パークホームズ文京小日向 ザ レジデンスってどうですか？

[マンション比較中さん]

パークホームズ文京小日向　ザ レジデンスについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1414/

所在地：東京都文京区小日向２丁目１２８－５（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅徒歩７分
東京メトロ有楽町線「江戸川橋」駅徒歩９分
間取：2LDK、3LDK
面積：54.06平米（3戸）～92．81平米（6戸）
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：西武建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[1101: 匿名さん]

定借は残存期間が少なくなると管理維持・入居者の質は期待できない。
早めに売るのが正解だろう。

[1102: 匿名さん]

30年～40年以内には売ったほうがよいかもね。

[1103: 匿名さん]

そもそも買わないほうなよいかもね。

[1104: 匿名さん]

そのあたりは人生設計次第だしな。世の中借地の物件も多数あって
成り立ってるわけだし。やはりいい立地は借地物件多いしね。

[1105: 匿名さん]

一階テラスって半地下テラスと条件どこが違うんだろう。
日当たりも風通しも部屋からの見え方も同じですよね。
詳しい人教えてください。

[1106: 匿名さん]

価格が高くてあまり手が出せる物件ではありませんが、間取りや環境的には整っているので良いですよね。
気になっていた物件なのですが、今はもう完売している噂もありますよね。

[1107: 匿名さん]

>>1103
そりゃそうだ。一般人は、あえて売るに売れなくなるような定借を買おうなんて考えないほうが無難だな。

[1108: 匿名さん]

品川の定借シティタワーは築10年でも人気で売れてるみたい。

[1109: 匿名さん]

定借は、安くてナンボなわけで

[1110: 匿名さん]

品川中古は利益たくさん上乗せで高いのに次々売れてるみたい。

[1111: 匿名さん]

文京区の低層、って住んでみたいです。

[1112: 匿名さん]

茗荷谷のパークホームズ定借でこの値段は高いと思う

[1113: マンション検討中さん]

ここも即レスの無理ポジがなければもう少し早く完売したのではないでしょうか？
パークハウススレでも正にそうでしたが、無理ポジ投稿を見て購買意欲の湧く人はいないのでは？
さて１丁目の精華寮跡地と２丁目の関東財務局住宅跡地でなんと同時に遺跡発掘現場見学会が
開催されました。暑いのに沢山の方たちが見学されていました。

ここでも試掘はされたのですが、本掘には至りませんでした。特に何も出なかったそうですが、
にわかには信じられませんね。パークハウス建設地ではシドッチの遺骨は超特別としても広い年代の
遺跡が発掘されましたから。
ちなみに精華寮跡地には大和ハウスにより高級？老人ホームが建設されるそうです。

[1114: マンコミュファンさん]

先週見学に行った時は3階と2階がまだ残っていると言われましたが、HPをみると1階の一部屋しか出ていないのはどうしてでしょうか？

[1115: 匿名さん]

>>1114 マンコミュファンさん
HPは先着順住戸の一部を掲載してます。
最終在庫を全部表記する場合は最終受付になります。
要はまだ売れ残りそこそこあるってこと。

[1116: マンコミュファンさん]

>>1115 さん
>>1114です。そういうことでしたか！
勉強になります、こんな初歩的な質問に答えて下さりありがとうございます。

[1117: マンション検討中さん]

>>1114: マンコミュファンさん　
MRに行かれたのでしたら、残り何戸かお分かりと思いますが、残何戸でしたか？

[1118: マンコミュファンさん]

>>1117 さん
残り2戸で、どちらもFタイプでした。

[1119: 匿名さん]

現段階でもテラス付きのタイプがでているのですね。
写真が公式サイトに出ていたんですが、テラスは外からは見えないように配慮されていると思いました。
リビング自体もとても明るいなぁというふうに思います。
ここは掘り下げタイプなのですか？普通に地上にある１階なのでしょうか？

[1120: マンション検討中さん]

1,2,3階という事は残り３戸でしょうか？

[1121: 匿名さん]

学校からボールが飛んできて窓が割れたら、バカモーンって怒鳴らなければいけないの？

[1122: 匿名さん]

>>1120
1階は既に決まっているそうです。

[1123: マンション検討中さん]

>>1119: 匿名さん
ここは普通の地上３階ですので、テラスはグランドレベルですね。
インペでは１２ｍの高さで４階建てとしているので、1階は平均で１ｍほど掘り下げています。
もっとも1122さんのお話では1階は埋まっているそうですが。

[1124: 匿名さん]

小日向って、地味だからなかなか売れないのでしょうか・・

[1125: 匿名さん]

定期借地権なのに高いからかな。

[1126: 匿名さん]

いや、所有権物件のパークハウスも売れ行きはこんな感じでしたよ。
小日向では普通だと思いますけど。

[1127: マンション検討中さん]

三菱のザ パークハウスの話ならどこも売れ残ってますからね。三井は竣工前の完売を一番重視するデベロッパーなので（最近は野村も原点回帰してますが）、竣工後も販売続けている物件ははっきりと販売不振だと思いますよ。ましてやここは定借で減価も所有権の物件より早いですし、三井ブランドを維持すべく値下げこそしませんが、担当者にはバツがついているのでは。ほぼ同時期に販売開始した四谷のパークホームズなんて2カ月で完売でしたしね。

