プラウド苦楽園ってどうですか？

[マンコミュファンさん]

公式URL：https://www.proud-web.jp/kansai/mansion/kurakuen65/
売主：野村不動産株式会社
売主：関電不動産開発株式会社
施工会社：野村建設工業株式会社
管理会社：
販売提携 (代理)：野村不動産株式会社
販売提携 (代理)：関電不動産開発株式会社

物件名 プラウド苦楽園
販売時期 平成29年2月下旬 (予定)
※予告広告
本広告を行い取引を開始するまでは、契約または予約の申込みに一切応じられません。
また申込みの順位の確保に関する措置は講じられません。
予めご了承下さい。
所在地 兵庫県西宮市奥畑137番3
交通情報 阪急甲陽線 「苦楽園口」駅 　徒歩8分
種別 マンション
敷地面積 8,199.37m2
土地権利/借地権種類 定期賃借権
借地権の種類と期間 一般定期借地権（転借地権）/引渡日より2088年8月30日まで
建築確認番号 第BCJ16大建確047号
用途地域 第一種低層住居専用地域
構造・規模 鉄筋コンクリート 4階 (建築基準法上は地上3階地下1階建て)
建物竣工時期 平成30年7月下旬 (予定)
入居時期 平成30年8月下旬 (予定)
分譲後の権利形態 建物は区分所有、建物共用部分は専有面積比率による所有権の共有、敷地は専有面積比率による一般定期借地権（転借地権）の準共有。
総戸数 65戸
販売戸数 未定
※販売戸数が未定の場合のご注意
　間取り、専有面積が変更になることがございます。
　これらと、その他の未定部分については本広告時までに確定致します。
　予めご了承下さい。
予定販売価格 未定
間取り 3LDK ～4LDK
専有面積 75.10m2 ～ 123.82m2
バルコニー 6.27m2 ～ 18.62m2
管理形態 区分所有者全員により管理組合を結成し、管理会社に委託。
売主 野村不動産株式会社
関電不動産開発株式会社
取引態様 販売提携 (代理)：野村不動産株式会社
取引態様2 販売提携 (代理)：関電不動産開発株式会社
施工 野村建設工業株式会社
お問い合わせ 「プラウド苦楽園」マンションサロン
TEL:0120 - 065 - 225
定休日：水・木曜日
営業時間 [平日] 10:00 ～ 17:30
[土・日・祝] 10:00 ～ 18:00
情報更新日 2016/12/02
次回情報更新日 2016/12/16

「野村不動産」についての新築分譲マンション 口コミ掲示板一覧
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E9%87%8E%E6%9D%91%E4%B8%8D%E5%8...

[41: 匿名さん]

玄関入って、縦長の間取りが多いので、このプラウドはいいな～って感じです。
同じ面積でも広く感じます。来客があっても、無駄にほかの部屋を見ずにいけるので
こういう間取りを求めていました。ちなみに、ディスポーザーはついているのでしょうか?

[42: 匿名さん]

ディスポーザーついてますよ

[43: マンション検討中さん]

立地は最高ですね。欲しいなら時期柄高値掴みでも買う価値はあると感じました。仕様もそれなりに定借で安くしてるから億ションレベルはあるでしょうか。

ただ前のプラウドさんは中古は1軒しかないが何度も値引きしていて成約価格はここと坪単価は変わらないようですし、近くの池沿いのジオさんはこの辺の一般的な中古と同等で売れているようでした。

立地はこちらがさらに優れていると思いますがそこまで中古でお高く買ってもらえる地域ではないのかなと思いますがどうですか？

定借でそれなりの規模となれば早い段階から中古も出てきそうですから同等以上の値段が新築価格というのは下落リスクがかなり高いのかもと感じました。

あるところで定借は10年も経つと新築の半額の投げ売りのような事例も見せてもらいましたがここを買われた方はどの程度を見込まれているのでしょう？

それなりに資金はあり土地もあるので、ある程度は下落してもいいのですがバブルの時に高値だった辺鄙な土地と同様に売るに売れないとなっても私レベルでは許容できないなと。

[44: 匿名さん]

購入しようと思っている者です。
定借ですし、やはり中古となると価格下落はあると考えています。
現状の不動産価も高いので購入時期としてはマイナスと思います。
ただ、立地が最高なので購入を決意しました。
価格を気にされるのであれば、駅前立地の都心を選ばれるべきかと思います。環境という点であれば、ここ数年では最高かと思っています。

[45: マンション比較中さん]

当方もここを検討中です。
定借なのが非常に残念です。


所有権なら5年前なら坪280-300として、今の市場なら30%upなので340-390ぐらいでしょうか。

定借になった背景は知りませんが、苦楽園口はどこも苦戦していますから、苦楽園口で60戸以上をその価格帯で売り切るのは難しいと思ったのもあるかもしれません。定借となった結果坪270ぐらいということなら、所有権の70%程度の価格となり、リーゾナブルだとは思います。西宮北口の物件とさして値段(それも異常だと思いますが)も変わらないので、ここを検討する人も増えるでしょうか。


ただ、定借はどこも下落率が激しいようで悩んでいます。

この5年は中古もかなり高騰しているにも関わらず、関西の野村さんの物件で夙川や武庫之荘で5年ぐらいで新築から40%程度も下落している事例も見つけました。そこまで下落してしまうと5年なら年間600万の出費になり購入するメリットが全くありません。もし賃貸で出てくればリスクフリーで年間300万もしなと思います。夙川のワコーレさんの20年のものの定借は2000万をきっても買い手がつかないようです。

