プラウド苦楽園ってどうですか？

[マンコミュファンさん]

公式URL：https://www.proud-web.jp/kansai/mansion/kurakuen65/
売主：野村不動産株式会社
売主：関電不動産開発株式会社
施工会社：野村建設工業株式会社
管理会社：
販売提携 (代理)：野村不動産株式会社
販売提携 (代理)：関電不動産開発株式会社

物件名 プラウド苦楽園
販売時期 平成29年2月下旬 (予定)
※予告広告
本広告を行い取引を開始するまでは、契約または予約の申込みに一切応じられません。
また申込みの順位の確保に関する措置は講じられません。
予めご了承下さい。
所在地 兵庫県西宮市奥畑137番3
交通情報 阪急甲陽線 「苦楽園口」駅 　徒歩8分
種別 マンション
敷地面積 8,199.37m2
土地権利/借地権種類 定期賃借権
借地権の種類と期間 一般定期借地権（転借地権）/引渡日より2088年8月30日まで
建築確認番号 第BCJ16大建確047号
用途地域 第一種低層住居専用地域
構造・規模 鉄筋コンクリート 4階 (建築基準法上は地上3階地下1階建て)
建物竣工時期 平成30年7月下旬 (予定)
入居時期 平成30年8月下旬 (予定)
分譲後の権利形態 建物は区分所有、建物共用部分は専有面積比率による所有権の共有、敷地は専有面積比率による一般定期借地権（転借地権）の準共有。
総戸数 65戸
販売戸数 未定
※販売戸数が未定の場合のご注意
　間取り、専有面積が変更になることがございます。
　これらと、その他の未定部分については本広告時までに確定致します。
　予めご了承下さい。
予定販売価格 未定
間取り 3LDK ～4LDK
専有面積 75.10m2 ～ 123.82m2
バルコニー 6.27m2 ～ 18.62m2
管理形態 区分所有者全員により管理組合を結成し、管理会社に委託。
売主 野村不動産株式会社
関電不動産開発株式会社
取引態様 販売提携 (代理)：野村不動産株式会社
取引態様2 販売提携 (代理)：関電不動産開発株式会社
施工 野村建設工業株式会社
お問い合わせ 「プラウド苦楽園」マンションサロン
TEL:0120 - 065 - 225
定休日：水・木曜日
営業時間 [平日] 10:00 ～ 17:30
[土・日・祝] 10:00 ～ 18:00
情報更新日 2016/12/02
次回情報更新日 2016/12/16

「野村不動産」についての新築分譲マンション 口コミ掲示板一覧
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E9%87%8E%E6%9D%91%E4%B8%8D%E5%8...

[61: マンション検討中さん]

第一期申し込み登録期間3/25～4/1 15：00まで　

[62: 匿名さん]

ここを知ってる人は誰も気にしないの。
満池谷はむしろ散歩コースなの。

パークコート青山で
青山霊園が嫌悪ガーって煽るのと同じなの。
ルネグラン夕四天王寺夕陽丘でも無理かな。

[一部テキストを削除しました。管理担当]

[63: 匿名さん]

ここで第1期申し込み予定の方どれくらいおられるんですかね？
申し込み予定ですが、すぐに完売してほしいので他人の動向が気になります。

[64: 匿名さん]

>>63 匿名さん

半分ほど売れそうと聞いてますが。

[65: 匿名さん]

>>63 匿名さん

正直、どれぐらい所有するつもりですか？
どれぐらい値落ちすると思われますか？

[66: 匿名さん]

>>65 匿名さん

このエリアが好きなので、ずっと所有しようかと思ってます。
価値が最終的に無くなるものなので、賃料の長期前払いの感覚です。

坪単価250万円なので、70年で割ると月坪当たり3000円ほど。管理費共益費で月坪当り2000円ほどかと思いますので、合計で月坪当たりの家賃相当は5000円と認識しました。

これは以下にある、西宮市の平均坪単価家賃相場より若干安いレベルなので、現状賃貸に住んでるのであれば環境を考慮すれば、悪い選択ではないと判断してます。
http://www.token.co.jp/estate/rent/

定借をどう考えるべきかは、デメリットも多いので難しさがありますね。

[67: 匿名さん]

