パークホームズ夕陽丘ってどうですか？

[マンコミュファンさん]

公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/K1501/
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス関西株式会社

所在地：大阪府大阪市天王寺区烏ケ辻2丁目167番2(地番）
交通：地下鉄谷町線「四天王寺前夕陽ヶ丘駅」徒歩12分
JR環状線「桃谷駅」徒歩8分

共通概要
総戸数 51戸
開発総面積 --
敷地面積 939.86平米
建築面積 500.56平米
延床面積 4007.75平米
竣工時期 平成30年05月中旬竣工予定
入居時期 平成30年06月下旬入居予定
構造・階数 鉄筋コンクリート造地上13階
分譲後の権利形態 敷地は共有、建物は区分所有
用途地域 商業地域、第２種住居地域
建築確認番号 GBRC判通第160488号（平成28年9月7日付）
区画整理法 --
土地権利／借地権種類 所有権
駐車場 総戸数 51戸 に対して 敷地内機械式 13台 敷地内平面 3台
駐輪場 総戸数 51戸 に対して75台
バイク置場 総戸数 51戸 に対して5台
トランクルーム --
エレベータ 有：1基
施設・設備 ダブルオートロック、防災備蓄倉庫、複層ガラス、宅配ボックス、食品宅配サービス（別途契約必要）他、
管理形態 管理組合結成後管理会社へ委託
売主 三井不動産レジデンシャル
施工会社 長谷工コーポレーション
管理会社 三井不動産レジデンシャルサービス関西
販売代理 --
媒介 --
会社情報
<売主>
国土交通大臣(3)第7259号
（一社）不動産協会会員、（一社）不動産流通経営協会会員
（公社）首都圏不動産公正取引協議会加盟
三井不動産レジデンシャル
関西支店　大阪市中央区備後町四丁目1番3号
備考 ※本物件価格には建物に係る消費税率８％が適用となります。詳しくは販売係員までお尋ねください。※バイク置場５台の内、３台はミニバイク用となります。

物件概要（第１期）<予告広告>
販売予定時期：平成29年04月上旬 販売予定
一般
販売戸数 未定
予定販売価格 未定
予定最多販売価格帯 未定
間取り 3LDK
専有面積 70.24平米・74.06平米
バルコニー面積 10.64平米~12.92平

【物件情報を追加しました。2016.12.20　管理担当】

[151: 坪単価比較中さん]

パークホームズ勝山四天王寺夕陽ヶ丘　　


現地見てきました！！


こちらの方が、立地は静かで排ガスの影響は少ないですね！

東西向き住戸です。四天王寺の眺望が見えており、当座南北開けています。

バルコニーは西向きですね！

一言、静かです。
四天王寺夕陽ヶ丘まで徒歩で行けます。

　

[152: 坪単価比較中さん]

変換ミス　東西南北です。

[153: マンション検討中さん]

三井は関西圏では叩かれがちですが、全国区で別格です。

[154: マンション検討中さん]

>>151 坪単価比較中さん
南と北です。

[155: マンション検討中]

>>150 検討者さん
たかいですね（ ; ; ）
五条小パンクするんじゃ、、、(°_°)

[156: マンション検討中さん]

>>155 マンション検討中さん

？？？

[157: マンション検討中]

パークホームズ四天王寺の方は新たにスレッドが立ちましたので、そちらにお願いします。

[158: マンション検討中さん]

今日現地通りましたが、今の高さが13階なのでしょうか？

[159: 匿名さん]

もう散々論議されているかもしれませんが、こちらの管理費が
月額11800円～12400円、修繕積立金が月額8430円～8890円は
少々割高感があるように思いました。
この料金設定は建物のランクによるものなのか、それとも
三井不動産のマンション全てに共通とするものなのか、
どちらですか？

[160: マンション比較中さん]

>>159 匿名さん

高いって こんな物ですよ。

5年、10年の 修繕費で 調整すればいいではないですか？

タワマンだと もっと上がりますよ。
当初安くても。

[161: 検討者さん]

>>159

70㎡前後だと少し高いかなというくらいで、特筆するほど高いわけではないですね。
ディスポーザーがなければもう少し下がったでしょうけど、これは良し悪しですので仕方ないです。
最近は三井に限らずですが、管理人の人件費が上がっているのでどこも管理費は上昇傾向です。
恐らく今後も下がっていく可能性は低いでしょう。

[162: 匿名さん]

これぐらいの管理費が気になるようでは、この物件は買わない方がいいですね。

[163: マンション検討中さん]

>>162 匿名さん
いいマンションという事でしょうか！？

[164: マンション検討中さん]

