プラウド苦楽園ってどうですか？

[マンコミュファンさん]

公式URL：https://www.proud-web.jp/kansai/mansion/kurakuen65/
売主：野村不動産株式会社
売主：関電不動産開発株式会社
施工会社：野村建設工業株式会社
管理会社：
販売提携 (代理)：野村不動産株式会社
販売提携 (代理)：関電不動産開発株式会社

物件名 プラウド苦楽園
販売時期 平成29年2月下旬 (予定)
※予告広告
本広告を行い取引を開始するまでは、契約または予約の申込みに一切応じられません。
また申込みの順位の確保に関する措置は講じられません。
予めご了承下さい。
所在地 兵庫県西宮市奥畑137番3
交通情報 阪急甲陽線 「苦楽園口」駅 　徒歩8分
種別 マンション
敷地面積 8,199.37m2
土地権利/借地権種類 定期賃借権
借地権の種類と期間 一般定期借地権（転借地権）/引渡日より2088年8月30日まで
建築確認番号 第BCJ16大建確047号
用途地域 第一種低層住居専用地域
構造・規模 鉄筋コンクリート 4階 (建築基準法上は地上3階地下1階建て)
建物竣工時期 平成30年7月下旬 (予定)
入居時期 平成30年8月下旬 (予定)
分譲後の権利形態 建物は区分所有、建物共用部分は専有面積比率による所有権の共有、敷地は専有面積比率による一般定期借地権（転借地権）の準共有。
総戸数 65戸
販売戸数 未定
※販売戸数が未定の場合のご注意
　間取り、専有面積が変更になることがございます。
　これらと、その他の未定部分については本広告時までに確定致します。
　予めご了承下さい。
予定販売価格 未定
間取り 3LDK ～4LDK
専有面積 75.10m2 ～ 123.82m2
バルコニー 6.27m2 ～ 18.62m2
管理形態 区分所有者全員により管理組合を結成し、管理会社に委託。
売主 野村不動産株式会社
関電不動産開発株式会社
取引態様 販売提携 (代理)：野村不動産株式会社
取引態様2 販売提携 (代理)：関電不動産開発株式会社
施工 野村建設工業株式会社
お問い合わせ 「プラウド苦楽園」マンションサロン
TEL:0120 - 065 - 225
定休日：水・木曜日
営業時間 [平日] 10:00 ～ 17:30
[土・日・祝] 10:00 ～ 18:00
情報更新日 2016/12/02
次回情報更新日 2016/12/16

「野村不動産」についての新築分譲マンション 口コミ掲示板一覧
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E9%87%8E%E6%9D%91%E4%B8%8D%E5%8...

[21: 匿名さん]

[投稿が重複しているため、削除しました。管理担当]

[22: 匿名さん]

オーダーメイドシステムがあるのですね、有償だけど。
基本の間取りはどんな感じなのでしょう。
池ビューは開放感はありそうですが、良し悪しな気もします。

定期賃借権とのことで、約70年になるのかな。
マイナスなイメージもあるのですが、有利な点とかもありますか？
修繕費が安くなったりするのでしたっけ？違ったかな。

[23: 匿名さん]

転売するときに買う人のローンが通らないよ

[24: 匿名さん]

なるほど。
定借だとローンがつきにくいということ？
どれぐらい借りれる金額に差があるのかしら。

初期コストを抑えられるはずなのに、現金突っ込む必要があって、ランニングコストもかかるとなると、ここに絶対住みたいというお金持ち以外は向いてないのかな。

まあ二度と出てこない土地ではあるけど。

http://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/13530246.html

[25: 評判気になるさん]

>>23
>>24
定期借地権だけじゃなく築20年以上の中古マンションが急激に価格が下がる原因の一つもローンの問題だってね

中古マンションは現金一括で購入する客かローンが通る客でしか成約しないから
大半の物件はおのずと銀行がローンを通す価格まで下がってくるんだってね

だから中古マンションの成約価格は銀行と金融政策が決めてるようなもんだってね

Amazonとか見ても不動産購入の指南本がたくさんあって読んでいくうちにどんどん迷う

[26: 評判気になるさん]

野村不動産のこの近辺で最近のマンションだとこの4物件が定期借地権ですね
まだ中古売買履歴がないみたいで資産価値の変動は解りません
そもそも築浅の間はそんなに影響がないのかもね

