やはり郊外は人気がないわけで…Vol2

[匿名さん]

不動産経済研究所が14日発表した5月の首都圏（東京、神奈川、埼玉、千葉4都県）のマンション
市場動向によると、発売戸数に対する契約率は前年同月比6ポイント減の76.3%だった。

年間8万戸規模の大量供給は続いているが、郊外のマンションが敬遠される傾向が強まり、
4カ月ぶりに80%を割り込んだ。
販売在庫は前月末比566戸増の6026戸に膨らんだ。

都心の用地不足で立地の郊外化が進んでいるが、都心から遠く、一戸建てと価格面で競合する
地域では苦戦している。

[322: 匿名さん]

図星だとすぐ嫉み・僻みという言葉をだす山手線内くんは今日も行く♪

[323: 匿名さん]

うーん、茗荷谷の範囲をどう捉えるかの差だと思うのですが・・・。
駅前という範囲で捉えるのか。小日向、小石川４・５という範囲で捉えるのか。
前者なら何もない、後者なら高級ということになると思います。
麻布十番とかわかりやすいんじゃない？
駅で捉えればなんでもない町。でも麻布永坂や三田２で捉えれば高級だしね。
というか山手線とかその内側はそんな感じじゃない？

[324: 匿名さん]

駅前しか知らない郊外の人は、哀れだね
まあ高級住宅地は駅から少し離れるから仕方ないか。

郊外みたいにバス便じゃないからまだマシだけどね。
しかし郊外は不便でバスか自動車じゃないと、何にも用が足りないんだね
郊外のチープマンションで、駐輪場に自転車もあふれかえっているのを
見ると＊＊んだなと感心するよ、失礼、驚愕するよ。

[325: 匿名さん]

ところで「荻窪のチル」知ってる？

[326: 匿名さん]

小日向って拓植大の周辺かな？
拓植大と駅周辺しか知らないのでなんともいえないけど
拓植大はノスタルジックな雰囲気だね

建物が昭和の社宅っぽくて時が止まってるかのような場所です
子供時代を回顧するような場所

[327: 匿名さん]

と郊外にマンションすら持てない324がほざいています

[328: 匿名さん]

郊外にも自転車を使わなくて澄むような場所も結構あるよ。

[329: 匿名さん]

都心にいくつか持ってれば、投資効率の悪い郊外にマンションなんて持つと思う？

[330: 匿名さん]

そうです。拓大の周辺です。
拓大も東大を意識してるのかなんかノスタルジックですよね。
そこから江戸川橋のほうへ向かうと、どんどん高級になっていきます。
ドチェスターとかあるところが一番豪勢かな？
戸建てはでかいし、マンションだと月100万近くはらうであろうクラスも見えうけられ、高級であることは間違いないと思われます。

[331: 匿名さん]

>329
ワンルームマンションの話？

[332: 匿名さん]

>>329
あなたの言う「投資効率」って何？
利回りだったら、都心ばかりが高い訳ではないよ。
都心でも郊外でもその間でも、利回りは物件によるし、
入手価格が何らかの事情（売り急ぎなど）で相場より安値だったら、
その物件はどんな立地であろうと、資産性は高い。
値動きが安定しているからっていう理由で、
都心のマンションを購入しても、購入価格が折り込み済みの高値で、
しかもその後数年の相場価格が横ばいだったら、資産性なんて無いのと同じだろ。
しかもローンで購入してたら大赤字。

[333: 匿名さん]

>>332
マンションをローンで買う人ばかりと思うなかれ
あなたの発想は世間が狭いので、一生話は平行線。
ワンルームなんてどうして買うの、今まで住んだマンションを手放さずに賃貸に回して
何か問題あるのですか？合計3つ

[334: 匿名さん]

投資効率考えなくても、好きなところに住める身分ならどこでも住めるじゃない。
なんでいちいち郊外を攻撃したいんだか・・・。
人と比較しないと気のすまない人ってここの掲示板多いようだけど。
自分のほうが人より上と他人（←ここがポイント）が認めないと満足できない感覚が理解できない。

[335: 匿名さん]

