ眼中みたいですね。

[302: 匿名さん]

>>299 匿名さん

まぁまぁそうかたいこと仰らずに！今こそ夢の借地ライフをたったの1億でゲットするチャンスですよ！ドーンミスイット！

[303: 匿名さん]

リビングが広々としていて、窓も広いため日当たりが良さそうです。
平日は友達を呼んでティータイムを楽しんだり、週末は家族と団らんで
ほっこりとした時間を過ごせそうだなとイメージできるマンションです。
モデルルームもオシャレで参考になりますね。

[304: マンション検討中さん]

>>299
田舎の人にはそこまで言わないと伝わらないよ

[305: 匿名さん]

定借って売るとき大変そうだね。

[306: 匿名さん]

人気あるならそういうこともないんだろう。

[307: 匿名さん]

償還事例がない、あるいは、限りなく少ないから、よくわからんのが実態。
地主とデベが損するわけには行かないので、相当ふっかけられて損するのはイニシャルコストに目移りする弱者。

[308: 匿名さん]

実際結構は取引事例あるしそういうことでもないだろう。
人気あるなら尚更だけど、損するどうこうは何ら確証のないレベルのお話てすね。

[309: 匿名さん]

>>307 匿名さん

>>307 匿名さん
どの物件でもデベは損しないように作るんだから変わらんだろ。
その土地だって地主が損しないように売り払ってるわけだし結局その分は乗っかってくるだろうからその理屈はちょっとわからないかな

あとは定借がいいかは価値観の問題だし、普通に人気のある物件も多数あるし、損どうこうという問題でもないだろう。

[310: 匿名さん]

>>308 匿名さん
取引事例じゃなくて、償還事例ね。

[一部テキストを削除しました。管理担当]

[311: 匿名さん]

>>310 匿名さん

何言ってるの？

[一部テキストを削除しました。管理担当]

[312: マンション検討中さん]

建物はかっこよいと思う。
ただ、茗荷谷駅からここまで歩いてみたら、
途中の道のりがちょっとアレだった。

[313: 匿名さん]

道は広くはないですが住宅地で雰囲気はいいですね

[314: 匿名さん]

>>311 匿名さん

何いってんだか？

[315: マンション検討中さん]

周囲は良い住宅地だと思いますが、駅まで行く途中には場末のスナックとかオンボロアパートとかがあって、昭和の風情が感じられました

[316: マンション検討中さん]

価格はインペリアルガーデンの2割引というイメージでしょうか。
定期借地を考慮しなければインペリアルガーデンと同等という設定のようですね。

建物のグレードはインペリアルガーデンより低いけれど、
茗荷谷駅までの起伏が少ない分、こちらのほうが立地がよいのかな。

[317: 匿名さん]

1期で37戸販売という部分から見ても概ね好評という感じなのだろうね。

[318: 匿名さん]

ここの前をよく歩くけど、いい場所だよね。使う駅は、江戸川橋。
小日向の団地がこういう低層マンションに生まれ変わったら尚いいんだが。

[319: 匿名さん]

高台だしいい所だと思う。建物も高級感ありますね。

[320: 匿名さん]

でも、間取りがあまりよくない。
バリエーションも少ないし。

[321: マンション検討中さん]

>>315 マンション検討中さん

駅まで行く途中には場末のスナックとかオンボロアパートとかがあって、

と言うのはパークハウスへの経路ですね。
ここへは、貞静学園や拓殖大学の正門前を通って、コミュニティバスが通る道に抜け方がおススメです。
道路も広くて坂も緩いし環境も良い。パークハウスに比べて断然イイ点ですね。インペは問題外。

[322: 匿名さん]

>>319 匿名さん

たとえ高級感あっても数十年後には建物が壊され、更地になることを考えると何とももの悲しいですね。

[323: マンション検討中さん]