不動産関連の知り合いによると、「定借で値落ちしにくいのは、周りと比較して異常に安いか、都心部のように周りが高くなりすぎた場合かしか今のところない。事例も少ないから下落する方にどこまで悪く転がるかは誰もわからない。買い手、銀行、仲介ともにみんなが避ける今の流通性では暴落するリスクは常にある。少なくともこの先オリンピックが終われば価格も下がるから定借は売れなくなると。」とのことでした。

立地でカバーというのもあるでしょうが、前のプラウドがそこまで高値で売れていないというのも気になります。

正直、資金は1億までは出せるので坪350ぐらいでも問題ないですし、しばらくたてば新築プレミアムがはがれて下落はするでしょうが、所有権であればここなら下げ止まると思っています。芦屋東山のプラウドに1億払うなら絶対にこちらに1億払いたいのに、とても悩ましいです。

[46: 匿名さん]

1億の予算じゃ残念ながら芦屋東山は1番安い部屋しか買えませんもんね。1億だして惨めな思いして住むのもあほらしいですよね。

[47: 周辺住民さん]

こちらのマンションを購入される方は、定借としての価値の下落を気にされない方なのでは。。
山の方からフラットな一等地な立地に別荘を。。的な方にはぴったりだと思われます。

[48: 通りがかりさん]

お金持ちが資産下落を気にしないなんてのは幻想だろう。

お金持ちといっても幅がある。
資産が1億、3億、10億、100億では全く異なる。
1億なら普通のサラリーマンやそこそこの士業でもごろごろいる。

資産が数億程度、年収数1000万ぐらいの人なら自分の不動産資産が5年で4割落ちるリスクをなんとも思わないなんてことはまずないだろう。むしろ最もきにする部類の人間。別に自然な話だが43や45はそんなところでは。

野村の狙いは、むしろ道楽感覚でさっと買えるようなもっとお金持ちか、ちょっと小銭のあって背伸びしたいラリーマン向けだろう。

はっきりいって眺めが売りなわりにスパンが狭く池向けにしっかり二部屋確保できている部屋が少ない。鰻の寝床になっている。狭い部屋も多く、あきらかに戸数を詰め込んで値段を落とし、一般層にも手を出せるようにしている。オプションもやたら多く安く見せている。正直出来は物足りない。

言うまでもなく後者の人間は手を出してはいけない。定借の実験台になる必要はない。本当に住みたいなら賃貸で借りるか5年後ぐらいにいくつか事例がでてからが賢明だろう。

[49: 匿名さん]

デベの暴利と実験につきあう必要はないんじゃないかな。
現実、定借は制度として全くうまくいってないよね。
制度は何も変わらず、定借マンションは減る一方。
ここ数年、土地と建設費の高騰で困っているデベが捻り出した小技にすぎない。

ここは90平米で8000万ぐらい？所有権なら土地は6000万になるとして、合わせて1.4億のマンションになるが、そんなにするわけがない。デベが上物に販売利益をたっぷりすぎるほどとっている。割安からは程遠い。

加えて地主は地代と解体金が70年はいってくるわけで、購入者は極めて割高で値下がりリスクだけを背負っているということになる。

そういうことを気にしないお金持ちだけが買う物件ですよ。

[50: 初心者]

立地はいいですね。元々、松下家の土地ですし、定借もそのせいです。最終、期限が終われば、建物はそのままで引き渡し、老人ホームなどになる予定から、価格も抑えているみたいです。プラウドの割には、松下家が設計時点からデザイン含め、色々と口出しして、建物引き渡しのため、ありきたりな内装、デザインになっているのが残念。向かいに建っているプラウドはプラウドらしい。高級感無いです。

[51: 匿名さん]

へー、築70年の定借なんだ。

70年後の建物なんぞ再分譲でも賃貸でも老人ホームでも住みたくないわな。いくら修繕をしっかりして、いい立地でもまともな人は住まんよ。コンクリがどうのスケルトンがどうのという以前に最新の軀体と設備のある新築や築浅にも住めばいい話。あと数十年もすれば今は土地がないないと言っているが人口減でしかも好立地で建て替えの嵐なんじゃないのか。

にも関わらず70年以上のゾンビ鉄筋コンクリを成立させるために購入者が多額の積立金を積み立てることになるのは馬鹿馬鹿しいな。松下のための積立ですのそれ。

マンションの建て替え問題もアレだが無駄に長生きさせるために若い内から多額のプロテインとモルヒネ投与ってのもどうかと思う。社会的耐用年数を超えてるとしかいいようがない。死ぬときは死んだ方がいい。


個人的には30年ぐらいで所有権の半額以下で買える方が確実に便利。それでなら先も見えるから金の勘定もできる。途中で売れない貸せないの赤字マンションになったら子孫が地獄やで。業者も書いとらんよ。早い20年後ぐらいにそれが来るかもしれない。どうするの。

野村は10年20年でいくらで売れるといってるの？

[52: 匿名さん]

敷地から火葬場まで100mちょっとしか離れていないのが気になります。
日常的に霊柩車を見かけるのは嫌かも。
半径200～300m以内に市営住宅が多いのもちょっと気がかりです。

