アールブラン馬込ってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

アールブラン馬込について情報がほしいです。
静かな環境で、快適に生活できるといいですね。


公式URL：http://www.morimoto-real.co.jp/shinchiku/ab-magome/index.html
所在地：東京都大田区中馬込2丁目31-1（地番）
交通：都営浅草線 「馬込」駅 徒歩5分 、東急大井町線 「荏原町」駅 徒歩12分
竣工予定日：平成30年2月上旬
入居予定日：平成30年3月下旬

間取：2LDK～3LDK
面積：54.51平米～75.05平米
売主：モリモト
施工会社：株式会社森本組　東京支店
管理会社：株式会社モリモトクオリティ

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[801: 匿名さん]

>>800 マンション検討中さん
規模感がだいぶ違いますね

[802: マンション検討中さん]

>>801 匿名さん

規模はあんまり意識してなかったです。。。
デザインやグレードや価格で絞りました。。

[803: 名無しさん]

いつの間にか三戸のみなのね。

よい物件はこの市況でと売れるし、余る物件もあるし、象徴みたいな感じね。

[804: 評判気になるさん]

>>802 マンション検討中さん
単価は同じようなもんですしね。
私も比較検討しました。
ランニングコストはブランズシティの方が若干高かった気がします。

[805: マンション検討中さん]

>>804 評判気になるさん

そうなんですね。ありがとうございます。
共に駅徒歩五分以内が魅力的だと思います。
ブランズシティは池上線なのが微妙ですが。。。

[806: 評判気になるさん]

>>805 マンション検討中さん

そうですね。
五反田に出るなら、馬込の方が早いですし。

[807: マンション検討中さん]

>>806 評判気になるさん

そうなんです。。。
山手線まで一本、五分は本当に魅力的ですね。

[808: マンション掲示板さん]

リストレジデンス長原、グローリオ長原夫婦坂と迷うところです。

[809: 匿名さん]

久が原から五反田へは、馬込から五反田の3倍時間がかかります。
池上線は遠回り、しかも遅く駅数が多いので。

[810: マンション検討中さん]

>>809 匿名さん

そうですね、都心へのアクセスは馬込が便利ですね。

[811: マンション検討中さん]

◾️マンション言いたい放題ブログより◾️

アールブラン馬込。

馬込駅徒歩5分、荏原町駅徒歩12分の5階建総戸数45戸のレジデンスです。

品川田町間（泉岳寺駅付近）の再開発の影響か近年は馬込・西馬込駅界隈の新築物件供給が増えてきている印象を受けますね。
馬込駅は西馬込とは異なり始発駅ではありませんので、多少劣る部分もありますが、当物件は駅徒歩5分圏内ながら環七にも第二京浜にも面していないという馬込駅周辺の物件としてはかなり珍しいポジションにあるという点からも注目できるのではないでしょうか。

また、南側には落ち着いた住宅街が広がるポジションで優れた南面条件的にも魅力がありますね。先行分譲中のガーラレジデンス南馬込も南面条件に優れていましたが、敷地北側に東海道新幹線が通っていましたし、当物件は馬込駅界隈ではかなり珍しいほどに恵まれたポジションの物件と言えるでしょう。

お部屋は74㎡の3LDK、南東角住戸です。南は高い建物でも3階程度、東は歩行者・自転車・二輪車のみが通行可能な細い道路（緑道）でその向かいはやはり3階建と、この上層階住戸からは日照だけでなく視界抜けも得ることが出来ます。

間取り的にはルーバル付の特殊住戸にはこれよりも大きなものも存在していますが、そういった住戸を除くと最も大きな専有面積が確保されたもので南東角という最も人気のあるポジションのプランだけのことはあるでしょう。

南東角ながら75㎡に満たないのはこのご時世ゆえであるのは間違いないところであと1㎡大きくとも良かったような気もするのですが、角住戸にしては玄関廊下がコンパクト目に出来ている方だとは思いますし、専有面積以上の使い勝手のありそうなプランです。

LDの入口ドアがかなり玄関寄りにあり、LD畳数に水増し感があるのがちょっと残念ではあるのですが、それを加味してもLDはまずまずの畳数が確保出来ていると思いますし、南面の2.3m高のワイドサッシはやはりとても魅力的なものです。

一方で残念なのはLDの東側に開口部がないことですね。
低層階でも東側条件は悪いものではないので低層階の同一プランに合わせる必要もなかったわけですし、この部分は非常に勿体なく感じます。腰高窓で良いので設計して欲しかったですね。

坪単価は334万円。最上階でもこの水準であればここ1～2年の相場からするとリーズナブルと言って良いでしょう。このような恵まれたポジション、まして、若干面積を絞った感のある中、この単価と出来ているのであれば魅力は少なくないと思います。
モリモトさんはディアナコート尾山台翠景でも想定していたよりも弱めの値付けとしていたように思いますし、外周区ではわりと現実的な価格設定にしてきているように思いますね。

当物件はディアナコートでこそありませんが、モリモトらしいデザイン性の高い素敵な物件となっていますし（次の記事で詳細）、総戸数50戸未満ながらも差別化要素を内包している点からしてもこの単価帯に魅力を感じる方は少なくないのかなと。

[812: マンション検討中さん]

続けて、アールブラン馬込。

設計は長谷建築設計事務所、施工は森本組、そしてデザイン監修は南條設計室南條洋雄氏です。

南條氏はアールブラン田園調布やアールブラン東京サウス仲六郷など、モリモト物件の中でもアールブランシリーズの実績が豊富ですね。
アールブランはディアナコートよりも下のブランドにはなりますが、ディアナコート（南條設計室が携わったものもありますが、多くがアーキサイトメビウスデザイン）よりもグレード感が落ちるような印象はなく、デザインコンセプトの違いでしかないとさえ感じるのはアールブランの多くにこの南條氏が携わっているがゆえと言っても過言ではないと思っています。

他の南條氏によるアールブランと共通点のあるガラス面の多いエントランス周りにも見どころがありますが、当物件の最大の注目点は何と言っても南東角と南西角の「コーナーワーク」にあるのではないでしょうか。

先ほどご紹介した南東角住戸のプランをもう一度ご覧いただくと分かりやすいのですが、頂点部が斜めとなっており、その部分にも質感の良いタイルが施されています（南面は逆梁なのでバルコニー手摺の上部を除きタイル貼）。

そんな二次元的にも興味深い設計なのですが、個人的には東側のサービスバルコニー部分にまで「手摺上部のガラス手摺部分を連続させている」あたりにゾクっとさせられますね。
何気ない部分ではあるのですが、こういった一つ一つの設えが物件にワンランク上の高級感を生み出してくれることも少なくありません。

敷地南面～東面にかけて施された植栽もやはりお見事ですし、やっぱりモリモト物件を見るのは楽しいですね。

お部屋は55㎡の2LDK、北西角住戸です。二面採光で角住戸的ではあるのですが、西側には至近距離で西向き住戸（及びその共用外廊下）があり、事実上は中住戸と言っても過言ではないポジションとなります。
主寝室には東側に窓がありますし、東側は一応は緑道方向が望めるのですが、北側は11階建の日経エスプラナードの圧迫感がありますし、少々囲まれ感の強いポジションですね。

ただ、間取り的にはイレギュラーな位置に設計されているだけあってなかなか見所のあるものとなっていると思います。
玄関正面には洗面所があるのでプライバシー面は良好とまでは言えませんが、LD方向はプライバシー面が担保されますし、玄関廊下をコンパクトに纏めた効率的なプランなので55㎡に満たない2LDKにしては各所にゆとりを感じることが出来ます。

