アールブラン馬込ってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

アールブラン馬込について情報がほしいです。
静かな環境で、快適に生活できるといいですね。


公式URL：http://www.morimoto-real.co.jp/shinchiku/ab-magome/index.html
所在地：東京都大田区中馬込2丁目31-1（地番）
交通：都営浅草線 「馬込」駅 徒歩5分 、東急大井町線 「荏原町」駅 徒歩12分
竣工予定日：平成30年2月上旬
入居予定日：平成30年3月下旬

間取：2LDK～3LDK
面積：54.51平米～75.05平米
売主：モリモト
施工会社：株式会社森本組　東京支店
管理会社：株式会社モリモトクオリティ

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[1707: 匿名]

>>1706 マンション検討中さん
おぉ。グッドデザイン賞は取れたのでしょうか？

[1708: マンション検討中さん]

グッドデザイン賞は竣工後のはずなので、来年だと思いますよ。

[1709: 匿名]

>>1708 マンション検討中さん
そうなのですね、とれるといいですね〜

[1710: マンション掲示板さん]

>>1706 マンション検討中さん

すごいことなのか？

[1711: 匿名]

>>1710 マンション掲示板さん
まぁ どうでしょうね？笑

[1712: 匿名さん]

ルーフバルコニーといっても、後ろのマンションから見下ろされる感じになるもんなあ。売れ残るんじゃないかとは、最初から予想してたけど。

[1713: 名無しさん]

ルーバル部屋は、一億ぐらい？

[1714: 匿名]

>>1713 名無しさん
HPみろ

[1715: マンション検討中さん]

ルーバニの部屋、良い間取りだね

[1716: 匿名さん]

後ろのマンションからもだし、西側の坂の上からも見下ろされるね。

[1717: 匿名]

>>1716 匿名さん

この部屋は安くしないと売れないですよね

[1718: 通りがかりさん]

大晦日なのに粘着ネガしてる。。。涙

[1719: 匿名]

>>1718 通りがかりさん
普通の意見じゃない？ 苦笑

[1720: マンション検討中さん]

>>1719 匿名さん

今年も粘着お疲れさまです！！ 笑笑

[1721: 匿名]

>>1720 マンション検討中さん

こういう粘着ってなんていうんですかね、あたまわるすぎw

[1722: 匿名さん]

いつもの通りネガが粘着して荒らしてるね

最近落ち着いてたのに残念

[1723: 口コミ知りたいさん]

荒らすのはやめましょう。

[1724: 通りがかりさん]

当初好調だったわりにまだ完売してないんだね。竣工2月の前に完売するとおもったけど意外だね。ライバル物件でも出てきたせいかな。

[1725: 口コミ知りたいさん]

ここ、竣工は三月だね、あと約2ヶ月半で完売するといいね、1724さんの仰る通り馬込エリアではかなり良い売れ行きだったもんね

[1726: マンション掲示板さん]

>>1725 口コミ知りたいさん

竣工は2月では？

[1727: マンション掲示板さん]

>>1724 通りがかりさん

最近はアトラス品川中延、クリオラベルビ馬込等が出てきましたからね。西馬込あたりも苦戦中です。

[1728: 通りがかりさん]

ディアナコート都立大学は完売しましたよ。

[1729: 匿名さん]

>>1728 通りがかりさん
ここで都立大学の話をされても…

[1730: 通りすがりさん]

>>1727 マンション掲示板さん
ヴィークステージってどうなったんでしょうね？以前はここと比較対象になってましたけど。

[1731: 口コミ知りたいさん]

西馬込だとヴィーク、ガーラ、インプレストですよね。掲示板は盛り上がってる感じはしないですよね。

[1732: 匿名さん]

結局大田区も品川区も大差ないと見て、品川区を検討してるんですかね

[1733: 口コミ知りたいさん]

品川と大田区で大差ないのなら大田区の方が安価なのではないかと。品川の方がイメージ良いですけどね。
そもそも馬込駅周辺がなにもない気がするのですがなにかコレっていうようなものありますか？

[1734: 匿名さん]

