ドレッセWISEたまプラーザ

[元たまプラ住人]

公式URL：http://www.wise-tp.com/index.html
売主：東急電鉄、三菱商事、三菱地所レジデンス、大林新星和不動産

所在地：神奈川県横浜市青葉区美しが丘一丁目8番1（地番）
交通：東急田園都市線「たまプラーザ」駅より徒歩4分
間取り：2LDK～4LDK(予定)
専有面積：61.92m2～96.33m2(予定)
総戸数：278戸〈会員優先販売済みCOURT[A](88戸)含む〉
施工会社：東急建設株式会社
管理会社：株式会社東急コミュニティー（予定）

【物件情報の一部を追加しました2017.4.25 管理担当】

[2475: 評判気になるさん]

今田都乗っていて駅1分のシティタワー駒澤大学の広告みたんで価格調べたら坪平均450と。もちろん世田谷だから比較できませんが今の時期の新築はどこも高いといえば高いですね。

[2476: 匿名さん]

＞＞2474匿名さん
その立地における専有面積に価値があるからこそ建物が老朽化して使えなくなってしまえば残るのは更地にした後の土地の価値のみです。
都心の限られた立地のタワーマンションの価値が落ちにくいのは、次の買い手も相続税対策のツールとして使う人が多いからで、実際の価値はあまり関係ないのです。６憶で買ったマンションが数年後に売る際に６億円の相続対策物件を探している人が飛びついて買うのです。また次もその繰り返し。

ただしそれらも建物が老朽化してくればどうなるか分かりませんし、国税がタワーマンション減税をターゲットに動き始めているので近い将来ババを引く可能性がありますね。

いくら都心の一等地で200㎡の広さがあるとしても実需で考えるとあまりにも常識的ではないですね。当然お金が有り余っていて実需で買う人もいるとは思いますが。

[2477: 匿名さん]

「実際の価値はあまり関係ない」の意味がわかりません。市場取引価格以外の実際の価値って何？？？

[2478: 匿名さん]

＞＞2477
例えば建物の超高級仕様、一等地としてのプレミア分、広告費、販売経費、利益を上乗せしてもどう見積もっても５億円が適正な価格の場合に更に1億円が利益として乗せられ販売価格としては６億円のマンションの場合、５億円が「市場取引価格以外の実際の価値」。
本来は５億円でも割高かなと分かりつつも相続時に数億円の圧縮効果を得た後に、６億円もしくはそれ以上でも売れる前提で６億円で買っている人が結構いると思います。

[2479: 評判気になるさん]

すみません、で結局このマンションは買いなんですか？相対的に。

[2480: 匿名さん]

＞＞2479
相対的というのは何と比べてなのか分かりませんが
駅近だから割高だけどこの先中古で売るときに値崩れしないだろうという考えを持つ人はやめた方が無難でしょうね。2478のような話も都内のごく限られた一等地でしか通用しない話でしょうからここに求めるのには無理がありますね。購入者と思しき人達の発言を見ている限り割高とか割安とか関係なく、今たまプラの駅近物件を欲しいという人が主な購入層になるのでしょう。

[2481: マンション検討中さん]

ある程度減価償却するのは仕方ないでしょう。
でもかなりの価値は残る。

[2482: 匿名さん]

>>2478 匿名さん

誰が5億を実際の価値って決めるのよ。
客観性ゼロじゃない。

企業買収の場合は、会計ルールによる時価評価純資産と買収額の差額をのれん代というけど、

あなたのその論法だと、あなたのいうところの実際の価値は、相続税評価額という、一意に決まる価格じゃないと変ですよ。

でも、マンション取引でそんなの実際の価値なんていいません。

[2483: 評判気になるさん]

わかりました。たまプラ愛がある人みんなで買ってあげましょう。

[2484: 匿名さん]

>>2481
減価償却分価値が下がるのは当たり前。法外に上乗せされた利益は一瞬で消えて無くなる可能性が高いということ。
>>2482
不動産鑑定時に価格を計算する方法には原価法・収益還元法・取引事例比較法があり、5億円は原価法の考え方、極めて客観的です。あなたの考え方は取引事例比較法寄り。実際の鑑定時にはこれらを総合的に判断します。投資対象と考える人は収益還元法に重きを置くでしょう。私は居住用建物の場合は原価法に重きを置きます。

[2485: 匿名さん]

「６憶で買ったマンションが数年後に売る際に６億円の相続対策物件を探している人が飛びついて買うのです。また次もその繰り返し。 」

ずっと6億円で売れ続けるなら、6億円が実際の価値だと思いま～す。

以上

[2486: 購入者]

