パークホームズ夕陽丘ってどうですか？

[マンコミュファンさん]

公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/K1501/
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス関西株式会社

所在地：大阪府大阪市天王寺区烏ケ辻2丁目167番2(地番）
交通：地下鉄谷町線「四天王寺前夕陽ヶ丘駅」徒歩12分
JR環状線「桃谷駅」徒歩8分

共通概要
総戸数 51戸
開発総面積 --
敷地面積 939.86平米
建築面積 500.56平米
延床面積 4007.75平米
竣工時期 平成30年05月中旬竣工予定
入居時期 平成30年06月下旬入居予定
構造・階数 鉄筋コンクリート造地上13階
分譲後の権利形態 敷地は共有、建物は区分所有
用途地域 商業地域、第２種住居地域
建築確認番号 GBRC判通第160488号（平成28年9月7日付）
区画整理法 --
土地権利／借地権種類 所有権
駐車場 総戸数 51戸 に対して 敷地内機械式 13台 敷地内平面 3台
駐輪場 総戸数 51戸 に対して75台
バイク置場 総戸数 51戸 に対して5台
トランクルーム --
エレベータ 有：1基
施設・設備 ダブルオートロック、防災備蓄倉庫、複層ガラス、宅配ボックス、食品宅配サービス（別途契約必要）他、
管理形態 管理組合結成後管理会社へ委託
売主 三井不動産レジデンシャル
施工会社 長谷工コーポレーション
管理会社 三井不動産レジデンシャルサービス関西
販売代理 --
媒介 --
会社情報
<売主>
国土交通大臣(3)第7259号
（一社）不動産協会会員、（一社）不動産流通経営協会会員
（公社）首都圏不動産公正取引協議会加盟
三井不動産レジデンシャル
関西支店　大阪市中央区備後町四丁目1番3号
備考 ※本物件価格には建物に係る消費税率８％が適用となります。詳しくは販売係員までお尋ねください。※バイク置場５台の内、３台はミニバイク用となります。

物件概要（第１期）<予告広告>
販売予定時期：平成29年04月上旬 販売予定
一般
販売戸数 未定
予定販売価格 未定
予定最多販売価格帯 未定
間取り 3LDK
専有面積 70.24平米・74.06平米
バルコニー面積 10.64平米~12.92平

【物件情報を追加しました。2016.12.20　管理担当】

[81: 評判気になるさん]

売行きはどうなのでしょうか？

[82: マンション検討中さん]

この辺りでは、戸数のわりに敷地面積もあり、２面接道で解放感のあるマンションになりそうですね。

日当たり良好なので、勝山通りの騒音さえクリア出来れば問題無さそうなマンションだと思いますね。

[83: 匿名さん]

>>76の新築の中古流通の部屋がいきなり削除されてる

どういうことだったんだろ？

[84: 通りがかりさん]

このマンションは、立地は駅近ではないですが、外廊下でも壁は全てタイル貼りで、エントランス含め高級感もありそうですし、ギリギリですが勝山通りの北側で、真法院町のすぐ東の立地。価格含め、ある意味バランスが取れているマンションプラス三井ブランドという面白いマンションですね。

[85: 匿名]

>>84 通りがかりさん

詳しいね

[86: 買い替え検討中さん]

見に行きましたが、今のマンションに珍しく　バルコニーの人が出入りする内側までしっかりタイル貼りでした。

来年竣工　ダイワハウスのプレミスト靱本町（６０平米５０００万円１９階建て）は、廊下側、玄関周り　全て　完全１００％吹き付けでしたが

こちらは、玄関周りは　しっかりと　タイル貼りでした。


手抜きなし一定以上のレベルはあります。

[87: 買い替え検討中さん]

エントランスは　御影石です。　タイルではありません。

[88: 通りがかりさん]

風除室だけでしょ

[89: 検討者さん]

>>86

でもペラボーでさらに上までないタイプだって話ですが本当ですか？
もし本当なら御影石だのタイル貼りうんぬんとのバランスがおかしくないですかね？
モデルルーム見学記みると共用階段も鉄骨階段で廊下も廉価な鉄柵のタイプって書いてありますのでしっかり手抜きしてるように見えるんですけど・・・。

[90: 通りがかりさん]