>>1733 口コミ知りたいさん
そうなんですよね、馬込だと何も思い浮かばない。西馬込も何もないけど、始発駅っていう利点がありますからね。この界隈では、こことインプレストが最終段階って感じで、あとはまだまだ完売までは時間かかりそうですね。

[1735: 近隣住民さん]

馬込、西馬込は歴史ある閑静な住宅街ですからね。商業施設は多くないですよ。とても住みやすい街ですよ^ ^

[1736: 評判気になるさん]

馬込のスーパーってどこに行けばよいのでしょうか？
グーグルマップだと駅前のまいばすけっとくらいしかないようなのですが、、
上池台のライフは起伏もあって行くの大変でしょうか？

[1737: 近隣住民さん]

>>1736 評判気になるさん

荏原町を利用されている方が多い印象です。
うちは平日まいばすけっとで週末のまとめ買いで上池台のライフか荏原町のオオゼキに行くことが多いです。飲み物など重いものはネットスーパーにすることもありますね。

今度東馬込にライフが出来ます^ ^
中馬込からだと徒歩7-8分の場所になるので、便利だと思いますよ〜！

5年ほど前に勝どきから引っ越して来ましたが、とても住みやすくて特に不便はないです。特に荏原町商店街がとても素敵で、食べる場所も美味しい店が多くて楽しいです^ ^

[1738: マンション掲示板さん]

>>1737 近隣住民さん

このマンションからは10分以上かかりませんか？

[1739: 評判気になるさん]

>>1737 近隣住民さん
丁寧なご返信ありがとうございます。
このマンション近くに小型でも良いのでスーパーがあると便利なのですけど
教えて頂いたライフは15分くらいかかるようなので週末のまとめ買いが基本になりそうですね

[1740: 近隣住民さん]

>>1739 評判気になるさん

参考になれば幸いです^ ^
新しいスーパーはGoogleMAPだと住所がズレてますね。もっと近いですよ！
ピーコック跡地はドラックストアですし、お買い物は全然不自由しないと思います^ ^

[1741: 匿名]

>>1740 近隣住民さん
このマンションから徒歩何分くらいで付きそうですか？
その新しいスーパーの場所が分からず！

[1742: マンション掲示板さん]

>>1740 近隣住民さん
ピーコック跡地も遠いですね・・

[1743: マンション掲示板さん]

>>1741 匿名さん

このマンションと真逆方面に馬込駅から10近くかかるだろうから、このマンションから15分はかかる。

[1744: 匿名さん]

ピーコック跡地は徒歩5-6分
東馬込ライフは徒歩10分

こんな感じだよ。

[1745: マンション検討中さん]

外観もう全部見れるのでしょうか？

都心のピアースを検討してるのですが、モリモトのデザインに惹かれています。

[1746: マンション掲示板さん]

>>1744 匿名さん

近くに住んでるからわかるけどウェルシアは5-6分では明らかに着かないかと。グーグルマップで調べても8-9分と出てくる。東馬込も13分近くかかるかと。

[1747: マンション検討中さん]

スーパー徒歩の話はもう大丈夫です。
ネガのみなさんもいい加減粘着やめてくださいね。

[1748: マンション掲示板さん]

>>1747 マンション検討中さん

ネガというより、誤った情報を正しただけです・・。ではでは。

[1749: マンション検討中さん]

>>1748 マンション掲示板さん

お疲れ様でした。

[1750: 口コミ知りたいさん]

>>1749 マンション検討中さん

朝からご苦労様です。

[1751: 通りがかりさん]

みんなここが売れて悔しいんだろうな

ネガの粘着期間長いよね

[1752: 口コミ知りたいさん]

>>1751 通りがかりさん

まだ二件売れ残ってますよ。

[1753: 匿名さん]

ほんとスーパーの話題は聞き飽きたわ

[1754: 通りがかりさん]

盛り上がってるところ横からすみません。
このマンションの近くに子供を遊ばせられる大きな公園などとスポーツジムなど身体を動かせる施設はありますでしょうか？

[1755: 匿名さん]

見張りの方はほどほどにして下さい。
誰も寄り付かなくなりますよ。

[1756: 匿名さん]

>>1755 匿名さん

本当ですね。
監視員のようにネガティブな事を書くのは止め欲しいですね。

[1757: 口コミ知りたいさん]

