アールブラン馬込ってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

アールブラン馬込について情報がほしいです。
静かな環境で、快適に生活できるといいですね。


公式URL：http://www.morimoto-real.co.jp/shinchiku/ab-magome/index.html
所在地：東京都大田区中馬込2丁目31-1（地番）
交通：都営浅草線 「馬込」駅 徒歩5分 、東急大井町線 「荏原町」駅 徒歩12分
竣工予定日：平成30年2月上旬
入居予定日：平成30年3月下旬

間取：2LDK～3LDK
面積：54.51平米～75.05平米
売主：モリモト
施工会社：株式会社森本組　東京支店
管理会社：株式会社モリモトクオリティ

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[1272: マンション比較中さん]

>>1269 マンション比較中さん

他社の営業か、他物件買った人ですか？

粘着してネガばかりしてる人も怪しい気がしますよ。

[1273: eマンションさん]

確かにネガの粘着も気になりますね。
なんなんすかね？

[1274: マンション検討中さん]

「外観・玄関・空間・管理」４つの“カン”注目！！
https://www.sumu-log.com/archives/8203/

[1275: マンション検討中さん]

どこも人気物件はネガが大量発生するよね。
ネガがスレを伸ばすのが掲示板の特徴。
ざっと過去レスみたけど、8割ネガぽいね。

[1276: 検討板ユーザーさん]

私の場合、ここに限らず、現実離れしたポジが目立つとネガというより、正したくなります・・。

[1277: マンション比較中さん]

>>1272 マンション比較中さん
粘着って、私2か月前に>>1073で書き込んで以来久しぶりに板覗いてるだけど。
9月には完売だって威勢よく書いてる人いたの思いだしたから、どうなってるか、見にきただけ。
そしたら、2か月全く動きないどころか3戸が4戸に増えてる。
おかしいと思うほうが普通だと思いますが。

[1278: マンション検討中さん]

溢れんばかりのネガの皆さんの興味津々具合

[1279: マンション比較中さん]

>>1278 マンション検討中さん
そりゃあれだけ異常なポジ書き込みまくってたら、実際どうなるか興味津々です。まずは完売がいつになるか興味津々でウォッチします。

[1280: 検討板ユーザーさん]

確か近くのプレシス長原やリストレジデンス長原はすぐに完売したと聞いてます。ここはどうなることやら、見届けます。

[1281: マンション検討中さん]

ネガの粘着、一人二役

[1282: マンション比較中さん]

>>1281 マンション検討中さん
1279ですが、1280は私ではない。
それから私はネガでもない。
このマンションはなかなか良いと思ってる。皆さんの意見を読みたいと思ってる。
なのにこの板が検討者の書き込みが全くなされない板にしてしまった、あなたのような異常な書き込みをする人に怒りを覚えているだけです。

[1283: 名無しさん]

どっちもどっちなので、落ち着きましょうよ。

[1284: マンション掲示板さん]

まだ四物件売れ残ってますな。もうしばらく様子を見よう。

[1285: けんとうちうちうちうちう]

>>1284 マンション掲示板さん
最後は値引きで売り切るんでしょうか

[1286: マンション掲示板さん]

>>1285 けんとうちうちうちうちうさん

あと四つですが、ここはかなり好調みたいですからな。値引きなら西馬込界隈の物件の方が狙い目なのでは？

[1287: けんとうちうちうちうちう]

>>1286 マンション掲示板さん
西馬込の物件は、値引きしないと売れないでしょうね。しかし駅から遠いので私はパス

[1288: マンション掲示板さん]

>>1287 けんとうちうちうちうちうさん

ですな、同じく。ここの値引きを狙うなら竣工後でしょうな。ピアースを同じモデルルームで販売しているみたいなので、固定費は大幅削減出来てるでしょうし。

[1289: けんとうちうちうちうちう]

>>1288 マンション掲示板さん

流石に竣工までには、売れてしまいそうですね。ピアースは売り切るのに時間かかりそう

[1290: マンション掲示板さん]

