やはり郊外は人気がないわけで…Vol2

[匿名さん]

不動産経済研究所が14日発表した5月の首都圏（東京、神奈川、埼玉、千葉4都県）のマンション
市場動向によると、発売戸数に対する契約率は前年同月比6ポイント減の76.3%だった。

年間8万戸規模の大量供給は続いているが、郊外のマンションが敬遠される傾向が強まり、
4カ月ぶりに80%を割り込んだ。
販売在庫は前月末比566戸増の6026戸に膨らんだ。

都心の用地不足で立地の郊外化が進んでいるが、都心から遠く、一戸建てと価格面で競合する
地域では苦戦している。

[251: 匿名さん]

ひとくちに世田谷と言っても広いから。

[252: 匿名さん]

世田谷とか杉並とか区名であれこれ言っても意味をなさない。
行政区割よりどの沿線か、のほうがよっぽど実質的。
新宿勤務なら京王線・小田急線、渋谷勤務ならこの２つ＋田園都市線・東横線、
丸の内勤務なら・・・大井町線沿線に住んで大井町乗り換えだと比較的ラクかな？

[253: 匿名さん]

三軒茶屋っていいらしいね

[254: 匿名さん]

郊外に住んでいるとコンプレックスとかストレスがあるみたい、
スレで反論されると、学歴の話になる。

[255: 匿名さん]

>254
逆になぜそんなに都心に固執するの？
一生住み続けたいほど魅力ありますか？都心に。
私は逆に「都心、都心」と固執している人を不思議に思うんだけど。

[256: 匿名さん]

ていうより都心に一生住み続けようと思う人をなぜそんなに否定するの？
人がどの場所に住みたいと思ってもそこに固執しても
他の人には関係ないのにと不思議に思うんだけど。

[257: 匿名さん]

>256
だから、お互いに他人が住んでいる場所を貶めたりしなければいいんですよ。
子どものケンカみたいなことはそろそろやめたらいかがでしょうか？

[258: 匿名さん]

郊外には人気がないという指標が出たから、
それを討論するスレじゃないの？

[259: 匿名さん]

都心と郊外の一番大きな違いは、都心は何代か前から住み続けている自分のような
人たちが何割かいる、新住民の割合は少ない。
郊外は、新住民の割合が多いということ。

郊外は、デベが必死になって開発しているから地価の割には人気がある
但しその時々の流行に左右されるという感じかな。

[260: 匿名さん]

つーか 大地震でも来れば 郊外の素晴らしさが分かるんじゃね？
都心はかなり悲惨だと思うよ…。

合掌

[261: 匿名さん]

>>260
液状化のことを言いたいのか？
都心で液状化が置きそうな地域って、そんなにあったっけ？

それよりも勤務地で地震が来ないといいな。
電車停まったら歩いて帰れんだろ。

[262: 匿名さん]

>>261
それは問題の一部かと。。。

[263: 匿名さん]

>>259

郊外には新興住宅地しか無いと思っている所が痛いな。

[264: 匿名さん]

郊外に住民レベルのそろった、住宅地はないことだけは確かだね。

もしあったら、地下がそんな安値で放置されているのが不思議だよ
なぜ住宅地の地価が安いか、考えたことある？

[265: 匿名さん]

都心に住民レベルのそろった住宅地があるのか

正直少し驚いた

[266: 匿名さん]

郊外は、雑煮のような構成です。

[267: 匿名さん]

柏、かまぼこ、焼餅、三つ葉、麩、あたりか

[268: 匿名さん]

千葉のニュータウンは割りとレベル？が高い
親は大手企業の重役が多くて某漫画家なども住んでる
教育にも金かけるみたいです

まあ地頭がなければ私大になるでしょうが

[269: 匿名さん]

大企業の重役さんが、なんでまた好き好んで千葉なんかのニュータウンに住むの？
嘘はやめましょうよ。

[270: 匿名さん]

269さん
重役といっても部長クラスですよ
ちなみに千葉以外にもそういう街があります
小田急線の郊外の某所　ここのサイトのスレにもありますよ

[271: 匿名さん]