柱の食い込みは見られるものの、居室畳数的には50㎡台後半の2LDKと大差ないですし、収納も標準レベルには達しているでしょう。浴室や洗面所も十分な広さがありますし、バランスも上々ですね。

洋室の引き戸はウォールドアを採用し完全に開け放つことが出来るようになっているとさらに良かったでしょうね。そのように出来ると1LDKとしては二面採光のLDになりますしね。

坪単価は297万円。低層階ですし、囲まれ感の強いポジションのわりには目立つ単価ではありませんが、専有面積を絞ったプランですし、前述のように効率性も高いのでこのぐらいの水準になるのは致し方ないところでしょうか。

設備仕様面は、総戸数45戸でもしっかりとディスポーザーが搭載されていますし、食洗機、トイレ手洗いカウンター、シーザーストーンのキッチン天板と特に水回りには申し分のないグレード感があります。
また、玄関及び廊下床は天然石貼ですし、ディアナコートと比べても遜色のないものです。モデルルームを重複させていたということもありましたが、ディアナコート日本橋浜町とピアース日本橋箱崎町の仕様も大差ありませんでしたし、最近のモリモトのブランディングはあってないようなものですね。
その差はほとんど「デザイナーの違い」や「専有面積の違い（ピアースはコンパクト中心）」だけになっているような気が…。

管理費は231円/㎡。外廊下ですが、ディスポーザー付ですし、スケールからしても悪くない水準でしょう。
ちなみに、共用廊下がフロア中央部にあることからすると内廊下設計でないのを残念に感じたりもしますが、ディアナコート学芸大学レジデンスが外廊下であるのに対してピアース学芸大学が内廊下となっていたように、ブランドは関係ないでしょう。

駐車場は全11台で平置1台を除いて機械式となります。

[813: 匿名さん]

>>810 マンション検討中さん
池上もいい住宅地ではあると思いますが都心へのアクセスが少し面倒ですね

[814: 匿名さん]

>>811
>>812
うざい。そんなに言いたいならリンクだけ貼っとけ。
いつも画像貼ってるのと同じ人？

[815: 通りがかりさん]

マンション言いたい放題ブログは参考になるよね。視点がプロで本質的だから、他の物件もかなり面白いよね。

[816: 匿名さん]

高齢者の「買い物弱者」問題をさぐる
https://news.yahoo.co.jp/byline/fuwaraizo/20170726-00073645/

[817: 匿名さん]

都心と郊外の団地に見る、高齢化の実情
http://space-press.com/cn25/pg101.html

[818: 評判気になるさん]

>>808 マンション掲示板さん

長原も便利で迷いますよね。
リストはここより単価高くて狭いけど。

[819: 通りがかりさん]

残り1,2部屋になったら値引きしてもらえるんじゃないですか？早く売り終わってその次の物件に行きたいでしょうし。

ここでは値引きの提案はなかったですが（来場がかなり前なので当たり前ですね）、他のマンションでは値引き提案してもらいましたよ。完成前でした。

我が家は値段に怯んでまだ購入の決断ができません。みんなすごいですね。

[820: マンション検討中さん]

値引きって、このぐらいの物件で大体いくらぐらいなら期待できますか？

[821: 匿名さん]

ピアースコード目黒洗足
//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44077/res/101-200/

[822: マンション掲示板さん]

818
馬込駅は長原駅とは比較に値しないと思います。何もない馬込駅より明らかに長原駅の方がいいでしょ。

[823: 匿名さん]

>>822 マンション掲示板さん
長原駅だと、池上線で都心まで遠回りなのがネックですね

[824: マンション掲示板さん]

五反田まで8分なので、馬込駅と同じぐらいですよ。

[825: マンション検討中さん]

長原駅は便利悪いよ。都心に出にくい。
遅い、本数少ない、駅多い。

[826: 匿名さん]

確かにマイナー路線は基本的にどこも微妙。

[827: 匿名さん]

あ、目黒線は除くね。

[828: 匿名さん]

>>820 マンション検討中さん

売れてる物件は値引きはしないよ。
業界の常識。
しかも、ここのモデルルームはこの後売りに出るピアース馬込で使うから、コストも掛からないので、竣工前に値引きするメリットがデベにないよ。

[829: マンション掲示板さん]

馬込駅より本数は多いですよ。通勤時間帯は2分おきに電車来ます。

まあ、好みの問題ですかね。

[830: 匿名さん]

>>822 マンション掲示板さん
リストレジデンスは結構大きな通り沿いじゃないですか？

[831: マンション掲示板さん]

駅から2分は魅力的です。一方でグローリオ長原夫婦坂も気になってます。

[832: 口コミ知りたいさん]

ここはアールブラン馬込のスレです。
他のマンションが気になるとかどうでもいい。

[833: 匿名さん]

>>832
営業さん、まあそんなに怒らないで。

[834: 匿名さん]

完売まであと少しなんですね！とても早かったですね。

もう検討されている人は多くないかもしれませんが、私が感じたこのマンションの魅力を。かなり主観的ですが検討の足しになれば^ ^

★魅力だった点

なんといっても馬込駅まで近いこと。将来の売却を見越して、駅5分以内が我が家の必須条件でした。

通勤のストレスが少ないこと。浅草線はアクセスが良くて、あまり混まないようです。

大きな通りに面していなくて、静かな住環境であること。

保育所が沢山あること。小学校まで5分と近く、環七も陸橋で渡れるところ。

治安がいい（らしい）こと。

建物の見た目がよかったこと。低層のマンションが好みで、縦に細長いカタチは好きでなかったので。

部屋のグレードが高かったこと。大理石の廊下や気の利いた収納、床暖房とディスポーザーが付いていたこと。

窓がかなり高く、部屋が広く感じられたこと。

間取りがよかったこと。シンプルな間取りですが、使いやすそうで、バルコニーも広いのがよかったです。

一方で駅前にスーパーがまいばすけっとくらいしかないこと、駅の雰囲気がやや暗いことは残念でした。スーパーは宅配と休日まとめ買いで凌げるかなと妥協しました。

大田区のマンションは一通り見学して、最終的にブランズシティ久が原と悩みましたが、こちらに決めました。最初は参考程度なつもりで見学しに行きましたが、モデルルームがとても良くて気に入り、他のマンションに比べて減点が一番少なかったのが決め手でした。

家探し当初は世田谷区や目黒区などのお洒落な街でと思っていましたが、価格が高過ぎたり駅から遠かったり、あちらを立てればこちらが立たずで時間がかかりましたが、最終的にはバランスの良い、素敵な物件に巡り会えたと思っています。

[835: マンション検討中さん]

ほんと良いマンションですよね！

[836: 匿名さん]

前の緑道の雰囲気が、駅徒歩5分マンションではあり得ない落ち着きがありますよね。

[837: マンション掲示板さん]

前の緑道、言うほど落ち着きあります？しょぼくないですか(笑)？

[838: 匿名さん]

デザインはエリアナンバーワンですね

[839: 通りがかりさん]

百歩譲ってエリアナンバーとして、良いマンションと言うのは、世帯年収が1500万前後の人にとってなの？

[840: 匿名さん]

>>839 通りがかりさん

6500万くらいのマンションは世帯で1200以上はあるのでは？頭金まあまああれば1000くらいでいける？

[841: マンション掲示板さん]

いけないでしょ。

[842: 匿名さん]

>>834
都営浅草線は京成と京急の直通運転のせいでしょっちゅう遅延しますよ。人身事故、車両点検、信号トラブル、急病人発生により週に2回程度はコンスタントに遅延してます。馬込からは簡単には他社線に乗り換えられないので(バス除く)、不便だと感じました。

[843: マンション掲示板さん]

浅草線は新橋方面に行くのにはまだ使えますが、自由が丘、新宿、渋谷方面は出にくいですね。

[844: 匿名さん]

>>843 マンション掲示板さん
自由が丘へは大井町線を使うんでしょうね、渋谷新宿は、五反田から山手線で普通にいけるのでは

[845: 匿名さん]

>>842 匿名さん

https://www.kotsu.metro.tokyo.jp/subway/schedule/delay/delay_asakusa.h...

