パークホームズ文京小日向 ザ レジデンスってどうですか？

[マンション比較中さん]

パークホームズ文京小日向　ザ レジデンスについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1414/

所在地：東京都文京区小日向２丁目１２８－５（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅徒歩７分
東京メトロ有楽町線「江戸川橋」駅徒歩９分
間取：2LDK、3LDK
面積：54.06平米（3戸）～92．81平米（6戸）
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：西武建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[1072: 匿名さん]

>>1071 マンション検討中さん

なんの議事録？なぜルサンク？？
知的レベルが高すぎて意味不明。

[1073: マンション検討中さん]

1069さんは何が言いたいのか意味不明。。。
1071のコメントも言いなりすぎてよくわからない。
これが知的レベル高いってやつですか！

[1074: 評判気になるさん]

各部屋の入り口が暗くてちょっと牢獄っぽくないですか？５年後の小学校建設大工事も気になりますね。

[1075: 名無しさん]

パークハウスも元牢獄だけに、薄暗くして牢獄を再現してるかのようだった。

ここは5000万円台のお買い得部屋があったんですね。

[1076: 匿名さん]

パークハウスも良かったですね。あちらも小日向らしく高級感ある佇まいでしたし。
こちらもまた然りですが、やはりお安く売るつもりはないようでいいお値段ですね。
でも憧れますねー

[1077: 口コミ知りたいさん]

小学校の改築大規模工事は、決定事項ですが、どのような建物になるのかや、校舎の位置は決まってません。1億払うんだったら、他あたります。

[1078: 匿名さん]

この辺り買うならパークハウスにするね
わざわざ定借選ばんっしょ

[1079: 匿名さん]

パークハウスはここより高かったし、そもそも今は売っていないし、わざわざパークハウス選ばんっしょ

[1080: 匿名さん]

公式サイトのライフインフォメーションの地図を確認しましたが、
5年後に改築工事が入る小学校は徒歩2分の小日向台町小ですか？
これって工事による交通規制や道路事情（大型トラック走行による
危険等）が心配されているのですか？

[1081: 匿名さん]

小日向台町小学校ですよ

[1082: マンション検討中さん]

しかし準都心〜郊外の定借ってほんと苦戦するね。都心の投資向けだと所有権と売れ行きに差ないように見えるが、利回りや現在価値を見てもらえるかどうかの違いかね。某間取りブログで評価高いマンションは販売不振なるジンクスはまたも破られなかったな。中間層〜ミドルアッパーはデザインに高い金額払わないことの証左だね。

[1083: 匿名さん]

散々賞賛してた方もいよいよダンマリな売れ残りっぷりだね

[1084: 匿名さん]

それに比べてここは残り2件だから楽勝ですね。
売れているようで安心しました。

[1085: マンション検討中さん]

仕様もデザインも間違いなくステキなんだけど、立地や永住型のコンセプトと定借という事実の相性が悪すぎて残念ということ。定借はパークコートにしない三井の新方針は正解だと思う。

でも代々木公園なさすがに定借でもパークコートかな。タワーで投資色も出てくるのであまり違和感ないけど。

[1086: 匿名さん]

残り2件以上あります笑
いつ完売か見ものだわ

[1087: 匿名さん]

アンチが嫉妬するようなら安泰てすわ
残り2件ならこんなもんだろうし。
希少性高いという判断だから、あえて
高めの価格設定なんだろうしな。
そりゃ長期販売にもなるよ。
価値があると思う人、好きな人が
買うから何の問題もないと思うが
アンチって見識が浅いのか言ってる
ことがペラペラなんだよね。

[1088: 匿名さん]

見ものだわって（笑）
いつまでも買えない、買わない物件スレに寄生してないでご自身で買える物件のスレに行ってくださいな。

[1089: 匿名さん]

ここ、凄く仕様がいいのになあ。

他にこんなのあまりないでしょ、昨今。

[1090: マンション検討中さん]