本当に優秀な人は住むところにはあまりこだわらないと思います
都心はお年寄りが多く品がある地区もあるのはいいですけれどね。

判事や外交官などでも郊外に住む人もいます
川崎や中央線沿線など

[272: 匿名さん]

部長が重役なんて、初めて知りました、普通は役員のことですよ。

[273: 匿名さん]

>>264

建ぺい率容積率が低い郊外の一種低層住居地域と、都心の商業地域の地価を
そのまま比べてる、お前が一番痛い。

[274: 匿名さん]

都心の土地買えない弱小デベが郊外買い漁って、安物買いの貧乏人に売りつける
郊外しか買えないような弱小デベじゃ、建物の質だってどんなものかわからんよ。

[275: 匿名さん]

田都沿いは結構いいとこの役員さんが住んでたりしますね。
うちの会社の役員も「え？こんなとこに？」なんて所に住んでたりする人もいます。

[276: 匿名さん]

役員といっても元々は課長だったりするわけで
その当時に買って出世してるだけでしょ。
役員になっても家庭の事情とかで引っ越せなかったりする人は
多いはずです。

[277: 匿名さん]

しょせんサラリーマンですから役員といえども、何千万も年収があるわけでもありません、
地方出身のあの年代の人は、マンションを住み家とは考えていないところがある。
彼らが就職した頃は、マンションのできはじめですから。

反対に中小企業のオーナーは、都心の戸建てやマンションが好きなような気がします。
収入以外に、動かせる資金が違いますから。

好き好んで郊外の戸建てに住んでいる人は、少ないと思いますよ
機会があったら役員さんに聞いてみてください。

[278: 匿名さん]

>>277
随分、前世代的な役員ですね。
現実の役員さんはそんなじゃないですよ（笑）
ほんとに普通の人達ですから。

満足してるかどうかも私達とかわらないですよ。
東京都の調査結果と同じで、郊外の人の方が満足度が高いんじゃないんですか？

[279: 匿名さん]

>>278
あなたの言うことが正しいとすれば、商業地でなく住宅地の価格が
郊外と都心と逆転することになりますよ。
もしあったとしても、100年後ぐらいかもしれません。
利便性が良く、閑静なのは都心というより山手線沿線の
住宅地なんだと思いますよ、郊外まで範囲を広げる必要もないでしょう。

山手線沿線にも閑静な高級住宅地は、沢山ありますがサラリーマンには
手のでない価格なのと、50坪前後の広い土地はまず売り物が極端に少ないし
あったとしても最低1.5億以上の費用がかかります。
戸建てで出るのは3階建てのミニ戸建てばかりです、
立地の悪いミニ戸建てでも、最低6000万円以上しますから
このあたりは、マンションが1番良い住環境なのかもしれません。

[280: 匿名さん]

279さま。おっしゃるとおりで。

[281: 278]

>>279
私へのレス？？？

[282: 匿名さん]

誤爆かな？
そして280はまさか自演・・・

[283: 匿名さん]

武蔵小金井の土地を坪300万超えでないと採算取れないような価格で落札したデベがあるらしいが、
武蔵小金井のマンションを坪300万で欲しい人っているんだろうか…

[284: 匿名さん]

>>283
あちこちで書いてますが、建物コスト落として安マンションにして
売るしかないでしょう、そんなのデベが考えること
赤字出しても売らなければならない時もありますよ、バブル崩壊後みんなやってましたよ。
売れそうもなければ、遊休地として寝かせるだけです。

[285: 匿名さん]

279さん、都心と郊外では低層住居地域でも建ぺい率や容積率が違いすぎます。
地価は建ぺい率や容積率が高い方が高値になります。
でも環境は建ぺい率や容積率が低い方が良くなります。
この違いを理解しないと。

[286: 匿名さん]