>>322 匿名さん
それは定期借地マンションに限らずでしょ。所有権マンションもよほど好立地でない限り数十年たったら負の遺産でしょ。

[324: マンション検討中さん]

それはどんな物件でも同じだからな
むしろどんなにボロくなっっても借地期間の70年は取り壊せないというのもいかがなものか

[325: 匿名さん]

>>321 マンション検討中さん
　その経路だと、何分かかりますか？

[326: マンション検討中さん]

>>325 匿名さん

表通りがメインの経路でも、私の足では8分位ですか。
正確なところは今度ストップウォッチで測ってみますね。
拓大キャンパスを抜けるルートなどいろいろと楽しめますよ。

[327: 匿名さん]

まあ売り出し戸数からしたら好調なんだろうな。
何だかんだで小日向は人気あるね。
借地云々はあんまり関係ないということだね。

[328: 匿名さん]

>>324 マンション検討中さん
所有権も建替えができない限りは同じだね。
上手く建替えが出来る物件の方が少数だし

[329: 匿名さん]

資産価値でしか考えないからドツボに嵌る。
定借は基本的に出口戦略考えずに永住するためのもの。
現在の高止まりした市況でこのクオリティのマンションをこの価格で買えるのは十分なメリットだよ。

[330: 匿名さん]

65年目以降とかでもきちんとメンテナンスしてくれていて快適に住めるのだろうか。
ちょっと不安な気も。
自分ならむしろ積極的に出口戦略を考えるかな。40年後までに売却か。

[331: 匿名さん]

>>330 匿名さん
一般的に定借物件は銀行の担保評価が厳しいので、築20年超えるとローンを組むのが難しくなります。
つまり築年数が経つと資金力に相当の余裕がある人しか買えなくなってしまうので、早めに売るのが吉です。

[332: eマンションさん]

>>330 匿名さん

定借の落とし穴は意外とメンテナンス。10年、20年後に解体されるマンションを業者がまともにメンテナンスするはずがない。

しかも定借は、所有権や普通借地と違い資産価値がゼロになるからリセールバリューは限りなく低く、地代、前払い地代、解体準備金なども取られお得ではない。ましてや小日向の地主がそれらを安く設定する由もなく、結果的に割高物件。

[333: 匿名さん]

ここの場合は70年なので割と余裕ありますね。
最近は50年ではなく70年が主流なってきてますね。

[334: 評判気になるさん]

永住って、70年後は死んでるんじゃないの。
人生的には５０年が妥当で、70年にしているのは躯体がもったいないからと言う日本人的な発想。

[335: eマンションさん]

>>333 匿名さん

要するに貴方方のターゲットは小金持ってる情弱ってことですよね？普通に知識のある方でしたらこんな無駄遣いしませんよ。

[336: 匿名さん]

なぜ貴方方という表現になるのか分かりませんが？
私が販売側の人間とでも言いたいのでしょうかね。

自分に不都合な発言があるとすぐそういうこと言い出すレベルで
あまり賢い方には見受けられませんね。
そんな方の言うことには何の意味も価値も見いだせません。
気に触ったらごめんなさい。

[337: 匿名さん]

ついでに言うと内容も皆無ですしね。

[338: 名無しさん]

でた‼︎
毎度の皆無おばさん

[339: 匿名さん]

>>332

もうこの手の浅はかな分析は千桜タワーでお腹いっぱい。あちらのスレでも読み返してごらんなさい。ここも結局好調な出足という事実も存在しておりますので、あなたの価値観が 笑　ということなのでしょう。まぁそんなに嫌なら検討する必要もないでしょうし、このスレにいる意味もありませんよね。

[340: 匿名さん]

>>321
あまり色眼鏡で物事を見過ぎるのもどうかと思うよ。
朝の通勤とか、別に景色を楽しむわけじゃないし、パークハウスにしてもシティハウスにしても色んな経路で通れば5分で茗荷谷でしょ？
インペリアルだって、色んな近道があるよ。

