プラウド苦楽園ってどうですか？

[マンコミュファンさん]

公式URL：https://www.proud-web.jp/kansai/mansion/kurakuen65/
売主：野村不動産株式会社
売主：関電不動産開発株式会社
施工会社：野村建設工業株式会社
管理会社：
販売提携 (代理)：野村不動産株式会社
販売提携 (代理)：関電不動産開発株式会社

物件名 プラウド苦楽園
販売時期 平成29年2月下旬 (予定)
※予告広告
本広告を行い取引を開始するまでは、契約または予約の申込みに一切応じられません。
また申込みの順位の確保に関する措置は講じられません。
予めご了承下さい。
所在地 兵庫県西宮市奥畑137番3
交通情報 阪急甲陽線 「苦楽園口」駅 　徒歩8分
種別 マンション
敷地面積 8,199.37m2
土地権利/借地権種類 定期賃借権
借地権の種類と期間 一般定期借地権（転借地権）/引渡日より2088年8月30日まで
建築確認番号 第BCJ16大建確047号
用途地域 第一種低層住居専用地域
構造・規模 鉄筋コンクリート 4階 (建築基準法上は地上3階地下1階建て)
建物竣工時期 平成30年7月下旬 (予定)
入居時期 平成30年8月下旬 (予定)
分譲後の権利形態 建物は区分所有、建物共用部分は専有面積比率による所有権の共有、敷地は専有面積比率による一般定期借地権（転借地権）の準共有。
総戸数 65戸
販売戸数 未定
※販売戸数が未定の場合のご注意
　間取り、専有面積が変更になることがございます。
　これらと、その他の未定部分については本広告時までに確定致します。
　予めご了承下さい。
予定販売価格 未定
間取り 3LDK ～4LDK
専有面積 75.10m2 ～ 123.82m2
バルコニー 6.27m2 ～ 18.62m2
管理形態 区分所有者全員により管理組合を結成し、管理会社に委託。
売主 野村不動産株式会社
関電不動産開発株式会社
取引態様 販売提携 (代理)：野村不動産株式会社
取引態様2 販売提携 (代理)：関電不動産開発株式会社
施工 野村建設工業株式会社
お問い合わせ 「プラウド苦楽園」マンションサロン
TEL:0120 - 065 - 225
定休日：水・木曜日
営業時間 [平日] 10:00 ～ 17:30
[土・日・祝] 10:00 ～ 18:00
情報更新日 2016/12/02
次回情報更新日 2016/12/16

「野村不動産」についての新築分譲マンション 口コミ掲示板一覧
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E9%87%8E%E6%9D%91%E4%B8%8D%E5%8...

[227: 匿名さん]

>225 それが狙いだろうね

[228: 匿名さん]

安くなりすぎた定借はなかなか売りに出ない。

[229: 匿名さん]

定期借地権って評判よくないんだね。
スレ全部見たけど、話題の9割がそれ。

どこに建ててもダメなものなのかな？
仮に西北や梅田の駅直結の定期借地権ができてもダメ？
関西の住宅地ならここより上ってのはなかなかないような。

[230: 匿名さん]

定期借地権で土地権利無しであるのに
価格が安くないから定期借地権であるメリットがないのが問題何でしょうね。
価格が魅力的であればありです。
地代を入れた総支払い額を計算すると…凄い金額になるので普通の人は考えられない。

子供のいない年配の方にはまだよいありかもしれない。

ここは一部異常な書き込み、荒らし？！な人がいるね。

[231: 通りがかりさん]

さすが火曜日水曜日は盛り上がる

[232: 匿名さん]

定借なのに8千から1億は高い。
定借の過去事例と比較して高すぎる。
建築費高騰分を考慮しても高すぎる。

野村の利益を計算してみるといい。
いかに暴利か。

そもそも建物だけの値段。
自分で30坪の平屋建てるのに1億は払わない。

購入者にはおまけに
地代払いと資産価値下落が確実についてくる。
最後は強制退去。

買い手だけが一方的に不利な制度。
禁止すべき。

[233: 匿名さん]

