パークホームズ夕陽丘ってどうですか？

[マンコミュファンさん]

公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/K1501/
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス関西株式会社

所在地：大阪府大阪市天王寺区烏ケ辻2丁目167番2(地番）
交通：地下鉄谷町線「四天王寺前夕陽ヶ丘駅」徒歩12分
JR環状線「桃谷駅」徒歩8分

共通概要
総戸数 51戸
開発総面積 --
敷地面積 939.86平米
建築面積 500.56平米
延床面積 4007.75平米
竣工時期 平成30年05月中旬竣工予定
入居時期 平成30年06月下旬入居予定
構造・階数 鉄筋コンクリート造地上13階
分譲後の権利形態 敷地は共有、建物は区分所有
用途地域 商業地域、第２種住居地域
建築確認番号 GBRC判通第160488号（平成28年9月7日付）
区画整理法 --
土地権利／借地権種類 所有権
駐車場 総戸数 51戸 に対して 敷地内機械式 13台 敷地内平面 3台
駐輪場 総戸数 51戸 に対して75台
バイク置場 総戸数 51戸 に対して5台
トランクルーム --
エレベータ 有：1基
施設・設備 ダブルオートロック、防災備蓄倉庫、複層ガラス、宅配ボックス、食品宅配サービス（別途契約必要）他、
管理形態 管理組合結成後管理会社へ委託
売主 三井不動産レジデンシャル
施工会社 長谷工コーポレーション
管理会社 三井不動産レジデンシャルサービス関西
販売代理 --
媒介 --
会社情報
<売主>
国土交通大臣(3)第7259号
（一社）不動産協会会員、（一社）不動産流通経営協会会員
（公社）首都圏不動産公正取引協議会加盟
三井不動産レジデンシャル
関西支店　大阪市中央区備後町四丁目1番3号
備考 ※本物件価格には建物に係る消費税率８％が適用となります。詳しくは販売係員までお尋ねください。※バイク置場５台の内、３台はミニバイク用となります。

物件概要（第１期）<予告広告>
販売予定時期：平成29年04月上旬 販売予定
一般
販売戸数 未定
予定販売価格 未定
予定最多販売価格帯 未定
間取り 3LDK
専有面積 70.24平米・74.06平米
バルコニー面積 10.64平米~12.92平

【物件情報を追加しました。2016.12.20　管理担当】

[1: マンコミュファンさん]

パークホームズ夕陽丘
全邸南向き。天王寺区１２年ぶりとなる三井の住まい、誕生。
利便と閑静が融合する上町台地・夕陽丘。
和モダンのランドマークを目指し細部にまで技巧を尽くした外観、共用部デザイン。

■所在地
大阪府大阪市天王寺区烏ケ辻２丁目１６７番２（地番）
■交通
地下鉄谷町線「四天王寺前夕陽ヶ丘駅」徒歩12分
JR環状線「桃谷駅」徒歩8分
■総戸数
51戸
■入居時期
平成30年06月下旬入居予定
■構造・階数
鉄筋コンクリート造地上13階

[2: マンション検討中さん]

こちらは五条小区域でしょうか？
駅からは少し距離がありますが、スーパーがすぐ近くにあり、便利な立地ですね。

[3: マンション掲示板さん]

>>2 マンション検討中さん

坪単価300万円でしょ⁈

[4: マンション掲示板さん]

地下鉄駅まで 徒歩12分は すごいですね！

[5: マンション掲示板さん]

近くに 阪急オアシスありますが、

近隣と比較して 2割 3割

バナナも 3割高ですね

[6: マンション比較中]

三井ブランドですから相場より１割程度増しくらいに設定するとして
五条小地区を勘案するとおおむね７０㎡で６５００万・７４㎡で７０００万
くらいという感じでしょうか。
坪単価約３００万くらいということで。
不動産屋によると五条小地区というだけで新築は相場より１千万円アップだそうです。
ただ富裕層狙いにしては７４㎡は狭すぎだと思いますね。

[7: マンション比較中さん]

>>3
三井はグレードの高い順に「パークマンション」　→　「パークコート」　→　「パークホームズ」と階層を分けています。
従って「パークホームズ」は三井の最下層グレードのマンションということです。
「パークホームズ夕陽丘」だなんて、夕陽丘もなめられたもんですね。
万が一三井がパークホームズで坪単価300万円なんていいだしたら、関西人を完全に馬鹿にしているとしか思えませんな。
この程度の立地では坪単価220万円がいいとこでしょう。
バブルでなければ180万円でも高いくらい。