[53: 匿名さん]

>>50 初心者さん

ローレルコート夙川北名次町の方ですね。
せめてハンドルを変えましょう。
他物件で新たな生き恥を晒すのはやめましょう。

[54: 匿名さん]

プラウドの定期借地が短期的にが東京でうまくいってるのは都心部の超高級モノだけだよ。例えば南麻布も最高の立地で@600-800の市場に騰がったところに@400で売ったから。
苦楽園の駅周りは@200前後だが名次界隈は事例が少ない。城山に行けば築10年が@150で売っている。そこに@270?ってのはどうなんだろね。
マンションに数億払える層からすれば数千万飛んだところで困らないが、そこまでの層がここに飛びつくかな。
良い事例が定着すればいいが、投げ売りが発生すると総崩れになりそうだね。管理組合で売却時の安売りさせない規約を作るとか、野村の仲介経由じゃないと買えないとかできないものかね。

[55: マンション検討中さん]

>>50
確かにすぐ隣が火葬場なのは気になりますね

[56: 評判気になるさん]

ホームページではお墓火葬場を隠してますね。
名次町のプラウドを載せたいというよりもアングルをずらしたいだけ。

[57: 匿名さん]

火葬ネタはなんの影響もないが、
定借ネタはここの脛傷。

野村がその話題そらしにやってるならセンスある。
外野が本気でやってるなら筋が悪い。

松下家と日銀と外交官が気にならないものを
泡沫が気になるのなら病院へどうぞという話。

[58: 匿名さん]

野村の夙川も借地らしいよ。
テニスコート後に90戸。
松園町みたいな中途半端な物件になるかも。
山ほど定借が増えれば市場評価も固まりそう。
新築で買うのはチャレンジャーすぎるのかな。
買うのは先の中古で十分ね。
リスク回避で絶対に5年10年で大量に出てくる。
買った後に気づく人も多いだろうし。

[59: 匿名さん]

火葬場が嫌悪施設ってのは客観的な事実で不動産業界でも常識なのに、それを否定するほうが苦しい。

気になる人間もいるに決まっているでしょ。

[60: 匿名]

定借が一番のネックだろうけど、オール電化（関電物件だからごり押しで
そうなったのでしょうね）とすぐ北側に火葬場・墓地も好みが分かれる
条件ではありますね。

[61: マンション検討中さん]

第一期申し込み登録期間3/25～4/1 15：00まで　

[62: 匿名さん]

ここを知ってる人は誰も気にしないの。
満池谷はむしろ散歩コースなの。

パークコート青山で
青山霊園が嫌悪ガーって煽るのと同じなの。
ルネグラン夕四天王寺夕陽丘でも無理かな。

[一部テキストを削除しました。管理担当]

[63: 匿名さん]

ここで第1期申し込み予定の方どれくらいおられるんですかね？
申し込み予定ですが、すぐに完売してほしいので他人の動向が気になります。

[64: 匿名さん]

>>63 匿名さん

半分ほど売れそうと聞いてますが。

[65: 匿名さん]

>>63 匿名さん

正直、どれぐらい所有するつもりですか？
どれぐらい値落ちすると思われますか？

[66: 匿名さん]

>>65 匿名さん

このエリアが好きなので、ずっと所有しようかと思ってます。
価値が最終的に無くなるものなので、賃料の長期前払いの感覚です。

坪単価250万円なので、70年で割ると月坪当たり3000円ほど。管理費共益費で月坪当り2000円ほどかと思いますので、合計で月坪当たりの家賃相当は5000円と認識しました。

これは以下にある、西宮市の平均坪単価家賃相場より若干安いレベルなので、現状賃貸に住んでるのであれば環境を考慮すれば、悪い選択ではないと判断してます。
http://www.token.co.jp/estate/rent/

定借をどう考えるべきかは、デメリットも多いので難しさがありますね。

[67: 匿名さん]

>>66 匿名さん

ずっと所有されるおつもりなのですね。
素晴らしいです。

70年前提で計算されてますが、35年程で実質価値がゼロになるのではと思いますがどうですか？その場合、月坪当り倍の6000円になります。

仮にそれ以上住み続けるとしても、先に寿命がこないでしょうか？

また、ランニングコストも地代や固定資産税も高いですし、たしか10年毎に400万程の修繕支出があるときいております。となると、他のメンテ代も含めると実質的月坪当り4000円にはなるかもしれません。

合わせて1万円。計算すると35年住む前提でも月35万近い賃貸ですからなかなかのお値段です。もっと短くなるともっと跳ね上がりますね。

賃貸に出すにしても年月が経った時の空室リスクとランニングコストから赤にならなければラッキーぐらいだと思っています。築60年などになると借り手がいるか想像もつきませんし、孫
ももらっても困るだろうかと。

まあ、私と違って余裕がある方なのでしょうね。

上記のようなことを考えてい最近疲れてきまして、何も決まられなくなりました(苦笑)。

[68: 匿名さん]

>>67 匿名さん

35年で実質価値が0となることは無いと思います。
近くの城山パークハイム2などは築36年ですが、未だにそれなりの価格で取引成立しているようです。
http://sp.all-mansion.com/3646_m/

あと、修繕一時金は、15年、30年、45年で各200万と聞きました。違いがありますね。修繕計画まだ無いので本当のところは不明ですね。

寿命は残念ながら、自分が先に来てしまいますね。

[69: 匿名さん]