>>230 匿名さん

過去に定借を買って大損こいた人が恨んでるんだろうね。
そういうのも含めて定借の信用のなさ＝資産価値の低さは感じられる。
賃貸対購入のような立場次第の議論にならず、定借は一方的に分が悪い。
賃貸と購入の悪いところ取りとはよく言ったものだ。

[234: 匿名さん]

分譲マンションの定借は購入者にとって百害あって一利無しだけど、戸建ての宅地の定借や借地はそうでもないよ。

人口減少時代に宅地資産は持ちたくないけど、家の寿命まで住み潰すつもりで売却するつもりはなく、購入ではなかなか手が出ない広い土地に自由に家は建てたいというニーズはかなりある。

神戸市東部では住吉学園の借地（旧法賃借権）の宅地も一定の根強い人気がある。

[235: 匿名さん]

そんなニーズがあったら戸建の定借が激減するはずがないよ。今、戸建の人が欲しいのは建物の自由さより資産の落ちない土地だから。理屈はいいから現実を見よう。

住吉学園界隈は所有権の選択肢が少ないだけで定借の人気が高いのではないよ。その一箇所だけ例に出されてもね。

マンションでも土地でもなんとしても定借の良さを捻り出そうとする人がいるが筋立てが強引だから胡散臭さくなってしまう。

売りには出ないレアな場所は定借でしか手に入らないよ、でおしまい。資産価値や総コストの話で良さを語るのはどうやっても無理筋だろうね。

[236: 匿名さん]

>>235
ガーデンシティまいたもんのみついけプロジェクトは定借分譲のみで人気が殺到して、平均倍率が十数倍のとてつもない人気だったよ。

所有権分譲では不可能なゆとりとこだわりを取り入れた事で、人気を博した。

もちろんマンションの定借は、売り手が一方的に有利な物件が殆どで論外。

[237: 匿名さん]

戸建ての定借の件数が減少している理由は、もともとの戸建の定借がバブル期に郊外まで売主の都合のみで設定されていた何の変哲も無い宅地を売りやすくする事が目的の（普通の分譲と区割りも変わらない）定借が殆どで、それが地価下落でなくなってきているのが原因。

ちなみに「ガーデンシティ舞多聞」のみついけプロジェクトは宅地引渡の時点で即時買い取りも可能だったが、全住民が定借を選択しており、誰も買い取り（所有権分譲）を選んでいない。上物のローンを払い終えたり、リタイアして年金生活に入ったら買い取る住民もちらほら出てくるだろうけど。基本的にURの定借はいつでも路線価に準じた価格で買い取り可能。

[238: 名無しさん]

参考にならない事例ばかり

資産価値のない郊外の土地の話などどうでもよい
定期しか選択肢のない地域の話などどうでもよい

資産価値のある所有権の土地があるのに定借を買う地域でないと比較にならない

名次で定借と所有権の土地が並んでいたら定借は誰も買わない

つまり定借は集合住宅でも戸建でも資産価値を意識するなら不利益しかない

[239: 匿名さん]

事業用の定期借地権や借地も、バランスシート上の資産を膨らませたくなくて資本効率、ＲＯＥを高めたい借主の大手チェーン店等運営する上場企業に好まれている。

戸建て購入者も店舗運営する企業も、土地を保有したくないというニーズはある。

単に分譲マンションにおける定期借地権がことごとくゴミというだけで、借地にニーズがないわけではない。

[240: 名無しさん]

[投稿が重複しているため、削除しました。管理担当]

[241: 匿名さん]

>>238
馬鹿すぎる。
資産価値もなにも、企業でも個人でも土地資産を保有したくないというニーズがあるんだよ。

中古になったときの流動性とリセールバリューが何よりも重要な分譲マンションについては、定期借地権は百害あって一利無しというだけ。

定期借地権の制度自体に問題があるのではなく、分譲マンションとの相性が最悪なだけ。

[242: 匿名さん]