野村が希少性の高い立地で強気の地主側の意向に沿ってしたのは間違いないにしても
野村としても販売価格を抑えて毎月の地代を購入者に払わせた方が利益が出ると判断したのか
どっちにしても定期借地権をすんなり飲み込める感覚の日本人は少数派かもね


定期借地権
2008年　プラウド武庫之荘
2012年　プラウド夙川松園町
2014年　プラウド武庫之荘一丁目
2018年　プラウド苦楽園

[27: 匿名さん]

定期借地権の物件でしたか。
立地や周辺の環境としては申し分ないかなと思っていましたが
借地権付きとなると、やっぱりちょっと考えてしまいます。
資産として考えるのなら、他もあたって考えたほうが良いのかなと思いました。

[28: 匿名さん]

間取り見たいんだけど・･･

[29: 匿名さん]

モデルルーム、素敵だなと思いました。
ほんとうに、バルコニーからの眺めはこんな感じなのかしら。

それと、間取りがまだ出ていません。
オーダーメイドシステムがあるから、
決まった間取りは無いのかも？とおもったのだけど、
オーダーメイドは有償なので、基本となる間取りもあるはず。

間取り、そのうち掲載されるのかしら。
キッチンや玄関がすごく広そうだけど、nicheって何かしら？

[30: 匿名さん]

はじめからガランドウ空間ってことなのですか？

[31: 匿名さん]

一つだけ間取りがアップされましたが、とても広い間取りでびっくり。
もう少し普通のファミリー向けのプランがあるとよいのですが
どれくらいのタイプが出てくるのか楽しみです。
もしかしたら、手が届かないくらいのプランばかりなのでしょうか><;

[32: 匿名さん]

ベーシック

[33: 匿名さん]

オーダーメイド

[34: 匿名さん]

うなぎの寝床のような間取りですね。

[35: 匿名さん]

期待外れみたいやね。

[36: 匿名さん]

現地行きましたが、素晴らしすぎる立地。。

定借ということですが、定借でないとこのような土地はマンション用には絶対でないでしょうね。

他の安さ勝負やせこい地主都合の定借とは全く異なるがします。

東京なら広尾や南麻布の定借のようになればいいですね。

定借は関西はここと千里中央があります。両方とも立地はピカピカですが、郊外なんですよね。今後どうなるでしょうか？

ここは松下家前で二度と出ないとはいえ支線の住宅地、千里中央も人気駅の最短駅前とはいえ他にタワーも複数建っている。

先が読めません。

この設備やランドプランでお値段が250ぐらいなのは驚きでした。検討してみます。

[37: 匿名さん]

ロケーションは確かに一流なんだけど…。

[38: 検討板ユーザーさん]

>>36 匿名さん

「お値段250ぐらい」
とは　スミマセン　どういうことでしょうか？　オーダーメイドの価格のことですか？桁とか数字が分からない＆異なるような気がしたので

[39: 通りがかりさん]

よくわかりませんが
250は
坪単価ではないんでしょうか？

[40: 掲示板ユーザー]

あ、たぶんそうですね　坪単価がその辺からですね　ありがとうございます

[41: 匿名さん]

玄関入って、縦長の間取りが多いので、このプラウドはいいな～って感じです。
同じ面積でも広く感じます。来客があっても、無駄にほかの部屋を見ずにいけるので
こういう間取りを求めていました。ちなみに、ディスポーザーはついているのでしょうか?

[42: 匿名さん]

ディスポーザーついてますよ

[43: マンション検討中さん]

立地は最高ですね。欲しいなら時期柄高値掴みでも買う価値はあると感じました。仕様もそれなりに定借で安くしてるから億ションレベルはあるでしょうか。

ただ前のプラウドさんは中古は1軒しかないが何度も値引きしていて成約価格はここと坪単価は変わらないようですし、近くの池沿いのジオさんはこの辺の一般的な中古と同等で売れているようでした。

立地はこちらがさらに優れていると思いますがそこまで中古でお高く買ってもらえる地域ではないのかなと思いますがどうですか？

定借でそれなりの規模となれば早い段階から中古も出てきそうですから同等以上の値段が新築価格というのは下落リスクがかなり高いのかもと感じました。

あるところで定借は10年も経つと新築の半額の投げ売りのような事例も見せてもらいましたがここを買われた方はどの程度を見込まれているのでしょう？

それなりに資金はあり土地もあるので、ある程度は下落してもいいのですがバブルの時に高値だった辺鄙な土地と同様に売るに売れないとなっても私レベルでは許容できないなと。