経済を知っている人間にはわかると思いますが
価格は需要と供給で決まります。
都心は土地自体が狭いため、供給量が少ない。
なので価格が上がるのでしょう

需要自体は郊外も都心も同じぐらい？
むしろ郊外の方が多いのかも

[287: 匿名さん]

多摩ＮＴの実例から学ばない馬　鹿が多いな

[288: 匿名さん]

郊外は新しい街が次々に出てくるからね
そうやっていい街に住んでいけばいいだけの話

[289: 匿名さん]

今日の株式みたいに、新興全滅！ってなるかもなｗ

[290: 匿名さん]

＞都心は土地自体が狭いため、供給量が少ない。
＞なので価格が上がるのでしょう

違う。

都心は商業地が多いため、一般住居の供給量が少ない。
ので、建ぺい率容積率を高くして、狭い土地を有効活用できるようになっているので、
土地の坪単価はさらに上がってしまう。

それを低建ぺい率、低容積率の郊外の閑静な住宅地の坪単価と、
そのまま比較してしまうのには無理がある。

[291: 匿名さん]

容積率は低い方がいいよ
郊外は次々と開発されるからね　いわば半無限の供給だね
供給曲線が平行に近いので需要量の影響が小さい

[292: 匿名さん]

新宿区あたりの住宅地で、建ぺい率50％　容積率100％の住宅地でも
坪200万円以上するのは、これいかに。
やはり容積率の問題でhなくて人気と地価に相関関係があるということでは。

郊外のこの程度の土地では、3階建ては不可能なのですか？

[293: 匿名さん]

>>292
杉並辺りに行けば、15坪くらいの３階建て極小醜戸がたくさんありますよ。

[294: 匿名さん]

>>293
郊外のマンションや戸建てが、広いというのは幻想なんですね
やっぱり郊外と都心は格差がありますね。

[295: 匿名さん]

>>292

成城あたりですと、坪250万〜300万しますよ。

[296: 匿名さん]

＞郊外のこの程度の土地では、3階建ては不可能なのですか？

50/100や40/80だと、
広ーい土地で建坪少なめにしない限り、斜線規制などもあって、
3階建は天井高がとれないから、2階建てが主です。
新宿区の50/100の住宅地に3階建てがいっぱいあるとしたら、
それは今は再建築不可の既存不適格物件か、わざと建築基準法を違反している物件か、
のどちらかです。

[297: 匿名さん]

＞郊外は次々と開発されるからね　いわば半無限の供給だね

通勤圏というものがあるでしょ。
だから、郊外でも通勤の利便性と環境とのバランスが良い地域は
とても人気があるし、良い立地はとっくの昔に稀少です。

一番顕著な例だと、吉祥寺の駅から近くて、井の頭公園付近の閑静な住宅街で、
土地を探したとしても、売りに出されることはほとんどありません。

中央線で人気のある駅の近くの閑静な住宅街は、どこもほぼ似たような感じでしょうし、
小田急、京王、などの郊外人気駅でも同様でしょう。

[298: 匿名さん]

>>295
部分的（６丁目だけ）にはね

[299: 匿名さん]

>>298
他は150万円もしないのでは？

[300: 匿名さん]

>>298

いずれにせよ、立地の稀少性で地価が上がるのは、都心だけではない、ってことだよね。

[301: 匿名さん]

西荻の閑静な住宅街は茗荷谷の閑静な住宅街より
人気があるでしょう

[302: 匿名さん]

>>301
残念ながら、さすがにそれはないでしょう。
文京区小石川（茗荷谷）と杉並区西荻窪では、住宅地としての格も段違いですよ
小石川は国立大付属小学校の学区ですから、区内有数の人気エリアで物件は割高ですね。
新規分譲のマンションは、さいきんほとんど見かけません
古くからの住宅地ですから、もうマンション用地が、尽きたのかもね。

[303: 匿名さん]

茗荷谷は古い一軒家ばかりだよ

[304: 匿名さん]

環状三号線が通るはずだった通称桜並木通りは、億ション通りなの知りませんか？

[305: 匿名さん]

そういう億ションに　私は憧れる

[306: 匿名さん]