>>66 匿名さん

ずっと所有されるおつもりなのですね。
素晴らしいです。

70年前提で計算されてますが、35年程で実質価値がゼロになるのではと思いますがどうですか？その場合、月坪当り倍の6000円になります。

仮にそれ以上住み続けるとしても、先に寿命がこないでしょうか？

また、ランニングコストも地代や固定資産税も高いですし、たしか10年毎に400万程の修繕支出があるときいております。となると、他のメンテ代も含めると実質的月坪当り4000円にはなるかもしれません。

合わせて1万円。計算すると35年住む前提でも月35万近い賃貸ですからなかなかのお値段です。もっと短くなるともっと跳ね上がりますね。

賃貸に出すにしても年月が経った時の空室リスクとランニングコストから赤にならなければラッキーぐらいだと思っています。築60年などになると借り手がいるか想像もつきませんし、孫
ももらっても困るだろうかと。

まあ、私と違って余裕がある方なのでしょうね。

上記のようなことを考えてい最近疲れてきまして、何も決まられなくなりました(苦笑)。

[68: 匿名さん]

>>67 匿名さん

35年で実質価値が0となることは無いと思います。
近くの城山パークハイム2などは築36年ですが、未だにそれなりの価格で取引成立しているようです。
http://sp.all-mansion.com/3646_m/

あと、修繕一時金は、15年、30年、45年で各200万と聞きました。違いがありますね。修繕計画まだ無いので本当のところは不明ですね。

寿命は残念ながら、自分が先に来てしまいますね。

[69: 匿名さん]

城山パークハイムは所有権ですよ。
販売も長期間約定してないようです。

時代が違うとしても
この古さでは住まないですね。

ここもそうならないといいですが。

ここは一番安いABの部屋に
乾式壁を使っててドン引きました。

他に隠れてる安物仕様もあるんでは。

[70: 匿名さん]

>>69 匿名さん

所有権なのは認識しています。30年経って過疎化するかどうか価値が無くなるかどうかは、環境依存度が高いと思い例に出しました。

池そばのパークハイム2の方は動いてそうですよ。
1の長期残ってるのは150㎡もあるのがボトルネックなのでしょうか。

そもそも30年超のマンションを検討する層は、環境か価格に強いこだわりのある方だけかと思います。

他に気になる仕様ありました？
あれば教えて頂きたいです。

[71: マンション検討中さん]

第一期　販売スケジュール　書式　出ました　さて　どうするか…

[72: 匿名さん]

>>70 匿名さん

ありがとうございます。
どうするか引き続き悩んでいます。

資産価値と居住価値は異なると思いました。

ここは居住価値が守られるよう住人も修繕費を払う層だと思いますのでスラム化はしないと思います。郊外なので投資物件にはなりませんが賃貸需要はあると思いますので持ち続けることはできるかと。末期はわかりませんがそれはどこもおなじかなと。

懸念はは資産価値です。最初は20年で売れば大丈夫かなと思ってましたが、事例では阪急六甲の野村の定借は築8年で坪単価150万、新築からは37パーセント減の売出価格で落ちています。このマ高騰期に逆に暴落していて、さすがに困りました。

一方、阪急六甲の似た駅距離の所有権の野村と三井は260万程度で売りに出ています。現地は知っていますが立地も良く、物件も大差ありません。事故物件ではないようなので、理由は定借であること以外にないでしょう。

少し立地がよかったり安かったりしても、リセールでこんな大差が出るなら、誰もが新築で定借を買わないと思いました。逆に暴落後ならチャンスかもと思いますが。。

仕様は長期に維持するのにサヤ管ヘッダーでないのは驚きました。あとは幅が狭くエレベターがめり込んでいるので寝室側が狭いこと、眺めが売りなのに部屋の中央に壁と室外機置き場がくる半バルの間取りでしょうか。床暖房などはオプションでいれたら済むことだと思います。

[73: 匿名さん]

>>71 マンション検討中さん

立地は現地を知っていればわかるので、逆に良点と懸念点について見えないところを共有いただけると嬉しいです。

[74: 匿名さん]