城山パークハイムは所有権ですよ。
販売も長期間約定してないようです。

時代が違うとしても
この古さでは住まないですね。

ここもそうならないといいですが。

ここは一番安いABの部屋に
乾式壁を使っててドン引きました。

他に隠れてる安物仕様もあるんでは。

[70: 匿名さん]

>>69 匿名さん

所有権なのは認識しています。30年経って過疎化するかどうか価値が無くなるかどうかは、環境依存度が高いと思い例に出しました。

池そばのパークハイム2の方は動いてそうですよ。
1の長期残ってるのは150㎡もあるのがボトルネックなのでしょうか。

そもそも30年超のマンションを検討する層は、環境か価格に強いこだわりのある方だけかと思います。

他に気になる仕様ありました？
あれば教えて頂きたいです。

[71: マンション検討中さん]

第一期　販売スケジュール　書式　出ました　さて　どうするか…

[72: 匿名さん]

>>70 匿名さん

ありがとうございます。
どうするか引き続き悩んでいます。

資産価値と居住価値は異なると思いました。

ここは居住価値が守られるよう住人も修繕費を払う層だと思いますのでスラム化はしないと思います。郊外なので投資物件にはなりませんが賃貸需要はあると思いますので持ち続けることはできるかと。末期はわかりませんがそれはどこもおなじかなと。

懸念はは資産価値です。最初は20年で売れば大丈夫かなと思ってましたが、事例では阪急六甲の野村の定借は築8年で坪単価150万、新築からは37パーセント減の売出価格で落ちています。このマ高騰期に逆に暴落していて、さすがに困りました。

一方、阪急六甲の似た駅距離の所有権の野村と三井は260万程度で売りに出ています。現地は知っていますが立地も良く、物件も大差ありません。事故物件ではないようなので、理由は定借であること以外にないでしょう。

少し立地がよかったり安かったりしても、リセールでこんな大差が出るなら、誰もが新築で定借を買わないと思いました。逆に暴落後ならチャンスかもと思いますが。。

仕様は長期に維持するのにサヤ管ヘッダーでないのは驚きました。あとは幅が狭くエレベターがめり込んでいるので寝室側が狭いこと、眺めが売りなのに部屋の中央に壁と室外機置き場がくる半バルの間取りでしょうか。床暖房などはオプションでいれたら済むことだと思います。

[73: 匿名さん]

>>71 マンション検討中さん

立地は現地を知っていればわかるので、逆に良点と懸念点について見えないところを共有いただけると嬉しいです。

[74: 匿名さん]

>>72 匿名さん

プラウド六甲赤松町の売主が破産管財人になってますね。特別お買得だったのであれば良いのですが、
他の取引事例はネットに落ちて無いですね。

http://www.jyutaku.co.jp/f/f016700000672995.html

[75: 匿名さん]

プラウド六甲赤松町の販売事例

2017年01月 販売 100平米 4,900万円
2017年01月 販売 100平米 4,900万円
2016年12月 販売 100平米 5,300万円
2016年10月 販売 100平米 5,700万円
2016年10月 販売 80平米 3,950万円
2016年09月 販売 80平米 3,950万円
2016年08月 販売 85平米 3,950万円
2016年08月 販売 80平米 3,950万円
2016年08月 販売 85平米 3,950万円
2016年08月 販売 80平米 3,950万円
2016年08月 販売 80平米 4,250万円
2016年07月 販売 80平米 4,250万円
2016年07月 販売 80平米 4,250万円
2016年05月 販売 80平米 4,250万円
2016年05月 販売 85平米 4,250万円
2016年04月 販売 80平米 4,250万円
2016年02月 販売 85平米 4,250万円
2016年01月 販売 80平米 4,250万円
2015年12月 販売 80平米 4,250万円
2015年12月 販売 85平米 4,250万円
2015年12月 販売 85平米 4,450万円
2015年11月 販売 100平米 6,950万円
2015年10月 販売 80平米 4,450万円
2015年08月 販売 85平米 4,450万円
2015年08月 販売 100平米 6,950万円
2015年07月 販売 80平米 4,450万円
2015年02月 販売 80平米 4,650万円
2015年02月 販売 80平米 4,850万円
2014年09月 販売 80平米 4,450万円
2014年02月 販売 80平米 4,550万円
2014年02月 販売 80平米 4,000万円
2014年01月 販売 80平米 4,950万円
2014年01月 販売 80平米 4,950万円
2013年12月 販売 100平米 4,750万円
2013年11月 販売 80平米 4,000万円
2013年10月 販売 80平米 5,250万円
2013年10月 販売 80平米 4,150万円
2013年10月 販売 100平米 4,750万円
2012年10月 販売 80平米 4,350万円
2012年10月 販売 80平米 4,350万円
2012年10月 販売 80平米 4,350万円
2012年10月 販売 80平米 4,350万円
2012年09月 販売 80平米 4,350万円
2012年09月 販売 80平米 4,550万円
2012年08月 販売 80平米 4,550万円
2012年08月 販売 85平米 4,450万円
2012年07月 販売 80平米 4,550万円
2012年07月 販売 80平米 4,550万円
2012年07月 販売 80平米 4,350万円
2012年07月 販売 80平米 4,350万円
2012年07月 販売 85平米 4,450万円
2012年07月 販売 80平米 4,350万円
2012年07月 販売 85平米 4,450万円
2012年06月 販売 85平米 4,450万円
2012年06月 販売 85平米 4,450万円
2012年04月 販売 85平米 4,450万円
2012年04月 販売 80平米 4,350万円
2012年03月 販売 85平米 4,450万円