>>1289 けんとうちうちうちうちうさん

流石にあと半年あれば四部屋は売れるでしょうな。ここよりは売れる中、他の近隣物件がきになっておるところです。

[1291: 評判気になるさん]

確かにここは放っておいても竣工前には売れるだろうから、ウオッチしていて面白いのは、近隣物件だな

[1292: けんとうちうちうちうちう]

>>1290 マンション掲示板さん
具体的にはヴィークステージでしょうか。HP見ましたが、随分値切れそうなほどフルラインナップで部屋が残ってますね。

[1293: 評判気になるさん]

残り数部屋で売れ行き止まるのは必然でしょうね。買える人の条件狭まるでしょうから。あと半年近くで4部屋は簡単に捌けるかと（本当は10部屋とかだったら厳しいが）

ネガもポジもほとんど業者だと思いますが、盛り上がってるのは注目度が高い証拠ですから、結果的にはこの界隈では大成功物件だったと言えるのではないでしょうか。

中延でアトラスが200戸売り始めましたね。ヴィークステージとどちらが先に入りきるのか、興味深いですね。アトラスの価格次第では、ヴィークステージもおこぼれ期待できそうです

[1294: 口コミ知りたいさん]

アトラス品川中延はこの界隈の似たもの同士の物件と比べてワンランク上のような気がする。

[1295: 口コミ知りたいさん]

因みにこの物件をもし大成功物件と定義するなら、竣工前に売り切ったリスレジデンス長原、プレシス長原は超大成功になるかと(笑)。なので、現時点の売り切れていない段階であまり大成功とか言わない方がいいと思いますよ。

[1296: けんとうちうちうちうちう]

>>1295 口コミ知りたいさん
ここもまだ竣工までに時間があるのでは？成功かどうかなんてどうでもいいけど しかし定義って… 苦笑

[1297: 口コミ知りたいさん]

はいはい・・苦笑

[1298: マンション比較中さん]

このスレに書いてあることが本当だとすると、ここは３か月間１戸も売れてないどころか、残り３戸から４戸に増えている。ＨＰも現在販売中なのが４戸ということしかわからない。購入検討者の投稿も全くないし、本当に残り４戸なのか疑問。本当にこの物件売れているんだろうか？近いうちにしれっと残り５件に増えるんじゃないかと疑っている。

[1299: マンション検討中さん]

>>1298 マンション比較中さん

適当な書き込みが業務妨害にあたらないたらいいですね！！

[1300: マンション検討中さん]

営業か購入者か知らないけどこんな書き込みが業務妨害になるわけないでしょ〜。まあ一時期の勢いがなくなって4戸売れ残ったままなのは事実だね。

[1301: 匿名さん]

>>1299 マンション検討中さん

こういう憶測を書き込みのは如何なものか

[1302: 口コミ知りたいさん]

アトラス品川中延も価格発表したし、比較してる人もいそうですね。

[1303: けんとうちうちうちうちう]

>>1302 口コミ知りたいさん
品川区というアドレスや駅前の雰囲気はいいなと思いますが、通勤の便は大差ないですね。結局は五反田に出る経路がメインでしょうか。

[1304: 通りがかりさん]

>>1303 けんとうちうちうちうちうさん

長谷工が気になりますね。

[1305: けんとうちうちうちうちう]

>>1304 通りがかりさん
長谷工は避けたいですね、あとは地権者が多いですね

[1306: 口コミ知りたいさん]

昨日見学会に行きましたが、70平米で7000万円台前半が結構ありました。また管理費も大半は10000円下回ってました。共益費込みで20000円いきません。

[1307: 口コミ知りたいさん]

武蔵小山、戸越銀座、荏原中延の商店街が徒歩圏なのと品川区アドレスなのはかなり魅力的かと。なかなか出てこない物件です。

[1308: マンション検討中さん]