確かにコンスタントに遅延はしてますが、遅れの幅はそんなに大きくないですね。相互乗り入れは、どの路線もしていますので、どこも遅延しやすい傾向にはありますね

[846: 匿名さん]

実際に通勤されればすぐに分かるかと思いますが、かなりの頻度で遅延しています。実際に今現在も遅延中。

[847: 匿名さん]

遅延中。

[848: 匿名さん]

>>842 匿名さん
戸越に住んでいますが、都営浅草線での出社退社時間ともに
遅延するのは月に一度あるか無いかですが…？
適当に言わないでください

[849: 匿名さん]

>>848
yahooリアルタイム検索などで調べればすぐに出てきますよ。別に信じないなら流してもらえば良いですが、かなり遅延が頻発している印象です。yahoo運行情報に都営浅草線を登録していればしょっちゅう遅延情報がきます。

[850: 匿名さん]

タイミングが良いのですね。

[851: 匿名さん]

まあ遅延はしますが、30分程度早めに出勤すれば良いだけです。

[852: 匿名さん]

>>849 匿名さん
登録してみました。
ちなみに京浜東北線や田園都市線も毎日遅れてますね

[853: 通りがかりさん]

ここの購入者ではなく、西馬込住民だけど遅延などほとんど気になったことないよ。。他の人も言ってたけど大幅に遅延するのは月に一回あるかないかぐらいだね。

[854: 匿名さん]

>>853 通りがかりさん
遅延証明書の通りという感じですね。ありがとうございます

[855: 匿名さん]

さくっと検索してすぐでてきたもの。
西馬込～泉岳寺までが全く無傷なのでしたらすみません。
これで投稿は終了します。
私は実際に運転見合わせの影響を受けたものですので書き込みをしましたが、余計なことのようでしたので猛暑ありませんでした。

2017/6/13
https://mobile.twitter.com/toeikotsu/status/874457224944336896?ref_src...

2017/6/27
http://twport.com/u/everydayshijimi/40757

[856: 匿名さん]

>>855 匿名さん
恐らくですが、馬込ー五反田まで生きていればこの物件の購入者は影響なしかと思います

[857: マンション検討中さん]

都営浅草線は遅延が少ないというデータあるよ

http://vs-minamimagome.jp/sp/access.html

[858: マンション検討中さん]

>>843 マンション掲示板さん

渋谷までは五反田で山手線乗ればすぐ。

[859: マンション検討中さん]

◾️マンション言いたい放題ブログより◾️

アールブラン馬込。

馬込駅徒歩5分、荏原町駅徒歩12分の5階建総戸数45戸のレジデンスです。

品川田町間（泉岳寺駅付近）の再開発の影響か近年は馬込・西馬込駅界隈の新築物件供給が増えてきている印象を受けますね。
馬込駅は西馬込とは異なり始発駅ではありませんので、多少劣る部分もありますが、当物件は駅徒歩5分圏内ながら環七にも第二京浜にも面していないという馬込駅周辺の物件としてはかなり珍しいポジションにあるという点からも注目できるのではないでしょうか。

また、南側には落ち着いた住宅街が広がるポジションで優れた南面条件的にも魅力がありますね。先行分譲中のガーラレジデンス南馬込も南面条件に優れていましたが、敷地北側に東海道新幹線が通っていましたし、当物件は馬込駅界隈ではかなり珍しいほどに恵まれたポジションの物件と言えるでしょう。

お部屋は74㎡の3LDK、南東角住戸です。南は高い建物でも3階程度、東は歩行者・自転車・二輪車のみが通行可能な細い道路（緑道）でその向かいはやはり3階建と、この上層階住戸からは日照だけでなく視界抜けも得ることが出来ます。

間取り的にはルーバル付の特殊住戸にはこれよりも大きなものも存在していますが、そういった住戸を除くと最も大きな専有面積が確保されたもので南東角という最も人気のあるポジションのプランだけのことはあるでしょう。

南東角ながら75㎡に満たないのはこのご時世ゆえであるのは間違いないところであと1㎡大きくとも良かったような気もするのですが、角住戸にしては玄関廊下がコンパクト目に出来ている方だとは思いますし、専有面積以上の使い勝手のありそうなプランです。

LDの入口ドアがかなり玄関寄りにあり、LD畳数に水増し感があるのがちょっと残念ではあるのですが、それを加味してもLDはまずまずの畳数が確保出来ていると思いますし、南面の2.3m高のワイドサッシはやはりとても魅力的なものです。

一方で残念なのはLDの東側に開口部がないことですね。
低層階でも東側条件は悪いものではないので低層階の同一プランに合わせる必要もなかったわけですし、この部分は非常に勿体なく感じます。腰高窓で良いので設計して欲しかったですね。

坪単価は334万円。最上階でもこの水準であればここ1～2年の相場からするとリーズナブルと言って良いでしょう。このような恵まれたポジション、まして、若干面積を絞った感のある中、この単価と出来ているのであれば魅力は少なくないと思います。
モリモトさんはディアナコート尾山台翠景でも想定していたよりも弱めの値付けとしていたように思いますし、外周区ではわりと現実的な価格設定にしてきているように思いますね。

当物件はディアナコートでこそありませんが、モリモトらしいデザイン性の高い素敵な物件となっていますし（次の記事で詳細）、総戸数50戸未満ながらも差別化要素を内包している点からしてもこの単価帯に魅力を感じる方は少なくないのかなと。

設計は長谷建築設計事務所、施工は森本組、そしてデザイン監修は南條設計室南條洋雄氏です。

南條氏はアールブラン田園調布やアールブラン東京サウス仲六郷など、モリモト物件の中でもアールブランシリーズの実績が豊富ですね。
アールブランはディアナコートよりも下のブランドにはなりますが、ディアナコート（南條設計室が携わったものもありますが、多くがアーキサイトメビウスデザイン）よりもグレード感が落ちるような印象はなく、デザインコンセプトの違いでしかないとさえ感じるのはアールブランの多くにこの南條氏が携わっているがゆえと言っても過言ではないと思っています。

他の南條氏によるアールブランと共通点のあるガラス面の多いエントランス周りにも見どころがありますが、当物件の最大の注目点は何と言っても南東角と南西角の「コーナーワーク」にあるのではないでしょうか。

先ほどご紹介した南東角住戸のプランをもう一度ご覧いただくと分かりやすいのですが、頂点部が斜めとなっており、その部分にも質感の良いタイルが施されています（南面は逆梁なのでバルコニー手摺の上部を除きタイル貼）。

そんな二次元的にも興味深い設計なのですが、個人的には東側のサービスバルコニー部分にまで「手摺上部のガラス手摺部分を連続させている」あたりにゾクっとさせられますね。
何気ない部分ではあるのですが、こういった一つ一つの設えが物件にワンランク上の高級感を生み出してくれることも少なくありません。

敷地南面～東面にかけて施された植栽もやはりお見事ですし、やっぱりモリモト物件を見るのは楽しいですね。

お部屋は55㎡の2LDK、北西角住戸です。二面採光で角住戸的ではあるのですが、西側には至近距離で西向き住戸（及びその共用外廊下）があり、事実上は中住戸と言っても過言ではないポジションとなります。
主寝室には東側に窓がありますし、東側は一応は緑道方向が望めるのですが、北側は11階建の日経エスプラナードの圧迫感がありますし、少々囲まれ感の強いポジションですね。