パークホームズよりグレードの高いパークコート北畠は4年前の分譲で当時＠220万円レベルでした。
東京23区にはパークコートが50物件くらいあるのに、大阪市には北畠1物件のみ。
これをみても関西を完全になめてかかっていますね。
低グレードの物件でいったいどれくらいの価格を設定してくるのか、それが唯一の興味ですね。

http://ameblo.jp/haruboo0/entry-11442047575.html

[8: 坪単価比較中さん]

>>6
>>7
四天王寺前夕陽ヶ丘駅の新築マンション６物件ありますが
やはりクレヴィアが一番でしょうかね？


ルネグラン四天王寺夕陽丘
ル・パルトネール 夕陽丘 天神坂
パークホームズ夕陽丘
ユニハイム天王寺 国分町
クレヴィア四天王寺前夕陽ヶ丘

[9: マンション比較中]

何を持って評価するかですが、金額で考えると

ルネグラン四天王寺夕陽丘
パークホームズ夕陽丘
クレヴィア四天王寺前夕陽ヶ丘
ル・パルトネール 夕陽丘 天神坂
ユニハイム天王寺 国分町

の順番じゃないですか。
マンションは人によって日当たり、駅近、学区、広さetc
それぞれ譲れる部分譲れない部分があるので、一概に順位をつけにくいもんですよ。

[10: マンション比較中さん]

現地見てきました！！！


道路沿いで、夕方7時ごろ　車の往来が　ラッシュ時はバンバンに　多いです。　

西隣に　少ししゃれた　洋食風のイタリアンとランチが食べれるカフェがあります！！

アラフィーの女性が一人で　ハンバーグをカウンターでほおばってました。

気さくに入れそうな　こ洒落たお店です。　ぜひ♪

夕陽丘　と　名前は　ついていますが　　上町台地を　下っていますので　夕陽丘ではないですよ　三井さん！！

名前を付けるなら　　勝山の交差点なので　文字通り「パークホームズ勝山通り」です。　はい。
または「パークホームズ烏ケ辻」です！

四天王寺夕陽丘は　無理あります！！　　または「パークホームズ四天王寺通り」でしょうか？


ロケーションは、この辺りは　桃谷　という雰囲気です。

上町台地の下りなので　夕陽は　最上階でないと　見えないと・・・。


スミフでいう　シティタワー　→　シティハウス　でしょうか？

[11: マンション比較中]

ここはもともとドラッグストアがあったところで、前の道は車通りも多いよ。
いくら南向きと言えど、結構騒音はあるから夕陽丘という名前で閑静な住宅街をイメージすると全然違うね。
上の人が言うように正しくはパークホームズ勝山かな。
烏ヶ辻というと駅に近いイメージあるけど、ここは２丁目やからね。
三井もなんでこの中途半端な土地にマンション仕込んだんやろ。
桃谷にも四天王寺夕陽丘にも遠すぎるから金額次第では苦戦必至かも。

[12: マンション検討中さん]

>>11 マンション比較中さん

南向きとはいえ、駅遠、騒音、排ガスの洗礼といったイマイチな立地なんですね。
この立地では三井さんもエントリークラスのパークホームズにするしか選択肢がないのでしょう。本当は「パークコート」クラスを建ててもっと稼ぎたいんでしょうけど。^_^
関西人も三井に夕陽丘を付けただけで飛びつ
くほどお人好しじゃあありませんよ。

[13: 通りがかりさん]

ここは五条小学校ではないです

[14: 匿名さん]

関西人も東京の同ブランド物件ぐらいチェックしてる。
どこもほんま舐めすぎ。

[15: マンション比較中]

ここは烏ヶ辻２丁目の中でも五条小校区じゃないんですね。
じゃあ
７０㎡で５０００万・７４㎡で５５００万くらいが妥当なとこですか？
他にもあと２パターンくらい間取りありそうですけど、大きな間取りはないようですね。
夕陽ヶ丘近辺ではまとまったマンション用地があまり出なくなってきた感じです。

[16: 通りがかりさん]

聖和小学校です

[17: マンション掲示板さん]

三井さん 夕陽丘でないエリアに

なぜ 夕陽丘をつけるのですか？
交通量 五条の交差点より 多いではないですか！
パークホームズ 桃谷 が妥当ですよ。本当に

大阪の立地にパークホームズ赤坂見附 にちかいですよ

[18: マンション比較中さん]

四天王寺界隈の　夕陽丘は　色のついた　文字通り　丘の箇所です。
大体の色塗り

[19: マンション比較中]