でも、小石川って、零細印刷会社が集まっていたところで（今でも多く
残っているが）、さすがに、格のある住宅地というのは無理がありますよ。。

都心育ちだけど、小石川って埼玉県の川口とかと似たイメージです。

やはり、格のある住宅地って、零細な自営業者・工業者がたくさんいる地域ではなくて、
千代田区番町・麹町とか、文京区なら本駒込などの元武家屋敷系か、裕福な商業者が
邸宅を構えた地域なのでは？？

[307: 匿名さん]

茗荷谷の駅は春日通り沿いの坂の上、印刷工場街は最も低い坂の下
都内だとこういった区分けがはっきりしてますね。
小石川5丁目の文京1中、竹早公園のあたりが一等地でしょう、
高級住宅地という点では、小日向に少し劣りますけどね。

[308: 匿名さん]

茗荷谷は拓殖大がありますね
あのあたりは何にもない場所に感じます

[309: 匿名さん]

実際西荻に行ったらいい
好きな人にはいい街

[310: 匿名さん]

西荻は駅周辺はともかく（飲み屋街）、２〜３分離れるといい感じになる。
個人的には松庵・宮前が気に入ってる（住民ではないがｗ）。

[311: 匿名さん]

戎もある

[312: 匿名さん]

小石川と一くくりにすれば高級住宅街だと思いますよ。
ただ、千川通り沿いの小石川（低いところ）は印刷工場街ですね。
高いところはさすがにすごいですよ。
小日向は２丁目がすごいですね。ドチェスターとかブリリアがあるところが最高にかっこいいです。
人気についてはなんともいえませんが、荻窪を欲しがる人と茗荷谷を欲しがる人ではまったく志向がちがいますね。
ただ、値段は茗荷谷のほうが＊＊高なことは確かです。

[313: 匿名さん]

小石川は高いですよ、バブルの当時取引先の社長が戸建てに住んでいました
路線価で坪/1200万円もしてたのを思い出しました。

[314: 匿名さん]

えっと、なぜ小石川をこんなに持ち上げるのかわかりませんが、
決して、高級住宅街ではないと思います。
小石川ですよ？部分的に良くても、全体的には、印刷工場の
イメージです。祖父の代からそう聞かされています。

[315: 匿名さん]

豊島区新宿区あたりを褒めないと誰かさんは機嫌悪くなるからさ。

[316: 匿名さん]

そうなんですか。。失礼しました。
豊島区？新宿区？　なんででしょうね。
バブルだから？
（千代田区、港区あたりはバブルではないが、
豊島区、新宿区、文京区は今の価格はバブルですよね。。）
もしかして、デベの人なのですかね？

[317: 匿名さん]

お得意の埼玉を、褒めた方がよかったかい？

[318: 匿名さん]

他所を少しでも褒めるようなレスをしたら、山手線内命くんが暴れます。

[319: 匿名さん]

山手線内に住んでいると妬まれるって本当だね。

[320: 匿名さん]

豊島新宿文京は今バブルではないでしょう。
バブルなのは近郊ですよ。
多摩ＮＴ時代の再来と言われています。
歴史はまた繰り返す…

[321: 匿名さん]

茗荷谷駅に一度降りたらどんな街かわかるよ
それを高級と捉えるか、何もないと捉えるか。
世間一般では後者のほうが多いような気がする

[322: 匿名さん]

図星だとすぐ嫉み・僻みという言葉をだす山手線内くんは今日も行く♪

[323: 匿名さん]

うーん、茗荷谷の範囲をどう捉えるかの差だと思うのですが・・・。
駅前という範囲で捉えるのか。小日向、小石川４・５という範囲で捉えるのか。
前者なら何もない、後者なら高級ということになると思います。
麻布十番とかわかりやすいんじゃない？
駅で捉えればなんでもない町。でも麻布永坂や三田２で捉えれば高級だしね。
というか山手線とかその内側はそんな感じじゃない？

[324: 匿名さん]