>>1754 通りがかりさん

この辺りにスポージムはないですよ。旗の台あたりに行かないと。

[1758: 匿名さん]

事実を書いた人をネガ扱いするのはやめて下さいね。公平な場所にしましょう。

古参の人を楽しませるために話題を提供する場でもないです。
新しく検討したい人もいるんですから、ガミガミ言わないで。

[1759: 匿名]

>>1758 匿名さん
おっしゃる通り。

[1760: マンション検討中さん]

馬込はKIDのジムが近くにありますよ。
http://ysa.jp

[1761: 匿名]

>>1760 マンション検討中さん

スポーツジムというより、格闘技ジムですよね？

[1762: 匿名さん]

>>1759 匿名さん

この方は一人で何役こなしてるのかな？！w

[1763: 口コミ知りたいさん]

ここの物件は下記ブログが詳しいですよ。
ぜひご参考になれば。

アールブラン馬込。

馬込駅徒歩5分、荏原町駅徒歩12分の5階建総戸数45戸のレジデンスです。

品川田町間（泉岳寺駅付近）の再開発の影響か近年は馬込・西馬込駅界隈の新築物件供給が増えてきている印象を受けますね。
馬込駅は西馬込とは異なり始発駅ではありませんので、多少劣る部分もありますが、当物件は駅徒歩5分圏内ながら環七にも第二京浜にも面していないという馬込駅周辺の物件としてはかなり珍しいポジションにあるという点からも注目できるのではないでしょうか。

また、南側には落ち着いた住宅街が広がるポジションで優れた南面条件的にも魅力がありますね。先行分譲中のガーラレジデンス南馬込も南面条件に優れていましたが、敷地北側に東海道新幹線が通っていましたし、当物件は馬込駅界隈ではかなり珍しいほどに恵まれたポジションの物件と言えるでしょう。

お部屋は74㎡の3LDK、南東角住戸です。南は高い建物でも3階程度、東は歩行者・自転車・二輪車のみが通行可能な細い道路（緑道）でその向かいはやはり3階建と、この上層階住戸からは日照だけでなく視界抜けも得ることが出来ます。

間取り的にはルーバル付の特殊住戸にはこれよりも大きなものも存在していますが、そういった住戸を除くと最も大きな専有面積が確保されたもので南東角という最も人気のあるポジションのプランだけのことはあるでしょう。

南東角ながら75㎡に満たないのはこのご時世ゆえであるのは間違いないところであと1㎡大きくとも良かったような気もするのですが、角住戸にしては玄関廊下がコンパクト目に出来ている方だとは思いますし、専有面積以上の使い勝手のありそうなプランです。

LDの入口ドアがかなり玄関寄りにあり、LD畳数に水増し感があるのがちょっと残念ではあるのですが、それを加味してもLDはまずまずの畳数が確保出来ていると思いますし、南面の2.3m高のワイドサッシはやはりとても魅力的なものです。

一方で残念なのはLDの東側に開口部がないことですね。
低層階でも東側条件は悪いものではないので低層階の同一プランに合わせる必要もなかったわけですし、この部分は非常に勿体なく感じます。腰高窓で良いので設計して欲しかったですね。

坪単価は334万円。最上階でもこの水準であればここ1～2年の相場からするとリーズナブルと言って良いでしょう。このような恵まれたポジション、まして、若干面積を絞った感のある中、この単価と出来ているのであれば魅力は少なくないと思います。
モリモトさんはディアナコート尾山台翠景でも想定していたよりも弱めの値付けとしていたように思いますし、外周区ではわりと現実的な価格設定にしてきているように思いますね。

当物件はディアナコートでこそありませんが、モリモトらしいデザイン性の高い素敵な物件となっていますし（次の記事で詳細）、総戸数50戸未満ながらも差別化要素を内包している点からしてもこの単価帯に魅力を感じる方は少なくないのかなと。