>>18

その中でも谷町筋の西側は坂になってるし、ワンランク落ちるね。
本当に四天王寺前夕陽ヶ丘と名乗ってよいのは、谷町筋と上町筋の間かな。

[20: 匿名さん]

夕陽丘＝いい環境と思ってました。東京の吉祥寺みたいなものでしょうか。23区内と東京都の吉祥寺マンションで差がありますね。

価格がわからないので何とも言えないのですが（ホームズサイトを参考にしています）他の方が書いているように、立地に難ありなら、ちょっと安く売ってもらえるといいかなと考えています。

ただ、入居が平成30年なのでまだ先かな。間取りもまだ公開されていませんし。ちょっとずつアップされていくのを楽しみにしていきます。

[21: 三菱営業]

>>20 匿名さん

夕陽ヶ丘は、吉祥寺のような住宅街の多い住環境重視の下街は違います。

[22: 匿名さん]

桃谷駅周辺が地元です。
あそこは夕陽ヶ丘ではないですね。
最寄りも桃谷が精一杯で、地下鉄の四天王寺夕陽ヶ丘まで行けばま20分以上歩くのでは？
自転車でも駅までずっと登りなので電動必須かなと。
谷町線沿線に会社があったとしても、そこを最寄り駅には絶対しないです、、、
やはり、夕陽ヶ丘ネームが有る無しは違うのですね。

[23: マンション比較中]

>>22 匿名さん

坪単価 260〜 スタートで

夕陽ヶ丘ネームで 新築分譲マンションの
立地が 出てこないてなると
坪単価 280〜300ぐらいからの 物件となりそうです。
一応 パークの冠ですから。

[24: マンション検討中さん]

>>23 マンション比較中さん
坪単価260は高いわ、校区も微妙やし駅から遠いし

[25: ご近所さん]

>>23

パークホームズは三井の最下層グレードに付ける名称。
坪単価260なんか、こんなグレード＆立地で考えられん。
せめてパークコートレベルのグレードの物件を四天王寺、上汐エリアに開発しないと食指が全く動かん。

現在、天王寺郵便局の西向のビルを清水都市開発が仕入れて解体中。
きっとヴィークコート夕陽ヶ丘の名称にすると予想する。
谷町線四天王寺夕陽ヶ丘駅まで徒歩3分から4分の好立地物件となる。
谷町筋からは2筋南に入った静謐の地。
これが、ルネグランに続く最後の夕陽ヶ丘本命物件になるだろう。

[26: 評判気になるさん]

>>25 ご近所さん

清水総合開発

上汐は、売り出すとしても、戸数小規模で低層フロア6000万円からの物件。

横浜のプラウド より 価格が高い。
サラリーマンが 買うような物件ではない！

[27: 評判気になるさん]

>>25 ご近所さん

上汐の清水総合開発は、南向きに建てたとしても、全面お墓ビュー お墓ビューが大好きな方が対象。
何れにしても、上層部を除きルネグランの方が価格がお買い得設定！

[28: ご近所さん]

>>27

人みんな、土にかえる。
お墓ビュー、だーい好き。

[29: 匿名さん]

サイトの更新あったんでしょうか。間取りが2パターン公開されてますね。
どちらも四人暮らしだとちょっと狭いかなと。
B、Cタイプはどの位の専有面積になるんでしょうか。
A、Dより広い部屋を希望したいところですが。
メニュープランがあるようなので、普通のパターンが微妙なら
思い切って替えてみても面白そうかなあと思いました。
ただ角部屋は柱の食い込みが気になりますね。ここはもうどうしようもないので
家具で工夫するしかないですかね…。

[30: 口コミ知りたいさん]

>>29 匿名さん
この立地で夕陽ヶ丘を名付けるのは、
将来購入した入居者が恥ずかしいのでは？

最下位ランクのブランド名も、
大阪を馬鹿にしてますね。

[31: 通りがかりさん]

リバーはもっと遠いのに夕陽ヶ丘って
つけてたよ。
あれはどう考えても夕陽ヶ丘リバーガーデン
ではない桃谷だ。
桃谷ええとこやけど生野のイメージ強いんやろな。

[32: 坪単価比較中さん]

↑夕陽丘（四天王寺夕陽丘駅上）にモデルルームできていますよ！

[33: 匿名さん]

>>30 口コミ知りたいさん
激しく同意！

[34: 匿名さん]

