パークホームズ文京小日向 ザ レジデンスってどうですか？

[マンション比較中さん]

パークホームズ文京小日向　ザ レジデンスについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1414/

所在地：東京都文京区小日向２丁目１２８－５（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅徒歩７分
東京メトロ有楽町線「江戸川橋」駅徒歩９分
間取：2LDK、3LDK
面積：54.06平米（3戸）～92．81平米（6戸）
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：西武建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[222: 匿名さん]

>>220 匿名さん

一般的には定借のメリットは価格が安い。デメリットは地代がかかる、売却時に足かせになる。本来、前者があるが故に後者が相殺されるわけで、こちらは所謂マンション価格高騰の流れにしっかり乗った億ション。こと定借物件としてのメリットは無いですよね。

[223: 匿名さん]

定期借地じゃなかったらもっと高かったでしょうから
メリットありますよね。

[224: 匿名さん]

億超えなのは広さがあるからでしょう。
@単価で見れば相場と比べても安いし、
所有権ならもっと高いでしょうしね。

狭くしてグロス抑えてる物件より全然いいと思います。

[225: 匿名さん]

これほど営業さんが頑張ってネガ潰してるスレもそうないだろう。
流石は天下の三井と言ったところか。

[226: 匿名さん]

その何かあると営業と言う発想が残念な方の思考だよね。

[227: 匿名さん]

>>226 匿名さん
ほら出た。まあがんばりたまえ。

[228: 評判気になるさん]

>>225 匿名さん
天下の三井さまがそんなくだらないことはしないっしょ

[229: 匿名さん]

反論できないから気に入らなくて営業扱い、悔しいね

[230: 匿名さん]

70年って言うけど、余命10年の60年後は値段付かないよね。
古びた物件を割安で賃貸に回すしかない。
でも、出て行くのもあるので、儲けなんて微々たるもの。

[231: 匿名さん]

>>230 匿名さん

儲けるため家買うの？

[232: 匿名さん]

60年たったら所有権でも大規模な建て替えでもない限り大した価格など付かないだろ。
その分安く買って何年住むかということが大事だろう。
住み倒す人はあまりいなさそうだけどな。
まぁこの辺の問題は定借物件スレで散々既出だな。不毛な話題とも思わないが
合わない人は所有権買えばいいだけだろう。ここの条件が変わるわけでもないしな。

[233: 匿名さん]

結局借り物なんだから賃貸と変わらない

[234: 匿名さん]

いるよね。こういう安直な発想する人。


[一部テキストを削除しました。管理担当]

[235: 匿名さん]

>>232 匿名さん
正解出てるじゃん。
都心一等地の所有権物件は建て替えられるから資産価値をキープできるんだよ。
定借は残り10年とか20年のタイミングで建て替えなんてしないし、したところで売れないだろ。

[236: 匿名さん]

>>235 匿名さん
建替えできればね。
そしてその建替えにいくらお金かかるのかな？
答えなんて出てないですよね

[237: 匿名さん]

>>235
そうならない物件の方が圧倒的に多いし、僅かな土地の持ち分のためにより多くの予算を費やすのも必ずしも正解ではない。
普通に需要があって資産として売買されているという事実もあるから他の物件スレでも見て勉強してくるといいよ。

[238: 匿名さん]

定期借地が嫌なら他に行けばいいだけだと思いますがね。
それなのに物件スレで書いてネガ投稿してる方がよっぽども
賢くない行為だと思いますが..

定期借地の物件の価値について議論するのも結構ですが
それならアルファグランデのスレ読み返したりしたほうがよっぽども
参考になると思います。あちらは人気のうちに完売してしまいましたけどね。
このあとも渋谷区役所跡のマンションなど70年の定期借地マンションの
注目物件は続きますしね。

[NO.235～本レスまで、一部テキストを削除しました。管理担当]

[239: 匿名さん]

水準と比較しても普通に安くなってますから定期借地のメリットはちゃんとありますねー

[240: 評判気になるさん]

>>239 匿名さん
水準といってもここ数年の価格高騰を基準にしたものですから、多くの人には割安感を感じないと思いますよ。

[241: 匿名さん]

たとえプチバブルに煽られた１億定借とはいえ、買いたい人は買う、買える人は買う。買えない人があれこれ言っても意味がない。

[242: 匿名さん]

価格高騰の余波はまだ続いてますから
割安に感じるんじゃないでしょうか。

[243: 匿名さん]

90平米で1億2000なら定借という部分を差し引いても高くはないなという感想

[244: 匿名さん]

>>243 匿名さん
割安に感じているのは売り手側だけでしょ、私をはじめ購入を考えている買い手側にとっては高嶺の花だよ

[245: 匿名さん]