設計は長谷建築設計事務所、施工は森本組、そしてデザイン監修は南條設計室南條洋雄氏です。

南條氏はアールブラン田園調布やアールブラン東京サウス仲六郷など、モリモト物件の中でもアールブランシリーズの実績が豊富ですね。
アールブランはディアナコートよりも下のブランドにはなりますが、ディアナコート（南條設計室が携わったものもありますが、多くがアーキサイトメビウスデザイン）よりもグレード感が落ちるような印象はなく、デザインコンセプトの違いでしかないとさえ感じるのはアールブランの多くにこの南條氏が携わっているがゆえと言っても過言ではないと思っています。

他の南條氏によるアールブランと共通点のあるガラス面の多いエントランス周りにも見どころがありますが、当物件の最大の注目点は何と言っても南東角と南西角の「コーナーワーク」にあるのではないでしょうか。

先ほどご紹介した南東角住戸のプランをもう一度ご覧いただくと分かりやすいのですが、頂点部が斜めとなっており、その部分にも質感の良いタイルが施されています（南面は逆梁なのでバルコニー手摺の上部を除きタイル貼）。

そんな二次元的にも興味深い設計なのですが、個人的には東側のサービスバルコニー部分にまで「手摺上部のガラス手摺部分を連続させている」あたりにゾクっとさせられますね。
何気ない部分ではあるのですが、こういった一つ一つの設えが物件にワンランク上の高級感を生み出してくれることも少なくありません。

敷地南面～東面にかけて施された植栽もやはりお見事ですし、やっぱりモリモト物件を見るのは楽しいですね。

お部屋は55㎡の2LDK、北西角住戸です。二面採光で角住戸的ではあるのですが、西側には至近距離で西向き住戸（及びその共用外廊下）があり、事実上は中住戸と言っても過言ではないポジションとなります。
主寝室には東側に窓がありますし、東側は一応は緑道方向が望めるのですが、北側は11階建の日経エスプラナードの圧迫感がありますし、少々囲まれ感の強いポジションですね。

ただ、間取り的にはイレギュラーな位置に設計されているだけあってなかなか見所のあるものとなっていると思います。
玄関正面には洗面所があるのでプライバシー面は良好とまでは言えませんが、LD方向はプライバシー面が担保されますし、玄関廊下をコンパクトに纏めた効率的なプランなので55㎡に満たない2LDKにしては各所にゆとりを感じることが出来ます。

柱の食い込みは見られるものの、居室畳数的には50㎡台後半の2LDKと大差ないですし、収納も標準レベルには達しているでしょう。浴室や洗面所も十分な広さがありますし、バランスも上々ですね。

洋室の引き戸はウォールドアを採用し完全に開け放つことが出来るようになっているとさらに良かったでしょうね。そのように出来ると1LDKとしては二面採光のLDになりますしね。

坪単価は297万円。低層階ですし、囲まれ感の強いポジションのわりには目立つ単価ではありませんが、専有面積を絞ったプランですし、前述のように効率性も高いのでこのぐらいの水準になるのは致し方ないところでしょうか。

設備仕様面は、総戸数45戸でもしっかりとディスポーザーが搭載されていますし、食洗機、トイレ手洗いカウンター、シーザーストーンのキッチン天板と特に水回りには申し分のないグレード感があります。
また、玄関及び廊下床は天然石貼ですし、ディアナコートと比べても遜色のないものです。モデルルームを重複させていたということもありましたが、ディアナコート日本橋浜町とピアース日本橋箱崎町の仕様も大差ありませんでしたし、最近のモリモトのブランディングはあってないようなものですね。
その差はほとんど「デザイナーの違い」や「専有面積の違い（ピアースはコンパクト中心）」だけになっているような気が…。

管理費は231円/㎡。外廊下ですが、ディスポーザー付ですし、スケールからしても悪くない水準でしょう。
ちなみに、共用廊下がフロア中央部にあることからすると内廊下設計でないのを残念に感じたりもしますが、ディアナコート学芸大学レジデンスが外廊下であるのに対してピアース学芸大学が内廊下となっていたように、ブランドは関係ないでしょう。

駐車場は全11台で平置1台を除いて機械式となります。

（引用）マンションの間取りや価格を言いたい放題！
http://mansion-madori.com

[1764: 匿名さん]

その貼り付けはもういいよ

[1765: 口コミ知りたいさん]