御影石使って、バルコニー、玄関周りもタイル貼りで各部屋にWINクローゼットついており
手抜きなく　文字通り　いいマンションですよ！

[165: マンション検討中さん]

バルコニー部分が角以外タイル貼っていないのは、安っぽくないでしょうか。

[166: 匿名さん]

>>165 マンション検討中さん

バルコニー、廊下側の外壁がALCだからしょうがない。

[167: マンション検討中さん]

廊下側はALCでもタイル貼ってるんです。

[168: 匿名さん]

>>167 マンション検討中さん

タワマンでもないのにALCなのか。

[169: マンション検討中さん]

高層ビルは　ALCでは

ALCはよくないの？

[170: マンション検討中さん]

ALCは廊下とバルコニーの壁だけです。
住居間は当然コンクリート壁ですよ。
ALCが悪いとは思いませんが、施工会社の独自工法で遮音性など変わりなしのようです。

[171: 匿名さん]

>>169 マンション検討中さん

高層マンションは軽量化のために、仕方なしにALCを使ってる。優れているからALCを使ってるわけではない。

[172: 名無しさん]

>>171 匿名さん

コスト削減でALCにしてるのですか?

[173: マンション検討中さん]

>>171 匿名さん
もし宜しければ具体的なクオリティの違いを教えて頂きたいです。

[174: 匿名さん]

>>173 マンション検討中さん

ALCは水を吸いやすい。防水性は表面の仕上げ、塗装や吹付けがカバーしている。
塗装や吹付が劣化したら水を吸ってしまう。冬場であれば凍結して破損の恐れもある。
メリットは鉄筋コンクリートよりも軽い、施工の手間がかからない。

[175: 名無しさん]

>>174 匿名さん

賃貸は多いですよねALC,10年、20年先を考えると、どうかな〜

[176: マンション検討中さん]

専門知識も無いのに感覚で言ってたらだめでしょ。

[177: マンション検討中さん]

残り何戸でしょうか？

[178: 評判気になるさん]

残りわずかよ　　土日モデルルーム行かないと　お好みの部屋はなくなるよ。

[179: マンション検討中さん]

>>178 評判気になるさん
本当ですか！？
まだ竣工まで半年あるのに！？

[180: 匿名さん]

>>179 マンション検討中さん

総戸数が少ないからね。

[181: マンション検討中さん]

徒歩12分の夕陽ヶ丘を名乗ってもいいもんなん⁇

[182: 評判気になるさん]

大阪府大阪市天王寺区烏ケ辻2丁目　だから 「烏ケ辻」でしょう。


四天王寺夕陽ヶ丘とは境界見ても真法院町が間に入るし関係ないかな。

[183: 匿名さん]

ここで夕陽丘を名乗るなんて、梅田周辺と比べたらまだかわいいもんです。

[184: 匿名さん]

最寄り駅は桃谷ですけどね。徒歩8分ですからね。

ここより東で夕陽丘を名乗っているマンションは無いですね。勝山か鳥が辻が正しいのでしょうね。

ただ販売を考えると夕陽丘って名乗りたいですよね。
その気持ちは理解できますが…

[185: マンション検討中さん]

パークホームズの前のグランドメゾンも夕陽丘入ってますしね。個人的にはパークホームズ五条公園でも良かったかもとは思いますが。夕陽丘かどうかとかは別にしてもこの辺りは良い場所ですよ。四天王寺夕陽丘よりもこの辺りの方を好む人も多いですよ。

[186: マンション検討中さん]

リバーとローレルコートも夕陽丘入ってるよね。
周りに多くあるので、ぎりぎりとは思いますが「そうなんや」って思う程度です。
結構売れ行き良いんですね。完成前に完売しますかね。

[187: マンション検討中]

>>186 マンション検討中さん

リバーは完全に桃谷ですね。
ローレルコートはギリギリ夕陽ヶ丘もありかな。
いずれにしても四天王寺夕陽ヶ丘という地名がある程度ブランド化されてるということですね。

[188: 口コミ知りたいさん]

>>187


>>四天王寺夕陽ヶ丘という地名がある程度ブランド化


ということは、自由が丘　同様に知名度が関西では高いということですか！？


おしゃれなショップやおしゃれなデザイナーズマンション、高級住宅街　ということですか？

昔は、近隣　北側は　別荘地でしたよね？

[189: マンション検討中]

>>188 口コミ知りたいさん

大阪には自由が丘とか青山みたいなにおしゃれな街はないですね。
四天王寺夕陽ヶ丘は大阪の住みたい街に名前がよく上がりますがおしゃれな街というより利便性と文教地区の住みやすさだと思いますよ。
近くには高級住宅街はありますが四天王寺夕陽ヶ丘はマンションがほとんどですね。