お値段の問題じゃなくて、定借はイヤという人は多い。その限りにおいて、相当割安にしないと受け入れられないということですよ。消費者に受け入れてもらえてナンボ、ですからね。。。

[246: 匿名さん]

そう思ってるのはあなただけじゃない。
地代が高い千桜も普通に大人気の物件でしたしね。
割安も確かにあるが物件がいいなら
定期借地もあまり関係ないということだね。
まあ気に入らないなら止めたらとは思いますが。
割安な分、検討できる層も広がりますね

[247: 匿名さん]

　ちょいちょい人気らしい定借物件を引用してるけど、ここは目下人気が下落中の文京区の一低ですよ。
　お金持ちはお値段以上ニトリに行かないのと一緒。

[248: 匿名さん]

普通に小日向って人気エリアなんですけどね。
まあそんなに気に入らないなら他にすれば
いいと思いますが
なんのためにこのスレにいるのですかね？
そんな方があれこれ言っても
あんまり説得力ないですよね。

[249: 周辺住民さん]

>>241　とか >>248　の方は、利害関係者じゃないんだったら、そんなに熱くなることないのでは？
気に入った物件に対してネガで、しかも言いっ放しというコメントは気持ち良いものではないですが、所詮ここにいる人たちは皆素人評論の言い合いなんだから。

[250: 匿名さん]

>>249 周辺住民さん
よくわからない立ち位置の物件嫌いの
アンチさんの方が何したいのか意味不明だと
思います。的を得ていない内容がまた滑稽ですし

[251: 周辺住民さん]

>>250

249です。
はい、私も新しい物件を検討するにあたり本サイトを参考にしたりもしますが、悪意があるとしか思えない裏取なしのネガコメントは常に散見します。
それに対して一々反論をしていると、嫌がらせをしている側が楽しんで助長されるだけですので、無視するのが一番です。

内容には一部許しがたいくらいのデマや無根拠情報もありますが、それがデマであり無根拠であるという判断ができないくらい情報力がない方には正直自分と同じ物件に住んで頂きたくない、とも思います。　コメントを書いている方に比してROMだけの方が多数いるので、その方々の情報力と常識を信用するしかないと思いますよ。

良い物件検討ができることを祈っております。

[252: 匿名さん]

色んな立場の方がいそうですが活発にレスがあるようで、
それなりに注目物件なのかなと思ってます。
人気はあるほどネガさんもつきやすいですしね。

[256: 匿名さん]

こちら小日向の物件に相応しい良い物件ですよね。同感です。だからこそ人気になりそうで心配です。

[260: 匿名さん]

[No.253～本レスまで、スレッドの趣旨に反する投稿、および、削除レスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[261: マンション検討中さん]

公表された予定価格から下がることはあると思いますか？また値下げがある場合は一般的にどれぐらい下がるものでしょうか？

[262: 匿名さん]

反響がなければ下がる場合もあるかもしれませんね。
ここの場合はモデルルームも混んでますし期待値もかなり高そうなマンションなので難しいかもしれませんね。

[263: マンション検討中さん]

小日向って言うだけあって日当たりもいいし低層住宅の立地としては上々
でも茗荷谷駅まで結構坂がきつくないですかここ
道もちょっと狭い気が...大型の高級車は取り回しが難しそう

[264: マンション検討中さん]

仮に物件が一億だったとして60年住むと仮定したら一ヶ月あたりたったの13万円なんだね。
ここの一億の部屋を普通に借りたら月30万じゃきかないでしょ。
定借70年？上等じゃない

[265: 匿名さん]

>>264 マンション検討中さん

何の比較だよ。60年ローンなんか無いだろ。それを賃料の相場と比較するなんて馬鹿丸出しだな。

[266: 匿名さん]

管理費・修繕費・地代でどれくらい？
あと固定資産税を加えて計算だね。

[267: 匿名さん]

日当たりもいいし高台ですし住環境は良好な感じ。
車寄せあるデザインと内廊下もいいですね。
管理費などは高くもなくという感じですかね。

[268: マンション検討中さん]

所有権じゃないと色々懸念する向きもあるが、70年分の家賃先払いと考えれば合点が行くだろう。

[269: 検討板ユーザーさん]

自分も歳とったらこういう落ち着いた低層物件に住みたいねえ
死んだ後のことは誰か考えればいいんじゃないか、後は野となれ山となれ

[270: 匿名さん]

とりあえず買っておいて損ない物件でしょうね。私は自分自身が住むかは分かりませんが要望だしました。

[271: 匿名さん]