>>1764 匿名さん

またまた出ちゃいましたね・・(苦笑)。

[1766: マンション検討中さん]

ラスト一戸、キャンセル住戸のみになりましたね。

[1767: 匿名]

>>1766 マンション検討中さん
あと1戸ですか、この1ヶ月くらいで、売れちゃいますかねぇ

[1768: マンション比較中さん]

ＨＰに書いてあることは、
・今月末西馬込ギャラリー閉鎖
・限定１邸　モデルルーム最終商談会
・物件概要は先着順１戸だけ記載

疑り深い私はどこにも残り一戸と書いていないので、
「今月末でギャラリー閉鎖するので今のモデルルームでの最終商談会を１戸に限ってやりますよー（続きは棟内モデルルーム完成後）」
と書いてあるように読めてしまう。
自分でもひねくれすぎてると思いますがｗ

[1769: 匿名さん]

>>1768 マンション比較中さん

残念ですが、残り一戸でしょうねw

[1770: 匿名]

>>1769 匿名さん
ですよね、しかし完売とHPで出るまで納得しないんでしょうね 苦笑
なんというか、ご愁傷様ですって感じです

[1771: 通りがかりさん]

>>1768
これはひどい。これがこのスレのネガの正体なんだなと思いました。

[1772: 匿名]

>>1771 通りがかりさん

単に性格がひねくれてるんじゃないですか？温かい目で見守ってあげましょうよ。

[1773: 口コミ知りたいさん]

HPの物件概要では販売戸数は2戸となってませんか？

[1774: マンション検討中さん]

ラスト一部屋っぽいね

[1775: 口コミ知りたいさん]

>>1774 マンション検討中さん

なるほど

[1776: マンション検討中さん]

北側のルーフバルコニー、もう少し広いと良いんだけどなぁ

[1777: マンション検討中さん]

最終一戸はキャンセル住戸みたいですね。

100万円のプレゼントがあればお得ですね〜

http://www.morimoto-real.co.jp/campaign_201801/index.html

[1778: マンション比較中さん]

1768です。
やっぱりとてもひどい言葉のレスが付いていますね。
否定されるのはいいけど、人格攻撃じゃなくて理論的に否定してほしかったな。
マンションギャラリーの情報とか、残り一件であることを示す何かが欲しかったのです。
私自身も穿ち過ぎる見方だとは思ってますのでｗ
ただ、たくさんのマンションを見てきましたが、こんなにわかりにくいＨＰは初めてです。
最終一戸なのに、その旨書いてないのはすごく不自然だと思いませんか？

1774さん
販売中なのが先着１戸だけということです。未販売住戸がたくさんあっても、物件概要にこのような表記をしている物件はたくさんあります。

1777さん
先着順１戸はキャンセル住戸じゃありませんよ。昨年の夏からＨＰに掲載されている部屋です。先月からキャンペーンをやってる部屋です。

しかし相変わらず購入検討者の書き込みが全くないスレですね。これも違和感。

[1779: 匿名]

>>1778 マンション比較中さん
購入検討者に書き込みがないと言い切れるのはどういう根拠？ 昨年夏から販売されてる部屋がキャンセルになっていないと言い切れる根拠は？
反対に販売戸数1戸で最終1戸の可能性もあるにでは？とは思えません？

[1780: マンション比較中さん]

1779さん
・検討者の書き込み
　この板を一度最初からずーと読んでみてください。購入検討者と思われる書き込みは最初のほうにあるだけです。
　ここ半年で、マンションギャラリー行きましたとか、営業と商談してどうだったとかいう書き込みがあったら教えて下さい。
・キャンセルになってないという根拠
　物件のＨＰを定期的にチェックしてます。去年の夏からずっと載ってますよ。この板でも人気物件なのになんでルーバル角部屋がまだ売れてないの？って話題になってましたよ。私が見落としていたのなら教えて下さい。
・最終一戸の可能性
もちろんあると思ってますよ。だから私の見方が穿ち過ぎだと書いてるじゃないですか。私の穿った見方を打ち消してほしいだけです。

[1781: マンション検討中さん]

>>1780 マンション比較中さん

何でそんなにこの物件が気になってるの？ww

[1782: 匿名さん]