都心と言っていても、マンション３つで、都心代表にでもなった気分でいるの？
しょせん、緑豊な環境の良い都心の戸建てに住んでいるわけでもないのに。

[336: 匿名さん]

>>333

お前が「投資効率」の話したんだろw

今度は、

>ワンルームなんてどうして買うの、今まで住んだマンションを手放さずに賃貸に回して
>何か問題あるのですか？合計3つ

なんて言い出して。
結局利回りとか投資効率なんか関係ないじゃないか。
お前が都心ならなんとなく安心って思ってるに過ぎない。

[337: 匿名さん]

東京都が実施した住宅に関するアンケートの結果を見ると
都心住人より郊外住人の方が満足度が高いんだよね。
それがすべてだと思うよ。

[338: 匿名さん]

都心と郊外のどちらに住みたいと思うかを聞いたところ
『都心（計）』が53％、『郊外（計）』が36％となっている。
「都心・郊外の別にはこだわらない」は11％となっている。
エリア別にみると、『都心（計）』は『区部（計）』で
『郊外（計）』は『市町村部（計）』で、それぞれ６割以上を占めている。

[339: 匿名さん]

東京都のＨＰより

[340: 匿名さん]

>>338
それは住みたい所ですね
住んだ結果の満足度は逆転してましたね。興味深い結果です。

[341: 匿名さん]

>>337
そのアンケートのソースは？

[342: 匿名さん]

>>341

>>339

[343: 匿名さん]

東京都のＨＰにそんなアンケートあった？

[344: 匿名さん]

えっと、投資効率で言えば、マンションを数戸買って賃貸に回すのは
著しく投資効率が悪いです。
とくに、都心はリート物件が今高い家賃（というか収益が出る家賃）
で出していますが、ことごとく空き部屋です。
これがどういう意味かわかりますか？

都心、郊外に限らず、今から１，２年、不動産物件は「売り時」です。
（もちろん、ここに書き込んでいるのがデベの方ならば、「買い時」と
いって人にすすめるのでしょうが、個人の方ならば、「売り時」ですよ）。

[345: 匿名さん]

株式のプロのトレーダーでも3ヶ月後の株価を予測できると
答える人は10％もいないそうですよ。
だいたいみんなの思うことと反対になるという傾向はありますけど。

[346: 匿名さん]

株と不動産は違いますよ。

不動産は所有していることに伴うコストが非常に高い。
そこからフローの収益（つまり貸し出して賃料をとる）が得られないと
マイナスになる。

空き部屋にしておいたら、掃除・空気の入替えコストから固定資産税、
管理費、修繕費などのコストまでかかりますから。

で、賃料をいくらにすれば、回収できるかを計算して貸すわけですが、
それが値崩れしている、20万以上の借り手（最近は15万以上の借り手）が
著しく少なくなっている、といっているのです。

一定の利回りを確保する賃料がとれなければ、株のように何年も塩漬けには
できません。物件を市場で売却します。

それが、３年後から５年後の間にどれだけ出てくるか想像すれば、、、
皆さんがほしいというのであればよいのですが、私は「売り時」だと
思います。もちろん、都心物件もね。

今年の秋から冬にかけて、新築価格があがるらしいので、それにあわせて
高値で売り抜けしようと思っています。

[347: 匿名さん]

>>343
http://www.metro.tokyo.jp/INET/CHOUSA/2003/03/DATA/60d3c102.pdf

都内では今の住まいに「大変満足している」人の割合が一番低いのは
なんと都心でした・・・ショック・・・・島にも負けてるよ・・・・

[348: 匿名さん]

>>347
都心（センターコア）で74％も満足していれば何の問題もないでしょう。
自分でも感じますが、不満な点は決まっていますよ、多分生活コストが高いこと
家賃や物件価格が高いことでしょうね。
郊外のスーパーに行くと驚くほど物価が安いのには、
都心住まいとしては驚かされます、知らないことは恐ろしいです。

[349: 匿名さん]