[44: 匿名さん]

購入しようと思っている者です。
定借ですし、やはり中古となると価格下落はあると考えています。
現状の不動産価も高いので購入時期としてはマイナスと思います。
ただ、立地が最高なので購入を決意しました。
価格を気にされるのであれば、駅前立地の都心を選ばれるべきかと思います。環境という点であれば、ここ数年では最高かと思っています。

[45: マンション比較中さん]

当方もここを検討中です。
定借なのが非常に残念です。


所有権なら5年前なら坪280-300として、今の市場なら30%upなので340-390ぐらいでしょうか。

定借になった背景は知りませんが、苦楽園口はどこも苦戦していますから、苦楽園口で60戸以上をその価格帯で売り切るのは難しいと思ったのもあるかもしれません。定借となった結果坪270ぐらいということなら、所有権の70%程度の価格となり、リーゾナブルだとは思います。西宮北口の物件とさして値段(それも異常だと思いますが)も変わらないので、ここを検討する人も増えるでしょうか。


ただ、定借はどこも下落率が激しいようで悩んでいます。

この5年は中古もかなり高騰しているにも関わらず、関西の野村さんの物件で夙川や武庫之荘で5年ぐらいで新築から40%程度も下落している事例も見つけました。そこまで下落してしまうと5年なら年間600万の出費になり購入するメリットが全くありません。もし賃貸で出てくればリスクフリーで年間300万もしなと思います。夙川のワコーレさんの20年のものの定借は2000万をきっても買い手がつかないようです。

不動産関連の知り合いによると、「定借で値落ちしにくいのは、周りと比較して異常に安いか、都心部のように周りが高くなりすぎた場合かしか今のところない。事例も少ないから下落する方にどこまで悪く転がるかは誰もわからない。買い手、銀行、仲介ともにみんなが避ける今の流通性では暴落するリスクは常にある。少なくともこの先オリンピックが終われば価格も下がるから定借は売れなくなると。」とのことでした。

立地でカバーというのもあるでしょうが、前のプラウドがそこまで高値で売れていないというのも気になります。

正直、資金は1億までは出せるので坪350ぐらいでも問題ないですし、しばらくたてば新築プレミアムがはがれて下落はするでしょうが、所有権であればここなら下げ止まると思っています。芦屋東山のプラウドに1億払うなら絶対にこちらに1億払いたいのに、とても悩ましいです。

[46: 匿名さん]

1億の予算じゃ残念ながら芦屋東山は1番安い部屋しか買えませんもんね。1億だして惨めな思いして住むのもあほらしいですよね。

[47: 周辺住民さん]

こちらのマンションを購入される方は、定借としての価値の下落を気にされない方なのでは。。
山の方からフラットな一等地な立地に別荘を。。的な方にはぴったりだと思われます。

[48: 通りがかりさん]

お金持ちが資産下落を気にしないなんてのは幻想だろう。

お金持ちといっても幅がある。
資産が1億、3億、10億、100億では全く異なる。
1億なら普通のサラリーマンやそこそこの士業でもごろごろいる。

資産が数億程度、年収数1000万ぐらいの人なら自分の不動産資産が5年で4割落ちるリスクをなんとも思わないなんてことはまずないだろう。むしろ最もきにする部類の人間。別に自然な話だが43や45はそんなところでは。

野村の狙いは、むしろ道楽感覚でさっと買えるようなもっとお金持ちか、ちょっと小銭のあって背伸びしたいラリーマン向けだろう。

はっきりいって眺めが売りなわりにスパンが狭く池向けにしっかり二部屋確保できている部屋が少ない。鰻の寝床になっている。狭い部屋も多く、あきらかに戸数を詰め込んで値段を落とし、一般層にも手を出せるようにしている。オプションもやたら多く安く見せている。正直出来は物足りない。

言うまでもなく後者の人間は手を出してはいけない。定借の実験台になる必要はない。本当に住みたいなら賃貸で借りるか5年後ぐらいにいくつか事例がでてからが賢明だろう。

[49: 匿名さん]

デベの暴利と実験につきあう必要はないんじゃないかな。
現実、定借は制度として全くうまくいってないよね。
制度は何も変わらず、定借マンションは減る一方。
ここ数年、土地と建設費の高騰で困っているデベが捻り出した小技にすぎない。