芦屋の奥池のユートピア芦屋も所有権ではぜんぜん売れなかったが、定期借地権にすることで完売した。

[243: 匿名さん]

都心への交通アクセスなどに代表される利便性や資産性が何よりも重視される大都市近郊の駅徒歩圏マンションにおいては、定期借地権は購入者にとって最悪のチョイスだというだけで、定期借地権の制度そのものに問題があるわけではない。

[244: 匿名さん]

>>土地権利/借地権種類 定期賃借権


借地権の資産価値ってどうなの？
プラウド武庫之荘の書き込み見たら築4,5年の時点で30％落ちて売買成約してたらしいけど・・・

[245: 名無しさん]

なんでマンションの定借の話から、郊外の戸建、果ては企業や商業地の定借の話してる人がいるの？ヤナセのウンチクトークの人かな。泳がせるのがこのスレのためか(笑)

[246: 名無しさん]

>>244 匿名さん

もう何度も話は出尽くしてるよ。野村はほぼ暴落。というか最近は野村ばっかり(笑)。

[247: 名無しさん]

>>242 匿名さん

なんで売れたの？奥池とここに近似してる要素あるの？

[248: 名無しさん]

>>239 匿名さん

どう読んでも住居用の定借の話だよ？

[249: 名無しさん]

>>234 匿名さん

かなり、ってどれぐらいなの？

[250: 名無しさん]

>>237 匿名さん

それ以外に例はあるの？

[251: 匿名さん]

>>235 匿名さん


「平成 27 年に供給された定期借地権付住宅は 183 戸、その内 34 戸が一戸建持家で、分譲マンションは 78 戸」だそうだ。

http://tochi.mlit.go.jp/wp-content/uploads/2016/07/05f63a00ddc91f42d4f...

年間戸建は100万戸ぐらいだから定借は0.0001%となる。

貴殿の言う通りニーズは皆無といっていい。

[252: 匿名さん]

34/1000000戸しかないニーズ(笑)

[253: マンコミュファンさん]

>>251 匿名さん

大嘘つきの自演野郎ｗ

現在の年間着工件数は、
借家42万戸(主にアパート)
注文住宅31万戸(土地から購入53%、建て替え28%、買い替え6%、借地に建築0.5%、親の土地・相続11%)
建売住宅13万戸
分譲マンション12万戸

[254: 匿名さん]

ようするに、借地がゴミなんじゃなくて、分譲マンション業（いわゆるマンションデベ）というこの世で最も下品で下劣きわまりない売り手の利益しか考えてない商売と、借地の相性が最悪で糞ってことだな

[255: 匿名さん]

ここは戸建の定借推進協会の人でもいるのでしょうか？必死で滑稽です。世間的には大手マンデベ屋より土地屋やブローカー屋の方が格下でしょう。
定借というものは戸建もマンションもほぼ活用されてないのがよくわかりました。死に体。世の中、定着しないものはゴミです。マンションの設備も使われなくなったものがたくさんありますね。でかいプールとか。ゴミなのに不動産は放棄できないのが辛いところです。田んぼの真ん中に立てたタワーマンションも同じ運命。ここはどうか。

[256: マンコミュファンさん]

借地は江戸時代からの日本の伝統で、今も企業や商用に使われまくっているけどｗ

ようはマンション分譲という買い手をあの手この手の口八丁で騙して儲ける事しか考えてない目先の利益第一の賤業とは相性が最悪なだけですな。

[257: 匿名さん]

住宅の話をしているのに、ちょっと馬鹿なのかな。

[258: 匿名さん]

日本の地代水準(年間の賃料が税金＝固定資産税・都市計画税の2～3倍)は主要な先進国、世界的に見ても安いから、企業・法人には所有(土地買い取り)より遥かに好まれ支持されている。