>346さん
貴方の理論はわかりましたが、マンションを売却したら住むところが
なくなってしまう人が大多数ですよ。

物件を売却して、その地区の賃貸に入居すればいいのかもしれませんが
賃貸物件と分譲物件は、明らかにグレードと住み心地が違います。
こういった場合、どのようにお考えですか？

[350: 346]

>349さん
分譲貸しに入居すれば問題ないでしょう。
複数物件をもっていて貸し出している人はたくさんいます。

5000万円の物件であれば、今は、競争が激しいので、25万円程度の賃料で
貸し出しているはず。
表面利回り６％ね。所得税、固定資産税、管理費、修繕費を支払うと
実質利回り３％ってところ。

20万以上の物件はなかなか借り手がつかないので、うまく交渉すれば
25万円を22万円程度にねぎれますよ。きっと。
家主の利回りは２％ちょっとに下がります。

この程度まで下がると、家主は本当は売却したほうが得なのですよ。
その分のお金で株を買って配当受けるとか、もう少し金利があがれば、
定期預金すればもっと利回りがよくなりますから。

借り手は、この水準まで下がれば、確実に購入より賃貸が得です。
分譲マンションの賃貸物件ならばグレードも問題ないでしょう。

[351: 匿名さん]

確かに賃料20万円となると、個人では抵抗があり法人が多くなりますね
都心の立地の良いところで60㎡前後でないと借り手は限定されますね、
80㎡となると賃料の問題から借り手はつきにくい。
一度貸してしまうと、最低2年、一般的には4年は戻って来ないのが
普通ですね。

郊外の5000万円位の物件が1番問題かもしれません、賃貸よりも
基本は売却ですね。
借り手は出来るだけ都心に近いのを希望するのが普通ですから。

[352: 匿名さん]

>348さん
都心での不満な点は
「日当たり・騒音や大気汚染など住環境が悪い」
だそうです。

[353: 匿名さん]

>352さん
小日向2丁目に住んでいますが、日当たりは最高で、大変静かです。
空気は郊外ほどきれいではないかもしれませんが、駅も近く、住環境には満足しています。

[354: 匿名さん]

都心でも郊外以上にいい街、満足できる街はあり、そこに住む人は満足しているだろうが
そういうところはよほど高レベルの人でなければ住めないので、割合的に少ないのは納得できる。
田舎の方は高レベルでなくても住めるので、みんなほどほどに満足できるのだろう。

[355: 匿名さん]

>354さん
不動産に限らず、レストランでも何でも、人間は、満足度という時、自分が
支払った価格に対する満足の度合いとして考えますから、そういう意味では、
都心で満足度が低いのは納得できますね。

都心に実際に住んでみると、庶民が買える5000万円から8000万円程度の物件というのは、
大抵、都心でも駅から10分以上歩いたり、居住面積が小さかったり、日当たりが悪かったり、
あるいは、住宅地としてはいま一つ（スーパーが小さい、値段が高い、マンションが
たてこんでいて街並みがきたない）等、とうことになりがちです。

都心に住むのであれば、１億前後以上の物件で、かつ、フローの収入が多くないと、
満足な生活は得られない、ということでしょう。

わかりやすい例だと、小日向２丁目はまあまあ良いところだと思いますが、すぐ
近くで同じ江戸川橋近辺でも、道路沿いの文京区音羽であったり、低地の小石川
であったり、江戸川橋から逆方向（神楽坂方向）に歩く新宿区天神町であったり、
あの辺でも新築で７０００万円程度の物件はたくさんありますが、通勤が便利な
だけで、暮らしていて幸せな街とは言いがたい環境条件ですね。

[356: 匿名さん]

353です。
今住んでいるところは、数年前で坪単価は約360万円でした。広さは30坪以上50坪未満とだけ言っておきます。
当時は、高過ぎで小日向にそんな金を出す人はいないと言う人もおり、直ぐには完売しませんでしたが、今から思えば、いいときに買ったと思います。今の状況を見てみると、ここよりも遥かに住環境が悪いところで、似たような坪単価を付けている物件が出ています。
それだけのお金を出して、もしも日当たりが悪い、うるさいなどの問題があったら、不満は大きいでしょうね。都心の満足度が低いのも、そのあたりなのでしょう。
経済誌等では、現在の土地の仕入れ値から、都心のマンションは今後ますます値上がりすると言っています。もしもその通りになるなら、都心に対する不満はもっと大きくなる可能性があるでしょう。