>>1780 マンション比較中さん

そんなに気になるならこんなとこに憶測を書き込んでないで、モリモトに電話して聞けばどうでしょうか？

[1783: マンション検討中さん]

不毛な流れが面白いです

[1784: 匿名]

>>1780 マンション比較中さん
一つ目
私購入者(元購入検討者)で、ずっと書き込みしてますけど。ということであなたの主張は間違ってるいるわけです。あなたの主観に基づく主張が、非難される要因になっているのでしょう。
二つ目
申し込みが入って、すぐに戸数をHPに反映しなければならない義務はデベロッパーにあるのでしょうか。そうでなければ、反映させずにHPにずっと掲載していることは当然あるでしょう。
三つ目
それはモリモトしかわかならいでしょう。従いましてあなたの希望はかなわないでしょう。

[1785: マンション比較中さん]

昨年城南地区を中心に物件検討してた時、ここも一応検討対象でした。
買わなかったけど検討していた物件は、その後どうなったか気になるのでHPやスレッドは未だ定期的にチェックしていますねー。
ここは物件自体はいい印象なのに、掲示板が異常なポジさんの書き込みでイメージ台無しにしているのと、検討者の書き込みが全くなくて参考にならないなーと昨年から感じていました。

[1786: マンション検討中さん]

>>1784 匿名さん

荒らしはスルーが良いと思います

[1787: マンション比較中さん]

1784さん
一つ目　
購入者さんだったのですか。それでは私の書き込みは不快だったでしょうね。
ただここ半年で購入者目線での書き込みは記憶がありません。書き込まれたレス番号教えていただけるとありがたいです。
二つ目
ＨＰについては単にあまり手が掛けられていないだけかもしれません。ただ継続して見ている側は非常にわかりづらいＨＰだとは思います。（わざとじゃないかと思うほどです）
三つ目
来月になれば答えはわかると思いますので、待っときます。

お願い
購入者さんなら、マンションギャラリー閉鎖後の対応とかご存じないですか？棟内にモデルルームやデベの事務所を置く話とか聞いていませんか？
　
　

[1788: 匿名]

>>1787 マンション比較中さん
しりませーーーーーーーーん

[1789: 匿名]

>>1787 マンション比較中さん

過去のレス番号を教えて私にメリットありますか？ないですよね、従いまして嫌です

[1790: マンション比較中さん]

教えてくれない＝購入者で書き込みしてたは嘘
と私は思っています。
まあ私がどう思おうとどうでもいいことですがｗ

[1791: 通りがかりさん]

近々、完売になったら、腹抱えて笑える書き込みですなあ。

[1792: 匿名]

>>1790 マンション比較中さん
めちゃくちゃ面倒な人ですね

そんなに気になるのに買わないんですか？少なくとも今なら1戸はありますよ

でも同じマンションに住みたくないので、絶対に購入しないでくださいね(^^)

[1793: 匿名さん]

>>1791 通りがかりさん

完売したら悔しくて泣いちゃうんですかね。
ずっと気になってるみたいだし。

[1794: マンション比較中さん]

近々完売したら、モリモトの売り方ってこんな感じ（ＨＰ等ネットの情報では何もわからない）なんだーって思うだけです。皆さんと違って、アールブラン馬込が完売してもしなくても私には影響がないのでｗ

[1795: 匿名]

>>1793 匿名さん
結局、完売になっても疑ってるんじゃないですか？

[1796: 匿名さん]

>>1794 マンション比較中さん

結局、どこの物件買ったんですか？

[1797: マンション比較中さん]

モリモトって完売してもＨＰ更新しなかったり、完売御礼って表示しなかったりするの？
やってくれないと本当に完売疑っちゃうからちゃんと表示してほしいですねｗ

[1798: 匿名]

>>1797 マンション比較中さん

ちゃんと目ついてる？完売って出てる物件あるじゃん。

[1799: マンション比較中さん]

1798さん
モリモトも他の物件で完売御礼って表示してますよね。
モリモトも他の物件では残り何戸とか表示してますよね。
何でここだけＨＰが他と違って分かりにくいのか？って話です。

[1800: 匿名]