ベランダは分からないですが、階段は鉄骨階段かRCかどう判別出来るんでしょうか？手摺だけで見ているのでしょうか？少なくとも模型では全く分からない出来でしたけど。外廊下の手摺部分と階段手摺部分を統一しているだけで、鉄骨階段と判別出来ません。外廊下の手摺は鉄柵にガラスを貼り付けており、意匠的には壁柱総タイル貼りなので透けて見えるので寧ろ良いのですが。単純にコストダウンしているマンションではないと思いますよ。

[91: 検討者さん]

>>90

>>また，残念なポイントとして，建物正面は先ほど述べたようにマリオンとか御影石とかこだわって作っているのですが，北>>側（建物裏手側）については，階段は壁で作ってマンションと一体のものではなく，廉価版の鉄骨階段です。廊下の柵？と>>いうのでしょうか，これについても廉価な鉄柵なのでコストダウンしたな…というのが目に見えてわかりました。


モデルルーム見学記録にこう書いていましたので記述が正しいと思っていましたが違うのですね。
それは自分の目で確認しないといけませんね。

ただペラボーはすぐわかるんじゃないですか？
ペラボーなんて模型どころかモデルルーム行かれてタイルまでチェックしている方なら一目瞭然だと思いますけど。

[92: 通りがかりさん]

モデルルームにはバルコニー取り合い部分まで再現してなかったと思います。ペラボーは確かにマイナス要因です。唯一良い点は各部屋の境にマリオンが二本縦にありますので、外観上ペラボーは目立たない点でしょうか。

[93: 口コミ知りたいさん]

エントランスは御影石で全面タイル貼りにしてるのにペラボーが上開いてるの採用するってどんな感覚してるんやろ。
コストカットするところ間違えてるやん。

[94: 通りがかりさん]

私は確かにマイナス点ですが、ペラボーは全く決定打と思いませんしそこまで気にしませんけどね〜

[95: 口コミ知りたいさん]

鬼の首を取ったような議論は何処でもありますしね。

[96: 買い替え検討中さん]

両方採用しているのかな？

[97: 買い替え検討中さん]

こういうタイプではなく上まで壁でしょう。

メジャー７　１０年前竣工の４０階建て超タワーマンションはこんな感じ。

北浜のすみふCTOも　鉄作非常階段だった。

[98: マンション比較中さん]

来年以降の相場がどうなるかは分からないけど、エリアを考えると結構手頃な価格設定と思いますけどね。

[99: 検討者さん]

>>98

確か１階だったと思うけど4100万台の中部屋は安いと思う。
坪単価２００万切るし三井の物件で天王寺区と考えると今のご時世ではお買い得かと。
勝山通り沿いの１階は気にはなるけど、小さい子供いるなら下手に２，３階より下を気にしなくてよい１階の方が良いと思うし。
今の状況では大阪のマンションはまだまだ上がっていきそうやし手ごろな新築は希少やね。

[100: 口コミ知りたいさん]

1階は確か天井高2800ぐらいあったはず。

[101: マンション比較中さん]

＞＞１００

１Fなので　普通にあるよね

２F以降は　ないよね。

[102: 口コミ知りたいさん]

101
寒い人

[103: マンション検討中さん]

良いマンションですね。共用部の設備面や見た目のグレード感悪くない。ただ角部屋の単価は高めですね。240から250でしょうか。

[104: 検討者さん]

>>103

ここの角部屋は隣の建物がかなり近くに迫っているので中層階以上でないと角部屋のメリットがあまりないですね。
なので低層希望の場合は中部屋でも同じかなと。
価格を考えると内装・外装など設備面は充実していると思います。
ブランド力のあるデベですし、駅からの距離と勝山通りの前という事が気にならないようであれば良い物件かなと思います。
惜しいのは似たような大きさの間取りばかりなので、60㎡-80㎡くらいの選択肢があれば、もう少し顧客層が広がったかなと思わんでもないですが。

[105: マンション検討中さん]