>>1307 口コミ知りたいさん

中延徒歩4分なら立地は抜群でしたね。
池上線が惜しいところですね。
長谷工みたいですが、直床ですかね？

[1309: 口コミ知りたいさん]

池上線は生活するには最高ですよ！

[1310: 口コミ知りたいさん]

>>1309 口コミ知りたいさん

そうなんですね。
住んでたけど、あまり便利良くないからと引っ越されていく方が周りに多かったので。

[1311: 口コミ知りたいさん]

珍しい方々ですね！

[1312: マンション検討中さん]

三両編成のマイナー路線だから興味ないなあ

[1313: 匿名さん]

池上線住むくらいなら、世田谷線に住むかなぁ。

[1314: 口コミ知りたいさん]

ご自由に住んでください！

[1315: けんとうちうちうちうちう]

もはやこの物件とは関係のない話題で盛り上がってますね

[1316: 口コミ知りたいさん]

その後、ここの売れ行きはどうでしょう？

[1317: 評判気になるさん]

残り4件ですね。

[1318: マンション比較中さん]

もうすぐ４か月間、１戸も売れていないことになる。

[1319: 匿名さん]

>>1316 口コミ知りたいさん

残り二部屋みたいですよ

[1320: 評判気になるさん]

>>1319 匿名さん

ホームページだと四部屋みたいですよ！？
近隣エリアの物件だと一番良さそうですけどね。竣工までには完売するんじゃない？

[1321: 評判気になるさん]

一番良くはないと思います。ここってかれこれ４ヶ月近く動きがないような気がします。駅ちかですが、近い駅が馬込駅というのが駅近の魅力を下げてると思います。

[1322: 住民板ユーザーさん1]

馬込なんて本当に何もないからね。
駅から徒歩8分でも、帰り道に店がある駅のほうが、
随分マシに思う。

[1323: 通りがかりさん]

馬込はとても住みやすいですよー
おすすめですよ！！
沿線物件だと一番売れてるみたいですし、駅近でデザインも素敵だと思いますけどね。

[1324: マンション検討中さん]

アールブラン馬込。

馬込駅徒歩5分、荏原町駅徒歩12分の5階建総戸数45戸のレジデンスです。

品川田町間（泉岳寺駅付近）の再開発の影響か近年は馬込・西馬込駅界隈の新築物件供給が増えてきている印象を受けますね。
馬込駅は西馬込とは異なり始発駅ではありませんので、多少劣る部分もありますが、当物件は駅徒歩5分圏内ながら環七にも第二京浜にも面していないという馬込駅周辺の物件としてはかなり珍しいポジションにあるという点からも注目できるのではないでしょうか。

また、南側には落ち着いた住宅街が広がるポジションで優れた南面条件的にも魅力がありますね。先行分譲中のガーラレジデンス南馬込も南面条件に優れていましたが、敷地北側に東海道新幹線が通っていましたし、当物件は馬込駅界隈ではかなり珍しいほどに恵まれたポジションの物件と言えるでしょう。

お部屋は74㎡の3LDK、南東角住戸です。南は高い建物でも3階程度、東は歩行者・自転車・二輪車のみが通行可能な細い道路（緑道）でその向かいはやはり3階建と、この上層階住戸からは日照だけでなく視界抜けも得ることが出来ます。

間取り的にはルーバル付の特殊住戸にはこれよりも大きなものも存在していますが、そういった住戸を除くと最も大きな専有面積が確保されたもので南東角という最も人気のあるポジションのプランだけのことはあるでしょう。

南東角ながら75㎡に満たないのはこのご時世ゆえであるのは間違いないところであと1㎡大きくとも良かったような気もするのですが、角住戸にしては玄関廊下がコンパクト目に出来ている方だとは思いますし、専有面積以上の使い勝手のありそうなプランです。

LDの入口ドアがかなり玄関寄りにあり、LD畳数に水増し感があるのがちょっと残念ではあるのですが、それを加味してもLDはまずまずの畳数が確保出来ていると思いますし、南面の2.3m高のワイドサッシはやはりとても魅力的なものです。