至極単純な質問なのですが、
夕陽ヶ丘の良さはなんですかね？
土地柄？学区？治安が良い？
谷町線沿線の会社なら利便性も良いのかな？

[35: 通りがかりさん]

>>34

色々あると思いますが、利便性でいうと天王寺・難波・上本町まで徒歩圏内
のうえに梅田までも地下鉄で15分くらいで着くので便利ですね。
上町台地上にあるので水害の心配はないし地盤も固いと言われていますね。
学区としては五条・大江小学校は評判の良い小学校ですし、私立の偏差値の
高い中高があるので塾も多く教育熱心な家族が集まりやすいです。
そのような理由もあり、マンションや戸建ての資産価値が落ちにくい地域なので
なおさら富裕層が集まりやすく、天王寺区は富裕層の割合が大阪市内で
最も高いと言われています。

[36: 通りがかりさん]

ただしここのマンションは夕陽ヶ丘ではありません。
夕陽ヶ丘はその昔そこから海に沈む夕日が見えたことが
由来ですから高台でないといけません。
ですので谷町筋から上町筋の間付近を
夕陽ヶ丘を呼ぶのが正しいでしょう。

[37: 検討中]

>>34 匿名さん

丘の上なので 道幅が広く ごちゃごちゃ感が少ない、大阪市内でありながら 文教地区、神社、緑も多々あります。
都市計画で縦横キッチリと道幅が広くて
京都の碁盤の目のような道です。
ハルカスも、高層住宅がないので見えます。
学習塾の多さはピカイチです。
スーパーも多数あります。

他府県 名古屋、神戸三ノ宮、奈良 乗り換え無し 近鉄電車1本
リムジン 伊丹、関空、新大阪 1本

勿論、梅田、難波、天王寺 乗り換え無し電車1本

エリアによっては 幹線道路 一筋入れば静か。

[38: 坪単価比較中さん]

>>34 匿名さん


お伊勢さんも電車1本です。

天王寺区役所は、大理石貼りで、マンツーマンで分からなければ職員の方が段取りしてくれます。
他所では考えられません。


なにより、歴史の街で　四天王寺があります。

学力あれば、中学校より　四天王寺学園、星光中学や　近隣に私立の中高一貫校が多いのもポイントで
足を伸ばせば、奈良の中学校へも電車一本で行けます！

最大の特徴はそこですね。^^　五条にこだわることは不要です。


昔の別荘地で　邸宅、高級住宅も多いですし、地価上昇率上位　坪単価250万～350万円が希少性を呼んでいます。

[39: 匿名さん]

学業に関しては安心できるレベルになんですね
学習塾が多いという事で、親目線としては良いんじゃないでしょうか
利便性に関しても、全体的に住みやすい場所だと思っておいていいのかな？

私立の中高一貫校もあることから受験を考えていらっしゃる親御さんは魅力を感じる立地ですね

[40: 通りがかりさん]

夕陽ヶ丘は学区良し・立地良しではありますが残念ながら
この物件は該当しません。
四天王寺前夕陽ヶ丘駅まで遠いですし、五条小学校地区でもなく学習塾も上本町
近辺に多いのでかなり遠いです。
決して悪い場所ではないんですが、夕陽ヶ丘をイメージする場所ではありません。
今分譲中の夕陽ヶ丘近辺の物件でまさしく夕陽ヶ丘はルネグランくらいです。

[41: 名無しさん]

関西在住、大阪市内在住の人々は、良さは判りませんが

大阪の 地域研究をしています。

四天王寺夕陽ヶ丘エリアは、極一部の地域でありながら
上町台地の頂上部に位置する、利便性が高く、車の往来が多い幹線道路にありながら、静寂の地、価格が大阪一二に匹敵する高い土地など インフラや生活に直結する店舗、飲食店、歓楽街や百貨店にも、徒歩圏内または、地下鉄よりすぐに乗り換え無しで行くことができ、マイカーが無くても不便さを感じさせないエリアで
特筆に値するかと思います。

赤ちゃんから幼児、小学生、中学生、高校生、大学生、社会人、若夫婦、中年夫婦、リタイア組など 全ての世代に柔軟に対応できる 唯一無二の
大阪市内では、最高ランクに入る地区です。

[42: 口コミ知りたいさん]

ここは夕陽ヶ丘でもなく桃谷でもなく寺田町でもなく
本当に中途半端な位置にあります。
勝山というあたりでマンションや住宅が多い地域では
あるんですが、スーパーが1件あるくらいであとは
コンビニ含め商業施設はほとんどありません。
せめて五条校区ならですが、そうではないので
マンションとして魅力のある立地とは思えません。
三井さんが強気の価格で来るなら苦戦必至で間違いないでしょう。