>>72 匿名さん

プラウド六甲赤松町の売主が破産管財人になってますね。特別お買得だったのであれば良いのですが、
他の取引事例はネットに落ちて無いですね。

http://www.jyutaku.co.jp/f/f016700000672995.html

[75: 匿名さん]

プラウド六甲赤松町の販売事例

2017年01月 販売 100平米 4,900万円
2017年01月 販売 100平米 4,900万円
2016年12月 販売 100平米 5,300万円
2016年10月 販売 100平米 5,700万円
2016年10月 販売 80平米 3,950万円
2016年09月 販売 80平米 3,950万円
2016年08月 販売 85平米 3,950万円
2016年08月 販売 80平米 3,950万円
2016年08月 販売 85平米 3,950万円
2016年08月 販売 80平米 3,950万円
2016年08月 販売 80平米 4,250万円
2016年07月 販売 80平米 4,250万円
2016年07月 販売 80平米 4,250万円
2016年05月 販売 80平米 4,250万円
2016年05月 販売 85平米 4,250万円
2016年04月 販売 80平米 4,250万円
2016年02月 販売 85平米 4,250万円
2016年01月 販売 80平米 4,250万円
2015年12月 販売 80平米 4,250万円
2015年12月 販売 85平米 4,250万円
2015年12月 販売 85平米 4,450万円
2015年11月 販売 100平米 6,950万円
2015年10月 販売 80平米 4,450万円
2015年08月 販売 85平米 4,450万円
2015年08月 販売 100平米 6,950万円
2015年07月 販売 80平米 4,450万円
2015年02月 販売 80平米 4,650万円
2015年02月 販売 80平米 4,850万円
2014年09月 販売 80平米 4,450万円
2014年02月 販売 80平米 4,550万円
2014年02月 販売 80平米 4,000万円
2014年01月 販売 80平米 4,950万円
2014年01月 販売 80平米 4,950万円
2013年12月 販売 100平米 4,750万円
2013年11月 販売 80平米 4,000万円
2013年10月 販売 80平米 5,250万円
2013年10月 販売 80平米 4,150万円
2013年10月 販売 100平米 4,750万円
2012年10月 販売 80平米 4,350万円
2012年10月 販売 80平米 4,350万円
2012年10月 販売 80平米 4,350万円
2012年10月 販売 80平米 4,350万円
2012年09月 販売 80平米 4,350万円
2012年09月 販売 80平米 4,550万円
2012年08月 販売 80平米 4,550万円
2012年08月 販売 85平米 4,450万円
2012年07月 販売 80平米 4,550万円
2012年07月 販売 80平米 4,550万円
2012年07月 販売 80平米 4,350万円
2012年07月 販売 80平米 4,350万円
2012年07月 販売 85平米 4,450万円
2012年07月 販売 80平米 4,350万円
2012年07月 販売 85平米 4,450万円
2012年06月 販売 85平米 4,450万円
2012年06月 販売 85平米 4,450万円
2012年04月 販売 85平米 4,450万円
2012年04月 販売 80平米 4,350万円
2012年03月 販売 85平米 4,450万円

[76: 匿名さん]

これか。

定借なんて見向きもしなかったが
現実の数字見ると厳しいものだな。

売れないので何度も値下げして出してる。
売出価格だから、実際はもっと下だろう。

最初から30-40%落ちというところか。

これなら高値でも所有権の新築買った方が
結局大幅にお得だったということになる。

[77: 匿名さん]

こういうこと？
こういうのはここだけ？

定借プラウド 徒歩5分 築8年
5400万→3900万

所有パークホームズ 徒歩6分 築3年
6000万→6200万

[78: 匿名さん]

初めて調べてみたがなんか興味深いな。
数字を見てもリスクはかなり高そうだ。

ここも野村の定借。
最初の事例でいきなり二割、8年で三割ぐらい落ちてる。
尼崎とはいえ、武庫之荘北側徒歩5分で@100万になるのか。。
入れ替え入居者層もかなりきついのではないか？


