パークホームズ文京小日向 ザ レジデンスってどうですか？

[マンション比較中さん]

パークホームズ文京小日向　ザ レジデンスについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1414/

所在地：東京都文京区小日向２丁目１２８－５（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅徒歩７分
東京メトロ有楽町線「江戸川橋」駅徒歩９分
間取：2LDK、3LDK
面積：54.06平米（3戸）～92．81平米（6戸）
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：西武建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[288: 匿名さん]

アホみたいに玄関長い間取りあるな。
これで90平米とかアホなのか？
玄関短くして占有面積小さくせんかい。

[289: 匿名さん]

その部屋既に希望入ってましたよ。残念でしたね。

[290: 匿名さん]

>>289 匿名さん

どうでもいいけどねw

[291: マンション検討中さん]

地代はどんな感じでしょう。
90平米だと幾らですかね。

[292: 匿名さん]

確かに借地なのですがきちんと坪単価なりに反映されてますので検討しやすい価格ではありますね。結構早期に売れてしますかもしれませんね。

[293: 匿名さん]

>>292 匿名さん
坪450超えてるよね。通常、定借物件って所有物件に比べ８がけが目安だろ。明らかに判断基準おかしいでしょ。

[294: 匿名さん]

>>293 匿名さん

条件のいい一番高くてそれくらいでしょ。
全体で見ればもっと安いからね。
気を見て森を見ずじゃないですが
もっとよく見てごらん。
モデルルーム行ってればそれくらい
分かりそうなものてすけどね

[295: 匿名さん]

相変わらずアンチは一部だけをクローズアップして
悪いように書いてるから参考にならないね。
内容も皆無だし頭悪そう。

[296: 匿名さん]

>>294 匿名さん

反論するも良し、他人を頭悪そうと揶揄するも良しだけど、せめて日本語はちゃんと使いましょうね。

[297: マンション検討中さん]

まあどこのマンションも最後はボロボロになる。
70年という寿命が設定されているのは悪いことじゃない

[298: 匿名さん]

はじめの方にも書かれてたけど所有権なら@500でしょうから平均で@400くらいというのは
借地権という条件を反映された価格だろう。安くはないけど高いとも思わないかな

[299: 匿名さん]

ここは、平均で坪350万円くらいですか？
沖式だと坪313万円のようだから若干割高だけれど、仕様がよければ許容範囲かもしれませんね。

ところで、公式HPは、なぜか広尾、青山、麻布、赤坂、城南五山の説明から始まっていますね…
人気地域に便乗して小日向のブランド・知名度を上げたいのでしょうが、
逆に小日向を馬鹿にしているとしか思えません。
今でもそこまでは人気が低落していないと思うのですが

[300: 匿名さん]

沖式とかは全くアテにならないものだから参考にはしないほうがいいと思う。
でも仕様立地考えるとここは割安とは言えないまでも妥当な価格設定かなとは思う。

[301: 匿名さん]

>>299 匿名さん

インペのある文京区の千石は、アウトオブ眼中みたいですね。

[302: 匿名さん]

>>299 匿名さん

まぁまぁそうかたいこと仰らずに！今こそ夢の借地ライフをたったの1億でゲットするチャンスですよ！ドーンミスイット！

[303: 匿名さん]

リビングが広々としていて、窓も広いため日当たりが良さそうです。
平日は友達を呼んでティータイムを楽しんだり、週末は家族と団らんで
ほっこりとした時間を過ごせそうだなとイメージできるマンションです。
モデルルームもオシャレで参考になりますね。

[304: マンション検討中さん]

>>299
田舎の人にはそこまで言わないと伝わらないよ

[305: 匿名さん]

定借って売るとき大変そうだね。

[306: 匿名さん]

人気あるならそういうこともないんだろう。

[307: 匿名さん]

償還事例がない、あるいは、限りなく少ないから、よくわからんのが実態。
地主とデベが損するわけには行かないので、相当ふっかけられて損するのはイニシャルコストに目移りする弱者。

[308: 匿名さん]

実際結構は取引事例あるしそういうことでもないだろう。
人気あるなら尚更だけど、損するどうこうは何ら確証のないレベルのお話てすね。

[309: 匿名さん]

>>307 匿名さん

>>307 匿名さん
どの物件でもデベは損しないように作るんだから変わらんだろ。
その土地だって地主が損しないように売り払ってるわけだし結局その分は乗っかってくるだろうからその理屈はちょっとわからないかな

あとは定借がいいかは価値観の問題だし、普通に人気のある物件も多数あるし、損どうこうという問題でもないだろう。

[310: 匿名さん]

>>308 匿名さん
取引事例じゃなくて、償還事例ね。

[一部テキストを削除しました。管理担当]

[311: 匿名さん]

>>310 匿名さん

何言ってるの？

[一部テキストを削除しました。管理担当]

[312: マンション検討中さん]

建物はかっこよいと思う。
ただ、茗荷谷駅からここまで歩いてみたら、
途中の道のりがちょっとアレだった。

[313: 匿名さん]