[43: マンコミさん]

>>42 口コミ知りたいさん

近隣物件との比較で
年式、サイズ、価格帯、ブランド、立地、ネーミングで

完売しているかは知りませんが

シティハウス四天王寺 と 類似しているかな⁉︎

[44: 匿名さん]

あまり情報がないなぁって思っていたんですが、４月上旬に販売開始だからなのですか。
そうなると３月下旬くらいまではもしかしたら
これ以上の情報の開示というのはなかなかないかもしれないですね…

お値段どうなることやら
中途半端な立地とはいえ、環状線が最寄り駅ということなので
それはそれなりに値段をつけやすいという事にはなってきそうに思います。

とは言え、どうなることか

[45: 比較中]

>>44 匿名さん

3,980万円〜 だと買いですか⁉︎

[46: 検討者さん]

天王寺では珍しい財閥系の物件ですが盛り上がってませんね。

[47: 通りがかりさん]

場所微妙やしな
これ買う人はもっと西か北に行きたい筈

[48: eマンションさん]

>>47 通りがかりさん

確かに、西か北に行きたい。

四天王寺夕陽ヶ丘
上本町
北山町

[49: 検討者さん]

間取りが似たような造りばかりの４タイプだと売り切るのは厳しいかも。
最近の天王寺区はルネグラン・グランドメゾン上之宮・石ケ辻・ローレルコート石ケ辻と８５－１００㎡越えのマンションの供給が増えてる。
富裕層の多い天王寺区で駅から遠い７０㎡前後の需要がどこまであるのか疑問。
ブランド力はピカイチなんやけどね。

[50: 匿名さん]

1フロア4邸で、間取りは可もなく不可もなく。
最初、1フロア4邸と聞いたので「内廊下かな？」とか思ったのですが、そうではなくて4邸並びのマンションのようでした。

収納はクローゼットも広めでいいのですが、すごく「ここに住みたい」と思える要素がなくて。

近鉄百貨店のカタログギフトももらえるみたいで、特典も充実しています。話を聞きに行くだけでもいいのかなとか思いますがどうでしょうか。

[51: 通りがかりさん]

>>50 匿名さん

見に行きました。
マンションは、いいと思います。

[52: 検討者さん]

>>51

なんじゃそれ。
幼稚園児の日記か？

[53: 名無しさん]

>>52 検討者さん

ここは、他との違いは、バルコニー側
内側まで タイル貼り
勿論、玄関周りも 重厚なタイル貼り
エントランスは、タイルではなく天然の
御影石です。

ご存知でしたか？

[54: 検討者さん]

>>53

ルネグランの板に同じ情報出てました。
いくらタイル貼ってくれても立地と間取りがね・・・。

[55: 匿名さん]

モデルルームを見ると、とても落ち着いた雰囲気でいいと思いました。
窓からも見えるのでしょうか、
公式ページから見る周辺の町並みは、どこか昔の名残を残しつつ
とても住みよい感じをーに見えました。

[56: 匿名さん]

Dタイプ、ウォークインクローゼットが3つもついているってかなりすごいことですね。
サイズはまちまちとは言え、どの部屋も大きな収納があるということですから、
特段チェストを部屋の中に置かなくても大丈夫ということになってきてしまうのかも。
純粋にすごいなぁと思います。
その分、他の３LDKよりも広めに専有面積が取られているのでしょうか。

[57: 匿名さん]

>>56 匿名さん

やや広めでしょうか

[58: 検討板ユーザーさん]

>>56 匿名さん

[59: 匿名さん]

全戸南向きであることと、

ウォークインクローゼットが完備されているのはとても魅力的です。

駅も徒歩圏内なので、ここなら自家用車は必要ないくらいかもしれません。

エントランスのデザインは高級感があって素敵だと思いました。

[60: 匿名さん]

高級感を出してきている感じだし、そういう立地なのかなぁという感じもしてくるのですが、
全体的にお値段ってどうなものなんでしょうね。

高い感じにしたいのかなと思いつつ、
プランセレクトは無償だったりします。
基本的に皆さん、間取りは変更されることを前提とするのでしょうか？

[61: サラリーマン]

>>60 匿名さん

4800から5000万円以上よ。

[62: 匿名さん]