ただ、間取り的にはイレギュラーな位置に設計されているだけあってなかなか見所のあるものとなっていると思います。
玄関正面には洗面所があるのでプライバシー面は良好とまでは言えませんが、LD方向はプライバシー面が担保されますし、玄関廊下をコンパクトに纏めた効率的なプランなので55㎡に満たない2LDKにしては各所にゆとりを感じることが出来ます。

柱の食い込みは見られるものの、居室畳数的には50㎡台後半の2LDKと大差ないですし、収納も標準レベルには達しているでしょう。浴室や洗面所も十分な広さがありますし、バランスも上々ですね。

洋室の引き戸はウォールドアを採用し完全に開け放つことが出来るようになっているとさらに良かったでしょうね。そのように出来ると1LDKとしては二面採光のLDになりますしね。

坪単価は297万円。低層階ですし、囲まれ感の強いポジションのわりには目立つ単価ではありませんが、専有面積を絞ったプランですし、前述のように効率性も高いのでこのぐらいの水準になるのは致し方ないところでしょうか。

設備仕様面は、総戸数45戸でもしっかりとディスポーザーが搭載されていますし、食洗機、トイレ手洗いカウンター、シーザーストーンのキッチン天板と特に水回りには申し分のないグレード感があります。
また、玄関及び廊下床は天然石貼ですし、ディアナコートと比べても遜色のないものです。モデルルームを重複させていたということもありましたが、ディアナコート日本橋浜町とピアース日本橋箱崎町の仕様も大差ありませんでしたし、最近のモリモトのブランディングはあってないようなものですね。
その差はほとんど「デザイナーの違い」や「専有面積の違い（ピアースはコンパクト中心）」だけになっているような気が…。

管理費は231円/㎡。外廊下ですが、ディスポーザー付ですし、スケールからしても悪くない水準でしょう。
ちなみに、共用廊下がフロア中央部にあることからすると内廊下設計でないのを残念に感じたりもしますが、ディアナコート学芸大学レジデンスが外廊下であるのに対してピアース学芸大学が内廊下となっていたように、ブランドは関係ないでしょう。

駐車場は全11台で平置1台を除いて機械式となります。

[860: マンション掲示板さん]

834
馬込に住んでますが、この辺りの保育園はかなりの激戦区ですよ。期中で認証に入るのは難しく、認可外でまずは点数を稼がないとですかね。また馬込駅周辺には認可外はあまりないです。

[861: マンション掲示板さん]

乗り換えが必要ですよね～。大井町線、池上線の方が便がいいような気がします。神奈川方面も行きにくいですし。

[862: 匿名さん]

>>860 マンション掲示板さん

期中入園は馬込に関わらず都内は基本アウトです。
認可、認証は他の地域よりは間違いなく多数あります。ちなみに待機児童問題は基本0-2歳の問題です。3歳以上は定員がいっきに増えるので充足されます。

[863: マンション検討中さん]

抜群の利便性

[864: マンション検討中さん]

どこでもすぐ行けちゃう

[865: マンション検討中さん]

目の前の素敵な緑道

[866: マンション検討中さん]

素晴らしい植栽

[867: マンション検討中さん]

圧倒的な駅近

[868: マンション掲示板さん]

認可、認証は他の地域より間違いなく多数ある
→(そう思いませんが)、あっても入れなきゃ大変です。

[869: マンション掲示板さん]

やっぱり池上線や大井町線の乗り換えが必要なんですね。

[870: マンション検討中さん]

>>868 マンション掲示板さん

都内は馬込に関わらずどこも一緒です。
これは社会問題ですから、ここがどうこうという話ではないです。

[871: マンション検討中さん]

>>869 マンション掲示板さん

マイナー路線は乗りません。

[872: 匿名さん]

今週、拝見してきます！
素敵な物件なので、楽しみです〜☆

[873: 匿名さん]

>>843 マンション掲示板さん

新宿、渋谷一回乗り換えで30分以内
自由が丘荏原町まで歩くが一本
行きにくいか？
ここで行きにくいなら西馬込や久が原は孤島だぞ

[874: 匿名さん]

川崎横浜方面は面倒だけど、
都心に行くなら浅草線の交通の便は良いですよ。
ここの難点は、馬込住人みんなの悩みなのですが駅周辺が寂しくスーパーが無い事。
駅近のメリットを半減させます。
ここからは遠回りですが確かに「まいばすけっと」あります。ただあれはコンビニみたいな店なので違います。
上池台に行けばスーパーがありますが自転車が無いので会社帰りに歩ける距離じゃ無いです。
新しい住人が馬込に増える事で駅前スーパー実現を望みます。
駅前にスーパー作ればできれば絶対人入ると思うんだけど、何でどこも作らないんだろ？ほんと不思議。

[875: 近隣住民さん]

馬込在住ですが、わたしの周りは困ってる人少ないですけどね。
ネットスーパー、週末まとめ買い、まいばすけっと（行けば分かるけどコンビニではないですよ、普通に何でも買えますよ）で、全然困らないですけどね。
個人差ありますね。

[876: 匿名さん]

今週で完売しますね。
急いだ方がいいよ。
買わなきゃ、絶対後悔する。

[877: 近隣住民さん]

あと、都営浅草線は非常に便利ですよ。
五反田で山手線乗り換えるのもホームから近くて良いですね。渋谷、新宿も20分以内で着きますよ。
銀座方面は一本でいけるので本当に楽です。
恵比寿、中目黒からもタクシーですぐです。
住めば分かると思いますが、交通の便はかなり良いと思いますよ。

[878: マンション掲示板さん]

874に同感です。何もない馬込駅に魅力を感じないです。
交通の便も大井町線、池上線沿いならどこもいいのでは。

[879: 通りがかりさん]

近くにこんな素晴らしいマンションができて、うれしいです。もうすぐ完売らしいですね。場所がいいからやっぱり人気なんですね。

[880: 匿名さん]

>>876 匿名さん
今週では完売しないと思う

[881: 近隣住民さん]

馬込は住みやすくて良い場所ですよ。
閑静な住宅街で治安も良く、教育環境も素晴らしいです。住んでいる方々も素晴らしい方々が多いです。昔ながらのお祭りや町内会もしっかりしていて、安住の地ですよ。

[882: 近隣住民さん]

久しぶりに眺めたら、この物件や馬込に批判的な人たちは嘘ばかり書いてますね。
ひどい話です。
たまに顔出しますので、馬込に関しては何でも聞いてください。

[883: マンション掲示板さん]

具体的に嘘の箇所を教えてください。

[884: 匿名さん]

>>881 近隣住民さん
このマンション建設予定地は窪地になっていますが、浸水の心配はないですか？

[885: 近隣住民さん]

>>884 匿名さん

浸水は経験が無いですね。
大田区のハザードマップもこの辺りは大丈夫ですし、浸水実績も無いですよ。
あと、ここは窪地では無いですよ。ファミリーマートの方が窪地に該当しますかね。

[886: 近隣住民さん]

>>883 マンション掲示板さん

多すぎて書ききれませんので、疑問点を聞いてくださいね。

[887: マンション掲示板さん]

何が嘘なのか気になる以外は特段疑問点は何もありません。

[888: 匿名さん]

>>885 近隣住民さん
そうなのですね、ハザードマップは見ましたが、実際に近隣に住んでいるからからのコメントは参考になります。駅前の歩道橋あたりが少し整備されると見違えそうですね

[889: 匿名さん]

浸水は問題ないと思いますよ。
スーパー難民がキツいだけです。

[890: 匿名さん]