マンションの借地権分譲がことごとくゴミなのは、事業主、地主など売り手側が強欲で買い手のメリットが皆無な物件が殆どだからであって、借地そのものに制度的な問題があるわけじゃない。

[259: 匿名さん]

本来、借地マンションならば殆ど土地分はただみたいな値段で、上物だけの値段ぐらいの分譲じゃないとおかしい。それが、土地所有権と殆ど変わらないようなボッタクリ価格で分譲しているものだから、定借マンションの評判が最悪なだけ。

[260: 匿名さん]

全員で分譲マンションの定借の話をしているのに、よくここまで関係のない話題を独りごちれるものだな。スーパーメンタル(笑)。

戸建、住吉学園、奥池、舞子、法人、商用…最後は日本の伝統論(笑)

[261: 名無しさん]

借地、定借は購入と賃貸の悪いとこどりなどの大風呂敷を広げて珍論をばらまいて大恥をかいたので、急にいやマンション限定の話だから(汗)と恥ずかしすぎる言い訳で捨て台詞逃亡ｗ

[262: マンション検討中さん]

定借でも何でグランドメゾン夙川千歳町は建つ前から完売したのはおかしくないですかそれだとここもすぐに売れるのかな

[263: 匿名さん]

身も蓋もないけど、ここが定借マンションになった理由って、強欲で下品な松下家のせいだよね。

土地を手放すのが嫌で池向こうの自宅からの見え方やオール電化など色々注文もつけたいなら、樋之池町の白鷹苦楽園マンションや夙川の白鷹夙川マンションみたいに、松下家が自前で自由に賃貸マンションを建てれば良かっただけの話。

[264: マンション検討中さん]

とにかくマンションの価値は駅近かどうかここの定借は積水より厳しい

[265: 匿名さん]

>>263
ほんとそう。
定借とかオール電化とかいろいろ一般のマンション購入者にとって害しかない制約をかけるぐらいなら、松下家が自分の好きなようにハイグレード賃貸マンションを建てるべきだった。

[266: 通りがかりさん]

あーだこーだいっても、売れるんだよ。君たち。掲示板でぼやくひまあったら、頑張って売りなさい。

[267: 匿名さん]

ここって定借と言っても転借地権なんですよね？
元々の地主さんがいて、その人から土地を借りてマンションを建てて売っているというじょうたいですよね。
地代が発生すると思うのですが、
ワンクッションあることで地代が高くなったりということがあるのでしょうか。
マージン的な物が発生して…とか。
どういうふうになっているのかなあとちらりと思いました。

[268: 匿名さん]

その時は払いはったらよろしいんではないでしょうか。

[269: 匿名さん]

第1期すら完売しない。資産価値懸念が原因だろう。資産価値が保たれる定借を作りたいならデベが中古の買い取り保証すればよい。高値保証せずとも全国平均や定借年数分で減価率を設定すれば納得感は出るから定借中古の買い手も増える。市場の信用ができれば一般中古市場でも高値で売れ始める。戸建並みに高騰したマンションが未だ売れるのは立地がよければ資産価値があるから。そういうエコシステムを作らず見た目だけ安い資産価値にならない情弱ビジネスを続けるから定借は定着しない。人口も減り土地もない新築マンション業界に未来がないのはご存知の通り。仲介やリノベで小銭稼いでも何の効果もない。好立地にすら定借作って自らの首を絞めている。

[270: 匿名さん]

これが定借の人気のなさの全てだ。
低層マンション2個分。

>「平成 27 年に供給された定期借地権付住宅は 183 戸、その内 34 戸が一戸建持家で、分譲マンションは 78 戸」

[271: 匿名さん]

武庫之荘は定借二発の後に
後出しの所有権が出ました。

プラウド苦楽園ディアージュなど
廉価な所有権は発売されますか？

[272: 通りがかりさん]

>>269 匿名さん
中小企業の捉え方として参考になります

[273: 通りがかりさん]