>>1799 マンション比較中さん
そんな話に1797の書き込みで誰も思えないでしょw って話ですと言われてもねぇ

モリモトマニアか 笑

[1801: 名無しさん]

吹っかけられた価格でもないのに、最後をなかなか売りきれない典型的なダメ物件ですな。

[1802: マンション比較中さん]

1800さん
　1797はさっき偽購入者さんが、ＨＰを更新する義務はない！って書かれてたので、皮肉で書いただけですよｗ

[1803: 匿名]

>>1802 マンション比較中さん
義務はないって書いてないけどw

[1804: マンション検討中さん]

【エリア内では珍しいほど恵まれたポジション】
【やっぱり南條デザインは素晴らしい】

アールブラン馬込。

馬込駅徒歩5分、荏原町駅徒歩12分の5階建総戸数45戸のレジデンスです。

品川田町間（泉岳寺駅付近）の再開発の影響か近年は馬込・西馬込駅界隈の新築物件供給が増えてきている印象を受けますね。
馬込駅は西馬込とは異なり始発駅ではありませんので、多少劣る部分もありますが、当物件は駅徒歩5分圏内ながら環七にも第二京浜にも面していないという馬込駅周辺の物件としてはかなり珍しいポジションにあるという点からも注目できるのではないでしょうか。

また、南側には落ち着いた住宅街が広がるポジションで優れた南面条件的にも魅力がありますね。先行分譲中のガーラレジデンス南馬込も南面条件に優れていましたが、敷地北側に東海道新幹線が通っていましたし、当物件は馬込駅界隈ではかなり珍しいほどに恵まれたポジションの物件と言えるでしょう。

お部屋は74㎡の3LDK、南東角住戸です。南は高い建物でも3階程度、東は歩行者・自転車・二輪車のみが通行可能な細い道路（緑道）でその向かいはやはり3階建と、この上層階住戸からは日照だけでなく視界抜けも得ることが出来ます。

間取り的にはルーバル付の特殊住戸にはこれよりも大きなものも存在していますが、そういった住戸を除くと最も大きな専有面積が確保されたもので南東角という最も人気のあるポジションのプランだけのことはあるでしょう。

南東角ながら75㎡に満たないのはこのご時世ゆえであるのは間違いないところであと1㎡大きくとも良かったような気もするのですが、角住戸にしては玄関廊下がコンパクト目に出来ている方だとは思いますし、専有面積以上の使い勝手のありそうなプランです。

LDの入口ドアがかなり玄関寄りにあり、LD畳数に水増し感があるのがちょっと残念ではあるのですが、それを加味してもLDはまずまずの畳数が確保出来ていると思いますし、南面の2.3m高のワイドサッシはやはりとても魅力的なものです。

一方で残念なのはLDの東側に開口部がないことですね。
低層階でも東側条件は悪いものではないので低層階の同一プランに合わせる必要もなかったわけですし、この部分は非常に勿体なく感じます。腰高窓で良いので設計して欲しかったですね。

坪単価は334万円。最上階でもこの水準であればここ1～2年の相場からするとリーズナブルと言って良いでしょう。このような恵まれたポジション、まして、若干面積を絞った感のある中、この単価と出来ているのであれば魅力は少なくないと思います。
モリモトさんはディアナコート尾山台翠景でも想定していたよりも弱めの値付けとしていたように思いますし、外周区ではわりと現実的な価格設定にしてきているように思いますね。

当物件はディアナコートでこそありませんが、モリモトらしいデザイン性の高い素敵な物件となっていますし（次の記事で詳細）、総戸数50戸未満ながらも差別化要素を内包している点からしてもこの単価帯に魅力を感じる方は少なくないのかなと。

設計は長谷建築設計事務所、施工は森本組、そしてデザイン監修は南條設計室南條洋雄氏です。

南條氏はアールブラン田園調布やアールブラン東京サウス仲六郷など、モリモト物件の中でもアールブランシリーズの実績が豊富ですね。
アールブランはディアナコートよりも下のブランドにはなりますが、ディアナコート（南條設計室が携わったものもありますが、多くがアーキサイトメビウスデザイン）よりもグレード感が落ちるような印象はなく、デザインコンセプトの違いでしかないとさえ感じるのはアールブランの多くにこの南條氏が携わっているがゆえと言っても過言ではないと思っています。