この物件をヨイショしたいのはわかるけど、他の物件をあまり意味のない形で貶してヨイショするのは格好悪いし、この物件の良さを安売りしていると思うけどね。

[341: 匿名さん]

結局そのへんも価値観の問題だからいいと思う人が買えばいいと思うわ。
私は小日向の雰囲気好きですよ。完璧ではなくても住環境としては良好だと思いますし。
駅から遠くなく高台のこういう場所が選べるのはいいですね。

[342: マンション検討中さん]

高台小日向アドレスで二路線利用可、建物のグレードも高いし、近年近くに建ったマンションと比べてもお得な物件だと思います。おそらく早々に完売じゃないですか。

[343: マンション検討中さん]

>>340 匿名さん

パークハウスにしてもインペにしても、谷底を上がり落りしなければいけないと言う必然性があるということですね。
ここにしても近道しようと思ったらアップダウンはキツク、高級住宅地とは無縁の風景が広がります。

いずれにせよ「茗荷谷徒歩5分」などと言ったら、正に「５分だ詐欺」ですね。
それとインペの近道ってどこだろう？

[344: 匿名さん]

>>343 マンション検討中さん

インペは緑豊かな小石川植物園横という稀有な立地がウリであって、定借、お得、徒歩5分とか6分とかがウリのこことはそもそも客層が全然違うでしよ

[345: 評判気になるさん]

日中に小学生の声に悩むか、朝晩にカラスやヒヨドリの声に悩むか、悩ましい選択だな。
両方、足腰は鍛えられる。

[346: 匿名さん]

>>345 評判気になるさん

まあいずれ解体され資産価値ゼロ、リセールバリューゼロのマンションなんて経済的常識のある人間は買わんわな、普通。しかも小日向を傘に地代が上乗せされてる。せいぜい余生を小日向で暮らしたい奇特な老人くらいだろ。まぁこれでも読んで勉強しなよ。

http://mituikenta.blog.so-net.ne.jp/2015-11-05

[347: マンション検討中さん]

定期借地物件を批判する一般人にかぎって情弱が多いという印象だな

リセールとかは、買う人の住み替え予定と将来の資金需要次第なのだから、
他人がとやかく言うのは余計なお節介だと思う

[348: 匿名さん]

価値があるかどうかは個人の考えやライフプランなどにもよりますからね。結局需要がある物件は所有権、借地関係なく売れますよ。千桜がいい例です。あちらも地代が高い言われながらも早期に完売ですからね。

[一部テキストを削除しました。管理担当]

[349: 評判気になるさん]

情弱かどうかは、結果がすべて
インペやハウスの前例があるから、蓋を開けると、ここも苦戦すると思う。

[350: 匿名さん]

蓋を開けたら好調なようです。現実見てくださいね

[351: マンション検討中さん]

>>349
インぺやハウスが苦戦したからここも苦戦するってことでしょうか？
やはり定期借地か所有権かは売れ行きに関係ないんですね

もしここが苦戦するとしたら、価格設定の問題でしょう（ハウスは高すぎたし、インぺはあえて高くして時間をかけた）
第1期で6割くらい捌けそうですので、そのあとが勝負ですね

[352: 匿名さん]

三井は価格設定が絶妙だね。

[353: 評判気になるさん]

>>350 匿名さん
蓋は開くどころか、未だ火起こしが終わって、湯が温まり出したところ。
ハウスも時間の問題と煽りつつ、蒸らしが長くて蓋がなかなか開かなかった。

[354: 匿名さん]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[355: マンション掲示板さん]

低層ゆえに眺望が民家か校舎ビューである点、駅からの道のりを除けば良いマンションではないでしょうか。
賃貸にまわすには利回りがきついですが。。。

[356: 匿名さん]

>>355 マンション掲示板さん

眺望悪い、道のりの雰囲気悪い、定借のわりに利回りきついで、良いマンションと判断する意味が分からない。

[357: 匿名さん]