>>270 匿名さん

買って損する物件だから議論になってるわけで。

[272: 匿名さん]

損するというのは勝手な個人の妄想レベルのお話ですね～残念ながら
それぞれ求めるもの、人生プランが違うので一括りにするのは滑稽ですね

[273: 匿名さん]

ここはいいよねえ、ザ・高級低層物件って感じで品がいい
金にも名声にも恵まれた成功者の老夫婦の終の住処って感じだよ
所有権じゃないから、相続する人の負担は少ないだろうし
転売益とかを考えるギラギラした人はもっと高利回り物件へドゾーみたいな

[274: 匿名さん]

ザ高級って、クルマの乗り降りで雨に濡れるし、床も人工。
間取はインペみたいにナロースパン。

[275: 匿名さん]

>>274

設備もデザインもそれなりにいいからモデルルーム見てきてごらん
匿名掲示板でネガってるだけじゃ何も生まれませんよ　
間取りも悪くないですし３次元的な広がりも充分です。
ネットで間取り図みてるだけじゃ分かりませんよね。

[276: 匿名さん]

MR行ったらさ、タイルが上等っ言う映像見せられたわ。
インペみたいに凝ってはなかったね。
恥ずかしいレベルで絡まないで下さい。

[277: 匿名さん]

車寄せあってディスポーザーと天カセエアコン、浴室もタイル貼りでカラリ床や樹脂パネルの壁面じゃないし、廊下などもタイル貼りなど価格相応にはなってると思います。

パークコートじゃないのでこんなものではないでしょうかね。
パークホームズの中のハイグレード物件として良い方なんじゃないですかね。
立地や建物デザインも含め高級感はありますよね。

[278: 検討板ユーザーさん]

>>277 匿名さん

土地代含まず億超えするくせにインペより仕様が悪いって、踏んだり蹴ったりだな。

[279: 口コミ知りたいさん]

悪くないと思いますよ。仕様も立地もデザインも。
すでに結構希望住戸入ってるみたいですしね。
まあアンチさんには合わない物件なのでしょう。

[280: 通りがかりさん]

>>279 口コミ知りたいさん
申し込み始まったの？

[281: 匿名さん]

正式な申し込みじゃないですが始まってますよ。どれくらい売るかは未定らしいですが。結構好調らしいです。

[282: マンション検討中さん]

>>281 匿名さん
価格未定の状況であるにも関わらず申し込んでいる人がいるなんて

[283: 匿名さん]

価格出てるけどマヌケですか？
文京一低のインペとハウスの不人気も手伝って、お安い価格になっております。

[284: 匿名さん]

>>283 匿名さん

定借の分際で億ですか。インペとハウスの便乗価格としか思えませんね。笑っちゃいます。

[285: 匿名さん]

定期借地なりの安い価格設定と地代あとは
設備や立地などのバランスとれてるから好調なのでしょうね

[286: 匿名さん]

好調なの？第1期一次で何戸？
インペとパークハウスより安いのは当たり前だろ。定借やぞ。

[287: 匿名さん]

安いから好調なんでしょ。買える層増えるしね。
まあアンチが粘着するくらいだから人気なのだろうね

[288: 匿名さん]

アホみたいに玄関長い間取りあるな。
これで90平米とかアホなのか？
玄関短くして占有面積小さくせんかい。

[289: 匿名さん]

その部屋既に希望入ってましたよ。残念でしたね。

[290: 匿名さん]

>>289 匿名さん

どうでもいいけどねw

[291: マンション検討中さん]

地代はどんな感じでしょう。
90平米だと幾らですかね。

[292: 匿名さん]

確かに借地なのですがきちんと坪単価なりに反映されてますので検討しやすい価格ではありますね。結構早期に売れてしますかもしれませんね。

[293: 匿名さん]

>>292 匿名さん
坪450超えてるよね。通常、定借物件って所有物件に比べ８がけが目安だろ。明らかに判断基準おかしいでしょ。

[294: 匿名さん]

>>293 匿名さん

条件のいい一番高くてそれくらいでしょ。
全体で見ればもっと安いからね。
気を見て森を見ずじゃないですが
もっとよく見てごらん。
モデルルーム行ってればそれくらい
分かりそうなものてすけどね

[295: 匿名さん]

相変わらずアンチは一部だけをクローズアップして
悪いように書いてるから参考にならないね。
内容も皆無だし頭悪そう。

[296: 匿名さん]

>>294 匿名さん

反論するも良し、他人を頭悪そうと揶揄するも良しだけど、せめて日本語はちゃんと使いましょうね。

[297: マンション検討中さん]

まあどこのマンションも最後はボロボロになる。
70年という寿命が設定されているのは悪いことじゃない

[298: 匿名さん]