駅からの距離は四天王寺夕陽丘駅は少し遠く感じますが、桃谷駅までは実際に五条公園横を通って区役所前の通りを曲がった経路で歩きましたが、思ったよりも全然近く感じました。勝山通りも幹線道路の中では比較的交通量少なめの道路なので、気にならない方は全く気にしない程度かと思います。ただ間取りバリエーションが少ない点、中部屋のアルコーブが殆ど確保されていない点は気になりますし、欲を言うと勝山通りから建物をちょっとバックした方が雰囲気は良かったかなと思います。設備面はエントランス空調・自転車置場単独建物入口とサブエントランスに非接触キーのセキュリティがあるとの事だったので、割と最低限のポイントは抑えられているマンションと思います。

[106: 匿名さん]

駅までの距離は割とあるなということから
価格はその分買いやすいのかなと思ったのですが
７０㎡の間取りで５０００万円台は高いと正直感じました。
最上階であれば眺望が望めて良いかもしれませんが、
ここにしたいと感じる決め手に欠けるかもしれないです。

[107: 匿名さん]

>>106


もう少し、西側　上町台地に移動すると　その平米数で　普通に6000万円コースになってきますが。

[108: マンション検討中]

>>106

近隣で70㎡前後だとルネグランで5000万-6000万・クレヴィアで4800万-5500万くらいでしたからここの駅からの距離を考えるとちょっと高いと感じるかもしれないですね。
ここは駅からの距離と勝山通り沿いと言うのも考慮してまだ弱めの値付けをしているのかなとも思わんでもないです。
低層階なら４０００万台前半からあるので、そこまでいけば天王寺区でも坪単価的には最安値に近い部類になりますから。
市況は２０１８年もさらに上昇しそうですし、条件の良さそうな物件なら売主も強気で値付けしてきますから。

[109: 匿名さん]

これからこの界隈で有名デベ二件は出ますからね。最低坪270以上確定でしょう。あとマンションは出来上がりで評価変わることも多いですから。ルネグランはお墓考えると気にしない人は最高の物件でしょう。設備もディスポーザーが無い分還元して良いの使ってますし。気にする人はいくら安くても手を出しませんけど。クレヴィアは向きと眺望、勝山通りと比べようもない交通量がネックです。売れ行き見るとこの物件は竣工前完売する可能性高いと思いますよ。

[110: マンション検討中]

ルネグランは完売しましたが、パークホームズ、クレヴィアは苦戦中と関係者から聞きました。
お墓が気になる人がいる反面、やっぱり大通り沿いは敬遠したいと思う人の割合も高いというとこですかね。

[111: 匿名さん]

>>110 マンション検討中さん

関係者とは？

[112: マンション検討中]

>>111 匿名さん

天王寺近辺に詳しい不動産屋ですね。
グランドメゾン上之宮町は竣工前完売が見えてるらしいです。

[113: マンション検討中]

>>111 匿名さん

ついでにルネグランも去年の段階で竣工前の完売は間違いないと話してたんで、価格と立地でだいたい読めるみたいです。

[114: 匿名さん]

>>112 マンション検討中さん
不動産屋でもデベと直接繋がっている会社でしか分からないと思いますよ。感覚で仰っているんでしょうね。パークホームズは竣工まで半年で半分は売っているでしょう。

[115: マンション検討中]

>>114

それが長谷工とはつながりがあるらしんですよ。
ここ長谷工が作ってるでしょ。
具体的な残数は聞いてませんけど正直厳しいって言ってるって。
あと８か月ですけど竣工までに売り切れるか微妙なとこでしょうね。
ここがどうのこうのと言うより全体的にマンションが高すぎてサラリーマン家庭ではなかなか追いつけないんですよね。
７０㎡だとせいぜい３人でしょ。それで５０００万超えてくると、うーん郊外の戸建てか中古もありかなーと考えちゃっても
不思議でない気もしますよ。

[116: 匿名さん]

>>115 マンション検討中さん
本当ですか？
長谷工は持ち込み案件としても、設計施工会社であり事業主では無いのですから、あまり関係ないかとかと思いますし、デベの方が当然ですが見通しは一枚上手ですよ。又聞きの信憑性の無いお話は控えられた方が良いかと思いますが。
現実として総戸数50室程度の物件ですが竣工7ヶ月前でもう半分は決まってますよ。

[117: 匿名さん]