>>889 匿名さん
難民ですか 笑
基本Amazonとコンビニだけなので、私は問題ないですが… 苦笑

[891: 匿名さん]

家族がいたら、肉とか魚とか野菜とか買いたいですからね。。

[892: 評判気になるさん]

ファミリー層からすると残念なポイントですが、
荏原町か上池台にチャリで行くしかないですね。
チャリが無ければ買いましょ。

[893: 近隣住民さん]

スーパー難民というのは大嘘です。
どらだけの家庭がこのあたりにあると思っているのでしょうか。買い物に困ることは一切ないですよ。
ピーコック、ライフが近くにあり、特にピーコックは環七沿いを歩けばすぐです。まとめ買いはこの二店舗と荏原町商店街が便利ですよ。荏原町商店街のオオゼキや後は小さな専門店が沢山あります。
仕事帰りにはまいばすけっとが便利です。品揃えは意外と多くて、まず困りません。
だいたい馬込のご家庭はこんな感じだと思いますよ。

[894: マンション検討中さん]

在住の方の意見はリアリティありますね
ありがとうございます

[895: 匿名さん]

>>893
環七沿いを歩けば「すぐ」ですか。
馬込の方は足腰が強くてうらやましいです。
車があれば迷いなく購入で良いと思います。

[896: マンション検討中さん]

↑買えないとこうなるよ（笑）

[897: 近隣住民さん]

>>895 匿名さん

足腰が強いか分かりませんが、いつまでも健脚でいたいものです。
ピーコックまでは7分くらいなので、東京に住まいであれば毎日沢山歩くので、それくらいは気にならないと思いますよ。どこか田舎にお住まいですか？
環七と書いたのはこの辺りはきつい坂やフラットな道など色々あります。環七が一番フラットです。7分くらいでスーパーあるので誰も困っていないのが実情です。

[898: 匿名さん]

スーパー大好きくんのネガはもういいよ。
散々書き込んでまだ物足りないの？

[899: 匿名さん]

困っているから困っているって言ってるのに。。
通勤途中にスーパーが無いのは不便ですよ。
専業主婦なら気になら無いのかもしれないですね。

[900: 匿名さん]

ピーコックまでの道のりが全く苦にならない人は買えば良いが、老後も同じように歩けるか想像しておいたほうがよい。健脚が維持できるなら何も問題ない。
以上。

[901: 匿名さん]

ここって100円バスみたいなのありましたっけ？
あれば便利ですね。

[902: マンション検討中さん]

まあ、売れてるから余計なお世話じゃね？

[903: マンション検討中さん]

またスーパー持ち出してる？笑笑
土日やることないの？？

[904: 近隣住民さん]

坂とスーパーについてネガティヴな内容を書き込んでいる方は間違いなく土地勘が無く、生活したことない荒らしたい人なので、信じない方が良いですよ。
住んでる方に聞いたり馬込を歩いてみてください。

[905: マンション掲示板さん]

今、池上線かこの辺りでマンションを購入検討してるものです。確かに駅周辺に何もないエリアですから、賛否両論あるマンションですね。

[906: 匿名さん]

自分で判断すれば良いというのは100%賛成です。
購入前に必ず歩いてみることをおすすめします。
ベビーカーを押しながら、とか車椅子で、とか。
ネガではないです。

[907: 匿名さん]

ネガと言われて心外なので、
いいネタもはっておきます。

23区の価格上昇ランキング

※カッコ内の数字は、5000万のマンションを持っていた場合の、昨年比での平均的な価格変動。

【1位～10位】

1位：杉並区　（274万UP）
前年比＋5.47％、前月比＋0.16％

2位：北区　（260万UP）
前年比＋5.2％、前月比－0.01％

3位：豊島区　（254万UP）
前年比＋5.08％、前月比＋0.07％

4位：大田区　（244万UP）
前年比＋4.87％、前月比＋0.44％

[908: 匿名さん]

売れてるマンションには、荒らしが集まるのはこの掲示板の悪いところだね

[909: 名無しさん]

>>905 マンション掲示板さん

西馬込のヴィークはいかがですか？？
ぜひ見に行きませんか？

[910: マンション検討中さん]

>>909 名無しさん

営業お疲れさまです。

[911: 名無しさん]

>>910 マンション検討中さん

どうですか？
西馬込のヴィークは桜通りに面して素敵だと思いますよ。見に行きませんか？

[912: 匿名さん]

契約者が営業マンになって、モリモトも大助かりやな！！

[913: 匿名さん]

地元だから言うけど、
馬込駅周辺に必要なのはマンションじゃなくてスーパー。ほんと日々の生活が不便。

[914: 名無しさん]

西馬込のヴィークはいかがですか？？

[915: 名無しさん]

>>913 匿名さん

引っ越せば？
西馬込のヴィークはいかがですか？

[916: マンション検討中さん]

駅から遠いし、ディスポーザー無いから無理

[917: 匿名さん]

また荒れてきた

[918: マンション掲示板さん]

悪くなさそうですね。ただ、都営浅草線の駅に正直あまり魅力を感じないです。

[919: 名無しさん]

>>918 マンション掲示板さん

西馬込のヴィークはいかがですか？
花見ができますよ。

[920: 匿名さん]

>>918
高輪台は良さそうですけどね。
何となく。

[921: マンション掲示板さん]

913
私も地元ですが、同感です。

[922: マンション検討中さん]

偽物の地元民が大量に出現中
また荒れてきたね

[923: 名無しさん]

>>921 マンション掲示板さん

西馬込のヴィークはいかがですか？
見学行きませんか？

[924: マンション検討中さん]

そして、荒らししかいなくなった

[925: 評判気になるさん]

◾️マンション言いたい放題ブログより◾️

アールブラン馬込。

馬込駅徒歩5分、荏原町駅徒歩12分の5階建総戸数45戸のレジデンスです。

品川田町間（泉岳寺駅付近）の再開発の影響か近年は馬込・西馬込駅界隈の新築物件供給が増えてきている印象を受けますね。
馬込駅は西馬込とは異なり始発駅ではありませんので、多少劣る部分もありますが、当物件は駅徒歩5分圏内ながら環七にも第二京浜にも面していないという馬込駅周辺の物件としてはかなり珍しいポジションにあるという点からも注目できるのではないでしょうか。

また、南側には落ち着いた住宅街が広がるポジションで優れた南面条件的にも魅力がありますね。先行分譲中のガーラレジデンス南馬込も南面条件に優れていましたが、敷地北側に東海道新幹線が通っていましたし、当物件は馬込駅界隈ではかなり珍しいほどに恵まれたポジションの物件と言えるでしょう。

お部屋は74㎡の3LDK、南東角住戸です。南は高い建物でも3階程度、東は歩行者・自転車・二輪車のみが通行可能な細い道路（緑道）でその向かいはやはり3階建と、この上層階住戸からは日照だけでなく視界抜けも得ることが出来ます。

間取り的にはルーバル付の特殊住戸にはこれよりも大きなものも存在していますが、そういった住戸を除くと最も大きな専有面積が確保されたもので南東角という最も人気のあるポジションのプランだけのことはあるでしょう。

南東角ながら75㎡に満たないのはこのご時世ゆえであるのは間違いないところであと1㎡大きくとも良かったような気もするのですが、角住戸にしては玄関廊下がコンパクト目に出来ている方だとは思いますし、専有面積以上の使い勝手のありそうなプランです。

LDの入口ドアがかなり玄関寄りにあり、LD畳数に水増し感があるのがちょっと残念ではあるのですが、それを加味してもLDはまずまずの畳数が確保出来ていると思いますし、南面の2.3m高のワイドサッシはやはりとても魅力的なものです。