仕様いいですよね。
お金あったらなぁー。
落ち着いた、いいマンションですよね。
広めの間取りで築浅の物件、文京区はほんと少ないから。

[1091: 匿名さん]

2LDKも3LDK も広々として生活をする環境として本当に魅力的に思います。
特にリビングルームが家族団らんできる環境であると思いました。
家族の人数が増えた場合に、この2LDKと3LDKを空いている場合にチェンジできますか。

[1092: 匿名さん]

ここまで苦戦するとはね。

[1093: 匿名さん]

教育環境が整っている環境であると思いました。
小さな子供がいる家庭にとって、本当に適している条件であると思います。
大丈夫とは思いますが、治安に関しても全く問題ないですよね？

[1094: 名無しさん]

もはや、ここを一番気にして見ているのは入居者だね。

[1095: 匿名さん]

掲示板でこんなにも褒め称えられてるのに、ここはなんで売れ残ってるんですか？
これから検討しようと思うんですけど、何か重大な欠点があるんじゃないかと勘ぐってしまいます。

[1096: 周辺住民さん]

売れ残りの理由は、定借であることにより、躊躇してしまう方が多いからでしょう。けれども、定借期間は70年間ですから、仮に今から10年、20年後に売却することになっても、定借がハンディとなって売却に苦戦するとは思えないですね。そう考えると、今の売り出し価格は割安と言えるのかもしれません。現地へ行ってみて感じましたが、かなり存在感のあるマンションです。

[1097: 評判気になるさん]

>>1096 周辺住民さん

人生100時代、定借は定住、売却、いずれの判断するにせよハンディになる。自らが生活するのみならともかく、今後長生きするであろう子供に資産を残せないことは致命的。

[1098: 匿名さん]

1097さんに同意ですね。
私もその点で見送りました。
子供が相続してそのあとですよね。
価値が落ちれば入居者の質が悪くなる。
建物が無くなると思えば建物の修繕はしなくなる。
まさに負の遺産を子供に残すことになります。
子なしならかなりよい物件と思います。

[1099: 匿名さん]

むしろ所有権物件のほうが入居者の質が落ちやすい。
定期借地はランニングコストが高いからある程度保たれる。

[1100: 名無しさん]

>>1099 匿名さん

根拠は？

[1101: 匿名さん]

定借は残存期間が少なくなると管理維持・入居者の質は期待できない。
早めに売るのが正解だろう。

[1102: 匿名さん]

30年～40年以内には売ったほうがよいかもね。

[1103: 匿名さん]

そもそも買わないほうなよいかもね。

[1104: 匿名さん]

そのあたりは人生設計次第だしな。世の中借地の物件も多数あって
成り立ってるわけだし。やはりいい立地は借地物件多いしね。

[1105: 匿名さん]

一階テラスって半地下テラスと条件どこが違うんだろう。
日当たりも風通しも部屋からの見え方も同じですよね。
詳しい人教えてください。

[1106: 匿名さん]

価格が高くてあまり手が出せる物件ではありませんが、間取りや環境的には整っているので良いですよね。
気になっていた物件なのですが、今はもう完売している噂もありますよね。

[1107: 匿名さん]

>>1103
そりゃそうだ。一般人は、あえて売るに売れなくなるような定借を買おうなんて考えないほうが無難だな。

[1108: 匿名さん]

品川の定借シティタワーは築10年でも人気で売れてるみたい。

[1109: 匿名さん]

定借は、安くてナンボなわけで

[1110: 匿名さん]

品川中古は利益たくさん上乗せで高いのに次々売れてるみたい。

[1111: 匿名さん]

文京区の低層、って住んでみたいです。

[1112: 匿名さん]

茗荷谷のパークホームズ定借でこの値段は高いと思う

[1113: マンション検討中さん]