そう思うならあなたは止めればいいだけでしょうし、そう思わない方がたくさんいて人気なのですからいいのでしょう。合う合わないかは個人次第なのですがマジョリティな物件だと安心感ありますね。モモレジさんもこちらの物件絶賛してますね。

[358: 名無しさん]

たかが１割、されど１割安い物件を求めてくる方々なので、購入層は北区や豊島区並みですかね。

[359: マンション検討中さん]

ネガ意見も大事だと思いますが中身が全くなく
参考にならないレベルのお話なのが残念ですね。
ただの嫌がらせなのかなと思うレベルの内容ばかり...

[360: 評判気になるさん]

ポジも中身のあるものにして下さいね

[361: 匿名さん]

>>360
そんな低レベルな返ししかできないようですと相変わらず中身はないようで嫌がらせですかね
ありがとうございました

[362: 匿名さん]

>>357

http://mansion-madori.com/blog-entry-5018.html
http://mansion-madori.com/blog-entry-5017.html


パークコートに相応しい立地と仕様らしいのでやはり総じて評価の高い物件なのでしょうね。

[363: 匿名さん]

>>362 匿名さん

定借の時点でパークコートなんてあり得ないでしょ。いい加減な素人blogに振り回されてる人っているんだな。

[364: 匿名さん]

>>363 匿名さん
パークコート神宮前は定借だよ。

[365: 匿名さん]

[前向きな情報交換を阻害する可能性があるため、削除しました。管理担当]

[366: 匿名さん]

ところで、三井だけが長寿命化評価がたった星一つの建物の割合が異常に多いですね。
http://1manken.hatenablog.com/entry/2017/07/03/mansion-maintenance

こちらも物件も
http://www7.kankyo.metro.tokyo.jp/building/mansion/list/kankyoseino_li...

そもそも三井って建物に長く住んでもらうことを前提にしてない会社なのかな？

[367: 匿名さん]

でも何だかんだで三井は人気でリセールも有利ということを考えると
物件のバランスなどが優れているのでしょうね。こちらもかなり立地仕様など
評価高い物件ですしね。

[368: マンション検討中さん]

いや、小日向の場合はリセールは難しいでしょ

ここより条件の良いこの物件も長期間売れていないし
http://www.nomu.com/mansion/id/KA800023/

リセールというより、金銭的に余裕があって、
優れた住環境で暮らしたい人向けでしょう

[369: 匿名さん]

まあここのように新築で人気あるなら中古でもそれなりに人気あるよ。
小日向というエリアも未だに人気は健在ですし、定期借地で買いやすい価格というのも
ポイントですかね。

[370: 匿名さん]

小日向と言えば高台の良好な住宅街としてそれなりに有名だからね。モモレジさんも書いてるがここの場合は定借で買いやすい価格というのも人気の理由なのだろう。

[371: 評判気になるさん]

現段階で人気と判断できるみなさんのバロメータはなんですか？

[372: 匿名さん]

販売戸数ですかね。1期が終了し、追加の2次、3次も完売らしいですから。そんなに早くない時期に売れてしまうんじゃないですかね。売れ行きばかり気にしても仕方がありませんし、感じ方は人それぞれですが私は総じてレベルの高い物件だと感じましたよ。

[373: 匿名さん]

>>372 匿名さん

客層はリセールを念頭に置かなくてよい年寄りばかりってことでしょうか？

[374: 匿名さん]

>>373 匿名さん
若い方もモデルルーム多かったですね
定借である程度安くなるし、人気もあるなら
特段リセールで不利ということもないですかね。
三井ブランドも強いですし。

[375: マンション検討中さん]

なんか、無理やり人気物件ってことにしたい人が頑張っていますね
モモレジさんのブログ1つをネタに少々ひっぱりすぎでは？

物件自体は悪くはないと思いますけどね

[376: 周辺住民さん]

建築現場を見てみました。敷地面積が広いので、かなり強烈なインパクトを持つことになりそうです。
定借だけど、外観デザインも良さそうなので、将来、「この物件が売りに出たら買いたい」という層はかなりいるはず。
有楽町線と丸の内線の２線を使えるので便利ですしね。窪町小区じゃないけど、「子供の教育のために文京区」という人も多い。
買って失敗する可能性の低いマンションではないでしょうか。

[377: 匿名さん]

＞＞３７５

実際かなり人気だから仕方がないよ。アンチさんには残念ですが..