一方で残念なのはLDの東側に開口部がないことですね。
低層階でも東側条件は悪いものではないので低層階の同一プランに合わせる必要もなかったわけですし、この部分は非常に勿体なく感じます。腰高窓で良いので設計して欲しかったですね。

坪単価は334万円。最上階でもこの水準であればここ1～2年の相場からするとリーズナブルと言って良いでしょう。このような恵まれたポジション、まして、若干面積を絞った感のある中、この単価と出来ているのであれば魅力は少なくないと思います。
モリモトさんはディアナコート尾山台翠景でも想定していたよりも弱めの値付けとしていたように思いますし、外周区ではわりと現実的な価格設定にしてきているように思いますね。

当物件はディアナコートでこそありませんが、モリモトらしいデザイン性の高い素敵な物件となっていますし（次の記事で詳細）、総戸数50戸未満ながらも差別化要素を内包している点からしてもこの単価帯に魅力を感じる方は少なくないのかなと。

設計は長谷建築設計事務所、施工は森本組、そしてデザイン監修は南條設計室南條洋雄氏です。

南條氏はアールブラン田園調布やアールブラン東京サウス仲六郷など、モリモト物件の中でもアールブランシリーズの実績が豊富ですね。
アールブランはディアナコートよりも下のブランドにはなりますが、ディアナコート（南條設計室が携わったものもありますが、多くがアーキサイトメビウスデザイン）よりもグレード感が落ちるような印象はなく、デザインコンセプトの違いでしかないとさえ感じるのはアールブランの多くにこの南條氏が携わっているがゆえと言っても過言ではないと思っています。

他の南條氏によるアールブランと共通点のあるガラス面の多いエントランス周りにも見どころがありますが、当物件の最大の注目点は何と言っても南東角と南西角の「コーナーワーク」にあるのではないでしょうか。

先ほどご紹介した南東角住戸のプランをもう一度ご覧いただくと分かりやすいのですが、頂点部が斜めとなっており、その部分にも質感の良いタイルが施されています（南面は逆梁なのでバルコニー手摺の上部を除きタイル貼）。

そんな二次元的にも興味深い設計なのですが、個人的には東側のサービスバルコニー部分にまで「手摺上部のガラス手摺部分を連続させている」あたりにゾクっとさせられますね。
何気ない部分ではあるのですが、こういった一つ一つの設えが物件にワンランク上の高級感を生み出してくれることも少なくありません。

敷地南面～東面にかけて施された植栽もやはりお見事ですし、やっぱりモリモト物件を見るのは楽しいですね。

お部屋は55㎡の2LDK、北西角住戸です。二面採光で角住戸的ではあるのですが、西側には至近距離で西向き住戸（及びその共用外廊下）があり、事実上は中住戸と言っても過言ではないポジションとなります。
主寝室には東側に窓がありますし、東側は一応は緑道方向が望めるのですが、北側は11階建の日経エスプラナードの圧迫感がありますし、少々囲まれ感の強いポジションですね。

ただ、間取り的にはイレギュラーな位置に設計されているだけあってなかなか見所のあるものとなっていると思います。
玄関正面には洗面所があるのでプライバシー面は良好とまでは言えませんが、LD方向はプライバシー面が担保されますし、玄関廊下をコンパクトに纏めた効率的なプランなので55㎡に満たない2LDKにしては各所にゆとりを感じることが出来ます。

柱の食い込みは見られるものの、居室畳数的には50㎡台後半の2LDKと大差ないですし、収納も標準レベルには達しているでしょう。浴室や洗面所も十分な広さがありますし、バランスも上々ですね。

洋室の引き戸はウォールドアを採用し完全に開け放つことが出来るようになっているとさらに良かったでしょうね。そのように出来ると1LDKとしては二面採光のLDになりますしね。

坪単価は297万円。低層階ですし、囲まれ感の強いポジションのわりには目立つ単価ではありませんが、専有面積を絞ったプランですし、前述のように効率性も高いのでこのぐらいの水準になるのは致し方ないところでしょうか。

設備仕様面は、総戸数45戸でもしっかりとディスポーザーが搭載されていますし、食洗機、トイレ手洗いカウンター、シーザーストーンのキッチン天板と特に水回りには申し分のないグレード感があります。
また、玄関及び廊下床は天然石貼ですし、ディアナコートと比べても遜色のないものです。モデルルームを重複させていたということもありましたが、ディアナコート日本橋浜町とピアース日本橋箱崎町の仕様も大差ありませんでしたし、最近のモリモトのブランディングはあってないようなものですね。
その差はほとんど「デザイナーの違い」や「専有面積の違い（ピアースはコンパクト中心）」だけになっているような気が…。

管理費は231円/㎡。外廊下ですが、ディスポーザー付ですし、スケールからしても悪くない水準でしょう。
ちなみに、共用廊下がフロア中央部にあることからすると内廊下設計でないのを残念に感じたりもしますが、ディアナコート学芸大学レジデンスが外廊下であるのに対してピアース学芸大学が内廊下となっていたように、ブランドは関係ないでしょう。

駐車場は全11台で平置1台を除いて機械式となります。

[926: 評判気になるさん]

高級感のある素敵なデザイン

[927: 通りがかりさん]

馬鹿馬鹿しい書き込みはスルーですね。書いてる人、たぶん一人か二人くらいでしょうね。暇だなー。

ポジティブもネガティヴも、参考になりそうなものだけ抽出しましょうね。

[928: 匿名さん]

>>925
>>926
は、しつこすぎて逆にネガとしか思えない。

[929: マンション検討中さん]

ネガのみんなこの物件が羨ましいし妬んでるんだよ
みんなと言っても一人か二人だけどさ
重複書き込み、成りすましお疲れさま！

[930: 名無しさん]

>>928 匿名さん

西馬込のヴィークに興味はないですか？
いかがですか？

[931: 匿名さん]

>>929
まだ3戸残ってるから買えるでしょ。

[932: マンション掲示板さん]

妬みで掲示板に書き込む人なんていないでしょ。

[933: マンション検討中さん]

>>930 名無しさん

駅から遠いし、ディスポーザー無いから無理
スレ違い

[934: 匿名さん]

>>925 評判気になるさん

ネガだけど、
プロの視点はシャープで参考になる
このブログを読むと欲しくなる

[935: 匿名さん]

これ書いてる人ってプロだっけ？

[936: 匿名さん]

>>935 匿名さん

超有名人
とても参考になるぞ

[937: 匿名さん]

モモレジさんですよね？
不動産とか建設業界の方でしたっけ？

[938: 匿名さん]

>>937 匿名さん

彼のレポはまじで参考になるよね

[939: マンション検討中さん]

近くのピアースはいくらぐらいだろうね？
安かったら投資用に検討しようかと。

[940: 名無しさん]

>>939 マンション検討中さん

西馬込のヴィークはいかがですか？

[941: マンション検討中さん]

>>937 匿名さん

モモレジさんのブログはめちゃめちゃ参考になりますね。

[942: マンション検討中さん]

>>940 名無しさん

駅から遠いし、ディスポーザー無いから結構です。お疲れ様です。

[943: 匿名さん]

販売絶好調ですね。
他が苦戦してるのに、ここだけ売れてますね。
やっぱりデザインがサイコーだからですかね。

[944: 匿名さん]

スーパーは、不便でないということで、
結論がでたみたいだね。

[945: マンション検討中さん]

>>944 匿名さん

主観だから、結論でないよ。
気にならない人は気にならないし、スーパーがすぐそばに無いと騒ぎ立てる人は不便だろうし。ネットスーパーとか知らないのかな？情弱だよね。

[946: 匿名さん]