はじめの方にも書かれてたけど所有権なら@500でしょうから平均で@400くらいというのは
借地権という条件を反映された価格だろう。安くはないけど高いとも思わないかな

[299: 匿名さん]

ここは、平均で坪350万円くらいですか？
沖式だと坪313万円のようだから若干割高だけれど、仕様がよければ許容範囲かもしれませんね。

ところで、公式HPは、なぜか広尾、青山、麻布、赤坂、城南五山の説明から始まっていますね…
人気地域に便乗して小日向のブランド・知名度を上げたいのでしょうが、
逆に小日向を馬鹿にしているとしか思えません。
今でもそこまでは人気が低落していないと思うのですが

[300: 匿名さん]

沖式とかは全くアテにならないものだから参考にはしないほうがいいと思う。
でも仕様立地考えるとここは割安とは言えないまでも妥当な価格設定かなとは思う。

[301: 匿名さん]

>>299 匿名さん

インペのある文京区の千石は、アウトオブ眼中みたいですね。

[302: 匿名さん]

>>299 匿名さん

まぁまぁそうかたいこと仰らずに！今こそ夢の借地ライフをたったの1億でゲットするチャンスですよ！ドーンミスイット！

[303: 匿名さん]

リビングが広々としていて、窓も広いため日当たりが良さそうです。
平日は友達を呼んでティータイムを楽しんだり、週末は家族と団らんで
ほっこりとした時間を過ごせそうだなとイメージできるマンションです。
モデルルームもオシャレで参考になりますね。

[304: マンション検討中さん]

>>299
田舎の人にはそこまで言わないと伝わらないよ

[305: 匿名さん]

定借って売るとき大変そうだね。

[306: 匿名さん]

人気あるならそういうこともないんだろう。

[307: 匿名さん]

償還事例がない、あるいは、限りなく少ないから、よくわからんのが実態。
地主とデベが損するわけには行かないので、相当ふっかけられて損するのはイニシャルコストに目移りする弱者。

[308: 匿名さん]

実際結構は取引事例あるしそういうことでもないだろう。
人気あるなら尚更だけど、損するどうこうは何ら確証のないレベルのお話てすね。

[309: 匿名さん]

>>307 匿名さん

>>307 匿名さん
どの物件でもデベは損しないように作るんだから変わらんだろ。
その土地だって地主が損しないように売り払ってるわけだし結局その分は乗っかってくるだろうからその理屈はちょっとわからないかな

あとは定借がいいかは価値観の問題だし、普通に人気のある物件も多数あるし、損どうこうという問題でもないだろう。

[310: 匿名さん]

>>308 匿名さん
取引事例じゃなくて、償還事例ね。

[一部テキストを削除しました。管理担当]

[311: 匿名さん]

>>310 匿名さん

何言ってるの？

[一部テキストを削除しました。管理担当]

[312: マンション検討中さん]

建物はかっこよいと思う。
ただ、茗荷谷駅からここまで歩いてみたら、
途中の道のりがちょっとアレだった。

[313: 匿名さん]

道は広くはないですが住宅地で雰囲気はいいですね

[314: 匿名さん]

>>311 匿名さん

何いってんだか？

[315: マンション検討中さん]

周囲は良い住宅地だと思いますが、駅まで行く途中には場末のスナックとかオンボロアパートとかがあって、昭和の風情が感じられました

[316: マンション検討中さん]

価格はインペリアルガーデンの2割引というイメージでしょうか。
定期借地を考慮しなければインペリアルガーデンと同等という設定のようですね。

建物のグレードはインペリアルガーデンより低いけれど、
茗荷谷駅までの起伏が少ない分、こちらのほうが立地がよいのかな。

[317: 匿名さん]

1期で37戸販売という部分から見ても概ね好評という感じなのだろうね。

[318: 匿名さん]

ここの前をよく歩くけど、いい場所だよね。使う駅は、江戸川橋。
小日向の団地がこういう低層マンションに生まれ変わったら尚いいんだが。

[319: 匿名さん]

高台だしいい所だと思う。建物も高級感ありますね。

[320: 匿名さん]

でも、間取りがあまりよくない。
バリエーションも少ないし。

[321: マンション検討中さん]

>>315 マンション検討中さん

駅まで行く途中には場末のスナックとかオンボロアパートとかがあって、

と言うのはパークハウスへの経路ですね。
ここへは、貞静学園や拓殖大学の正門前を通って、コミュニティバスが通る道に抜け方がおススメです。
道路も広くて坂も緩いし環境も良い。パークハウスに比べて断然イイ点ですね。インペは問題外。