苦楽園〜香櫨園の売れ残りマンションのほうが価値ありってことですか？

[274: 匿名さん]

>>272 通りがかりさん

中小企業のリアクションで参考になります

[275: 匿名さん]

ここは定借のリスクについての話題しか出てない、、ここまで懸念されていること自体が、資産性の低さを表しているってことかしら、、同じことを次に買う人も思うってことだもんね、、

[276: 通りがかりさん]

>>275 匿名さん
新築時の売れ行きも同じ

[277: 通りがかりさん]

ここより安く、駅にも近く、所有権のマンションが、ここより売れていない。だからこの手の書き込みばかりになってるんだよ。わかるよね？

[278: 匿名さん]

ついに釣れ始めたな…

[279: 匿名さん]

>>277 通りがかりさん

売れる売れないの話？なぜ今？
数字が人格の会社は大変そうですね。

[280: 匿名さん]

マンション部門は減収大幅減益だ。
なりふり構ってられないんだ。

[281: 通りがかりさん]

>>279 匿名さん
そうでない会社ってあるんだ。

[282: マンション検討中さん]

グランドメゾン夙川千歳町も定借で即時完売しました。抽選にもなりました。何でなんですかどなたか正しい分析して教えてください。定借でも理屈があいません

[283: 匿名]

素晴らしい物件だからです。

[284: マンション検討中さん]

どこがここより素晴らしいのか具体的に教えて下さい。どなたか答えられますか

[285: 匿名さん]

積水は25戸、ここは60戸以上でほぼ半分売れた。
何が気になる？

積水は駅近の幹線道路沿いでも便利さを求めて山の上に住んでる金持ちが買う。

ここは閑静な支線高級住宅街だがそういう場所に住んでない遠方や都心部に住む金持ちが買う。

購入動機が違う。

同じなのは土地が希少かつ定借は売却するインセンティブに欠けるから流通しない。

住みたいなら今買うしかない。

[286: マンション検討中さん]

さすがに詳しい野村の営業さんそれではテニスコート後の見通しはいかがでしょうか。

[287: マンション検討中さん]

テニスコート跡でしょ後違いや

[288: マンション検討中さん]

テニスコート跡の辰馬さんの土地は積水グランドメゾン夙川千歳町とプラウド苦楽園の両方のいいところを取った立地やわ駅に同じく3分積水よりも数段静かやから早い者勝ちや

[289: 匿名さん]

テニスコート跡はいいとこよね。
静かで。
どのみち定借は買いませんが。。

[290: 匿名さん]

間違いました。買えませんが

[291: eマンションさん]

>>290 匿名さん
テニスコート跡も定借なんですか？

[292: 匿名さん]

>>285 匿名さん
定借❌

[293: 匿名]

でも墓地と隣り合わせで前の道路を毎日霊柩車が通っている

[294: 匿名さん]

確かにすぐ横が火葬場ですが、日常的に霊柩車を目にする事によって、生死や人生の意義を日常的に感じられる点では意義があるのでは？

[295: 匿名さん]

定期借地権、もし、定年後に違う土地に移り住むならいいかと思います。あと、かなり年数が長いものならいいかと思います。

オーダーメイドプランがあり、見ているだけでも楽しいですね。どのくらいの追加料金なのか不安ですが、リビングを広くしたり、内装を凝ったものにしたりできます。Qタイプ123㎡を「1LDK」にするのってすごいですね。収納のために1部屋、主寝室は11.7畳。リタイア後の家としてもよさそうでした。1LDKにするとLDKだけで30畳超！

贅沢です。注文住宅のような間取り、羨ましいです。

[296: 匿名さん]

野村不動産が日本郵政に買収されるとのこと。
影響ありますかね。

[297: 匿名さん]

敷地内に郵便ポストが出来て便利になるぐらいかな

[298: 匿名さん]

第1期残り4戸が全く動きませんね。
まだ1年以上ありますが。

第2期も6月上旬にに延期されてる。
こちらは買収の影響か、人気が集まらないのか。

定借でなければとうだったか、、

[299: 匿名さん]