[378: マンション検討中さん]

むなしいですね

[379: 匿名さん]

>>375
全く同意見。　まあ良い物件だと思うので、何か無理してアゲている感じが不思議。

ちなみに、個人的には茗荷谷駅へのルートがどれも少し面倒に感じるけど、慣れれば気にならないと思う。
帰りの登り坂を気にしなければ、江戸川橋の方が使いやすいのかも。

ついでに、近所のお豆腐屋さんが風情があって好きです。ずっと頑張って欲しいですね。

[380: マンション検討中さん]

茗荷谷駅からのルートを計って見ました。

「場末のスナックとかオンボロアパート」の前を通り、谷底へ降りる起伏のあるルートで7分フラット。
貞静学園・拓殖大学の正門前から老舗の豆腐屋さん前を通る広く起伏の少ないルートで７分２０秒弱。

いずれも拓大キャンパスを迂回するので、環境も良い、広い、起伏も少ないと言う良いとこ取りのルートでも２０秒位しか余分に要しないことが分かりました。
また谷底を上がり降りする起伏のあるルートでは、登りに弱い方はペースが落ちるので、かえって時間がかかるでしょうし、実際最後の登りがキツイ感じですね。

では拓大キャンパス内を抜け、石段を2つ登る最短の近道を通ると？６分４０秒といったところでしたが、これも道は狭く結構な起伏がありますね。

[381: 匿名さん]

>>380
　もう、そんなに競歩で急ぐと汗だくですね。

[382: マンション検討中さん]

>>377 匿名さん

他の方もおっしゃっているように、ポジもほどほどがよろしいのではないでしょうか？
良い物件は黙っていても売れるものですし、無理ポジなどなさいますと無理ネガの応酬となり、どうしてもスレが荒れてしまうことになります。
実際、匿名さん（その他のネーム）の投稿は不適切表現が多く、最近では>>365など相当数が削除されていますよね？

三井も無理ポジは望んでいないどころか、これでは営業妨害になるよ、とでもと思っているではないでしょうか。
パークハウスのスレの二の舞とならないことを祈念しております。

[383: マンション検討中さん]

>>381 匿名さん

仰るような競歩とまでは行きませんが、ある程度キビキビ歩いて「茗荷谷徒歩7分」の謳い文句に合わせた結果です。
要は最も好ましいルートでも２０秒程しか余分にかからず、頑張って近道しても２０秒程しか稼げないということが分かればよろしいのではないでしょうか？

確かにこれからの季節は日差しもキツク（小日向は日当たりが良い、というか日影がない）このペースで歩くと汗だくですね。

[384: 匿名さん]

仕様もデザインも総じてレベルが高いですよね。こちらこ物件

他所の方の意見に乗っかる訳ではないですが
パークコートでも違和感のない物件だと感じました。

[385: 検討板ユーザーさん]

キリシタン屋敷跡の調査で３体の人骨が発掘されたわけですが（2016年4月）、場所的にはエントランスに向かって右手の角住戸の辺りで合ってますか？

[386: 匿名さん]

パークハウスでも同じ事いってネガしてる方いましたね。同じ方かもしれませんが、だから何だろみたいな話ですよね。誰ももう覚えていないような内容ですしね。

[387: マンション検討中さん]

そういうことはこういうところで特定しないほうがいいんじゃない？
MRで教えてもらったほうが正確だし