パークホームズ夕陽丘ってどうですか？

[マンコミュファンさん]

公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/K1501/
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス関西株式会社

所在地：大阪府大阪市天王寺区烏ケ辻2丁目167番2(地番）
交通：地下鉄谷町線「四天王寺前夕陽ヶ丘駅」徒歩12分
JR環状線「桃谷駅」徒歩8分

共通概要
総戸数 51戸
開発総面積 --
敷地面積 939.86平米
建築面積 500.56平米
延床面積 4007.75平米
竣工時期 平成30年05月中旬竣工予定
入居時期 平成30年06月下旬入居予定
構造・階数 鉄筋コンクリート造地上13階
分譲後の権利形態 敷地は共有、建物は区分所有
用途地域 商業地域、第２種住居地域
建築確認番号 GBRC判通第160488号（平成28年9月7日付）
区画整理法 --
土地権利／借地権種類 所有権
駐車場 総戸数 51戸 に対して 敷地内機械式 13台 敷地内平面 3台
駐輪場 総戸数 51戸 に対して75台
バイク置場 総戸数 51戸 に対して5台
トランクルーム --
エレベータ 有：1基
施設・設備 ダブルオートロック、防災備蓄倉庫、複層ガラス、宅配ボックス、食品宅配サービス（別途契約必要）他、
管理形態 管理組合結成後管理会社へ委託
売主 三井不動産レジデンシャル
施工会社 長谷工コーポレーション
管理会社 三井不動産レジデンシャルサービス関西
販売代理 --
媒介 --
会社情報
<売主>
国土交通大臣(3)第7259号
（一社）不動産協会会員、（一社）不動産流通経営協会会員
（公社）首都圏不動産公正取引協議会加盟
三井不動産レジデンシャル
関西支店　大阪市中央区備後町四丁目1番3号
備考 ※本物件価格には建物に係る消費税率８％が適用となります。詳しくは販売係員までお尋ねください。※バイク置場５台の内、３台はミニバイク用となります。

物件概要（第１期）<予告広告>
販売予定時期：平成29年04月上旬 販売予定
一般
販売戸数 未定
予定販売価格 未定
予定最多販売価格帯 未定
間取り 3LDK
専有面積 70.24平米・74.06平米
バルコニー面積 10.64平米~12.92平

【物件情報を追加しました。2016.12.20　管理担当】

[231: 通りがかりさん]

>>229

1住戸1.5台は間違いなく少ないですね。
最低でも２台はないと確実にあとでもめます。
ここはどうかわかりませんが２段ラックも含めての1.5台なら非常にまずいです。
最近は駐輪場の不足と２段ラックの使いにくさにクレームが結構多いと聞きますから。
最近はどこも１住戸２台を基準にしてるところ多いですけどね。

[232: eマンションさん]

>>231 通りがかりさん
じゃあどないするんですか？

[233: マンション検討中さん]

1住戸1.5台は間違いなく少ないですね。

[234: 匿名さん]

>>232 eマンションさん

駐輪場以外のスペースに駐めるひと続出。

[235: マンション比較中さん]

２段ラック式、３段ラック式にするしかないですか？　２段ラックでしょうが

設置場所　　エントランス前、廊下以外ないですね？

バイク置き場　２台分にラックなど

[236: 匿名さん]

>>235 マンション比較中さん

植栽部分とかは？

[237: 匿名さん]

ここはどうかわかりませんが２段ラックも含めての1.5台なら非常にまずいです。

[238: マンション比較中さん]

>>237


そうですね。　場所を増やすしかないですね。

１００％問題になりますね。現状の７５台では。

仮の少なく見積もっての試算ですが

５１戸　のうち　１０戸は　１台も自転車使わないとして

２０戸は３台　で６０台

１０戸が２台として２０台

１１戸g１台として１１台


合計９１台になりますから、　１５台は必要になります。

[239: マンション比較中さん]

>>236sann


>>238
>>内容は　238 です。

[240: eマンションさん]

駐車場もしくはバイク置き場が余れば、平面駐車場を駐輪場に変えるかですね。

[241: マンション検討中さん]

>>240


平面駐車場は、駐車場３万５千円としても　高さ１７０以上　ミニバン所有の方で２台以上は要望されると思われます。

バイク置き場は、２台以上は余るかもしれません。

[242: 通りがかりさん]

>>241

ここはわかりませんが最近の機械式駐車場は高さ210㎝はあるのでアルファードクラスでも余裕で入りますけどね。
どちらかと言えばランクルとかで横幅が1850超えると機械式はきついですか。
でもやっぱり平面は便利で良いですよね。