ネットスーパーw

[947: 匿名さん]

>>945 マンション検討中さん

都内の人なら普通に使ってるよね。
なんなんだろうね。

[948: 匿名さん]

飲み物はカクヤスでしか買わないけどね。スーパーとかで絶対買わないわ。

[949: 評判気になるさん]

共働き家庭で、仕事帰りにスーパーが無いのが不便なんだろうね。
まいばすけっとではちょっと品揃えが足りないし。

ってことでしょ。もういいんじゃない？

[950: 匿名さん]

>>949 評判気になるさん

どこの家庭も同じだろうけどね。
不器用なんだろうね。

[951: マンション掲示板さん]

949さんの言うとおり。共働きだと不便ですよね。不器用というより、共働きにとってネットスーパーだと帰宅時間等の制約を受けますからね～。

[952: マンション検討中さん]

スーパー、スーパーもういいよw
スーパーが一階にあるマンションにでも住んでくれw

[953: 近隣住民さん]

ネットスーパーであれば、東急が良いですよ。
都内は城南エリアだけなはずですが、モノもよく配達時間も細かく設定できますよ。

[954: マンション掲示板さん]

東急のネットスーパーも悪くはないですね。

ただ、20時や21時以降は配達してないのがネックかもです。

[955: マンション検討中さん]

イトーヨーカドーもいいですよ！
配達料も一回100円で、ママには最高です。

[956: 通りがかりさん]

うちの会社のワーママや保育園のママたちもみんなネットスーパー使ってますよ。平日は買い物行く時間ないですからね（；＿；）
ほんと便利な社会になりましたよね。

[957: マンション掲示板さん]

平日買い物をしない家庭なら気にならないでしょうね。我が家は仕事帰りにスーパーで惣菜買うのがルーティンなので困りますが、なくても気にならない人もいるので、その人の価値観次第ということでいいのではないでしょうか。

[958: 匿名さん]

コープで頼めばいいのに
情報弱者がよくここにこれたよね

[959: 匿名さん]

駅にスーパーがあれば、買ってがあれば余計な費用はかからない。
駅にスーパーがあれば駅近のここからだと、欲しい時にすぐに買って帰って来れる。
普通の駅には当然のように存在するスーパーが馬込駅には無い。
作れば絶対売れる。スーパーの分布図を見ると馬込駅を中心に何も無い。周辺にはたくさんあるのに。。
無い事に満足しちゃダメ。

[960: マンション掲示板さん]

宅配がいかに便利かは誰でも知ってますよ。ただ、近くにしがないと不便なのも自明の理。

[961: 匿名さん]

>>959 匿名さん

余計な費用って？宅配料とか？
世帯年収に格差がありそうですね、、、
そういうの気にされる世帯とは議論噛み合わない可能性が高いですね。ここ買ってる家庭はそれなりでしょうからね。

[963: マンション掲示板さん]

ポジも痛々しいです・・。

[964: 名無しさん]

>>963 マンション掲示板さん

西馬込のヴィークはいかがですかね？

[966: マンション掲示板さん]

962さん
誰も買い物不便エリアとは言ってないと思いますよ。
駅周辺にスーパーがないエリアと言ってるだけで。

[968: マンション掲示板さん]

もしできたら、周囲の人に喜ばれるでしょうね。

[974: 匿名さん]

情報として。
https://goo.gl/SVYibH

[975: マンション比較中さん]

ここは本当のところどのくらい売れているのだろう？
あと３戸でよく売れてるってあっちこっちで書きまくってる人がいるけど、ＨＰ見ても今売ってるのが３戸ということしかわからない。どなたか最近ＭＲ見に行った方いらっしゃいませんか？

[976: マンション検討中さん]

>>975 マンション比較中さん

先々週、間違いなく三戸でした！
確実な情報です！

[977: マンション検討中さん]

976です。

42戸は契約済みでしたよ。

[978: 通りがかりさん]

販売実績は本当にすごいね。
同エリアの販売中物件と比較するといかにすごいかわかるよね。

[979: 匿名さん]

中延も駅前にスーパーないよね
戸越はあったか？
もう五反田でも住めよ

[980: マンション比較中さん]

残り3戸ってことは、HPに乗っている3つの間取りが1つづつ残ってるってことかな?

[981: マンション掲示板さん]

979さん
もうスーパーの話はやめましょう。

[982: マンション掲示板さん]

中延には巨大な商店街があるうえ、東急、ぶんかどう等があります。長原、荏原町あたりは商店街があるので有名です。

[983: マンション検討中さん]

>>980 マンション比較中さん

仰る通りですよ。
残り3戸、スーモやホームページの3プランのみでした。

[984: マンション比較中さん]

ＨＰを見ると、64.63m²～74.05m² 6,390万円～7,490万円
ってなってるから、特に安いわけでもないですね。駅から近くのと外観デザインが売りだったのかな。
ただ残りの３戸は、普通の３ＬＤＫが欲しい私としては、Ｂ，Ｃは狭いし、Ｌは使いづらそう。
もっと前ならもっとほかの間取りとかもあったのかな？
残念ながら今となってはここは選択肢には入らないですね。

ところでここのスレって、こういう普通の検討してる人の書き込みが極端に少ないのはなぜ？

[986: 評判気になるさん]

>>984 マンション比較中さん

このブログが参考になりますよ。
平米単価にもコメントあります。

◾️マンション言いたい放題ブログより◾️

アールブラン馬込。

馬込駅徒歩5分、荏原町駅徒歩12分の5階建総戸数45戸のレジデンスです。

品川田町間（泉岳寺駅付近）の再開発の影響か近年は馬込・西馬込駅界隈の新築物件供給が増えてきている印象を受けますね。
馬込駅は西馬込とは異なり始発駅ではありませんので、多少劣る部分もありますが、当物件は駅徒歩5分圏内ながら環七にも第二京浜にも面していないという馬込駅周辺の物件としてはかなり珍しいポジションにあるという点からも注目できるのではないでしょうか。

また、南側には落ち着いた住宅街が広がるポジションで優れた南面条件的にも魅力がありますね。先行分譲中のガーラレジデンス南馬込も南面条件に優れていましたが、敷地北側に東海道新幹線が通っていましたし、当物件は馬込駅界隈ではかなり珍しいほどに恵まれたポジションの物件と言えるでしょう。

お部屋は74㎡の3LDK、南東角住戸です。南は高い建物でも3階程度、東は歩行者・自転車・二輪車のみが通行可能な細い道路（緑道）でその向かいはやはり3階建と、この上層階住戸からは日照だけでなく視界抜けも得ることが出来ます。

間取り的にはルーバル付の特殊住戸にはこれよりも大きなものも存在していますが、そういった住戸を除くと最も大きな専有面積が確保されたもので南東角という最も人気のあるポジションのプランだけのことはあるでしょう。

南東角ながら75㎡に満たないのはこのご時世ゆえであるのは間違いないところであと1㎡大きくとも良かったような気もするのですが、角住戸にしては玄関廊下がコンパクト目に出来ている方だとは思いますし、専有面積以上の使い勝手のありそうなプランです。

LDの入口ドアがかなり玄関寄りにあり、LD畳数に水増し感があるのがちょっと残念ではあるのですが、それを加味してもLDはまずまずの畳数が確保出来ていると思いますし、南面の2.3m高のワイドサッシはやはりとても魅力的なものです。

一方で残念なのはLDの東側に開口部がないことですね。
低層階でも東側条件は悪いものではないので低層階の同一プランに合わせる必要もなかったわけですし、この部分は非常に勿体なく感じます。腰高窓で良いので設計して欲しかったですね。