一方で残念なのはLDの東側に開口部がないことですね。
低層階でも東側条件は悪いものではないので低層階の同一プランに合わせる必要もなかったわけですし、この部分は非常に勿体なく感じます。腰高窓で良いので設計して欲しかったですね。

坪単価は334万円。最上階でもこの水準であればここ1～2年の相場からするとリーズナブルと言って良いでしょう。このような恵まれたポジション、まして、若干面積を絞った感のある中、この単価と出来ているのであれば魅力は少なくないと思います。
モリモトさんはディアナコート尾山台翠景でも想定していたよりも弱めの値付けとしていたように思いますし、外周区ではわりと現実的な価格設定にしてきているように思いますね。

当物件はディアナコートでこそありませんが、モリモトらしいデザイン性の高い素敵な物件となっていますし（次の記事で詳細）、総戸数50戸未満ながらも差別化要素を内包している点からしてもこの単価帯に魅力を感じる方は少なくないのかなと。

設計は長谷建築設計事務所、施工は森本組、そしてデザイン監修は南條設計室南條洋雄氏です。

南條氏はアールブラン田園調布やアールブラン東京サウス仲六郷など、モリモト物件の中でもアールブランシリーズの実績が豊富ですね。
アールブランはディアナコートよりも下のブランドにはなりますが、ディアナコート（南條設計室が携わったものもありますが、多くがアーキサイトメビウスデザイン）よりもグレード感が落ちるような印象はなく、デザインコンセプトの違いでしかないとさえ感じるのはアールブランの多くにこの南條氏が携わっているがゆえと言っても過言ではないと思っています。

他の南條氏によるアールブランと共通点のあるガラス面の多いエントランス周りにも見どころがありますが、当物件の最大の注目点は何と言っても南東角と南西角の「コーナーワーク」にあるのではないでしょうか。

先ほどご紹介した南東角住戸のプランをもう一度ご覧いただくと分かりやすいのですが、頂点部が斜めとなっており、その部分にも質感の良いタイルが施されています（南面は逆梁なのでバルコニー手摺の上部を除きタイル貼）。

そんな二次元的にも興味深い設計なのですが、個人的には東側のサービスバルコニー部分にまで「手摺上部のガラス手摺部分を連続させている」あたりにゾクっとさせられますね。
何気ない部分ではあるのですが、こういった一つ一つの設えが物件にワンランク上の高級感を生み出してくれることも少なくありません。

敷地南面～東面にかけて施された植栽もやはりお見事ですし、やっぱりモリモト物件を見るのは楽しいですね。

お部屋は55㎡の2LDK、北西角住戸です。二面採光で角住戸的ではあるのですが、西側には至近距離で西向き住戸（及びその共用外廊下）があり、事実上は中住戸と言っても過言ではないポジションとなります。
主寝室には東側に窓がありますし、東側は一応は緑道方向が望めるのですが、北側は11階建の日経エスプラナードの圧迫感がありますし、少々囲まれ感の強いポジションですね。

ただ、間取り的にはイレギュラーな位置に設計されているだけあってなかなか見所のあるものとなっていると思います。
玄関正面には洗面所があるのでプライバシー面は良好とまでは言えませんが、LD方向はプライバシー面が担保されますし、玄関廊下をコンパクトに纏めた効率的なプランなので55㎡に満たない2LDKにしては各所にゆとりを感じることが出来ます。

柱の食い込みは見られるものの、居室畳数的には50㎡台後半の2LDKと大差ないですし、収納も標準レベルには達しているでしょう。浴室や洗面所も十分な広さがありますし、バランスも上々ですね。

洋室の引き戸はウォールドアを採用し完全に開け放つことが出来るようになっているとさらに良かったでしょうね。そのように出来ると1LDKとしては二面採光のLDになりますしね。