ここは駅近で住むのに大変便利なんで買ったので、投資では買っていません。
ここを投資で買う人は少ないのでは？
なぜ投資の観点からのコメントか延々続いているのでしょう？

[2487: 匿名さん]

税法が変わって相続税対策効果がなくなった場合は売れる価格は多分原価寄り、つまり5億に近づくので、原価を理解しておく必要があるのです。

[2488: 匿名さん]

くだらない議論ww

[2489: 匿名さん]

中古価格がいくらになるか楽しみです。
たまプラーザでナンバーワンは間違いないでしょうから、そのままこの街の評価と思っていいでしょう。
都心回帰の傾向のなか、郊外型高級住宅街がどこまでがんばれるか。
ここが頑張れないなら、ほかの郊外はもっとダメでしょうから、郊外代表として頑張って欲しいです。

個人的には、価格維持できると思ってます。

[2490: 匿名さん]

＞＞2489
価格維持と考える根拠を教えてください。

ちなみにたまプラの住居系では基本的に戸建の資産価値を合わせた方がマンションより圧倒的に大きいと思います。
よってここの中古価格が街の評価になるとは言い過ぎですね。

[2491: マンション検討中さん]

>>2490 匿名さん
この最高の場所のシンボル的マンションであるWISEの価値がたまプラーザの評価の代表的指標って、いえてるとおもいますが。
おかしくないですよ。

[2492: 匿名さん]

>>2490 匿名さん

価格維持しないという根拠を教えてください。

[2493: 匿名さん]

東急さん。時差ビズライナーのたまプラ通過はいいとして、特急できたらたまプラ停車してくださいね。
これだけ高い価格で販売しておいて通過とかあり得ないですよ。

[2494: マンション検討中さん]

>>2492 匿名さん
本当維持出来ない根拠をロジカルに教えてほしいですね。

[2495: 名無しさん]

2493みたいエゴ丸出し品質悪い住民が、自称金持ちのたまプラザに大い思います。

[2496: 匿名さん]

>>2495 名無しさん

読むに耐える文章で投稿しませんか？せめて一度は読み返してみて！

[2497: 検討者さん]

たまプラーザ近くに住んでいるので、このマンションにとても引っ越したいのですが、駐車場当たらなかったらどうしようと言うのが悩みです。2年前に、気に入った車を買ったばかりで、それを手放す事になる可能性が高いのは、とても悩むところです。どんなに駅近でも、車が必要な事が多々あり。近々に抽選がありますが、その時に大体、車保有者数とかわからないものでしょうかね。どなたかしりませんか？

[2498: 匿名さん]

>>2495
日本語でお願いします

[2499: 匿名さん]

＞＞2492
まず、人の質問に答えてから質問しましょう。
価格維持しないという根拠を示してください。
感覚だけで言っているならそういう答えでも良いですよ。

[2500: 匿名さん]

↑
価格維持する根拠を示してください。
の間違いです。失礼しました。

[2501: 匿名さん]

>>2500 匿名さん

まず、人に質問する前に、自分の意見を言いましょう。
人の意見にケチつけて、自分の意見を言わないのって、民進党と同じですよ。

[2502: 匿名さん]

質問に答える義務ってあるの？
2499は、何か上から目線で勘違いしてますよね。

[2503: 購入者]

>>2497 検討者さん
営業の人に聞いても分かりませんか？

我が家は今回は駐車場は申し込まないのですが、子供が将来車を欲しがるかもしれませんし、駐車場はもっと欲しかったですね。

[2504: 通りがかりさん]

>>2499 匿名さん
人の意見に反論するならあなたが先に論拠をしめすべきではないでしょうか。

[2505: 匿名さん]

>>2499 匿名さん

そのまま、お返ししまし。

[2506: 匿名さん]

＞＞2492
価格維持の根拠をやっぱり答えられないんだね。
要するに根拠もないのに事業者側の人間が宣伝のためいっただけということがはっきりしたね。
逆効果だよ。

価格が維持できないと判断している理由はこれまでも散々多くの人も書いている通り。
常識外に上乗せされた利益、値段に釣り合わない仕様、一階店舗という高級マンションとはいえない構成。
あと、立地がNO1などと言っている人が何人かいるが、駅からそこそこ近いという利便性は認めるが、どうも団地の端っこというイメージを持ってしまうのは私だけだろうか。
要するに割高度合いが半端ないから、その分すぐに下がる可能性が高いということ。
アベノミクスを契機に上昇してきた不動産価格が既にピークを打ったのを理解しているのかな。
まあ、今後100年間の間では土地価格は今回の買った価格より上昇する可能性はゼロとは言えないが
その時は建物の価値はほぼゼロだから、可能性的には価格維持するのはゼロに近いということ。