[243: マンション検討中さん]

>>242

建物内ではなく　外にあるので　機械式　アルファードも入るのかもしれないですね。

今のアルファードのサイズ感　いつもそばで見て　セレナと違い結構大きいですね。

[244: 購入者]

やはりアルコーブに自転車を置くとみすぼらしく見えるのでしょうか？外廊下なので北側か見えそうではありますが。

[245: 通りがかりさん]

>>244

見栄えもそうですが、消防法の問題もあるんじゃないでしょうか。
避難経路に物を置くと非難できなくなる恐れがあるとかで。
あとはエレベーターも自転車を乗せる事を想定していないなら小さくて扉などが傷だらけになりそうですね。

[246: 借入済み]

>>244 購入者さん

自転車台数不足しています。

管理規約では、外廊下に物を置くのは邪魔になるので 小さい自転車は 良しとするか住民の判断になります。

[247: 匿名さん]

駐車場の入口にセキュリティは無いのですね。
売れ行きはどうでしょうか？

[248: 購入者]

あまり盛り上がりがないですが、インテリアフェアには皆さん行かれますか？

[249: 戸建て検討中さん]

>>248

行くだけ行っても良いんじゃないですかね。
無理やり買わされるわけでもないですから。
一生に何度もある事ではないので、経験されるのもよろしいかなと。

ただ私の場合は内装関係・エアコン・カーテン・照明器具・その他もろもろ説明がありまして、思っていたより長時間拘束されて疲れました。
ですので興味のない物はさっさと切り捨てて、もしかして買うかもという所だけ集中して見積もりをもらうのが良いかなと思います。
ただ実際は市販より高いものが多いので、絶対にオプションの方が安心と思う物以外は不要かもしれませんが。

[250: 匿名さん]

オプションについてですが、絶対にオプションの方が安心というものは例えばどのようなものでしょう？
据え付けの収納についてはオプションが良いのでしょうが、それ以外で必須となるものは何になりますか？
カーテンもオプションの方が面倒がないと聞きますが、オーダーメイドできる専門店と比べてかなり高くなっていますか？

[251: 戸建て検討中さん]

[複数のスレッドで同じ内容の投稿を確認しましたので、削除しました。管理担当]

[252: 匿名さん]

家探し初心者になりますが質問させて下さい。
インテリアフェアはその場で申し込みするのではなく、
見積もりだけいただいて持ち帰り検討し、場合によってはキャンセルも可能ですか？
見積もりをいただければ店頭での販売価格との比較も可能ですし、
オプションで高いものは自力で調達するなど予算の調整も可能ですよね。

[253: 購入者]

先日のインテリアフェアに行ってきました。
コーディネーターの方に，カーテン，エコカラット，テレビ台兼壁面収納の相談をして
見積もりをお願いしました。

カーテン，エコカラットはサンプルでおおよそのものを選び，その場で見積もり。
割引適応した正式な見積もりを後日郵送してくれるとのこと。
テレビ台兼壁面収納は，設置予定の壁面に窓が二つあるので，メーカーに見積り。
後日郵送。

図面でわからないところや，アドバイスを聞けたので，だいぶイメージがつかめて
行って良かったです。
現時点では割高かなと思いますが，正式な見積もりで価格に納得できればお願いしようと思います。

マンションの正面の幕が取れてました。なかなかかっこよかったです。
両サイドはまだですが着々と工事が進んでいて今から楽しみです。

[254: マンコミュファンさん]

>>253 購入者さん
正面の幕は全面取れていましたか？

[255: 匿名さん]

防災について力を入れているマンションだと思いました。家具転倒防止のための壁、玄関ドアは耐震の枠、保安等、防災倉庫と設備が整っています。
地震も多いですから、ちゃんと力を入れていることがわかると、安心して購入ができます。

モデルルームの写真なのかCGなのかありましたが、かっこよすぎですね。ものがないとここまでおしゃれに見えるのかと感動的でもありました。大掃除で捨てきれなかったものを捨てなくてはと思っています。ウォークインクローゼットだってものがなくてすっきりです。

[256: 買い替え検討中さん]

>>ウォークインクローゼットだってものがなくてすっきりです。

WICはどのマンションにもありそうですが、各部屋にあるから？

どういう意味ですか？

[257: マンコミュファンさん]

外観が見えて来ましたが、思ったよりカッコ良いです。楽しみです。

[258: 匿名さん]

ここはカッコいいですね。後らせながら是非購入したいです。

[259: マンコミュファンさん]

>>258 匿名さん
Dタイプは上層階ほぼ無いみたいです。

[260: 買い替え検討中さん]