他の南條氏によるアールブランと共通点のあるガラス面の多いエントランス周りにも見どころがありますが、当物件の最大の注目点は何と言っても南東角と南西角の「コーナーワーク」にあるのではないでしょうか。

先ほどご紹介した南東角住戸のプランをもう一度ご覧いただくと分かりやすいのですが、頂点部が斜めとなっており、その部分にも質感の良いタイルが施されています（南面は逆梁なのでバルコニー手摺の上部を除きタイル貼）。

そんな二次元的にも興味深い設計なのですが、個人的には東側のサービスバルコニー部分にまで「手摺上部のガラス手摺部分を連続させている」あたりにゾクっとさせられますね。
何気ない部分ではあるのですが、こういった一つ一つの設えが物件にワンランク上の高級感を生み出してくれることも少なくありません。

敷地南面～東面にかけて施された植栽もやはりお見事ですし、やっぱりモリモト物件を見るのは楽しいですね。

お部屋は55㎡の2LDK、北西角住戸です。二面採光で角住戸的ではあるのですが、西側には至近距離で西向き住戸（及びその共用外廊下）があり、事実上は中住戸と言っても過言ではないポジションとなります。
主寝室には東側に窓がありますし、東側は一応は緑道方向が望めるのですが、北側は11階建の日経エスプラナードの圧迫感がありますし、少々囲まれ感の強いポジションですね。

ただ、間取り的にはイレギュラーな位置に設計されているだけあってなかなか見所のあるものとなっていると思います。
玄関正面には洗面所があるのでプライバシー面は良好とまでは言えませんが、LD方向はプライバシー面が担保されますし、玄関廊下をコンパクトに纏めた効率的なプランなので55㎡に満たない2LDKにしては各所にゆとりを感じることが出来ます。

柱の食い込みは見られるものの、居室畳数的には50㎡台後半の2LDKと大差ないですし、収納も標準レベルには達しているでしょう。浴室や洗面所も十分な広さがありますし、バランスも上々ですね。

洋室の引き戸はウォールドアを採用し完全に開け放つことが出来るようになっているとさらに良かったでしょうね。そのように出来ると1LDKとしては二面採光のLDになりますしね。

坪単価は297万円。低層階ですし、囲まれ感の強いポジションのわりには目立つ単価ではありませんが、専有面積を絞ったプランですし、前述のように効率性も高いのでこのぐらいの水準になるのは致し方ないところでしょうか。

設備仕様面は、総戸数45戸でもしっかりとディスポーザーが搭載されていますし、食洗機、トイレ手洗いカウンター、シーザーストーンのキッチン天板と特に水回りには申し分のないグレード感があります。
また、玄関及び廊下床は天然石貼ですし、ディアナコートと比べても遜色のないものです。モデルルームを重複させていたということもありましたが、ディアナコート日本橋浜町とピアース日本橋箱崎町の仕様も大差ありませんでしたし、最近のモリモトのブランディングはあってないようなものですね。
その差はほとんど「デザイナーの違い」や「専有面積の違い（ピアースはコンパクト中心）」だけになっているような気が…。

管理費は231円/㎡。外廊下ですが、ディスポーザー付ですし、スケールからしても悪くない水準でしょう。
ちなみに、共用廊下がフロア中央部にあることからすると内廊下設計でないのを残念に感じたりもしますが、ディアナコート学芸大学レジデンスが外廊下であるのに対してピアース学芸大学が内廊下となっていたように、ブランドは関係ないでしょう。

駐車場は全11台で平置1台を除いて機械式となります。

（引用）マンションの間取りや価格を言いたい放題！
http://mansion-madori.com

[1805: マンション比較中さん]

あー今頃になってやっとわかった。
この毎度おなじみの長々とした長文貼り付け、話をぶった切るのが目的なのね。
そこより前のスレをできるだけ人目につかないようにするためなんですね。
ということは、また穿った見方をしちゃうなーｗ

[1806: 匿名さん]

>>1805 マンション比較中さん

結局、どこの物件買ったんですか？