大規模マンションは、住民が多くて苦手という人は割と多いと聞きます。
小規模過ぎても、将来の修繕積立金が高くなることが予想できますが
これくらいの総戸数だと、住み心地もご近所付き合いも楽だと思います。
外観デザインもおしゃれで良いマンションだと思いました。

[63: 匿名さん]

マンションは大規模の方がお互いの関係性も薄くなっていくので、返って気にならないということは聞きますが…
こちらは51戸ですか。
何となく全員の顔を把握しつつ、でもそこまで濃くはなりにくいというかんじでしょうか
人と仲良くしたいかどうかで
かなり関係性も変わってくるぐらいの規模のようには思います。
子供がいる人だったらいる人同士で仲良く出来るくらいの大きさなのかな。

[64: 匿名さん]

最多価格帯が5000万円台ということです。このあたりでこの価格というのはどう評価すればいいのかわからないですが、駅までの距離を思うと少し思い切った額なのではないかな、ということになってくるのでしょうか。
全部の住戸が南向きでかつウォークインクローゼットを備えているということで、向きと収納についてはいいとは思いますが。

[65: ご近所さん]

>>64

エントランス　天然石


外壁、吹付ではありません。　一部吹付です。
バルコニー、玄関周りも　タイル張り　　ディスポーザーを含み　ハイスペック仕様です。

4800万円～　5400万円　の物件となります。

[66: 匿名]

バルコニーの仕切り板が低い仕様ですね。
音が丸聞こえかも。

[67: 口コミ知りたいさん]

>>66

ペラボーが上までついてないってことですか？
それならちょっと賃貸仕様のようでテンション下がりますね。
上の人がエントランス天然石とかバルコニーがタイル貼りとか書いてますけど、そこを節約しちゃうってどうなんでしょう。
たいした金額の違いでもないでしょうに。

[68: 通りがかりさん]

エリア的には駅距離が中途半端ですが、自転車で周辺駅複数利用可能で、周辺環境は静かそうで良いのかなとも思いましたが、このエリアに詳しい方はどういう感じ方をする場所なのでしょうか。

[69: 周辺住民さん]

>>このエリアに詳しい方はどういう感じ方をする場所なのでしょうか。

前の道路の排気ガスが昼間は凄そうなイメージかな。
駅まで徒歩8分を超えてくるとマイナスかな。
オアシスが近いのはいいけど。
品数は、ライフ、ハーベスト、コーヨーを３つ合わせると揃うけど。

[70: 検討者さん]

>>68

ここは悪い場所だとは思いません。
ただ名前の夕陽ヶ丘のイメージとは違いますね。
どちらかというと桃谷に近いですし場所的には勝山と考えたほうが良いと思います。
すぐ前が片道2車線の道路という事以外は比較的静かな環境だと思います。
前の道路も片道２車線の割にはそこまで交通量が多い道路ではありませんがそのあたりの感じ方は人それぞれかと。
周りは阪急オアシス以外に目立った商店はありません。
ですので駅周辺のようにざわついた雰囲気がないのは良いですが利便性にはかけますね。
駅も桃谷まで８分ですので十分徒歩圏内ですが、マンションの基準から考えるとちょっと遠いと感じるかもわかりません。
四天王寺前夕陽ヶ丘駅までは徒歩１２分ですので毎日の徒歩となるときついかもです。
ただ桃谷駅の駅周りは病院からスーパー・商店まで一通りなんでも揃いますので非常に便利です。
特に病院は評判の良い所も含めて、ほぼすべての科が複数揃っていますので小さな子供がいると重宝すると思います。
似たような環境でクレヴィア四天王寺前夕陽ヶ丘がありますが、お子さんが五条小学校狙いならクレヴィアの方が良いと思います。
環状線を通勤に使いたいし子供の小学校にはこだわらないもしくは子供はいないということでしたら、こちらの方が良いと思います。

[71: 通りがかりさん]

早速ご回答頂き感謝致します。
有難うございます。
「夕陽丘」と言える場所ではないのですね。どこに住んでるの？と聞かれて回答に困りそうな感じはします。
また確かに勝山通りの騒音は気になる点です。
実際勝山通りは、上町筋から少しアップダウンがあり、スピードが出し難いのでは無いかと思いますので、車の騒音は少しましなのでしょうか。
仰られる通り、多少坪単価は高くなりますが、クレヴィアと比較対象になっております。ただクレヴィアは陽当たりがかなり気になりました。パークホームズは間取りも一般的なので多少価格が上がっても検討対象はDタイプしか出来ないとおもっております。

[72: 匿名さん]