もともとは売ること考えてる人はこのマンション買いませんサラリーマンの転勤族は買いません定借でも関係なし供給が過剰になってるだけです駅近くの物件以外はこれからは売れ残ります

[300: 匿名さん]

>>299
駅近くだからとか言ってる人は自分で判断する能力は無くブームに便乗してるだけ。
少なくとも駅の人気度や主要都市までの到着時間等を加味して判断すべき。
総じて中古価格を見れば分かるが安い地域程に厳しくなるだろう。

[301: 匿名さん]

300のかしこい人ここは副線やからあかんわ同じ定借でもグランドメゾン夙川千歳町やプラウドテニスコート跡は本線3分と6分やからね半年前でも完売したのはそこやねん大阪までここより近い門戸厄神駅4分全く売れへんまあプラウドテニスコート跡は本線近いから楽しみやね野村の営業さん

[302: 匿名さん]

>>301
300です
営業でもなんでも無いし、
そもそもここが優れてるかのようカキコもしてないけど、
貴方はここが売れて欲しくない立場の人なのは解りました/w

[303: 匿名さん]

301ですごめんね電気料金の検針の営業さんやね300さん

[304: 匿名さん]

ここの魅力は何ですかね？？
利便性はあまり良くないかと思いますが。

この辺りのエリアは詳しくないので教えて欲しいです。

[305: 匿名さん]

>>304
先ずは、
グーグルの航空写真でこのマンションが隣接してる池周りを見、
気になればスロリートビューで降りてみるのも良し。
それで魅力を見つけ出せたらその人にとって魅力の地だろうし、
そうでなければその人にとって魅力が無いって事。
回りくどい書き方をしたが、百聞は一見にしかずですね。

[306: 匿名さん]

>>304
風致地区で緑が多い事と（といってもこのマンションの敷地がこのあたりで一番大きな森だったので大幅に緑は減りますが）、すぐ北側が火葬場・墓地で高い建物が無いので甲山方面への視界がひらけている事ではないでしょうか？

[307: 匿名さん]

>>305、306 匿名さん
ありがとうございます。
あくまで個人的にですが、火葬場墓地に関してはマイナス面に感じます。仁川のプラネも見に行きましたが隣の線路を超えるとすぐに墓地があったのと、その他様々な理由で検討から外れました。

[308: 匿名]

>>307 匿名さん
仁川買えない人はここ絶対買えないよ。値段がちゃうでしょう。

[309: 匿名さん]

関電のエゴでしょうけど、購入者の選択を縛るオール電化は最悪ですね。

ガス調理したい人も多いでしょう。

[310: 匿名さん]

いませんよ。

[311: 匿名さん]

私もオール電化はマイナスだと思います。あと墓地と火葬場も。

[312: マンション掲示板さん]

住宅地にある一般的な小規模な墓地は実害ないですよ。
墓地のおかげで今後も高い建物が建たない事が見込まれ、むしろ近隣住民にとって有益ですらある。
問題はこのマンションの隣にある小規模な墓地とは正反対の火葬場のある大規模な公営墓地。
一般的な住宅地にあるような小さい墓地なら気にしないけど、火葬場や毎日霊柩車を見るのは嫌という人は少なくないでしょう。

[313: 匿名さん]

ルネの方、いつもご苦労様です。
定借突っ込みだけすればここは十分です。

的外れな墓地突っ込みをするのがこのあたりを理解した売れる物件を作れない査証ですね。

[314: 匿名さん]

同じ定借ならグランドメゾン夙川千歳町とこことどちらがいいか迷っていますどなたかいいアドバイスをお願いいたします。

[315: 匿名]

>>314 匿名さん
両方を買えば悩みは解消されます。

[316: 匿名さん]

積水グランドメゾン夙川千歳町とっくに完売済み

[317: 匿名さん]