プラウド武庫之荘の販売事例

2016年04月 販売 75平米 2,450万円
2016年01月 販売 75平米 2,650万円
2015年11月 販売 75平米 2,650万円
2015年10月 販売 75平米 2,850万円
2015年07月 販売 75平米 2,850万円
2013年08月 販売 90平米 3,200万円
2013年07月 販売 90平米 3,200万円
2013年07月 販売 90平米 3,200万円
2013年05月 販売 90平米 3,500万円
2013年03月 販売 65平米 2,250万円
2013年02月 販売 65平米 2,250万円
2013年02月 販売 65平米 2,250万円
2012年12月 販売 65平米 2,350万円
2012年09月 販売 65平米 2,350万円
2012年09月 販売 65平米 2,350万円
2012年08月 販売 65平米 2,750万円
2012年06月 販売 65平米 2,450万円
2012年06月 販売 65平米 2,450万円
2012年05月 販売 65平米 2,450万円

[79: 匿名さん]

>>78 匿名さん

どこで情報入手されてます？

[80: 匿名さん]

[前向きな情報交換を阻害する可能性があるため、削除しました。管理担当]

[81: マンション掲示板さん]

>>78 匿名さん
この金額まで落ちるなら賃貸と比べても悪くないですね。

[82: 匿名さん]

>>81 マンション掲示板さん

たしかにここまで落ちると賃貸よりいい。

定期は値下がりしにくい新築時と言われてきたが、実は最初こそ暴落しやすいのかも。

大幅に値下がりした築10年ぐらいを拾うのが正解になるかもな。

[83: 匿名さん]

定借は確かに築浅の値下がりが少ないとされてたが、世の中なかなか計算どうりには行かないですね。
現在では事例が少なく先行きが読み辛いのも不人気の一因だと思うが、82さんが書かれてる10年落ち狙いに気がつく人が増えてくれば需要と供給のバランスで中古価格も上昇しいずれ築浅でもあまり値下がりしなくなる時が来る気もしますね。

[84: 口コミ知りたいさん]

>>75
>>78
その価格が載ってるサイト教えて下さい

[85: 匿名さん]

なるほど。

となると、定期は下落リスク背負う分、大幅に周囲より割安さと圧倒的な立地であることが２つ大事なんだろうか。

ここは立地は間違いなくいいが、新築価格はすぐ近くの事例が少なく評価しづらい。

まず苦楽園口が苦戦しているから全般的に割高の可能性がある。平均からみれば二割から三割高い。近鉄やルネの新築価格と比べると一割から二割安いが、中古に出るのはこれから。

うーん。悩ましい。
割安になった中古を待つべきか。。。

[86: 匿名さん]

セキスイのさくら夙川は興味ある人いる？

定借なんだけど、どんな場所？
電車と大通り沿いっぽいんだが。

[87: 匿名さん]

>>86 匿名さん

全く興味ないですね。
駅近ですが、交通量の多い道路沿いなので、環境を求めるここの検討層からは外れる物件でしょう。

[88: マンション検討中さん]

ここ近くに霊園あるよね
盆とか墓参りで車いっぱいきてた

[95: 匿名さん]

[No.89～本レスまで、前向きな情報交換を阻害する可能性、および、削除レスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[96: マンション検討中つさん]

あの価格一覧はなんだったんだ
面白かったのに

[97: 匿名さん]

>>96
出所の説明が出来ない中古物件の価格表なんて興味ないな

[98: 匿名さん]

マンションナビ、スモーラ、マンションレビュー、イクラチャンネル、リアルネット、東京カンテイ価格情報サービス、ホームズプライズマップ、ふじたろう、なんぼでもあんでー、参考にはなるやん、ま、仲介にレインズから約定価格だしてもうたらええんちゃう？

[99: 匿名さん]

>>98 匿名さん

一般的なことは調べればわかります。
あなたがどこから出したかを知りたいのです。
なぜ隠されるのかが不思議でしょうがありません。

[100: 匿名さん]

>>64 匿名さん

第1期で半分というのは、良し悪しで言うとどうなのでしょうか？

[101: 匿名さん]

ここってそんなに立地が良いんですか！？
利便性はかなり悪そうですが。

[102: 匿名さん]

>>99 匿名さん

おまたせ(笑)
↑のサイトでほぼ販売価格はみれるよ。
定借勉強中なので
落札価格を知ってる方なら教えください。

https://t23m-navi.jp/indexes/d/562488

http://www.mansion-review.jp/mansion/43854.html

https://smoola.jp/estate_library/mansion/area_search/hyogo/municipalit...