道は広くはないですが住宅地で雰囲気はいいですね

[314: 匿名さん]

>>311 匿名さん

何いってんだか？

[315: マンション検討中さん]

周囲は良い住宅地だと思いますが、駅まで行く途中には場末のスナックとかオンボロアパートとかがあって、昭和の風情が感じられました

[316: マンション検討中さん]

価格はインペリアルガーデンの2割引というイメージでしょうか。
定期借地を考慮しなければインペリアルガーデンと同等という設定のようですね。

建物のグレードはインペリアルガーデンより低いけれど、
茗荷谷駅までの起伏が少ない分、こちらのほうが立地がよいのかな。

[317: 匿名さん]

1期で37戸販売という部分から見ても概ね好評という感じなのだろうね。

[318: 匿名さん]

ここの前をよく歩くけど、いい場所だよね。使う駅は、江戸川橋。
小日向の団地がこういう低層マンションに生まれ変わったら尚いいんだが。

[319: 匿名さん]

高台だしいい所だと思う。建物も高級感ありますね。

[320: 匿名さん]

でも、間取りがあまりよくない。
バリエーションも少ないし。

[321: マンション検討中さん]

>>315 マンション検討中さん

駅まで行く途中には場末のスナックとかオンボロアパートとかがあって、

と言うのはパークハウスへの経路ですね。
ここへは、貞静学園や拓殖大学の正門前を通って、コミュニティバスが通る道に抜け方がおススメです。
道路も広くて坂も緩いし環境も良い。パークハウスに比べて断然イイ点ですね。インペは問題外。

[322: 匿名さん]

>>319 匿名さん

たとえ高級感あっても数十年後には建物が壊され、更地になることを考えると何とももの悲しいですね。

[323: マンション検討中さん]

>>322 匿名さん
それは定期借地マンションに限らずでしょ。所有権マンションもよほど好立地でない限り数十年たったら負の遺産でしょ。

[324: マンション検討中さん]

それはどんな物件でも同じだからな
むしろどんなにボロくなっっても借地期間の70年は取り壊せないというのもいかがなものか

[325: 匿名さん]

>>321 マンション検討中さん
　その経路だと、何分かかりますか？

[326: マンション検討中さん]

>>325 匿名さん

表通りがメインの経路でも、私の足では8分位ですか。
正確なところは今度ストップウォッチで測ってみますね。
拓大キャンパスを抜けるルートなどいろいろと楽しめますよ。

[327: 匿名さん]

まあ売り出し戸数からしたら好調なんだろうな。
何だかんだで小日向は人気あるね。
借地云々はあんまり関係ないということだね。

[328: 匿名さん]

>>324 マンション検討中さん
所有権も建替えができない限りは同じだね。
上手く建替えが出来る物件の方が少数だし

[329: 匿名さん]

資産価値でしか考えないからドツボに嵌る。
定借は基本的に出口戦略考えずに永住するためのもの。
現在の高止まりした市況でこのクオリティのマンションをこの価格で買えるのは十分なメリットだよ。

[330: 匿名さん]

65年目以降とかでもきちんとメンテナンスしてくれていて快適に住めるのだろうか。
ちょっと不安な気も。
自分ならむしろ積極的に出口戦略を考えるかな。40年後までに売却か。

[331: 匿名さん]

>>330 匿名さん
一般的に定借物件は銀行の担保評価が厳しいので、築20年超えるとローンを組むのが難しくなります。
つまり築年数が経つと資金力に相当の余裕がある人しか買えなくなってしまうので、早めに売るのが吉です。

[332: eマンションさん]

>>330 匿名さん

定借の落とし穴は意外とメンテナンス。10年、20年後に解体されるマンションを業者がまともにメンテナンスするはずがない。

しかも定借は、所有権や普通借地と違い資産価値がゼロになるからリセールバリューは限りなく低く、地代、前払い地代、解体準備金なども取られお得ではない。ましてや小日向の地主がそれらを安く設定する由もなく、結果的に割高物件。

[333: 匿名さん]

ここの場合は70年なので割と余裕ありますね。
最近は50年ではなく70年が主流なってきてますね。

[334: 評判気になるさん]

永住って、70年後は死んでるんじゃないの。
人生的には５０年が妥当で、70年にしているのは躯体がもったいないからと言う日本人的な発想。

[335: eマンションさん]

>>333 匿名さん

要するに貴方方のターゲットは小金持ってる情弱ってことですよね？普通に知識のある方でしたらこんな無駄遣いしませんよ。

[336: 匿名さん]

なぜ貴方方という表現になるのか分かりませんが？
私が販売側の人間とでも言いたいのでしょうかね。

自分に不都合な発言があるとすぐそういうこと言い出すレベルで
あまり賢い方には見受けられませんね。
そんな方の言うことには何の意味も価値も見いだせません。
気に触ったらごめんなさい。

[337: 匿名さん]

ついでに言うと内容も皆無ですしね。