ここは90平米で8000万ぐらい？所有権なら土地は6000万になるとして、合わせて1.4億のマンションになるが、そんなにするわけがない。デベが上物に販売利益をたっぷりすぎるほどとっている。割安からは程遠い。

加えて地主は地代と解体金が70年はいってくるわけで、購入者は極めて割高で値下がりリスクだけを背負っているということになる。

そういうことを気にしないお金持ちだけが買う物件ですよ。

[50: 初心者]

立地はいいですね。元々、松下家の土地ですし、定借もそのせいです。最終、期限が終われば、建物はそのままで引き渡し、老人ホームなどになる予定から、価格も抑えているみたいです。プラウドの割には、松下家が設計時点からデザイン含め、色々と口出しして、建物引き渡しのため、ありきたりな内装、デザインになっているのが残念。向かいに建っているプラウドはプラウドらしい。高級感無いです。

[51: 匿名さん]

へー、築70年の定借なんだ。

70年後の建物なんぞ再分譲でも賃貸でも老人ホームでも住みたくないわな。いくら修繕をしっかりして、いい立地でもまともな人は住まんよ。コンクリがどうのスケルトンがどうのという以前に最新の軀体と設備のある新築や築浅にも住めばいい話。あと数十年もすれば今は土地がないないと言っているが人口減でしかも好立地で建て替えの嵐なんじゃないのか。

にも関わらず70年以上のゾンビ鉄筋コンクリを成立させるために購入者が多額の積立金を積み立てることになるのは馬鹿馬鹿しいな。松下のための積立ですのそれ。

マンションの建て替え問題もアレだが無駄に長生きさせるために若い内から多額のプロテインとモルヒネ投与ってのもどうかと思う。社会的耐用年数を超えてるとしかいいようがない。死ぬときは死んだ方がいい。


個人的には30年ぐらいで所有権の半額以下で買える方が確実に便利。それでなら先も見えるから金の勘定もできる。途中で売れない貸せないの赤字マンションになったら子孫が地獄やで。業者も書いとらんよ。早い20年後ぐらいにそれが来るかもしれない。どうするの。

野村は10年20年でいくらで売れるといってるの？

[52: 匿名さん]

敷地から火葬場まで100mちょっとしか離れていないのが気になります。
日常的に霊柩車を見かけるのは嫌かも。
半径200～300m以内に市営住宅が多いのもちょっと気がかりです。

[53: 匿名さん]

>>50 初心者さん

ローレルコート夙川北名次町の方ですね。
せめてハンドルを変えましょう。
他物件で新たな生き恥を晒すのはやめましょう。

[54: 匿名さん]

プラウドの定期借地が短期的にが東京でうまくいってるのは都心部の超高級モノだけだよ。例えば南麻布も最高の立地で@600-800の市場に騰がったところに@400で売ったから。
苦楽園の駅周りは@200前後だが名次界隈は事例が少ない。城山に行けば築10年が@150で売っている。そこに@270?ってのはどうなんだろね。
マンションに数億払える層からすれば数千万飛んだところで困らないが、そこまでの層がここに飛びつくかな。
良い事例が定着すればいいが、投げ売りが発生すると総崩れになりそうだね。管理組合で売却時の安売りさせない規約を作るとか、野村の仲介経由じゃないと買えないとかできないものかね。

[55: マンション検討中さん]

>>50
確かにすぐ隣が火葬場なのは気になりますね

[56: 評判気になるさん]

ホームページではお墓火葬場を隠してますね。
名次町のプラウドを載せたいというよりもアングルをずらしたいだけ。

[57: 匿名さん]

火葬ネタはなんの影響もないが、
定借ネタはここの脛傷。

野村がその話題そらしにやってるならセンスある。
外野が本気でやってるなら筋が悪い。

松下家と日銀と外交官が気にならないものを
泡沫が気になるのなら病院へどうぞという話。

[58: 匿名さん]

野村の夙川も借地らしいよ。
テニスコート後に90戸。
松園町みたいな中途半端な物件になるかも。
山ほど定借が増えれば市場評価も固まりそう。
新築で買うのはチャレンジャーすぎるのかな。
買うのは先の中古で十分ね。
リスク回避で絶対に5年10年で大量に出てくる。
買った後に気づく人も多いだろうし。