近隣所有権事例

プラウド夙川名次町の販売事例
築5年
例 新築7000万後半→6700万円以下
2014年07月 販売 90平米 6,700万円
2014年06月 販売 90平米 6,700万円
2014年04月 販売 90平米 6,950万円
2014年03月 販売 90平米 6,950万円
2014年02月 販売 90平米 7,250万円
2014年01月 販売 90平米 7,550万円
2013年10月 販売 90平米 7,550万円


ジオグランデフォルム城山の販売事例

例 新築5000万前半→5150万円以下
築10年
2016年12月 販売 90平米 5,150万円
2015年07月 販売 90平米 5,250万円
2015年03月 販売 90平米 5,250万円
2015年01月 販売 90平米 5,250万円
2014年10月 販売 90平米 5,250万円
2014年07月 販売 90平米 5,250万円
2014年04月 販売 110平米 5,950万円
2014年02月 販売 90平米 5,050万円
2014年02月 販売 110平米 5,950万円
2014年01月 販売 110平米 6,150万円
2014年01月 販売 90平米 5,050万円
2014年01月 販売 90平米 5,050万円
2014年01月 販売 90平米 5,050万円
2014年01月 販売 90平米 5,050万円
2014年01月 販売 90平米 5,250万円
2013年12月 販売 90平米 5,250万円
2013年11月 販売 90平米 5,250万円
2013年10月 販売 110平米 6,150万円
2013年10月 販売 90平米 5,250万円
2013年02月 販売 90平米 4,850万円

[103: ご近所さん]

定借と火葬場横とオール電化はやっぱり気になる

[104: 匿名さん]

電気代がきついっすか？

[105: 匿名さん]

>>102
子供だましと言うかそんな造作だれも待ってないから(笑)

プラウド名次はアベノミクスで近年では最も値上がりした15年16年が反映されてされてなく、
ジオ城山はリーマンショックで近年では最も新築価格が下がった8年完成で以それ降5年間の低迷時期も反映されてない。
そんないい加減な資料で情報操作しても無駄ですよ。

[106: 匿名さん]

>>104
オール電化は、ガス（火）が使えないのが痛い。
調理に制約が大きい。料理好きでわざわざオール電化選ぶ人は皆無でしょ。

[107: 匿名さん]

>>105 匿名さん

えー？必死でソースきいてたから答えたのに。情報操作？？ただのコピペだよ。これじゃなくてもいいけど、野村さんですか？？

名次は一件しか売りでてないからさ。データは同じ物件が一年かけて値下げしてるデータだよ。

この辺はせいぜい高級でも所有権で200-260程度の立地というデータにはなるだろう。定借はどうだろうかね。

[108: 匿名さん]

>>98 匿名さん

お詳しいですね。そのサイトでいくつか知らないがかなりありました。

武庫之荘転勤六甲のプラウドの定期借地権は大変な値下がりですね。もはや大バーゲンセールで、むしろここの中古を検討したいです。

どちらも駅はいいし駅近なのにここまで落ちるものなんですね。定借は難しいです。

[109: 匿名さん]

調べてみると、下のサイトは売出価格ではなく、成約事例のようですね。

プラウド夙川北名次は90平米6450万で成約、坪当り235万ぐらいになるので、ここより安くなる。

102が正しいなら売出価格から10か月かけて1000万引いてますから、一階ということで苦労したのかもしれません。

さて、中古を待つか、ここに申し込むかどうか。。

http://iqra-channel.com/proudshukugawanatugicho

[110: 匿名さん]

ログ見て夙川のワコーレ定借なんかあったっけ？と思ったら築20年のがあるねんな。みんなよく調べとるなあ。

清水建設やし当時としては力入ってる感じするど、1600万ってのは破格やね。売値がなんぼかわからんけど7、8割はおちてるんちゃう？周りの所有権中古をは今も4000万はしとるで。

http://iqra-channel.com/wakohreshukugawa