駅前しか知らない郊外の人は、哀れだね
まあ高級住宅地は駅から少し離れるから仕方ないか。

郊外みたいにバス便じゃないからまだマシだけどね。
しかし郊外は不便でバスか自動車じゃないと、何にも用が足りないんだね
郊外のチープマンションで、駐輪場に自転車もあふれかえっているのを
見ると＊＊んだなと感心するよ、失礼、驚愕するよ。

[325: 匿名さん]

ところで「荻窪のチル」知ってる？

[326: 匿名さん]

小日向って拓植大の周辺かな？
拓植大と駅周辺しか知らないのでなんともいえないけど
拓植大はノスタルジックな雰囲気だね

建物が昭和の社宅っぽくて時が止まってるかのような場所です
子供時代を回顧するような場所

[327: 匿名さん]

と郊外にマンションすら持てない324がほざいています

[328: 匿名さん]

郊外にも自転車を使わなくて澄むような場所も結構あるよ。

[329: 匿名さん]

都心にいくつか持ってれば、投資効率の悪い郊外にマンションなんて持つと思う？

[330: 匿名さん]

そうです。拓大の周辺です。
拓大も東大を意識してるのかなんかノスタルジックですよね。
そこから江戸川橋のほうへ向かうと、どんどん高級になっていきます。
ドチェスターとかあるところが一番豪勢かな？
戸建てはでかいし、マンションだと月100万近くはらうであろうクラスも見えうけられ、高級であることは間違いないと思われます。

[331: 匿名さん]

>329
ワンルームマンションの話？

[332: 匿名さん]

>>329
あなたの言う「投資効率」って何？
利回りだったら、都心ばかりが高い訳ではないよ。
都心でも郊外でもその間でも、利回りは物件によるし、
入手価格が何らかの事情（売り急ぎなど）で相場より安値だったら、
その物件はどんな立地であろうと、資産性は高い。
値動きが安定しているからっていう理由で、
都心のマンションを購入しても、購入価格が折り込み済みの高値で、
しかもその後数年の相場価格が横ばいだったら、資産性なんて無いのと同じだろ。
しかもローンで購入してたら大赤字。

[333: 匿名さん]

>>332
マンションをローンで買う人ばかりと思うなかれ
あなたの発想は世間が狭いので、一生話は平行線。
ワンルームなんてどうして買うの、今まで住んだマンションを手放さずに賃貸に回して
何か問題あるのですか？合計3つ

[334: 匿名さん]

投資効率考えなくても、好きなところに住める身分ならどこでも住めるじゃない。
なんでいちいち郊外を攻撃したいんだか・・・。
人と比較しないと気のすまない人ってここの掲示板多いようだけど。
自分のほうが人より上と他人（←ここがポイント）が認めないと満足できない感覚が理解できない。

[335: 匿名さん]

都心と言っていても、マンション３つで、都心代表にでもなった気分でいるの？
しょせん、緑豊な環境の良い都心の戸建てに住んでいるわけでもないのに。

[336: 匿名さん]

>>333

お前が「投資効率」の話したんだろw

今度は、

>ワンルームなんてどうして買うの、今まで住んだマンションを手放さずに賃貸に回して
>何か問題あるのですか？合計3つ

なんて言い出して。
結局利回りとか投資効率なんか関係ないじゃないか。
お前が都心ならなんとなく安心って思ってるに過ぎない。

[337: 匿名さん]

東京都が実施した住宅に関するアンケートの結果を見ると
都心住人より郊外住人の方が満足度が高いんだよね。
それがすべてだと思うよ。

[338: 匿名さん]

都心と郊外のどちらに住みたいと思うかを聞いたところ
『都心（計）』が53％、『郊外（計）』が36％となっている。
「都心・郊外の別にはこだわらない」は11％となっている。
エリア別にみると、『都心（計）』は『区部（計）』で
『郊外（計）』は『市町村部（計）』で、それぞれ６割以上を占めている。

[339: 匿名さん]

東京都のＨＰより

[340: 匿名さん]