坪単価は297万円。低層階ですし、囲まれ感の強いポジションのわりには目立つ単価ではありませんが、専有面積を絞ったプランですし、前述のように効率性も高いのでこのぐらいの水準になるのは致し方ないところでしょうか。

設備仕様面は、総戸数45戸でもしっかりとディスポーザーが搭載されていますし、食洗機、トイレ手洗いカウンター、シーザーストーンのキッチン天板と特に水回りには申し分のないグレード感があります。
また、玄関及び廊下床は天然石貼ですし、ディアナコートと比べても遜色のないものです。モデルルームを重複させていたということもありましたが、ディアナコート日本橋浜町とピアース日本橋箱崎町の仕様も大差ありませんでしたし、最近のモリモトのブランディングはあってないようなものですね。
その差はほとんど「デザイナーの違い」や「専有面積の違い（ピアースはコンパクト中心）」だけになっているような気が…。

管理費は231円/㎡。外廊下ですが、ディスポーザー付ですし、スケールからしても悪くない水準でしょう。
ちなみに、共用廊下がフロア中央部にあることからすると内廊下設計でないのを残念に感じたりもしますが、ディアナコート学芸大学レジデンスが外廊下であるのに対してピアース学芸大学が内廊下となっていたように、ブランドは関係ないでしょう。

駐車場は全11台で平置1台を除いて機械式となります。

[1325: マンション検討中さん]

↑モモレジさんのブログがとても参考になりますね

[1326: 評判気になるさん]

馬込駅からの駅近って魅力的に感じないです。何もないし、生活感がない。駅から遠くても生活しやすい方がいいかと。

[1327: 通りがかりさん]

資産価値は駅近だよ

[1328: 検討板ユーザーさん]

ここは普通に良い物件だと思う。南向きの角部屋無かったから検討やめたけど。

[1329: 評判気になるさん]

どこの駅に近いかによるのでは？結局、資産価値は需給で決まるから。

[1330: 通りがかりさん]

>>1329 評判気になるさん

このエリアで駅徒歩5分だと間違いないよ

[1331: 評判気になるさん]

その根拠は？

[1332: 名無しさん]

馬込は何もなくて不便→いい場所ですよ→ブログ貼り付け

何回この遣り取りを繰り返すのでしょうか笑

[1333: 匿名さん]

>>1332 名無しさん

本当にそうですよね、、、
馬込は便利良いので荒らすのやめて欲しいものです。

[1334: 評判気になるさん]

意見を言うこと=荒らすことではないと思います。

[1335: 匿名さん]

残り二部屋はおそらく間違いないかと。直接聞きました。ローンの審査をしているようでした。

資産性はその時になってみないと誰にもわからないと思いますけどね。都心がより良いのは言わずもがなですけど、その分値段も高いわけで。

とりあえず23区で駅10分以内なら、そうそう値崩れはしないと思っていますが、甘いですかね？

[1336: 通りがかりさん]

>>1335 匿名さん

23区の駅徒歩5分で、出来れば山手線まで10分で出られると良いですね。

羽田や新幹線に近いこのエリアは将来的にも相対的に安定してると考えています。

[1337: 匿名さん]

>>1336 通りがかりさん

随分アールブラン寄りのご意見ですね笑

空港ユーザーにとっては便利な路線であることは確かですね。

[1338: 評判気になるさん]

羽田に行くまで40～50分かかりませんか？近いですか？

[1339: 通りがかりさん]

>>1337 匿名さん

すみません、本当に他意はないです。
山手線と山手線内側を外すと、個人的なオススメは月島、豊洲で次が戸越、中延、馬込、西馬込ですね。
泉岳寺の再開発や山手線新駅もプラス要素だと思います。

[1340: 匿名さん]

>>1338 評判気になるさん

西馬込から、早朝で乗り換えスムーズな時で35分弱くらいです。

[1341: 匿名さん]

>>1338 評判気になるさん

タクシーで行くと便利だよ

[1342: 評判気になるさん]

戸越、中延あたりは確かにいいですね。それ以外はどうですかね。

[1343: 通りがかりさん]