[76: 匿名さん]

これか。

定借なんて見向きもしなかったが
現実の数字見ると厳しいものだな。

売れないので何度も値下げして出してる。
売出価格だから、実際はもっと下だろう。

最初から30-40%落ちというところか。

これなら高値でも所有権の新築買った方が
結局大幅にお得だったということになる。

[77: 匿名さん]

こういうこと？
こういうのはここだけ？

定借プラウド 徒歩5分 築8年
5400万→3900万

所有パークホームズ 徒歩6分 築3年
6000万→6200万

[78: 匿名さん]

初めて調べてみたがなんか興味深いな。
数字を見てもリスクはかなり高そうだ。

ここも野村の定借。
最初の事例でいきなり二割、8年で三割ぐらい落ちてる。
尼崎とはいえ、武庫之荘北側徒歩5分で@100万になるのか。。
入れ替え入居者層もかなりきついのではないか？


プラウド武庫之荘の販売事例

2016年04月 販売 75平米 2,450万円
2016年01月 販売 75平米 2,650万円
2015年11月 販売 75平米 2,650万円
2015年10月 販売 75平米 2,850万円
2015年07月 販売 75平米 2,850万円
2013年08月 販売 90平米 3,200万円
2013年07月 販売 90平米 3,200万円
2013年07月 販売 90平米 3,200万円
2013年05月 販売 90平米 3,500万円
2013年03月 販売 65平米 2,250万円
2013年02月 販売 65平米 2,250万円
2013年02月 販売 65平米 2,250万円
2012年12月 販売 65平米 2,350万円
2012年09月 販売 65平米 2,350万円
2012年09月 販売 65平米 2,350万円
2012年08月 販売 65平米 2,750万円
2012年06月 販売 65平米 2,450万円
2012年06月 販売 65平米 2,450万円
2012年05月 販売 65平米 2,450万円

[79: 匿名さん]

>>78 匿名さん

どこで情報入手されてます？

[80: 匿名さん]

[前向きな情報交換を阻害する可能性があるため、削除しました。管理担当]

[81: マンション掲示板さん]

>>78 匿名さん
この金額まで落ちるなら賃貸と比べても悪くないですね。

[82: 匿名さん]

>>81 マンション掲示板さん

たしかにここまで落ちると賃貸よりいい。

定期は値下がりしにくい新築時と言われてきたが、実は最初こそ暴落しやすいのかも。

大幅に値下がりした築10年ぐらいを拾うのが正解になるかもな。

[83: 匿名さん]

定借は確かに築浅の値下がりが少ないとされてたが、世の中なかなか計算どうりには行かないですね。
現在では事例が少なく先行きが読み辛いのも不人気の一因だと思うが、82さんが書かれてる10年落ち狙いに気がつく人が増えてくれば需要と供給のバランスで中古価格も上昇しいずれ築浅でもあまり値下がりしなくなる時が来る気もしますね。

[84: 口コミ知りたいさん]

>>75
>>78
その価格が載ってるサイト教えて下さい

[85: 匿名さん]

なるほど。

となると、定期は下落リスク背負う分、大幅に周囲より割安さと圧倒的な立地であることが２つ大事なんだろうか。

ここは立地は間違いなくいいが、新築価格はすぐ近くの事例が少なく評価しづらい。

まず苦楽園口が苦戦しているから全般的に割高の可能性がある。平均からみれば二割から三割高い。近鉄やルネの新築価格と比べると一割から二割安いが、中古に出るのはこれから。

うーん。悩ましい。
割安になった中古を待つべきか。。。

[86: 匿名さん]

セキスイのさくら夙川は興味ある人いる？

定借なんだけど、どんな場所？
電車と大通り沿いっぽいんだが。

[87: 匿名さん]

>>86 匿名さん

全く興味ないですね。
駅近ですが、交通量の多い道路沿いなので、環境を求めるここの検討層からは外れる物件でしょう。

[88: マンション検討中さん]

ここ近くに霊園あるよね
盆とか墓参りで車いっぱいきてた

[95: 匿名さん]

[No.89～本レスまで、前向きな情報交換を阻害する可能性、および、削除レスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[96: マンション検討中つさん]

あの価格一覧はなんだったんだ
面白かったのに

[97: 匿名さん]

>>96
出所の説明が出来ない中古物件の価格表なんて興味ないな

[98: 匿名さん]

マンションナビ、スモーラ、マンションレビュー、イクラチャンネル、リアルネット、東京カンテイ価格情報サービス、ホームズプライズマップ、ふじたろう、なんぼでもあんでー、参考にはなるやん、ま、仲介にレインズから約定価格だしてもうたらええんちゃう？

[99: 匿名さん]

>>98 匿名さん

一般的なことは調べればわかります。
あなたがどこから出したかを知りたいのです。
なぜ隠されるのかが不思議でしょうがありません。

[100: 匿名さん]

>>64 匿名さん

第1期で半分というのは、良し悪しで言うとどうなのでしょうか？

[101: 匿名さん]

ここってそんなに立地が良いんですか！？
利便性はかなり悪そうですが。

[102: 匿名さん]

>>99 匿名さん

おまたせ(笑)
↑のサイトでほぼ販売価格はみれるよ。
定借勉強中なので
落札価格を知ってる方なら教えください。

https://t23m-navi.jp/indexes/d/562488

http://www.mansion-review.jp/mansion/43854.html

https://smoola.jp/estate_library/mansion/area_search/hyogo/municipalit...