[1128: 匿名さん]

なんだそりゃ、めちゃくちゃな理屈だな（笑）
同じ場所で比べなきゃ意味がないでしょう。
三井だって、PC駿河台は建物内モデルルームとかやって頑張っているところなんですけど…
あと、三菱は、ここと同時期に販売開始したPH本郷は、竣工1年前くらいに売り切ってますけど。
小日向は地味だし、こんなもんなんだって。

[1129: 匿名さん]

エリアの魅力か、そうだよね～。それだとこのあたりのエリアの物件は中古で売る時も苦労するんだろうね。やっぱり中古になっても売りやすいエリアを選ぶべきなんだろうなあ・・。

[1130: 匿名さん]

ラスト2戸ですかね。高い値付けながらよくここまで売りましたね。小日向自体出物も少なく競合もないので三井も余裕の販売ですかね。あの強気の価格設定には驚きましたが、売る自信があったのでしょうね

[1131: 匿名さん]

ブリリア小日向（2丁目のほう）も良い物件なのに中古で出たときは相当苦戦していた。
でも、好きな人にとっては、そういうデメリット以上のメリットがあるという地域でもある。

[1132: 匿名さん]

まぁデベなりにそれなりの高値のプライス付けるってことは相応の価値があるってことだしな。
そういう立地なんだろうな。早期には売れないけど、価値ある、もしくは希少な立地ということかな。

[1133: 匿名さん]

価格つけ間違えちゃったなぁ・・なんて思ってたりして

[1134: 匿名さん]

競合もいないし、高値つけてもゆっくりでも売れるという判断かなと予想。小日向自体物件少ないですからね

[1135: 匿名さん]

買う人も少ないみたいで大変。

[1136: 匿名さん]

売主的には最高の値付けでしょう。
あと1件残っていますが、もう利益は確保しています。

[1137: マンション検討中さん]

たしかに竣工後半年は経ってないし、狙い通りでらないだろうけど絶妙な値付けだったんだろうね。

[1138: マンション検討中さん]

いよいよ後一戸ですかね？
いつもの匿名さんやマンション検討中さんも、ホットしたのか書き込みも元気を取り戻したようです。
ただ大変なのはこれからですからね。努々油断なさらぬように。

[1139: 匿名さん]

高値でも普通に売れて行くんだし、やっぱ相応の価値がある物件なんだろうな。
あと1戸なら直に完売ですかね。

[1140: 匿名さん]

定借マンションで1億を超えるマンションもあるのかと驚きましたが、
もう最後の1邸なので売れ残る心配もないのでしょう。
定借になったのは、こちらの土地を売ってもらえなかったからですか？
地主さんは絶対に手放したくない高い価値のある土地だと考えているのでしょうか。

[1141: 匿名さん]

NTTの土地だから、色々と会社の都合とかあるんじゃないかな。

[1142: 匿名さん]

所有権なら検討しても良かったんだけど。定借は、将来売却するかもしれないと思うと踏み切れないんだなぁ・・

[1143: 匿名さん]

こちらはNTTが所有する土地ですか。
それにしてもこの価格は高すぎませんか？
100平米超のプレミアム仕様であればまだ理解できますが、85平米ですよね。
定借マンションをリセールする際、経年の価格変動の目安が知りたいです。

[1144: 匿名さん]

最近は定借も70年となり、あまりデメリット無くなったよね。
銀行も定借だからどうこうってこともないし。だからこそ最近は9掛け程度の
評価みたいだし。
あとは企業が手放したくないのほど立地を借りるということに抵抗がなければいいのでは
と思います。

[1145: 通りがかり]

駅距離がネックでした。この辺りはいい場所ですが、戸建で住みたいエリア。

[1146: 匿名さん]

戸建ても良いがマンションはマンションで良さがあるからね。
セキュリティ面でも安心だし管理維持も楽だしね。
この物件も低層エリアだけあって趣ある雰囲気が好きですね

[1147: マンション検討中さん]

重厚なつくりでよかったのですが、
小日向台町小学校の建て替えが5年以内に始まるそうで、
７０年ぶりの工事でかなり大規模みたいですね。
地盤工事、耐震工事をやるでしょうから、覚悟が必要と思い、悩むところです。

[1148: 匿名さん]

綺麗に整備されて
それが終われば快適に過ごせると思います。
地域の防災を考慮しても老朽化してるより最新の方がいいですからね。
長い目で見れば＋でしょうね

[1149: 工事の影響]

小学校の地盤工事などで、パークホームズの建物に影響はないのでしょうか？ひびが入ったり傾いたり、、、
かなり隣接していますが、、
心配の種ですね。

[1150: 匿名さん]

定期借地70年っていっても20年たてば、
20年の中古で残存50年ですからね。
買い手がいるのか。
不確定要素が強すぎるし、
残された家族は悲惨な可能性もある。
負の遺産。
遺産を引き継ぐひとがいない、
子なしで孤独なら問題ないと思います。