ここも即レスの無理ポジがなければもう少し早く完売したのではないでしょうか？
パークハウススレでも正にそうでしたが、無理ポジ投稿を見て購買意欲の湧く人はいないのでは？
さて１丁目の精華寮跡地と２丁目の関東財務局住宅跡地でなんと同時に遺跡発掘現場見学会が
開催されました。暑いのに沢山の方たちが見学されていました。

ここでも試掘はされたのですが、本掘には至りませんでした。特に何も出なかったそうですが、
にわかには信じられませんね。パークハウス建設地ではシドッチの遺骨は超特別としても広い年代の
遺跡が発掘されましたから。
ちなみに精華寮跡地には大和ハウスにより高級？老人ホームが建設されるそうです。

[1114: マンコミュファンさん]

先週見学に行った時は3階と2階がまだ残っていると言われましたが、HPをみると1階の一部屋しか出ていないのはどうしてでしょうか？

[1115: 匿名さん]

>>1114 マンコミュファンさん
HPは先着順住戸の一部を掲載してます。
最終在庫を全部表記する場合は最終受付になります。
要はまだ売れ残りそこそこあるってこと。

[1116: マンコミュファンさん]

>>1115 さん
>>1114です。そういうことでしたか！
勉強になります、こんな初歩的な質問に答えて下さりありがとうございます。

[1117: マンション検討中さん]

>>1114: マンコミュファンさん　
MRに行かれたのでしたら、残り何戸かお分かりと思いますが、残何戸でしたか？

[1118: マンコミュファンさん]

>>1117 さん
残り2戸で、どちらもFタイプでした。

[1119: 匿名さん]

現段階でもテラス付きのタイプがでているのですね。
写真が公式サイトに出ていたんですが、テラスは外からは見えないように配慮されていると思いました。
リビング自体もとても明るいなぁというふうに思います。
ここは掘り下げタイプなのですか？普通に地上にある１階なのでしょうか？

[1120: マンション検討中さん]

1,2,3階という事は残り３戸でしょうか？

[1121: 匿名さん]

学校からボールが飛んできて窓が割れたら、バカモーンって怒鳴らなければいけないの？

[1122: 匿名さん]

>>1120
1階は既に決まっているそうです。

[1123: マンション検討中さん]

>>1119: 匿名さん
ここは普通の地上３階ですので、テラスはグランドレベルですね。
インペでは１２ｍの高さで４階建てとしているので、1階は平均で１ｍほど掘り下げています。
もっとも1122さんのお話では1階は埋まっているそうですが。

[1124: 匿名さん]

小日向って、地味だからなかなか売れないのでしょうか・・

[1125: 匿名さん]

定期借地権なのに高いからかな。

[1126: 匿名さん]

いや、所有権物件のパークハウスも売れ行きはこんな感じでしたよ。
小日向では普通だと思いますけど。

[1127: マンション検討中さん]

三菱のザ パークハウスの話ならどこも売れ残ってますからね。三井は竣工前の完売を一番重視するデベロッパーなので（最近は野村も原点回帰してますが）、竣工後も販売続けている物件ははっきりと販売不振だと思いますよ。ましてやここは定借で減価も所有権の物件より早いですし、三井ブランドを維持すべく値下げこそしませんが、担当者にはバツがついているのでは。ほぼ同時期に販売開始した四谷のパークホームズなんて2カ月で完売でしたしね。

[1128: 匿名さん]

なんだそりゃ、めちゃくちゃな理屈だな（笑）
同じ場所で比べなきゃ意味がないでしょう。
三井だって、PC駿河台は建物内モデルルームとかやって頑張っているところなんですけど…
あと、三菱は、ここと同時期に販売開始したPH本郷は、竣工1年前くらいに売り切ってますけど。
小日向は地味だし、こんなもんなんだって。

[1129: 匿名さん]

エリアの魅力か、そうだよね～。それだとこのあたりのエリアの物件は中古で売る時も苦労するんだろうね。やっぱり中古になっても売りやすいエリアを選ぶべきなんだろうなあ・・。

[1130: 匿名さん]