[190: マンション検討中さん]

通学校の聖和小学校の評判はご存知でしょうか。
また何故この区画だけ五条から外れているのでしょうか。越境出来そうですけど。

[191: 評判気になるさん]

>>188 口コミ知りたいさん
その通りです。この近辺は自由ヶ丘と浅草を足して2で割ったようなエリアとなります。
上町筋と玉造筋の間で勝山通りより上のマンションはこれからは関電不動産のマンションしか出ません。今がチャンスです。

[192: 職人さん]

>>191

四天王寺夕陽ヶ丘 は　地名がブランドなのですね！

建物名に　ネーミングがつくと　ブランド力がアップするのですね？


天満橋、上本町、生玉、天王寺、阿倍野　より　ブランド力がありそうですね。

御堂筋、淀屋橋、本町、心斎橋、大阪城　と　同じぐらいなのかな？

[193: 匿名さん]

>>192 職人さん

無知ですまんが、大阪城なんて名前がつくマンションあるの？

[194: 匿名さん]

>>191

浅草ですか？？

イメージ悪くなるな

[195: 買い替え検討中さん]

＞＞１９３


ありますよ　大阪城公園前とか　オリックス、大京でありますよね

例えば　カサーレ大阪城公園、ライオンズ大坂、サンクタス大阪城　などなど

[196: 口コミ知りたいさん]

大阪城が見えるマンションは憧れますが、そこそこのマンション買おうとすると高いですね。今のグランドメゾンタワーも高いでしょうし。

[197: マンション検討中さん]

この立地は夕陽丘ではない

[198: 通りがかりさん]

>>197

その話題はこないだから何周も回ったから飽き飽きやで。

[199: 口コミ知りたいさん]

>>197 マンション検討中さん
そればっかりなので、過去レスをご参照下さい。

[200: 口コミ知りたいさん]

色々言われるぐらい注目してしまう物件という事なんでしょう。

[201: マンション検討中さん]

>>200 口コミ知りたいさん

真田山と比べたら夕陽丘はしょーもないけどな

[202: 口コミ知りたいさん]

>>201 マンション検討中さん
朝からご苦労さん

[203: 口コミ知りたいさん]

足場は一部外れて、外観見えていますね！

[204: マンション検討中さん]

>>200 口コミ知りたいさん

営業さん、おつかれ！

[205: 口コミ知りたいさん]

すごく良い場所です。
五条公園近くでマンションが比較的少なく閑静な街並みです。桃谷駅に行けば色々揃いますし。
烏ヶ辻でも玉造筋西側いいですね。
安くならないでしょうか？

[206: マンション検討中さん]

>>205 口コミ知りたいさん

まぁ三井さんが相場よりも高い値付けしてるんで高くは感じますよね〜
もう少し適正価格だったら考えてみたいですよね。

[207: 坪単価比較中さん]

所在地： 大阪府大阪市天王寺区烏ケ辻2丁目167番2（地番）
交通： 大阪市営谷町線 「四天王寺前夕陽ケ丘」駅 徒歩12分
価格：4,808万円～5,378万円
間取：3LDK
専有面積：70.24m2・74.06m2
販売戸数/総戸数： 4戸 / 51戸

[208: 口コミ知りたいさん]

竣工後の価格交渉望めそうな物件でしょうか？

[219: ご近所さん]

[NO.209～本レスまで、前向きな情報交換を阻害する投稿のため、削除しました。管理担当]

[220: マンコミュファンさん]

駐輪場ですが一部屋で1.5台ですが、子供がいる三人家族でしたら足らなくないですか？アルコーブに置いてもいいのかな？

[221: 購入経験者さん]

>>220


門柱付きではないので

間違いなく　管理人、管理組合に怒られるでしょう！！

[222: 匿名さん]

>>221 購入経験者さん

門付なら問題ないの？

[223: マンコミュファンさん]

>>221 購入経験者さん
置けなかったら早々に管理組合で話が出そうな問題ですね。

[224: 匿名さん]

>>220 マンコミュファンさん

管理規約違反だけど、見逃してくれるかどうかはマンションの風紀にもよると思う。

[225: 借入済み]

>>224 匿名さん


長期間は無理だよ

小さい自転車だと ？かな。

[226: 借入済み]

>>222 匿名さん

モン付きだと OKスルーかもです。

[227: 借入済み]

>>220 マンコミュファンさん

子供用は、アンケートをとり理事会で協議してOKになるかもです。

[228: 借入済み]

>>224 匿名さん

全体協議です。
ですね。

[229: マンコミュファンさん]