>>338
それは住みたい所ですね
住んだ結果の満足度は逆転してましたね。興味深い結果です。

[341: 匿名さん]

>>337
そのアンケートのソースは？

[342: 匿名さん]

>>341

>>339

[343: 匿名さん]

東京都のＨＰにそんなアンケートあった？

[344: 匿名さん]

えっと、投資効率で言えば、マンションを数戸買って賃貸に回すのは
著しく投資効率が悪いです。
とくに、都心はリート物件が今高い家賃（というか収益が出る家賃）
で出していますが、ことごとく空き部屋です。
これがどういう意味かわかりますか？

都心、郊外に限らず、今から１，２年、不動産物件は「売り時」です。
（もちろん、ここに書き込んでいるのがデベの方ならば、「買い時」と
いって人にすすめるのでしょうが、個人の方ならば、「売り時」ですよ）。

[345: 匿名さん]

株式のプロのトレーダーでも3ヶ月後の株価を予測できると
答える人は10％もいないそうですよ。
だいたいみんなの思うことと反対になるという傾向はありますけど。

[346: 匿名さん]

株と不動産は違いますよ。

不動産は所有していることに伴うコストが非常に高い。
そこからフローの収益（つまり貸し出して賃料をとる）が得られないと
マイナスになる。

空き部屋にしておいたら、掃除・空気の入替えコストから固定資産税、
管理費、修繕費などのコストまでかかりますから。

で、賃料をいくらにすれば、回収できるかを計算して貸すわけですが、
それが値崩れしている、20万以上の借り手（最近は15万以上の借り手）が
著しく少なくなっている、といっているのです。

一定の利回りを確保する賃料がとれなければ、株のように何年も塩漬けには
できません。物件を市場で売却します。

それが、３年後から５年後の間にどれだけ出てくるか想像すれば、、、
皆さんがほしいというのであればよいのですが、私は「売り時」だと
思います。もちろん、都心物件もね。

今年の秋から冬にかけて、新築価格があがるらしいので、それにあわせて
高値で売り抜けしようと思っています。

[347: 匿名さん]

>>343
http://www.metro.tokyo.jp/INET/CHOUSA/2003/03/DATA/60d3c102.pdf

都内では今の住まいに「大変満足している」人の割合が一番低いのは
なんと都心でした・・・ショック・・・・島にも負けてるよ・・・・

[348: 匿名さん]

>>347
都心（センターコア）で74％も満足していれば何の問題もないでしょう。
自分でも感じますが、不満な点は決まっていますよ、多分生活コストが高いこと
家賃や物件価格が高いことでしょうね。
郊外のスーパーに行くと驚くほど物価が安いのには、
都心住まいとしては驚かされます、知らないことは恐ろしいです。

[349: 匿名さん]

>346さん
貴方の理論はわかりましたが、マンションを売却したら住むところが
なくなってしまう人が大多数ですよ。

物件を売却して、その地区の賃貸に入居すればいいのかもしれませんが
賃貸物件と分譲物件は、明らかにグレードと住み心地が違います。
こういった場合、どのようにお考えですか？

[350: 346]

>349さん
分譲貸しに入居すれば問題ないでしょう。
複数物件をもっていて貸し出している人はたくさんいます。

5000万円の物件であれば、今は、競争が激しいので、25万円程度の賃料で
貸し出しているはず。
表面利回り６％ね。所得税、固定資産税、管理費、修繕費を支払うと
実質利回り３％ってところ。

20万以上の物件はなかなか借り手がつかないので、うまく交渉すれば
25万円を22万円程度にねぎれますよ。きっと。
家主の利回りは２％ちょっとに下がります。

この程度まで下がると、家主は本当は売却したほうが得なのですよ。
その分のお金で株を買って配当受けるとか、もう少し金利があがれば、
定期預金すればもっと利回りがよくなりますから。

借り手は、この水準まで下がれば、確実に購入より賃貸が得です。
分譲マンションの賃貸物件ならばグレードも問題ないでしょう。