バルコニーの仕切りが低いと団地感があります。お隣さんと仲がいい時はいいんでしょうけれど、粘着質な監視だったら・・・（経験あります）。

洗濯物を干していると出てくるとかちょっとイヤだ。

ちゃんと確認しますね。

70㎡で4000万円台なのはちょうどいいと思いました。安すぎず。最多販売価格帯は5000万円台です。最上階からの写真がすごく素敵なんですが、すべての階がこのように眺望がいいわけではないみたいですね。騒音などチェックポイントはいくつかありそうです。

[73: マンション検討中さん]

バルコニーが透明ガラスだから　道路沿いから　洗濯物が丸見えってこと？

気にしなければ。okかな。

目の道路は、車や歩行者　日中多いけど。

[74: マンション検討中さん]

訂正：　目の前の幹線道路は

[75: 匿名さん]

1期の売れ残りは4戸みたいです
先着順で販売続行中です
来週から2期も始まるみたいです


物件概要（販売中）
販売住戸の一覧
受付方法 先着順
販売戸数 4戸
販売価格 4808万円（1戸）・4898万円（2戸）・5378万円（1戸）
最多販売価格帯 4800万円台（3戸）
間取り 3LDK（4戸）
専有面積 70.24平米（3戸）・74.06平米（1戸）
バルコニー面積 11.97平米～12.92平米
ルーフバルコニー面積 --
専用庭面積 --
サービススペース面積等 1.85平米・3.22平米
管理費 月額 11800円～12400円
修繕積立金 月額 8430円～8890円
修繕積立基金 引渡時一括 346000円～364000円
管理準備金 引渡時一括 10000円
その他費用 ガス漏れ警報器更新積立金／250円

[76: 匿名さん]

2部屋が売りに出てます

これって事業主の新築とは別の購入予定者の売主がいて、引渡し前だけど購入した前提で中古として転売する方式ですかね？
中小企業が節税対策で今年の予定利益の現金を不動産に換えておいて、年度跨いでから直ぐに現金化しようとするのに使うって聞いたことあるけどどうなんでしょ？

値段上乗せされてるのかな？
仲介手数料はどうなるんでしょ？
建物の瑕疵担保、部屋内の電気製品部分とかの保証とかはどうなんるんでしょ？


https://www.athome.co.jp/mansion/8740893802/?DOWN=1&BKLISTID=001LP...
パークホームズ夕陽丘 4階 ３ＬＤＫ
価格 4,808万円 階建/階 13階建 / 4階
交通 ＪＲ大阪環状線 / 桃谷駅 徒歩8分 （電車ルート案内）
所在地 大阪府大阪市天王寺区烏ケ辻２丁目 （地図を見る）
築年月 2018年5月 専有面積 70.24m² 間取り ３ＬＤＫ


https://www.athome.co.jp/mansion/8740893902/?DOWN=1&BKLISTID=001LP...
パークホームズ夕陽丘 7階 ３ＬＤＫ
価格 5,378万円 階建/階 13階建 / 7階
交通 ＪＲ大阪環状線 / 桃谷駅 徒歩8分 （電車ルート案内）
所在地 大阪府大阪市天王寺区烏ケ辻２丁目 （地図を見る）
築年月 2018年5月 専有面積 74.06m² 間取り ３ＬＤＫ

[77: 通りがかりさん]

販売結構苦戦気味なのかな。

[78: マンション検討中さん]

幹線道路前は、昼間の車の騒音できついでしょ。

もう少し、北側へシフトすればいいですが
駅との距離やバランスを考慮すると、　すぐに売れるには今の相場で一律4000万円のエリアかな。

[79: 検討者さん]

>>78

三井の物件ですからすぐに売れなくても良いんでしょうね。
あせって値下げしないといけないような資金繰りの厳しい会社ではないですから。
立地が中途半端なのと似たような間取りばかりで集客に苦戦しそうですけど、大阪のマンションは全体的に値上がり基調ですから来年くらいになれば逆に割安感が出て売れる可能性も出てくるかも。

[80: 通りがかりさん]

確かに三井の冠は大きいですね。
土地の間口が広いので、出来上がりはそれなりの存在感が出るマンションのなるでしょう。

[81: 評判気になるさん]

売行きはどうなのでしょうか？

[82: マンション検討中さん]

この辺りでは、戸数のわりに敷地面積もあり、２面接道で解放感のあるマンションになりそうですね。

日当たり良好なので、勝山通りの騒音さえクリア出来れば問題無さそうなマンションだと思いますね。

[83: 匿名さん]