リビングの中に、お風呂があるので


リビングインのお風呂の出入り口は、これからの主流でしょうか。


男同士であれば、Dタイプのように、リビングの中にお風呂があるのは問題ありません。


お客さんだと、きついかもしれませんが。

[261: マンコミュファンさん]

>>260 買い替え検討中さん
ドアの位置をリビング側にズラせば廊下側から入れそうですね。

[262: 匿名さん]

洗面室をリビングインに設計するどのような目的があるのでしょうか。
Dタイプはキッチンから直接洗面室に出入りできる入り口がついているので
単純に家事動線を確保するのが目当てですか？
ファミリーで住む事を想定すると子供が年頃になると使いづらくなってくるかも
しれないなぁ、と感じます。

[263: マンコミュファンさん]

外観の足場が片一方の角も取れてきましたね。見た目はかなり良いですね。

[264: 買い替え検討中さん]

>>262


>>洗面室をリビングインに設計するどのような目的があるのでしょうか。


夏場や冬場は、リビングのエアコンをかけた状態でお風呂に入れますので、暑くなくて寒くないのが一番のメリットではないでしょうか？


お風呂のドアを開放すれば、リビングからの冷風や温風が入りますから


体感的には、冬は寒くないですし、夏も暑くありません。


そういう意味ではメリットありますよね。

[265: マンコミュファンさん]

ここの自転車置き場はオート開閉でしょうか？

[266: 買い替え検討中さん]

ランドプランを上から見る限りでは、電気仕掛けの自動扉の引き戸に成っていますね。
電波で受信して入居者のみが入れる仕組みなのでしょう。

間違っても、手動開閉の鍵付きではないですね。

[267: マンコミュファンさん]

>>266 買い替え検討中さん
ありがとうございました。
駐車場の入り口に何も無いのはどうかなと思いましたが、駐輪場は良かったです。

[268: マンコミュファンさん]

>>267 マンコミュファンさん

駐車場は、リングシャッターは保守と交換するときにお金かかるのでケースバイケースですね。
以前の戸数300のマンションで8年経過文化シャッターのリングシャッターのみの交換見積もりが高いのと安いので250万円〜400万円でした。
なので、チェーンゲートのみだと思います。
平面駐車場は、たまに泥棒が巡回していますから、貴重品は車外に出さないと狙われます。

[269: マンコミュファンさん]

恐らくこのマンションにはチェーンゲートも付いていないと思います。

[270: 買い替え検討中さん]

車両出入り口広すぎて、チェーンゲートつけられないですね。

[271: 匿名さん]

>>270 買い替え検討中さん

分割したら可能では？

[272: マンコミュファンさん]

>>271 匿名さん
分割は現実的にできないのでは無いでしょうか？

[273: 坪単価比較中さん]

分離すると歩道側の平面の車が出入り、ポールに干渉しそうで離合がポール有り無しで

角度が斜めに斜傾しているため、切り返しを何度かしないと出入り簡単ではなくなりますね。

[274: 検討者さん]

>>273 坪単価比較中さん

関係ないけど離合って大阪で使うの？
九州だけ？

[275: マンコミュファンさん]

>>274 検討者さん


知恵袋では、下記の通りです


標準語でしょ。広辞苑にも載ってますよ。

いっとき、九州の方言と噂がたったが、国土交通省の文書でも「対向車の行き違い」という意味で、出てくるよ。

（例）
道幅が狭く片側交互通行のため、離合をめぐりトラブルが頻発。
http://www.mlit.go.jp/road/koka4/4/4-88.html
一般国道３８５号の坂本峠付近は、幅員狭小及び線形不良のため、一般車の通行、離合に支障を来しています。
http://www.mlit.go.jp/road/ir/jirei/higasi-sehuri2.html

などなど。

[276: 検討者さん]

>>275 マンコミュファンさん

私は大阪生まれですが離合という言葉は使いませんね。
周りが使ってるのも聞いたことがないです。
関東では全く通じないとも書いてますが標準語なんですね。

[277: ご近所さん]

>>276

そう見たいですね。

どなたか、ルネグラン四天王寺夕陽ヶ丘の掲示板で生活道路の道が狭いに対して車のすれ違いで、使われていましたね。

地域性があるみたいです。

http://www.web-nihongo.com/k_hougen/kh_p004/

[278: 匿名さん]

>>276 検討者さん

九州でよく使う言葉だってタモリさんが言ってたわ。

[279: 検討者さん]

>>278 匿名さん

九州でよく使うというより九州しか使ってないと思うけど

[280: 周辺住民さん]