[2507: 通りがかりさん]

>>2506 匿名さん
一点だけ。
立地はデパート至近、美しが丘1丁目アドレスという点から評価が高いのだと思います。

[2508: 契約者]

議論になるとおり、どちらの主張にも決定打はないと思います。
たまプラーザ愛のない方が投機目的でというのは絶対に避けるべき物件でしょう。
美しが丘二丁目の屋敷を処分して利便性の高い駅前にという方にはお勧めです。

[2509: 匿名さん]

＞＞2508契約者さん
私の主張が100％正しいと押し付ける気は毛頭ありませんが
まず、2489さんが価格維持という主張の根拠を示してからにしていただきたい。


確かに処分する二丁目の不動産価格もかなり上振れしているので、wiseの上振れ分はある程度は吸収できますね。

[2510: マンション検討中さん]

抽選はいつですか？

[2511: 通りがかりさん]

抽選は今月末だったと思います。
見学に行きましたが、イメージ映像ばかりで構造に関する話が無かったのが気になりました。
一応聞いたら震度7でも建物が壊れて圧死することはないです^_^と言われ
ふーんと言う感じでした。
どこかで話題になった杭を何メートル打ったとか、そういう話はされなかったですね。
そういうのは皆さん興味ないのでしょうか？

[2512: 匿名さん]

>震度7でも建物が壊れて圧死することはない

正確には建物が倒壊して圧死することはない。これって建築基準法の規定。ちなみに震度５強では損傷せずなので、震度６以上では壊れることもある。されに言うとこの規定って構造分が対象。非構造部分である乾式壁は壊れても設計上問題なし。３・１１の時乾式壁は結構あちこちで壊れている。ここは部屋によって戸境壁が乾式壁なのでちゃんと確認しないと。まあ、乾式壁以外を選んでも、戸境壁って共用部分だから、補修費用は皆で負担することになるけど。

[2513: 匿名さん]

ここって、部屋によっては玄関扉が大梁の下にある。梁が損傷するような巨大地震に襲われたら、耐震ドア枠であっても梁の重みには耐えられない。閉じ込められるリスクがあるから要注意。

[2514: 契約者さん]

>>2513 匿名さん

この辺りは地盤がかたいのでリスクが低いこともあわせてですね。

[2515: 匿名さん]

戸境壁って延焼を防ぐ役割があるから、地震で乾式壁が壊れたあとに火が出たらアウト。

[2516: 通りがかりさん]

私はこの沿線の戸建にいますが、
ここを購入する時にたまプラーザの戸建も検討したのですが、当時の建設者にいた知り合いにたまプラーザは地盤が弱いからやめたほうがいいよといわれたことがありました。
利便性たまプラーザという場所は魅力で、やはりいいなあと思うのですが、地盤は硬いのですか？
知り合いの言ったことは間違いなんでしょうか？
地盤の事は引っかかって悩んでいます。

[2517: 通りがかりさん]

2517ですが、その建設省にいた知り合いとは20年近くご無沙汰していて真意はわからないのです。

[2518: 購入者]

既知の断層線は走っていません。
http://www.pref.kanagawa.jp/cnt/f5152/

美しが丘４等の川沿いを除く丘陵地は岩盤まですぐですので、多くはベタ基礎です。
http://www.jiban.co.jp/tips/kihon/ground/municipality/kanagawa/aoba/P1...

[2519: マンション検討中さん]

>>2517 通りがかりさん
いいかげんな事言われましたね。
ここはかえって安全ですよ。

[2520: 匿名さん]

＞＞2516
この辺りは丘陵地を切土と盛土で均したから盛土部分も多く表面の地盤が弱い可能性が高いという意味で言ったのでしょう。

[2521: 匿名さん]

ここは支持層まで５〜１０ｍあるから盛り土なんだろうね。

[2522: 契約者さん]

>>2521 匿名さん
支持層まで5-10mなら盛り土じゃないですね。
関東ローム層の厚みがこのあたりならこんなものです。

[2523: 通りがかりさん]

皆さんありがとうございます。
地盤については心配無いのですね。
検討したいです。

[2524: 匿名さん]

地盤だったら、国土地理いんかどっかのインターネットサイトで調べられませんでしたっけ。

確かに元の地名が 元石川町 だから、川だったのかな？

随分内陸だし、地盤は色々問題になっているから、東急を信じて大丈夫のような気がしますが。。。