>>76の新築の中古流通の部屋がいきなり削除されてる

どういうことだったんだろ？

[84: 通りがかりさん]

このマンションは、立地は駅近ではないですが、外廊下でも壁は全てタイル貼りで、エントランス含め高級感もありそうですし、ギリギリですが勝山通りの北側で、真法院町のすぐ東の立地。価格含め、ある意味バランスが取れているマンションプラス三井ブランドという面白いマンションですね。

[85: 匿名]

>>84 通りがかりさん

詳しいね

[86: 買い替え検討中さん]

見に行きましたが、今のマンションに珍しく　バルコニーの人が出入りする内側までしっかりタイル貼りでした。

来年竣工　ダイワハウスのプレミスト靱本町（６０平米５０００万円１９階建て）は、廊下側、玄関周り　全て　完全１００％吹き付けでしたが

こちらは、玄関周りは　しっかりと　タイル貼りでした。


手抜きなし一定以上のレベルはあります。

[87: 買い替え検討中さん]

エントランスは　御影石です。　タイルではありません。

[88: 通りがかりさん]

風除室だけでしょ

[89: 検討者さん]

>>86

でもペラボーでさらに上までないタイプだって話ですが本当ですか？
もし本当なら御影石だのタイル貼りうんぬんとのバランスがおかしくないですかね？
モデルルーム見学記みると共用階段も鉄骨階段で廊下も廉価な鉄柵のタイプって書いてありますのでしっかり手抜きしてるように見えるんですけど・・・。

[90: 通りがかりさん]

ベランダは分からないですが、階段は鉄骨階段かRCかどう判別出来るんでしょうか？手摺だけで見ているのでしょうか？少なくとも模型では全く分からない出来でしたけど。外廊下の手摺部分と階段手摺部分を統一しているだけで、鉄骨階段と判別出来ません。外廊下の手摺は鉄柵にガラスを貼り付けており、意匠的には壁柱総タイル貼りなので透けて見えるので寧ろ良いのですが。単純にコストダウンしているマンションではないと思いますよ。

[91: 検討者さん]

>>90

>>また，残念なポイントとして，建物正面は先ほど述べたようにマリオンとか御影石とかこだわって作っているのですが，北>>側（建物裏手側）については，階段は壁で作ってマンションと一体のものではなく，廉価版の鉄骨階段です。廊下の柵？と>>いうのでしょうか，これについても廉価な鉄柵なのでコストダウンしたな…というのが目に見えてわかりました。


モデルルーム見学記録にこう書いていましたので記述が正しいと思っていましたが違うのですね。
それは自分の目で確認しないといけませんね。

ただペラボーはすぐわかるんじゃないですか？
ペラボーなんて模型どころかモデルルーム行かれてタイルまでチェックしている方なら一目瞭然だと思いますけど。

[92: 通りがかりさん]

モデルルームにはバルコニー取り合い部分まで再現してなかったと思います。ペラボーは確かにマイナス要因です。唯一良い点は各部屋の境にマリオンが二本縦にありますので、外観上ペラボーは目立たない点でしょうか。

[93: 口コミ知りたいさん]

エントランスは御影石で全面タイル貼りにしてるのにペラボーが上開いてるの採用するってどんな感覚してるんやろ。
コストカットするところ間違えてるやん。

[94: 通りがかりさん]

私は確かにマイナス点ですが、ペラボーは全く決定打と思いませんしそこまで気にしませんけどね〜

[95: 口コミ知りたいさん]

鬼の首を取ったような議論は何処でもありますしね。

[96: 買い替え検討中さん]

両方採用しているのかな？

[97: 買い替え検討中さん]

こういうタイプではなく上まで壁でしょう。

メジャー７　１０年前竣工の４０階建て超タワーマンションはこんな感じ。

北浜のすみふCTOも　鉄作非常階段だった。

[98: マンション比較中さん]

来年以降の相場がどうなるかは分からないけど、エリアを考えると結構手頃な価格設定と思いますけどね。

[99: 検討者さん]

>>98

確か１階だったと思うけど4100万台の中部屋は安いと思う。
坪単価２００万切るし三井の物件で天王寺区と考えると今のご時世ではお買い得かと。
勝山通り沿いの１階は気にはなるけど、小さい子供いるなら下手に２，３階より下を気にしなくてよい１階の方が良いと思うし。
今の状況では大阪のマンションはまだまだ上がっていきそうやし手ごろな新築は希少やね。

[100: 口コミ知りたいさん]

1階は確か天井高2800ぐらいあったはず。