結論　山間例えば京都の山間部に看板あるようです。

愛知や大阪は道が広いから、使わないのでしょう。
http://osumituki.com/hack/kyotokanko/101315.html

[281: 匿名さん]

>>280 周辺住民さん

むしろ国交省用語では？

[282: 口コミ知りたいさん]

使い方
https://twitter.com/yasukabe/status/12567350218

医者が手術のことをオペ、患者をクランケと呼ぶように一種の専門用語（業界の俗語）かな？

[283: マンコミュファンさん]

北側の裏の敷地は、狭いのでしょうか？
斜行している分、三角なので狭いのでしょうね。

[284: マンコミュファンさん]

>>283 マンコミュファンさん
そこそこ確保出来てると思いますよ。
サブエントランスもありますし、導線は良いと思います。外観を現地で見ましたが、結構重厚感があって色味がおしゃれな感じでした。廊下側の見た目がどうかなと思いましたが、タイルの色味と縦格子がマッチしそうで思ったより良さそうかな。ただ堂ヶ芝のJRの物件は気になりますね。

[285: 口コミ知りたいさん]

過疎ってますが、着実に売れて行ってるマンションなのですね。

[286: マンコミュファンさん]

南面足場が全部外れましたね！

[287: 検討板ユーザーさん]

フェアも開始してますし値下げしませんかね？

[288: 検討者さん]

>>287

入居まで５か月あるので一律の値下げはないでしょうが、個別交渉はケースバイケースでしょうね。

[289: 匿名さん]

ルネは好調やったのに。駅近かそうでないかで、2極化してますな。

[290: 検討板ユーザーさん]

>>289 匿名さん
ルネのようなお墓横は興味なしです。

[291: 検討者さん]

>>289

駅からの距離はもちろんですがここは目の前が勝山通ですので、そこをどう判断するかですかね。
桃谷駅までなら、それほど苦になる距離ではないと思いますけどね。
なんだかんだで環状線はやっぱり便利ですし。

[292: 検討板ユーザーさん]

>>291 検討者さん
勝山通は上町筋よりも断然交通量が少なく、そこまで神経質になる必要は無いと思います。見た目は結構良いですけどね。

[293: 検討者さん]

>>290

そんなの全然気にしない人多数でとっくの昔に完売しちゃいましたので興味あるなしはもはや関係ないですね。

色々な意見もありますのでご参考に。

http://www.takenote1101.com/entry/2017/11/03/012650

[294: 検討板ユーザーさん]

>>293 検討者さん
完売したので興味云々はすみませんが的外れです。お墓だけで検討出来ない方がいるのは事実です。気にされない方の需要の中で収まっただけでしょう。

[295: 検討者さん]

>>294

いまさら興味があろうがなかろうが買えないものを言っても仕方がないということです。
ルネのスレでも散々書かれていましたがお墓が気になる方は対象外の物件でしたから、あなたが検討出来なかったのならそれはそれで問題ないでしょう。
あなたが買わなくても他の人が早々買ってくれたわけですから。

ここが苦戦しているのは駅からの距離はもちろん、勝山通りの交通量が多かろうが少なかろうが、セットバックもなく大通り前は騒音や排ガスが嫌だと気にする人も多いということでしょう。

ここもあなたの言う、気にされない方の需要に収まると良いですがどうでしょうかね。

[296: 検討板ユーザーさん]

>>295 検討者さん
ん？私はルネの話題を始めた覚えはありませんが？完売したと仰っているルネの話題は板違いでしょう。

[297: マンション検討中さん]

>>295


歩道ではなく
車道の道路溝からセットバック　３.5m以上できれば５m（ミニバンの長さ分）はありますよね！？

[298: 検討板ユーザーさん]

>>297 マンション検討中さん
確かにその程度は確保出来ているので最低限はと言った感じでは。東西長方形で空気的に何となく気分が良い立地と感じます。

[299: 検討者さん]

>>296

まあどちらにしてもあと３か月で完売すると良いですね。
ブランド力ある三井の物件ですから最後は売り切るでしょうが。

[300: 検討板ユーザーさん]

>>299 検討者さん
私は結構厳しいと思ってます。
値下げはせず少しずつ売っていきそうです。竣工後9月ぐらいまで掛かってもおかしく無いと思いますよ。直近の販売状況は知りませんが。

[301: 匿名さん]

キッチンはディスポーザーと食洗機つき、トイレはタンクレス、バルコニーにスロップシンクつきと、設備は申し分ないように思います。
洗面所がリビングインという話が出ていましたが、家事動線が良い、また水回りをまとめる事でメンテナンスが楽になりコストカットが可能と聞いた事があります。