近隣所有権事例

プラウド夙川名次町の販売事例
築5年
例 新築7000万後半→6700万円以下
2014年07月 販売 90平米 6,700万円
2014年06月 販売 90平米 6,700万円
2014年04月 販売 90平米 6,950万円
2014年03月 販売 90平米 6,950万円
2014年02月 販売 90平米 7,250万円
2014年01月 販売 90平米 7,550万円
2013年10月 販売 90平米 7,550万円


ジオグランデフォルム城山の販売事例

例 新築5000万前半→5150万円以下
築10年
2016年12月 販売 90平米 5,150万円
2015年07月 販売 90平米 5,250万円
2015年03月 販売 90平米 5,250万円
2015年01月 販売 90平米 5,250万円
2014年10月 販売 90平米 5,250万円
2014年07月 販売 90平米 5,250万円
2014年04月 販売 110平米 5,950万円
2014年02月 販売 90平米 5,050万円
2014年02月 販売 110平米 5,950万円
2014年01月 販売 110平米 6,150万円
2014年01月 販売 90平米 5,050万円
2014年01月 販売 90平米 5,050万円
2014年01月 販売 90平米 5,050万円
2014年01月 販売 90平米 5,050万円
2014年01月 販売 90平米 5,250万円
2013年12月 販売 90平米 5,250万円
2013年11月 販売 90平米 5,250万円
2013年10月 販売 110平米 6,150万円
2013年10月 販売 90平米 5,250万円
2013年02月 販売 90平米 4,850万円

[103: ご近所さん]

定借と火葬場横とオール電化はやっぱり気になる

[104: 匿名さん]

電気代がきついっすか？

[105: 匿名さん]

>>102
子供だましと言うかそんな造作だれも待ってないから(笑)

プラウド名次はアベノミクスで近年では最も値上がりした15年16年が反映されてされてなく、
ジオ城山はリーマンショックで近年では最も新築価格が下がった8年完成で以それ降5年間の低迷時期も反映されてない。
そんないい加減な資料で情報操作しても無駄ですよ。

[106: 匿名さん]

>>104
オール電化は、ガス（火）が使えないのが痛い。
調理に制約が大きい。料理好きでわざわざオール電化選ぶ人は皆無でしょ。

[107: 匿名さん]

>>105 匿名さん

えー？必死でソースきいてたから答えたのに。情報操作？？ただのコピペだよ。これじゃなくてもいいけど、野村さんですか？？

名次は一件しか売りでてないからさ。データは同じ物件が一年かけて値下げしてるデータだよ。

この辺はせいぜい高級でも所有権で200-260程度の立地というデータにはなるだろう。定借はどうだろうかね。

[108: 匿名さん]

>>98 匿名さん

お詳しいですね。そのサイトでいくつか知らないがかなりありました。

武庫之荘転勤六甲のプラウドの定期借地権は大変な値下がりですね。もはや大バーゲンセールで、むしろここの中古を検討したいです。

どちらも駅はいいし駅近なのにここまで落ちるものなんですね。定借は難しいです。

[109: 匿名さん]

調べてみると、下のサイトは売出価格ではなく、成約事例のようですね。

プラウド夙川北名次は90平米6450万で成約、坪当り235万ぐらいになるので、ここより安くなる。

102が正しいなら売出価格から10か月かけて1000万引いてますから、一階ということで苦労したのかもしれません。

さて、中古を待つか、ここに申し込むかどうか。。

http://iqra-channel.com/proudshukugawanatugicho

[110: 匿名さん]

ログ見て夙川のワコーレ定借なんかあったっけ？と思ったら築20年のがあるねんな。みんなよく調べとるなあ。

清水建設やし当時としては力入ってる感じするど、1600万ってのは破格やね。売値がなんぼかわからんけど7、8割はおちてるんちゃう？周りの所有権中古をは今も4000万はしとるで。

http://iqra-channel.com/wakohreshukugawa

[111: 匿名さん]

定期借地権でこの立地、この価格は厳しいですね。プラウド夙川名次町は良いが、ニテコ周辺は夜怖いです。

あと苦楽園の物件名、苦楽園ではない。
プラウド夙川奥畑
プラウドニテコ

[112: 匿名さん]

あっというまに売れるよ。
安いし立地は無敵。
ただ定借で値下がりリスク高いだけ。
勢いで買う物件。薀蓄様は買わない。
定借は一旦悩みだしたら負け。
完成まで長いし入居後もすぐ売ることになる。

駅から池沿いの道はまでは
人も車もバスも通るから
全く怖くなんてないがね。
奥畑大社171にぬける道でもあるし。
治安は無論いい。

ここが苦楽園でないというのは難癖。
番地ではないが、誰も文句は付けない。
門戸厄神から徒歩15分が西宮北口とは
全く違う。

[113: 匿名さん]