第1期がまださばけず
第2期もたった3戸というのは
なかなか時間がかかりそうだ

[318: マンション検討中さん]

工事現場見てきました。
約５０人くらいが朝のラジオ体操してました。
地下（３m）工事してましたがどの部分が１Fなのか判らず。
西（西南）向きですので西日が気になります。大木（10-20m)が何本もあり西日を遮ってくれるかも。
近くに豪邸、超豪邸が多く、静かで気持ちよくなる環境でした。（池の周りジョギングしてる人、犬散歩、ヌートリア？発見しました）
魅力は、ゆったりとした森の中で暮らす雰囲気、と言ったところでしょうか。

金があれば買いたい、宝くじ買いに行きます。

[319: 匿名さん]

水辺に住むってどうなんですかね？
虫とか多くないかな？
大雨降って水位が上がるとちょっと怖いとか…

ニテコ池を調べたら、色んな伝説や昔話出てきて、ちょっと怖くなりました。

[320: 匿名さん]

じゃ やめとき。

[321: 匿名さん]

>>319
ニテコ池周辺はちょこちょこ災害発生していますよ。
４年前の豪雨でも池向かいのプラウド夙川名次町側の斜面が崩壊して道路が通行止めになったり土砂崩れが発生しました。
http://mainichi.jp/graph/2013/09/16/20130916org00m040002000c/048.html

https://blogs.yahoo.co.jp/ya864u/32380658.html

＞西宮市満池谷町のニテコ池ではのり面が約１０メートルにわたってはがれ、道路も陥没した。

ちなみに震災の時もニテコ池は決壊しました。

[322: 匿名さん]

ゲリラ豪雨にご注意！！危険個所を覚えておきましょう！！　2013/8/25
http://nishinomiya-style.jp/blog/2013/08/25/8131

＞★ニテコ池の西側道路（26日正午現在も通行制限中）　道路のニテコ池側が崩れたようですね。

[323: マンション掲示板さん]

>>321 匿名さん

>>321 匿名さん
嘘ばっかりですね。
ニテコ池近くに住んでますが、決壊なんてしたことないですよ。
阪神大震災の時も池の真ん中の道が軽く崩れたのみ。
そもそもこの辺り標高が高いので、決壊してたら南側のマンションのアーバンライフとかのほうに水は流れるでしょ。
皆知らないのをいい事に適当に書くんですね〜
城山の戸建住人です。

[324: 匿名さん]

>>323
なんも知らないのはアンタ。
震災の時に決壊が不可避の状態になったので、緊急放流を行って水源を空にしたんだよ。

http://www.bousai.go.jp/kensho-hanshinawaji/chosa/sheet/045.pdf

西宮市では、ニテコ池の土堰堤が崩壊し、下池堰堤が決壊寸前になったため、緊急放流を行った。
・・・
西宮市南部地域の西部に位置する越水浄水場（施設能力18,600m2／日）に隣接するニセコ貯水池（上池31,000m2、中池17,500m2、下池42,500m2）の上堤と中堤が崩壊し、下池へ泥水が奔流したが、下堤は全面にわたって亀裂、陥没、法面崩壊が発生していたが破堤しなかった為に、かろうじて下流密集住宅への瀑流を免れた。（阪神・淡路大震災被災・支援水道事業体/団体『阪神・淡路大震災と水道』（財）水道技術研究センター）

[325: 匿名さん]

いやいや、近所住人ですから知ってますよ。
この目で震災時にニテコ池も確認しにいきましたしね。

そんな報告文章だけ見て想像で話されても・・・
自分で確認されたのでしょうか？

そして、その文章にも下流密集住宅って書いてるじゃないですか。
下流はアーバンライフとかシーアイマンションの方ですよ。

[326: マンコミュファンさん]

一言で言うと、何もしなければニテコ池の決壊避けられない緊急事態になったので、緊急対策で間一髪緊急放流した事でぎりぎりとんでもない災害(決壊)を回避したって事ですね。