エクセレントシティ南行徳駅前に行ってみた − モデルルーム見学記

[マンション検討中さん]

※はじめに

南行徳徒歩１分という好立地に分譲される当物件です。
売主は新日本建設です。いわゆるゼネコン系のデベロッパーで、
近年では自社物件以外でも財閥系の物件の施工なども手掛ける施工会社です。


行徳エリアでいうと、2012年竣工：住友不動産分譲『シティテラス南行徳』などがございます。
また、自社物件として市川市日之出にて2013年分譲『エクセレントスクエア市川行徳』がございました。
当物件『エクセントシティ南行徳駅前』は売主も施工も新日本建設です。


今回は総戸数が３１戸とコンパクトであることを考慮してか、竣工売りが採用されております。
現物が出来上がってから、実物をみて判断出来るというここ最近では少し珍しい売り方をしているマンションです。実物で売るということは、物件自体に自信があるから出来ることだと思いますし、モデルルームを作らないことで余計なコストをかけないことでそのぶん分譲価格にも反映されていればいいなと思いました。


　東西線沿線だと新日本建設は最近駅近の物件をいくつか分譲しており、
2015年分譲：原木中山徒歩３分『エクセレントシティ原木中山』や、
即日完売した2016年分譲：西葛西徒歩２分の『エクセレントシティ西葛西駅前』など、
ここ最近は本当に好立地の物件を手掛けている印象の当デベロッパーです。


素人目線の拙いレポートですがよかったらみていただければ幸いです。

【1】南行徳駅からのモデルルームまでのアプローチ

南行徳駅の改札口の北口を出てすぐ見えます。徒歩１分ですから迷うはずもなく現地に着くことが出来ます。

駅から近いため雨が降ってもほとんど濡れることなく駅まで着くのではないでしょうか。

写真は南行徳北口のロータリーの写真です。

【2】現地モデルルームの印象

①設備仕様

詳細は公式ＨＰをみて頂くとして近年行徳エリアで分譲されたマンションの平均的設備を上回っていると感じたものを紹介致します。

まず行徳エリアで分譲される物件としては珍しく、タンクレストイレ＆独立した手洗いカウンターがついています。これはいいですね、ある程度の価格帯以上の物件でないとついいないのでしっかりと作りこんできた印象です。ここ４～５年のあいだで行徳エリア（南行徳、行徳、妙典）で分譲された物件で同様の仕様はがついていた物件は2015年分譲の『ザ・パークハウス市川妙典』だけでした。『ザ・パークハウス市川妙典』は平均坪単価270万の行徳エリアにしてはかなり高額のマンションだったのですが、それと同じレベルのものを備えております。

また、地味ではありますがバルコニーの床に木目調のシートが施工されておりました。これは意外とよくて、リビングなどのサッシを開けた時に視線がつながるので空間が広がるだろうなと思いました。

そして当物件の最大の魅力、内廊下設計となっております。これは実物をみて頂くとわかりますが本当に高級感がありました。行徳エリアでこのような高級感のある内廊下設計になっている物件はおそらく初だと思います。相当の差別化が図られるので投資用としてもよいのではないでしょうか。

少し変わり種としては、キッチンの引き出しを開けるとあらかじめ米びつが設置されておりました笑
これは相当珍しいと思いましたが、単身者の入居が相当あるためこのような設備をつけたと営業担当の方から説明を受けました。

さらには全戸にトランクルームがついていることも差別化されたとてもよい設備だなと思いました。

次に平均以下と感じた箇所を紹介致します。

正直あまりありません、立地が良すぎてどれも気になりません。
もともとほとんど平均的なレベル以上の設備仕様を備えております。
唯一気になったのが、下がり天井が目立ったことでしょうか。

②共用施設

共用施設はほとんどありません。
総戸数３１戸というのを考えると当然だと思います。

【3】営業の方の印象

30代前半くらいの男性の方に案内して頂きました。
そんなにガツガツとした方ではありませんでした。
駅徒歩１分なのでほっといても売れるだろう、と思っているのか。。。

【4】周辺の飲食店

駅近なので飲食店は非常に充実しています。
ドン・キホーテもすぐ近くにあるので日用品の買い物にも非常に困らないでしょうｋ。
ちなみに私が行ったことのある飲食店としては、


①やよい軒

徒歩３～４分程度。
和食のファミレスです。
朝ごはんも食べられますし、低価格。
個人的には近所で一番使い勝手の良い飲食店だと思います。

②肉うどん　戸上家

うどんと思いきや、居酒屋です。うどんも美味いです。
ここはとてもオススメです。
店が広くないことと、人気店なのでいつも開店１０～２０分ほどで満席になってしまいます。

【5】現地の印象

①周辺道路

建設地周辺については道路の道幅は、２台程度は通れる幅が確保されています。
駅前なので閑静とは程遠い環境です。

②日当たり

現地は南向き、南西向きの配棟になっているようですがどちらも１４時くらいに現地をみましたが、昼の時点では問題無く太陽の光があたっていました。
ただし５階より下は向かいのビルにさえぎられてしまい終日ほとんど日があたらないので今の季節なんかは寒そうです。

③外観のデザイン

外観はここ最近のマンションとしてかなり珍しく、バルコニーに青いガラスを採用したデザインとなっておりました。５階までは擦りガラスを採用し、視界が抜け始める６階以上から透明のガラスを採用しております。青いガラスは好みですか

④ランドプラン

南・南西の構成です。
特筆すべき点はそこまで無いですが、南西にすぐビルがあるため圧迫感あるかなと思います。
私は９階と１０階を見学しましたが、ここまで上にくると抜け感もあり眺望もよかったです。

【6】価格帯等

①物件価格

平均坪単価は２５０万前後だそうです。
かなり駅近ですし、設備仕様も悪くないので今のご時世これくらにはなるかなと、予想していた範囲でした。

２階42.93㎡　2,990万　（坪約230万）
２階41.14㎡　2,990万　（坪約230万）

投資用としてはこの２部屋がいいなと思いました。

６階66.7㎡　4,840万　（坪240万）

ちなみに私は最上階の部屋を検討していたですがすでに５名ほど申込みが入っていて必ず抽選になりますと言われ、いったん冷静になり見送ることに致しました。
しかしながら、かなり優れた魅力があるので非常にオススメの物件だと思います。


②ランニングコスト

管理費は42㎡で約12,000円程度なのでコンパクトマンションのため割高の基準になっております。１㎡あたり約285円。一般的に１㎡あたり200円くらいが平均なので３割くらい高い水準ですが小規模なので仕方ないと思います。

総戸数３１戸で将来の修繕をするわけですから、将来修繕積立金をどれだけ上昇するは事前にヒアリングして納得してから購入したほうがよさそうです。

【7】総評

ここ数年で南行徳で分譲されたマンションとしては、

①価格は割高だが徒歩１分の物件は過去になく、比較対象がないため仕方ないです。
②設備自体は平均以上。特に内廊下・全戸トランクルームはいいですね！
③管理費等ランニングコストは割高なレベル
④デメリットは価格・梁・下がり天井、日当たりでしょうか？

という印象でした。

拙い文章でしたが素人のレポートを読んで頂きありがとうございました。