ニテコ界隈は1000坪クラスのお屋敷が残る西宮の頂点に君臨する最上級エリアだけど、苦楽園ではないでしょ。苦楽園は山の上の行楽地の跡地。

[114: 匿名さん]

そんなこと誰もが知ってるが、そんなこと誰もこだわらんよ。苦楽園のつくマンションほぼ全てあ苦楽園ではない。難癖つける前にマンションにつけていい名前の決まりを勉強しようか。

[115: 匿名さん]

地元民ですがこの件で書き込むのは始めてですが、
地元の感覚では夙川の東まで苦楽園と名乗るのに違和感を感じています。

阪急苦楽園口駅は苦楽園の外れでそこから苦楽園までの領域が苦楽園、
たとえ地名に苦楽園が無くてもその範囲内であれば違和感は有りません。

また西宮北口の領域は171号線(西国街道)より南であれば、
門戸厄神駅の方が近くても西宮北口として違和感はないです。

そしてこのマンションは苦楽園の中心(交番所東の交差点)より約3km、
その距離だと西宮北口もほぼ同距離に位置します。

ニテコ池を挟んで西にあるプラウド夙川名次町は全く違和感を感じないので、
ここもプラウド夙川奥畑とかプラウドニテコ夙川にすればよかったのにと思ってしまいます。

ケチ付けする気は無かったのですが違和感を感じたので地元民として書き込みました。

[116: 匿名さん]

規定には沿っても地元の方には違和感のあることもあるのだね。見たところさらに東の廣田神社や城ケ堀でも夙川や苦楽園を名乗ってるところもあるようだ。

私は甲武中学、つまり武庫川と171の交わるところや、甲子園口近くを西宮北口を名乗られる方が違和感あるな。前者は門戸厄神徒歩15分、西宮北口徒歩30分。西北人気を基にした悪意のある誤認誘導であまり印象は良くない。

[117: 匿名さん]

苦楽園は違和感しかないですね。
西宮北口は駅であり、違和感も承知の物件である。駅は理解できる。

ここは高額マンションであるので、苦楽園でないのところに苦楽園というは恥ずかしいですね。

[118: 匿名さん]

ここは苦楽園ですよ。夙川辺りの夙川ごっこより全然ましですよ。

[119: 匿名さん]

プラウド松園町も定期借地なんですね。
野村不動産は定期借地が多いのですね。
何故でしょう？

ここは5年で15%値下がりと表示されてます。
かなり安い時期だったはずですが。
今のバブルはそろそろはじけるとして築10年後に30%値下がりぐらいでしょうか。

となるとここは高い時期に販売ですからもっと下がる可能性もあるでしょうか。

阪急がと同じかやや下ぐらいが目安かもしれません。100m2で5000万円ぐらいでしょうか。

[120: 匿名さん]

>>118 匿名さん

そう思います。
地元民としてもマンションってそういうものでしょうというぐらいです。
恥ずかしい場所でもないです。

[121: 周辺住民さん]

オール電化がなぁ。関電もいらないことするなぁ。ガスいるでしょ。

[122: 匿名さん]

パナもIHクッキング推しだから、
関電のせいだけじゃないと思う。

電気床暖房がオプションなのは理解しづらい。
エアコンがやたら高性能なことを推されたから
パナの意向だろう。

人を追いかけ回して送風するらしく
日本の家電らしい全く必要のない機能(笑)。

エアコンの内部掃除はパナは構造が複雑で
他社より費用がかかる。今の家は失敗した。

キッチンもパナで安っぽい。
この価格帯で安い化粧板の取っ手なし。

まあ全部変えるけど。
ガスコンロにできないだけの話。

[123: 匿名さん]

過去ログをみるとこんな感じだろうか？
プラウド名次は売値はいくらだったのか？

定期借地
プラウド夙川松園町　築5年　約-15% @200万
プラウド武庫之荘　築8年　約-35%　 @100万
プラウド六甲赤松町　築8年　約-40% @150万
ワコーレ夙川　築20年　約-70%? @68万

所有権
プラウド夙川北名町　築5年　約?% @235万
ジオグランデ城山　築11年　約0% @180万
パークハウス六甲 築3年 約+5% @260
ザ六甲レジデンス 築8年 約0% @260

[124: 匿名さん]

>>123 匿名さん

定借期間も書かないと。
50年と70年で差があるはず

[125: 匿名さん]

苦楽園は一番町から六番町の芦屋六麓荘近くの番町地名をいう。
ここは苦楽園ではない。地元民の常識です。苦楽園と言い切る人がいるけど何をもって苦楽園と言っているのか。

勿論ニテコ周辺は良い所です。
プラウド苦楽園ではなく、プラウド苦楽園口ですね。

[126: 匿名]

しょうもなあ。どっちゃでもええこと。

[127: 匿名さん]

全国の新築マンションのうち定借が何割も占めるならまだしもも1%にも全く満たず、歴史も浅く事例が絶対的に少なない。関西で定借やっとるんほぼ野村さんだけやで。その中でさらに50年と70年に分けて事例を比較しても意味はないやろね。そもそも定借の数は年々減ってるし、70年の定借事例、日本の歴史で数えるほどしかあらへん。そんな定借年数より所有権同様、立地や価格から分析する方が適切ちゃう。

123の夙川、六甲、武庫之荘の事例が教えてくれるのは、定借は近隣よりちょっと安いぐらいで代わりがきく立地では多くから避けられてまうということちゃうさ。需要と供給の公式通りに所有権より遥かに大きく値下げせんと売れへんかったということやろね。近年の中古高騰を織り込んでこの値下げやから元に戻ればもっと落ちるやろな。

ここは立地が希少でランドプランもよさげやけどどうなるかは神のみぞ知るやが、このタイミングや近隣の事例からはプラスの要素はどこにもあらへんな。

[128: 匿名さん]

この辺りは環境重視なのかな。
個人的には利便性考えるとナシです。

[129: 匿名さん]

よく考察されてます。

http://www.fujitsu.com/downloads/JP/archive/imgjp/group/fri/report/res...