クレヴィアも、８割方売れてます。

７０平米は、１戸のみ。

８２．８平米が　３階で６２４０万円

７４．５２平米が　８階で５７１０万円です。

１０階以上は、完売です。
９階は、１戸のみです。

２階は分譲残しています。

[118: マンション検討中さん]

クレヴィア好調ですね。場所と設備、学区が良いですからね。
あまり言いたく無いですが、苦戦の話なんだったんでしょうか。

[119: マンション検討中]

>>116

販売から７か月が経過して竣工まで残り期間７か月で半分売れたいう状況を順調ととらえるか苦戦しているととらえるかの違いですかね。
１期は何次までやってたか忘れましたが、２期も２次とかやってる時点で、関係者からしたら「あー、苦戦してるなー」ととらえられますけどね。
まあこのログは竣工まで残りますんであなたが正しいかこちらが聞いた話が正しいかは後日わかると思いますし私の話はこのあたりで。

[120: 匿名さん]

そうですね。　
先日、ショールームで確認した時は　中部屋の手頃な６６平米は100%完売で、同じく中部屋７０平米は残すところ１戸のみです。
２階はなぜか価格面でロープライス目玉なのでしょうか？分譲せずに残しています。

パークホームズはダイワハウスのプレミスト靱本町と比較しましたが、つくりこみや間取りは、プレミスト靱本町が高いにも関わらず
こちらのパークホームズの方が御影石の自然石、玄関周り、バルコニーの内側までタイル貼りと良さそうな感じでした。

[121: 匿名さん]

>>119

グランドメゾンだと、　ハイエナかピラニアのように瞬時に売れてしまいます。

上本町北側の　上町台テラスも完売で残ってません。
国際交流センターの東側の物件も残っていません。

[122: マンション検討中さん]

>>119 マンション検討中さん
クレヴィアの売れ行きも苦戦なのでしょうか。
仰られる通り苦戦の定義が曖昧だからこそ、単純に？と感じたまでです。悪しからず。

[123: マンション検討中]

>>122

確かに苦戦の定義は曖昧ですね。
一つの指標として竣工時に完売しているのかしていないのかを考えるとクレヴィアは竣工間近ですから竣工時に完売の目途が立っていないと考えると苦戦でしょうね。
最近で近隣だと夕陽ヶ丘リバー・ルネグラン四天王寺・グランドメゾン石ケ辻あたりは竣工前完売でした。
ユニハイム国分町・ル・パルトネール 夕陽丘は売り切れませんでした。
前者は順調・後者は苦戦と言う流れが見えてきそうに思えませんか？

[124: マンション検討中さん]

>>121 匿名さん
グランドメゾンはどこも凄い人気ですね。場所はさることながら、建物も良いのでしょうか？

[125: マンション比較中さん]

＞＞１２４

宣伝しないのに　しらっと
グランドメゾン上之宮町も、完売ですよ。

[126: 検討者さん]

>>124

建物が特に良いわけではないと思いますよ。
躯体事態は三井だから野村だから積水だからと大差ありません。
グランドメゾンは間取り見るとどこも下り天井も多いし結構インポールになってたりしますので、間取り的には？？な物件が多いです。
ただ立地と値付けは上手いですよね。
特に天王寺では強いです。

[127: マンション比較中さん]

>>126


間取りを　ネットに出さないのは　インポールで文句言う人がいるから　らしいです。

部屋のコーナーが部屋に食い込んでいます。

アウトポールにしない理由は何かあるのですかね？

デイスポーザーもつけませんが４０戸ぐらいの小粒を造って、手早く売るのが得意ですね。

共通仕様ですね。

[128: マンション検討中]

>>127 マンション比較中さん

アウトポールにしない理由はただ１つでコスト削減です。
アウトポールにすると軀体を少し大きくする必要がありますからコンクリート量が増えますからね。
もちろん土地の形状から制約される場合もありますがグランドメゾンはどこもほぼ完全なアウトポールにはなっていないと思います。

[129: マンション比較中さん]

>>128 マンション検討中さん

ありがとうございます。
インポールに徹底してますね。

グランドメゾンも 久々 共通仕様ではない
ショールームが谷町2丁目に出来るようで
モデルルーム自体が石積みの高そうな外観の
モデルルームです。

[130: 評判気になるさん]

勝山通の車の交通量は多いのでしょうか？