[302: マンション検討中さん]

>>301



水回りを全て、排水管をリビングに集約させたということですよね！？

[303: マンション検討中さん]

>>301 匿名さん
キッチン天板が人工大理石なのは残念です。せめてフォレストーンにして欲しかった。

[304: マンション検討中さん]

あとどの程度部屋余ってるんでしょうか？
三井ですが交渉の余地ありそうでしょうか。

[305: 検討者さん]

>>304

マンションの値段交渉は水面下で行われるので、交渉スキルとかタイミングや運とかその人の属性とか色々絡んできますね。
大阪の人なら値引き交渉は得意でしょうから、とりあえず切り出してみても良いんじゃないでしょうか。
最初はうちは一切値引きはしていませんと言うでしょうけど、あとはケースバイケースという事ですね。

[306: マンション検討中さん]

フォレストーンはオプションでは。

[307: 匿名さん]

>>306 マンション検討中さん
最近標準では。

[308: 検討板ユーザーさん]

競合している、ブランズとアトラスではどれがいいでしょうか。

[309: マンコミュファンさん]

>>308 検討板ユーザーさん

パークホーむず

[310: マンコミュファンさん]

先着順4室が動かないけど売れてるのかね！？

[311: 匿名さん]

>>308 検討板ユーザーさん
駅近ならアトラス
価格きにしないならブランズ

ある程度駅から距離あるけど落ち着いたところがよければパークホームズかな！

[312: 匿名さん]

>>311 匿名さん
よく調べて見ましたが、アトラスとは競合になり得ないと思いました。

[313: 匿名さん]

外観デザインやエントランスがおしゃれな感じがします。
家の入口になるところのデザインも大切ですから。
全戸南向きであるとのことなので、日当たりも良さそうだなと思います。
５１戸しかないので、大規模マンションが苦手な人におすすめですね。

[314: マンコミュファンさん]

>>313 匿名さん

無茶苦茶おしゃれなエントランスですよ。
御影石ですし。
作り込みできてます。

[315: マンション検討中さん]

>>314 マンコミュファンさん
流石、三井ですね。
ブランド含め三井のこの規模は資産価値をある程度保てそうです。

[316: 匿名さん]

>>315 マンション検討中さん

今のご時世、資産価値は駅近じゃないと厳しいかも。

[317: マンション検討中さん]

>>316 匿名さん
相場形成の考え方を教えて頂ければ幸いです。

[318: 匿名さん]

>>316 匿名さん

>>316 匿名さん
某サイトでは、新築時の参考相場単価が寺田町徒歩2分のマンションが62万円、このマンションが75万円/平米となっていました。駅近と言ってもエリアによって大きく変わるんでしょうね。上本町駅や四天王寺駅はそりゃいいでしょうけどね。

[319: 口コミ知りたいさん]

>>上本町駅や四天王寺駅は


大阪市内では、いいということですか？

中之島、南森町と比較するとどうですか？

上本町、四天王寺がいいですか。

[320: マンション検討中さん]

>>319 口コミ知りたいさん
天王寺区ではといった意味でした。個人的には南森町はかなり良いと思いますが、好みでしょうね。

[321: 口コミ知りたいさん]

そうなのですね。

利便性はいいですよね。梅田、難波、天王寺、神戸、奈良、名古屋にも駅１本で出れます。

スーパーの数も多そうですし、飲食店、病院、銀行、郵便局も数多くありそうです。

[322: 匿名さん]

だいぶ工事が進んでますね。廊下側も見た目良いです。かなりかっこいいマンションになりそうです。

[323: マンコミュファンさん]

>>322 匿名さん

前を通った際、目に留まったらこの物件でした。

スーパー近いですね。
駅距離は微妙かな？

かっこいいですね。
裏側も開放感ありいい感じでした。

[324: マンション比較中さん]

スーパーメチャクチャ近いです。

道なり道路沿いでエントランスから歩いてすぐですね。

[325: 口コミ知りたいさん]

>>323 マンコミュファンさん
存在感のある外観です。
勝山通北側、玉造筋西側の良い立地です。

[326: ご近所さん]

>>325


天然御影石だから文句ナシの外観です。

[327: 名無しさん]

>>326 ご近所さん
でもそれは、一部ではないでしょうか？

[328: マンション検討中さん]

>>323 マンコミュファンさん
スーパー近いけど微妙な品揃えなんですよね、、、

[329: 匿名さん]

>>328

品揃えが、大規模店と比較して少ないということですね。

微妙。。。。。都市型店舗によくありますよね。

[330: 通りがかりさん]

わかりやすく流れてきましたね。