[357: 匿名さん]

353さんって、前にブリリア小日向あきらめたって人ですか？
そうなら、今なんとなくどのマンションに住んでいるかわかりますが（勿論いいませんよ！！）、いいところにお住まいですねえ。
今、あそこらへんだと、坪360万なんかじゃ買えませんから、本当に良い買物でしたね。
ほんの２年前は割高といわれたのに、今は完全に割安値段。
値段の基準ってないんですねぇ・・・。

[358: 匿名さん]

2年前くらいに23区内でマンション買った人はみんな底値でお得でしたよ。

[359: 匿名さん]

以前、小日向の物件を検討していました。
いい所ですよね。文京区の中では最高の部類ではないでしょうか。
ただ、江戸川橋からの坂は最悪にきついし、茗荷谷の駅前には何もないしで
住むにはちょっと不便かなと考え、見送りました。

今は坪360万でも買えないんですか。随分相場が上がったんですね。

[360: 匿名さん]

357さんへ
「ドキッ」としましたが、それ以上はノーコメントにさせてください。
359さんへ
江戸川橋からは、大日坂を使いますが、そこまでは、きつい坂ではないと思います。
最初のころは、華水橋が工事だったため、鷺坂を使っていました。
鷺坂は確かにきつい坂でしたが。

[361: 匿名さん]

先日、仕事の関係で溝の口に初めて行ったんだけど、
たしかに金があれば住みたいとは思わないだろうね。

あと帰りに寄った新百合ヶ丘も良くなかったな。
小田急も初めて乗ったけど、噂通りに込んでいて、
電車はノロノロ運転で遅延といった感じだった。

平日の16時という半端な時間でこんな状況なので、
通勤時間は常人では無理だと感じました。

[362: 匿名さん]

>>361
ちょっと立ち寄ったぐらいで勝手に判断するな。
溝口や新百合ヶ丘の検討者でもないくせに。

[363: 匿名さん]

でも、のっくちに関しては同意。

[364: 匿名さん]

>>361
お金があれば、少しでも便利な都心に近い場所に住みたいというのは
当たり前の感覚だと思うよ。
予算的に仕方なく、郊外のマンションに住んでいるという人が
多いんじゃないのかな。

戸建ての場合は、郊外があえて良いという人も多そうな気がします。

[365: 匿名さん]

俺は新百合よりノクチの方がいいな。あのゴミゴミさ加減と飲み屋がいっぱいあるのがいい。ガード下が小綺麗になったのが寂しいよ。

[366: 匿名さん]

ここって【やはり郊外は人気がないわけで】って事だから、
都内ミニ戸＆マンションVS郊外一戸建て（60坪）といった認識でいいの？

なんだかんだ言っても朝のラッシュの凄まじいのは郊外から来るサラリーマンが
多い訳だから、郊外の住民数が多い＝人気はある。で良いのではないですか？

[367: 匿名さん]

そこに住んでいる人達はそこを「郊外」とは思ってないよ。
まぁ、都心とも思ってないだろうけど。
言われてみて「ああ、ここは郊外かな」って思うくらい。

[368: 匿名さん]

都心でも郊外でもなければ近郊？

[369: 匿名さん]

今、日経新聞でしているシリーズ、「近郊」が千葉、神奈川、埼玉の意味で使われてます。
ここの掲示板で言う都心って随分狭い範囲みたい。

[370: 匿名さん]

なーんだ近郊って、東京隣接の県のことだったんですか
けっこう掲示板では間違って使ってますね。

都心→近郊→郊外　だと思っているひとも多いと思う。

[371: 匿名さん]

まあ都心といっても、様々ですよね。
都営新宿線の浜町に住むのと（都心）、
田園都市線の桜新町に住む（郊外）のとでは、
どっちがいいとはなかなか言えない。
値段も桜新町のほうが高いくらいだし。