ラスト2戸ですかね。高い値付けながらよくここまで売りましたね。小日向自体出物も少なく競合もないので三井も余裕の販売ですかね。あの強気の価格設定には驚きましたが、売る自信があったのでしょうね

[1131: 匿名さん]

ブリリア小日向（2丁目のほう）も良い物件なのに中古で出たときは相当苦戦していた。
でも、好きな人にとっては、そういうデメリット以上のメリットがあるという地域でもある。

[1132: 匿名さん]

まぁデベなりにそれなりの高値のプライス付けるってことは相応の価値があるってことだしな。
そういう立地なんだろうな。早期には売れないけど、価値ある、もしくは希少な立地ということかな。

[1133: 匿名さん]

価格つけ間違えちゃったなぁ・・なんて思ってたりして

[1134: 匿名さん]

競合もいないし、高値つけてもゆっくりでも売れるという判断かなと予想。小日向自体物件少ないですからね

[1135: 匿名さん]

買う人も少ないみたいで大変。

[1136: 匿名さん]

売主的には最高の値付けでしょう。
あと1件残っていますが、もう利益は確保しています。

[1137: マンション検討中さん]

たしかに竣工後半年は経ってないし、狙い通りでらないだろうけど絶妙な値付けだったんだろうね。

[1138: マンション検討中さん]

いよいよ後一戸ですかね？
いつもの匿名さんやマンション検討中さんも、ホットしたのか書き込みも元気を取り戻したようです。
ただ大変なのはこれからですからね。努々油断なさらぬように。

[1139: 匿名さん]

高値でも普通に売れて行くんだし、やっぱ相応の価値がある物件なんだろうな。
あと1戸なら直に完売ですかね。

[1140: 匿名さん]

定借マンションで1億を超えるマンションもあるのかと驚きましたが、
もう最後の1邸なので売れ残る心配もないのでしょう。
定借になったのは、こちらの土地を売ってもらえなかったからですか？
地主さんは絶対に手放したくない高い価値のある土地だと考えているのでしょうか。

[1141: 匿名さん]

NTTの土地だから、色々と会社の都合とかあるんじゃないかな。

[1142: 匿名さん]

所有権なら検討しても良かったんだけど。定借は、将来売却するかもしれないと思うと踏み切れないんだなぁ・・

[1143: 匿名さん]

こちらはNTTが所有する土地ですか。
それにしてもこの価格は高すぎませんか？
100平米超のプレミアム仕様であればまだ理解できますが、85平米ですよね。
定借マンションをリセールする際、経年の価格変動の目安が知りたいです。

[1144: 匿名さん]

最近は定借も70年となり、あまりデメリット無くなったよね。
銀行も定借だからどうこうってこともないし。だからこそ最近は9掛け程度の
評価みたいだし。
あとは企業が手放したくないのほど立地を借りるということに抵抗がなければいいのでは
と思います。

[1145: 通りがかり]

駅距離がネックでした。この辺りはいい場所ですが、戸建で住みたいエリア。

[1146: 匿名さん]

戸建ても良いがマンションはマンションで良さがあるからね。
セキュリティ面でも安心だし管理維持も楽だしね。
この物件も低層エリアだけあって趣ある雰囲気が好きですね

[1147: マンション検討中さん]

重厚なつくりでよかったのですが、
小日向台町小学校の建て替えが5年以内に始まるそうで、
７０年ぶりの工事でかなり大規模みたいですね。
地盤工事、耐震工事をやるでしょうから、覚悟が必要と思い、悩むところです。

[1148: 匿名さん]

綺麗に整備されて
それが終われば快適に過ごせると思います。
地域の防災を考慮しても老朽化してるより最新の方がいいですからね。
長い目で見れば＋でしょうね

[1149: 工事の影響]

小学校の地盤工事などで、パークホームズの建物に影響はないのでしょうか？ひびが入ったり傾いたり、、、
かなり隣接していますが、、
心配の種ですね。

[1150: 匿名さん]