[59: 匿名さん]

火葬場が嫌悪施設ってのは客観的な事実で不動産業界でも常識なのに、それを否定するほうが苦しい。

気になる人間もいるに決まっているでしょ。

[60: 匿名]

定借が一番のネックだろうけど、オール電化（関電物件だからごり押しで
そうなったのでしょうね）とすぐ北側に火葬場・墓地も好みが分かれる
条件ではありますね。

[61: マンション検討中さん]

第一期申し込み登録期間3/25～4/1 15：00まで　

[62: 匿名さん]

ここを知ってる人は誰も気にしないの。
満池谷はむしろ散歩コースなの。

パークコート青山で
青山霊園が嫌悪ガーって煽るのと同じなの。
ルネグラン夕四天王寺夕陽丘でも無理かな。

[一部テキストを削除しました。管理担当]

[63: 匿名さん]

ここで第1期申し込み予定の方どれくらいおられるんですかね？
申し込み予定ですが、すぐに完売してほしいので他人の動向が気になります。

[64: 匿名さん]

>>63 匿名さん

半分ほど売れそうと聞いてますが。

[65: 匿名さん]

>>63 匿名さん

正直、どれぐらい所有するつもりですか？
どれぐらい値落ちすると思われますか？

[66: 匿名さん]

>>65 匿名さん

このエリアが好きなので、ずっと所有しようかと思ってます。
価値が最終的に無くなるものなので、賃料の長期前払いの感覚です。

坪単価250万円なので、70年で割ると月坪当たり3000円ほど。管理費共益費で月坪当り2000円ほどかと思いますので、合計で月坪当たりの家賃相当は5000円と認識しました。

これは以下にある、西宮市の平均坪単価家賃相場より若干安いレベルなので、現状賃貸に住んでるのであれば環境を考慮すれば、悪い選択ではないと判断してます。
http://www.token.co.jp/estate/rent/

定借をどう考えるべきかは、デメリットも多いので難しさがありますね。

[67: 匿名さん]

>>66 匿名さん

ずっと所有されるおつもりなのですね。
素晴らしいです。

70年前提で計算されてますが、35年程で実質価値がゼロになるのではと思いますがどうですか？その場合、月坪当り倍の6000円になります。

仮にそれ以上住み続けるとしても、先に寿命がこないでしょうか？

また、ランニングコストも地代や固定資産税も高いですし、たしか10年毎に400万程の修繕支出があるときいております。となると、他のメンテ代も含めると実質的月坪当り4000円にはなるかもしれません。

合わせて1万円。計算すると35年住む前提でも月35万近い賃貸ですからなかなかのお値段です。もっと短くなるともっと跳ね上がりますね。

賃貸に出すにしても年月が経った時の空室リスクとランニングコストから赤にならなければラッキーぐらいだと思っています。築60年などになると借り手がいるか想像もつきませんし、孫
ももらっても困るだろうかと。

まあ、私と違って余裕がある方なのでしょうね。

上記のようなことを考えてい最近疲れてきまして、何も決まられなくなりました(苦笑)。

[68: 匿名さん]

>>67 匿名さん

35年で実質価値が0となることは無いと思います。
近くの城山パークハイム2などは築36年ですが、未だにそれなりの価格で取引成立しているようです。
http://sp.all-mansion.com/3646_m/

あと、修繕一時金は、15年、30年、45年で各200万と聞きました。違いがありますね。修繕計画まだ無いので本当のところは不明ですね。

寿命は残念ながら、自分が先に来てしまいますね。

[69: 匿名さん]

城山パークハイムは所有権ですよ。
販売も長期間約定してないようです。

時代が違うとしても
この古さでは住まないですね。

ここもそうならないといいですが。

ここは一番安いABの部屋に
乾式壁を使っててドン引きました。

他に隠れてる安物仕様もあるんでは。

[70: 匿名さん]

>>69 匿名さん

所有権なのは認識しています。30年経って過疎化するかどうか価値が無くなるかどうかは、環境依存度が高いと思い例に出しました。

池そばのパークハイム2の方は動いてそうですよ。
1の長期残ってるのは150㎡もあるのがボトルネックなのでしょうか。

そもそも30年超のマンションを検討する層は、環境か価格に強いこだわりのある方だけかと思います。

他に気になる仕様ありました？
あれば教えて頂きたいです。