でも慢性的に足りなければ増設するとか何か手を打たないと、マンション前に置くようになると思う。置けないからって自転車に乗らないという選択肢は考えずらい。

[230: 周辺住民さん]

駐車場 総戸数 51戸 に対して 敷地内機械式 13台 敷地内平面 3台
駐輪場 総戸数 51戸 に対して75台
バイク置場 総戸数 51戸 に対して5台

[231: 通りがかりさん]

>>229

1住戸1.5台は間違いなく少ないですね。
最低でも２台はないと確実にあとでもめます。
ここはどうかわかりませんが２段ラックも含めての1.5台なら非常にまずいです。
最近は駐輪場の不足と２段ラックの使いにくさにクレームが結構多いと聞きますから。
最近はどこも１住戸２台を基準にしてるところ多いですけどね。

[232: eマンションさん]

>>231 通りがかりさん
じゃあどないするんですか？

[233: マンション検討中さん]

1住戸1.5台は間違いなく少ないですね。

[234: 匿名さん]

>>232 eマンションさん

駐輪場以外のスペースに駐めるひと続出。

[235: マンション比較中さん]

２段ラック式、３段ラック式にするしかないですか？　２段ラックでしょうが

設置場所　　エントランス前、廊下以外ないですね？

バイク置き場　２台分にラックなど

[236: 匿名さん]

>>235 マンション比較中さん

植栽部分とかは？

[237: 匿名さん]

ここはどうかわかりませんが２段ラックも含めての1.5台なら非常にまずいです。

[238: マンション比較中さん]

>>237


そうですね。　場所を増やすしかないですね。

１００％問題になりますね。現状の７５台では。

仮の少なく見積もっての試算ですが

５１戸　のうち　１０戸は　１台も自転車使わないとして

２０戸は３台　で６０台

１０戸が２台として２０台

１１戸g１台として１１台


合計９１台になりますから、　１５台は必要になります。

[239: マンション比較中さん]

>>236sann


>>238
>>内容は　238 です。

[240: eマンションさん]

駐車場もしくはバイク置き場が余れば、平面駐車場を駐輪場に変えるかですね。

[241: マンション検討中さん]

>>240


平面駐車場は、駐車場３万５千円としても　高さ１７０以上　ミニバン所有の方で２台以上は要望されると思われます。

バイク置き場は、２台以上は余るかもしれません。

[242: 通りがかりさん]

>>241

ここはわかりませんが最近の機械式駐車場は高さ210㎝はあるのでアルファードクラスでも余裕で入りますけどね。
どちらかと言えばランクルとかで横幅が1850超えると機械式はきついですか。
でもやっぱり平面は便利で良いですよね。

[243: マンション検討中さん]

>>242

建物内ではなく　外にあるので　機械式　アルファードも入るのかもしれないですね。

今のアルファードのサイズ感　いつもそばで見て　セレナと違い結構大きいですね。

[244: 購入者]

やはりアルコーブに自転車を置くとみすぼらしく見えるのでしょうか？外廊下なので北側か見えそうではありますが。

[245: 通りがかりさん]

>>244

見栄えもそうですが、消防法の問題もあるんじゃないでしょうか。
避難経路に物を置くと非難できなくなる恐れがあるとかで。
あとはエレベーターも自転車を乗せる事を想定していないなら小さくて扉などが傷だらけになりそうですね。

[246: 借入済み]

>>244 購入者さん

自転車台数不足しています。

管理規約では、外廊下に物を置くのは邪魔になるので 小さい自転車は 良しとするか住民の判断になります。

[247: 匿名さん]

駐車場の入口にセキュリティは無いのですね。
売れ行きはどうでしょうか？

[248: 購入者]

あまり盛り上がりがないですが、インテリアフェアには皆さん行かれますか？

[249: 戸建て検討中さん]

>>248

行くだけ行っても良いんじゃないですかね。
無理やり買わされるわけでもないですから。
一生に何度もある事ではないので、経験されるのもよろしいかなと。

ただ私の場合は内装関係・エアコン・カーテン・照明器具・その他もろもろ説明がありまして、思っていたより長時間拘束されて疲れました。
ですので興味のない物はさっさと切り捨てて、もしかして買うかもという所だけ集中して見積もりをもらうのが良いかなと思います。
ただ実際は市販より高いものが多いので、絶対にオプションの方が安心と思う物以外は不要かもしれませんが。

[250: 匿名さん]

オプションについてですが、絶対にオプションの方が安心というものは例えばどのようなものでしょう？
据え付けの収納についてはオプションが良いのでしょうが、それ以外で必須となるものは何になりますか？
カーテンもオプションの方が面倒がないと聞きますが、オーダーメイドできる専門店と比べてかなり高くなっていますか？