定期借地70年っていっても20年たてば、
20年の中古で残存50年ですからね。
買い手がいるのか。
不確定要素が強すぎるし、
残された家族は悲惨な可能性もある。
負の遺産。
遺産を引き継ぐひとがいない、
子なしで孤独なら問題ないと思います。

[1151: 匿名さん]

50年なら全然平気でしょうね。
所有権だって建て替えできなければ負の遺産ですし、
大して変わらないですよね。
銀行も今は借地権のマンションの評価も高いてすから
これといって不利もないですし。
優良な立地を借りるという住み方に納得できれば
良い物件かと思います。

[1153: 匿名さん]

>>1149 工事の影響さん
それなら世の中の隣接する建物の建て替え案件では皆傾いてしまいますね。

[1154: マンション検討中さん]

>>1149: 工事の影響さん
「小学校の地盤工事」などでは特に振動は伴わないので大丈夫ですが、問題は頑丈な造りの
建物の解体工事ですね。騒音と振動や塵埃など相当なレベルですがもう耐えるしかないです。
なお解体工事の前に近隣の家屋調査があります。少なくともパークホームズに影響はないでしょう。」

[1156: マンション検討中さん]

>>1148: 匿名さん
>地域の防災を考慮して
ここでは地域住民のために防災倉庫・マンホールトイレ・防火水槽などが整備されています。
その点パークハウスでは防火水槽あるものの防災倉庫などは設置されませんでした。
まぁ規模が異なるので一概には言えないですが、近隣住民がデベに忖度したことも一因かと。

[1157: 匿名さん]

まだパークハウスを貶したい病の方の病気が発症しましたか。
まあ工事も影響らしいものはあるだろうが、建物に影響を与えるようなものはないでしょう。ここも含めてですが小日向も綺麗になって行きますね。
今後も出物は少ないでしょうから高いとは思いますが。

[1161: 匿名さん]

[No.1152から本レスは、前向きな情報交換を阻害する目的の投稿、および、削除レスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[1162: 匿名さん]

パークハウスも良いですよね。所有権ですし。こちらも借地権ですが立地含め良いですね。
選択肢は少ないですが、こういう良いマンションがあるエリアはいいですね。雰囲気含めて好きですね。

[1163: マンション検討中さん]

都のマンション環境性能表示が公表されています。
緑化については、ここは⭐️⭐️で立派なものです。
インペや未竣工ですがグランメゾンも⭐️⭐️です。
かたやシティハウスは⭐️でパークハウスは何故か未公表です。

[1164: 匿名さん]

小さいマンションは表示義務がないですからね。ふつうのことです。
建物の性能という部分では最近のマンションは大した差はありません。
緑に関しては小さいマンションは不利です。敷地が小さいのですから。
まぁ緑が好きなら大規模なマンションが良いのでは
と思いますが、そこに拘ってもあまり意味はないと思います

[1166: 匿名さん]

>>総床面積5000㎡以下だから公表していないという事。

自分で分かってるならいいじゃない。何故かとか言ってるけど

そこで選ぶ人もあまりいないと思うがそこに拘るならそういう物件選べばいいだけだと思います。

緑が多い物件は大抵大規模です、敷地もありますが維持費がかかりますからね。

[1168: 匿名さん]

公園隣接マンションが一番。借景と言えるほど綺麗に見えるマンションは多くないけど探せばある。

[1169: 匿名さん]

結局他所を出汁にパークハウスを貶したいだけか。
例の方なのでしょうが悔しさが滲み出てますね。
マンション検討中というところが白々しい。
パークハウスも高級感あって良い物件ですし、
小日向のイメージを上げてるのは間違いないと思います。
インペやパークホームズもいい物件ですし、こういう物件増えるといいですね

[1170: マンション検討中さん]

[No.1167～本レスまで、自作自演投稿のため、削除しました。管理担当]

[1171: 匿名さん]

このスレは当冷やかしすぎます。