[130: 口コミ知りたいさん]

>>122 匿名さん

この投稿読ませてもらってからもう一度モデルルーム見て来ました　そう言われるとおっしゃる通りのチープ感ですね 　特にキッチンはつらい　後ろ向きになってきましたw

[131: 匿名さん]

六麓荘の威を借る苦楽園番町って・・・(笑)

普通にニテコ周辺の風致地区のほうが地価も屋敷街の格も番町より遥か上なのに

[132: 匿名さん]

富士通のレポートの後、
定借はむしろ完全に死んだ感じが、、

今やピークの1/20、
マンションは年間ゼロから
片手で数える程度に見えます。

http://tochi.mlit.go.jp/shoyuu-riyou/teikishakuchiken-kyokyujittai

トータルコストは所有権より割高ですし
資産下落のリスクも変わってないのでは。

その問題点が解消されるように
評価方法や法律が変わったことは
あるのでしょうか？

[133: 匿名さん]

>>131 匿名さん

放っておきましょう。

[134: 匿名さん]

>>132 匿名さん

ネガティヴな意見で粘着されてますが、購入検討されないなら他のことしたらいいのでは？
売れたら困るのでしょうか？

[135: 匿名さん]

環境が気に入って終の住処としたいなら買い。
将来の転売を考えているのであれば他をあたる。
それだけの話だと思います。
資産価値なんて売らないのならば、なんの意味も無い。

[136: 匿名さん]

昨年のレポート

分譲であっても、短期に売らないのであれば、価値が残るものは少ない。
http://www.fujitsu.com/jp/Images/no429.pdf

[137: 匿名さん]

環境重視で利便性はない
プラウド夙川名次町の方が立地も建物、設備も良い。そして定期借地権。
火葬場はあってもいいが近い。

価値を考える人は合ってない物件です。
環境、ステイタス、車利用者ですね。

[138: 通りがかりさん]

毎日前を通るがええとこですわ。

定借はオリンピックと震災の建築費高騰が終わればまたなくなるやろな。それほど定借は売りにくいし現時点ではメリットは売り手と地主に集中していて、買い手には所有権と賃貸のデメリットが集中しとる。そうじゃなかったらもっと普及しとるやろ？

ここのええとこは、定借でないと出ない立地や。名次より全面ニテコビューやから上回るで。他と変わらん松園、赤松、武庫之荘の立地とわけがちゃう。野村さん、お見事。

こういうとこに価値を感じて金を湯水のように使える人が買うとこやで。売らなければ資産は関係ないなんてよう言わんよな。バブル崩壊で地獄の含み損で売るに売れず人生費やして借金返済にあてた小金持ちがなんぼおったという話。

間違っても貧弱なキャッシュフローのリーマンが買うたらあかんよ。人生トラブったら残債払えず競売行きで自己破産するリスクがないなんてよう言わんで。ただでさえリーマンバブル越えの高値で2割の割高。わざわざ崩れやすい崖に登る必要なはない。落ち着くまで待って、突っ込んだ資本が資産に変わる不動産をかいなはれ。ここの皆さんの言う通り。資産持ちはさすがですわ。学びが違う。

建て替え問題は、長期間の定借で解決するのではなく建て替え促進できるようすべきやと思うな。むしろ期間が長いほどスラムリスクは高いかもしれん。メンテされても誰も築50年後のマンションに好き好んで住まんやろね。悪い意味でまだ20年も残っとる。70件が賃貸化するんちゃう？

日本のマンションは維持費は安いが資産価値が低い、海外のアパートメントは資産価値はあっても維持費がしゃれならん。ここは維持費もかかって原理的に資産価値もいつかはゼロや。よう理解しときや。

[139: 匿名さん]

>>134 匿名さん

何やらご機嫌を損ねたようで恐縮です。

購入決定されたならポジな意見をするか新たな話題を出すのはどうでしょうか？

皆さんが気にしている定借の話題では好事例の紹介はどうでしょうか？

オリジナルのタイルは大規模修繕時や60年後にどうやって再調達するのかはご存知でしょうか？

空き地の元光雲荘、日銀社宅、パークハイム2は近々マンションの可能性はないでしょうか？

前なプラウドに鶴瓶はどの部屋に住んでいるのかご存知でしょうか？

盛り上がる話はたくさんありますよね。
どうですか？

[140: 匿名さん]

>>134 匿名さん

定借のプラウド武庫之荘一丁目はどうよ？

40%下落のプラウド武庫之荘と違って、この前新築と近い値段で出てたじゃん。

関西の定借は野村ばかりで、引け目を感じる事例が多いから野村も言いづらい気持ちはわかる。