>>1342 評判気になるさん

坪単価の投資対効果で考えると西馬込、馬込かな
便利なのにコスパが良いからね

[1344: 評判気になるさん]

皆さんの主張する論調だと、空港や新幹線が近い京急線沿いの駅近物件もいい物件となるような気がしますが・・

[1345: 評判気になるさん]

馬込、西馬込は数年前はコスパ良かったですが、今は割高な気がします

[1346: 通りがかりさん]

>>1344 評判気になるさん

あとは街ですよね。
好みは分かれますが、個人的には内陸思考です。新しい街の湾岸は除きます。

[1347: 通りがかりさん]

>>1345 評判気になるさん

今は全部上がってるからね
今をどう捉えるかでしょうね

[1348: 評判気になるさん]

何もない馬込は街として魅力的ですか？

[1349: 匿名さん]

>>1344 評判気になるさん

京急は別

[1350: 通りがかりさん]

>>1348 評判気になるさん

何もないというのがよく分からないけど、
歴史ある住宅街で不動産としては評価高い街だよ
芸能人も多いよね

[1351: 評判気になるさん]

芸能人多いですか？

[1352: マンション検討中さん]

たしかに結構いるよね。

[1353: けんとう]

>>1346 通りがかりさん
湾岸が除外されるのはどういう理由からでしょうか？相場が崩れたら都内ではそのあたりは比較的早く値下がりすると思うのですが。

[1354: 評判気になるさん]

やや落ち目の芸能人が少しいる程度では？

[1355: マンション検討中さん]

>>1354 評判気になるさん

著名な人多いよ

[1356: 評判気になるさん]

例えば？

[1357: マンション検討中さん]

>>1356 評判気になるさん

自分で調べたら？
荒らしてばかりいないでさ

[1358: 通りがかりさん]

>>1353 けんとうさん

分かり辛くて申し訳ございません。
湾岸と言っても、豊洲だけは安定してるのでは？と思っています。かなり良い感じに街が仕上がってきている気がしてます。

都営浅草線や馬込エリアには期待しています。

[1359: けんとう]

>>1358 通りがかりさん
ありがとうございます。もともとタワーマンションと埋立地が好きじゃないので、調べてませんでした。街としても魅力的になってるのですね、機会があったら訪れたいとおもいます。

[1360: 評判気になるさん]

調べたら、菊池桃子、格闘家の人ぐらいしか名前が出てこないので聞いただけです。荒らしてるつもりはないです。ただ知りたいだけです。

[1361: 近隣さん]

>>1360 評判気になるさん

住めば分かりますよ！(^ ^)

[1362: 匿名さん]

沿岸部やタワーマンションは地震が起こると価格が暴落しますよね。

本当に資産価値があるのは高台の住宅地だと思っています。田園調布とか山王とか（馬込はどうか知りませんが）

[1363: 名無しさん]

>>1341 匿名さん

俺はスーパーカーで行くので、快適です。

[1364: 評判気になるさん]

周辺道路のマンホールと道路の高さが違うんですが、地盤大丈夫なんでしょうか？

[1365: マンション検討中さん]

>>1364 評判気になるさん

日本語が意味不明

[1366: 匿名さん]

>>1335 匿名さん

久しぶりに見かけたと思ったら、スレ伸びてますね。残りあと二部屋なんですね。完売までもう少しですね。
しかし、相変わらず荒らしの多いスレですね 笑

[1367: マンション比較中さん]

ＨＰは残り４戸で変化なし。
ここのスレに書いてあるのは信用できないよ。

[1368: 評判気になるさん]

近くに住んでおり、芸能人を見かけることはないですが・・。本当にいます？

[1369: 評判気になるさん]

10月18日付に更新されているスーモの情報だと、確かに4件となってますね。

[1370: 匿名さん]

>>1368 評判気になるさん

馬込と泉岳寺は多いですよ

[1371: 評判気になるさん]

具体的に教えてください。気になります。