坪単価は334万円。最上階でもこの水準であればここ1～2年の相場からするとリーズナブルと言って良いでしょう。このような恵まれたポジション、まして、若干面積を絞った感のある中、この単価と出来ているのであれば魅力は少なくないと思います。
モリモトさんはディアナコート尾山台翠景でも想定していたよりも弱めの値付けとしていたように思いますし、外周区ではわりと現実的な価格設定にしてきているように思いますね。

当物件はディアナコートでこそありませんが、モリモトらしいデザイン性の高い素敵な物件となっていますし（次の記事で詳細）、総戸数50戸未満ながらも差別化要素を内包している点からしてもこの単価帯に魅力を感じる方は少なくないのかなと。

設計は長谷建築設計事務所、施工は森本組、そしてデザイン監修は南條設計室南條洋雄氏です。

南條氏はアールブラン田園調布やアールブラン東京サウス仲六郷など、モリモト物件の中でもアールブランシリーズの実績が豊富ですね。
アールブランはディアナコートよりも下のブランドにはなりますが、ディアナコート（南條設計室が携わったものもありますが、多くがアーキサイトメビウスデザイン）よりもグレード感が落ちるような印象はなく、デザインコンセプトの違いでしかないとさえ感じるのはアールブランの多くにこの南條氏が携わっているがゆえと言っても過言ではないと思っています。

他の南條氏によるアールブランと共通点のあるガラス面の多いエントランス周りにも見どころがありますが、当物件の最大の注目点は何と言っても南東角と南西角の「コーナーワーク」にあるのではないでしょうか。

先ほどご紹介した南東角住戸のプランをもう一度ご覧いただくと分かりやすいのですが、頂点部が斜めとなっており、その部分にも質感の良いタイルが施されています（南面は逆梁なのでバルコニー手摺の上部を除きタイル貼）。

そんな二次元的にも興味深い設計なのですが、個人的には東側のサービスバルコニー部分にまで「手摺上部のガラス手摺部分を連続させている」あたりにゾクっとさせられますね。
何気ない部分ではあるのですが、こういった一つ一つの設えが物件にワンランク上の高級感を生み出してくれることも少なくありません。

敷地南面～東面にかけて施された植栽もやはりお見事ですし、やっぱりモリモト物件を見るのは楽しいですね。

お部屋は55㎡の2LDK、北西角住戸です。二面採光で角住戸的ではあるのですが、西側には至近距離で西向き住戸（及びその共用外廊下）があり、事実上は中住戸と言っても過言ではないポジションとなります。
主寝室には東側に窓がありますし、東側は一応は緑道方向が望めるのですが、北側は11階建の日経エスプラナードの圧迫感がありますし、少々囲まれ感の強いポジションですね。

ただ、間取り的にはイレギュラーな位置に設計されているだけあってなかなか見所のあるものとなっていると思います。
玄関正面には洗面所があるのでプライバシー面は良好とまでは言えませんが、LD方向はプライバシー面が担保されますし、玄関廊下をコンパクトに纏めた効率的なプランなので55㎡に満たない2LDKにしては各所にゆとりを感じることが出来ます。

柱の食い込みは見られるものの、居室畳数的には50㎡台後半の2LDKと大差ないですし、収納も標準レベルには達しているでしょう。浴室や洗面所も十分な広さがありますし、バランスも上々ですね。

洋室の引き戸はウォールドアを採用し完全に開け放つことが出来るようになっているとさらに良かったでしょうね。そのように出来ると1LDKとしては二面採光のLDになりますしね。

坪単価は297万円。低層階ですし、囲まれ感の強いポジションのわりには目立つ単価ではありませんが、専有面積を絞ったプランですし、前述のように効率性も高いのでこのぐらいの水準になるのは致し方ないところでしょうか。

設備仕様面は、総戸数45戸でもしっかりとディスポーザーが搭載されていますし、食洗機、トイレ手洗いカウンター、シーザーストーンのキッチン天板と特に水回りには申し分のないグレード感があります。
また、玄関及び廊下床は天然石貼ですし、ディアナコートと比べても遜色のないものです。モデルルームを重複させていたということもありましたが、ディアナコート日本橋浜町とピアース日本橋箱崎町の仕様も大差ありませんでしたし、最近のモリモトのブランディングはあってないようなものですね。
その差はほとんど「デザイナーの違い」や「専有面積の違い（ピアースはコンパクト中心）」だけになっているような気が…。

管理費は231円/㎡。外廊下ですが、ディスポーザー付ですし、スケールからしても悪くない水準でしょう。
ちなみに、共用廊下がフロア中央部にあることからすると内廊下設計でないのを残念に感じたりもしますが、ディアナコート学芸大学レジデンスが外廊下であるのに対してピアース学芸大学が内廊下となっていたように、ブランドは関係ないでしょう。

駐車場は全11台で平置1台を除いて機械式となります。

[987: マンション比較中さん]

984ですが、この板に書き込んでるぐらいだから、マンション言いたい放題ブログとか当然見てます。
検討者の感想とか意見とかが知りたいのに、ここはほとんどそれが書かれてない。
特に購入者のコメントが全然ないのが不気味です。
他所は、ネガの書き込みと購入者の擁護のやり取りが結果的に参考になるんですけど・・・

[988: マンション掲示板さん]

>>987
確かに購入者のコメント全然ないですね。

[990: マンション掲示板さん]

>>989
良い契約者の方ばかりのようです。

[991: 購入者]

購入者の意見が聞きたいとの事なので。
本当は戸越銀座の使える戸越界隈に住みたかったですが、
そもそも物件が無かったり、不当に高かったり、
新築も、地権者住居が半分ほど閉めている物件しかなく(しかも高い)泣く泣く諦めました。
そのため、同じ都営浅草線沿いで検討したところ、こちらの物件が駅近＆内装デザインが素敵かつ、何とか手が届く値段なので即決しました。
この規模なのに床暖房もディスポーザーも付いているし。ミストサウナがないけど。
正直、これから帰り道にスーパーがない生活を思うと不安で仕方がないです。
五反田で乗り換えるので、仕事帰りに五反田の東急ストアで買い出したり、まいばすけっとで細々と買うことになるとは思います。
江原町商店街も利用するとは思いますが、仕事帰りにわざわざ帰り道と違う方角には行かないと思います。
ピーコック＆ライフは真夏の炎天下で歩いてみたら干からびるかと思った……
近所の神社に期待しましたがショボかったので行かないと思います。

馬込はそこまで詳しくないです。
馬込に住んでいる友人に聞いてみましたが「何もない」との事でした。
通勤は便利です。

ただ、緑道や閑静な住宅街は気に入ってるので、近くにそれなりの規模のスーパーが出来るだけで好きな街にはなりそうです。

[992: 通りがかりさん]

こんなに荒らしが多い掲示板に書き込みたくないでしょうね。販売を邪魔したい人か、荒らしが趣味なかわいそうな人しか書いてないですね。完売間近なんだからほっとけばいいのにね。よっぽど暇なんでしょう。

[993: マンション掲示板さん]

991さんは中古マンションは検討しなかったんですか？
この辺りの中古マンションは安いと思いますが。

[996: 購入者]

>>993 マンション掲示板さん

>>993 マンション掲示板さん
もちろん中古も散々検討しましたよ。
しかし、中古ですら高かったです。
築20年で65㎡前後で5600万円とかナメてるとしか。。
また、まだ20代のためそんなに古い物件を購入したとして、
新築を購入するより20年も住める期間が短くなってしまうのに、手放す時には物件は更に古い状態だし、不良債権化する恐怖がありました。
同じお金払うならディスポーザーや最新設備のある綺麗なマンションに住みたい
せめて築5年以内ですね。
5年以内だとアホみたいに高かったですが。