プラウド苦楽園ってどうですか？

[マンコミュファンさん]

公式URL：https://www.proud-web.jp/kansai/mansion/kurakuen65/
売主：野村不動産株式会社
売主：関電不動産開発株式会社
施工会社：野村建設工業株式会社
管理会社：
販売提携 (代理)：野村不動産株式会社
販売提携 (代理)：関電不動産開発株式会社

物件名 プラウド苦楽園
販売時期 平成29年2月下旬 (予定)
※予告広告
本広告を行い取引を開始するまでは、契約または予約の申込みに一切応じられません。
また申込みの順位の確保に関する措置は講じられません。
予めご了承下さい。
所在地 兵庫県西宮市奥畑137番3
交通情報 阪急甲陽線 「苦楽園口」駅 　徒歩8分
種別 マンション
敷地面積 8,199.37m2
土地権利/借地権種類 定期賃借権
借地権の種類と期間 一般定期借地権（転借地権）/引渡日より2088年8月30日まで
建築確認番号 第BCJ16大建確047号
用途地域 第一種低層住居専用地域
構造・規模 鉄筋コンクリート 4階 (建築基準法上は地上3階地下1階建て)
建物竣工時期 平成30年7月下旬 (予定)
入居時期 平成30年8月下旬 (予定)
分譲後の権利形態 建物は区分所有、建物共用部分は専有面積比率による所有権の共有、敷地は専有面積比率による一般定期借地権（転借地権）の準共有。
総戸数 65戸
販売戸数 未定
※販売戸数が未定の場合のご注意
　間取り、専有面積が変更になることがございます。
　これらと、その他の未定部分については本広告時までに確定致します。
　予めご了承下さい。
予定販売価格 未定
間取り 3LDK ～4LDK
専有面積 75.10m2 ～ 123.82m2
バルコニー 6.27m2 ～ 18.62m2
管理形態 区分所有者全員により管理組合を結成し、管理会社に委託。
売主 野村不動産株式会社
関電不動産開発株式会社
取引態様 販売提携 (代理)：野村不動産株式会社
取引態様2 販売提携 (代理)：関電不動産開発株式会社
施工 野村建設工業株式会社
お問い合わせ 「プラウド苦楽園」マンションサロン
TEL:0120 - 065 - 225
定休日：水・木曜日
営業時間 [平日] 10:00 ～ 17:30
[土・日・祝] 10:00 ～ 18:00
情報更新日 2016/12/02
次回情報更新日 2016/12/16

「野村不動産」についての新築分譲マンション 口コミ掲示板一覧
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E9%87%8E%E6%9D%91%E4%B8%8D%E5%8...

[167: 匿名さん]

https://mansion-market.com

上記のサイトで会員登録したら、取引履歴が見れました。
夙川松園町では、定借も近隣マンションも中古価格にあまり差はでていません。
やはり中古価格は需給バランスなのでしょうか。

[168: 匿名さん]

既出やん。載ってるのは売り出し価格。そこから値下げか売り出し中止するので参考程度やな。定借は指値がきついし、売り手が諦めて中止するから実際はもっと低くなってるで。野村にきいてみ。

松園町は散々たる結果の定借では数少ないマシな結果。今のところな。何でやろ。

だだスティーレ、ワコーレ、クリオス、プラウド夙川、グランドメゾンよりここだけ安くて浮いとるわ。そもそも載せてるマークスは築12年やしな。

その辺が大半が売値より高値で売れとるが、ここはリーマンバブル後の底値期で出たのに値下がり。その時期の物件はどこも高騰しとるからみんながっぽりやねんけど。

近所にまた新築できるで。夙川はマンション少ないとはいえ徒歩10分。売れた人が幸運なだけでこれから明るい未来があるとは言えんやろ。。

[169: 匿名さん]

申し込みが今日から一週間ですね。
半分弱の申し込みが見込まれるようです。
順調ではないでしょうか。

[170: 匿名さん]

>>148
しばらく見ていなかったのでお返事がおくれましたが、、、
>所有権名次とここは売値は1割も変わらない
5年前の安かった時のマンションと比較してもしょうがない
>そもそも定借は昔は4-5割は安かった。
昔は今よりも地価が高く建物は安かったのでバランスが違うのは当たり前
>地価が下落する地域は需要がない＝不人気地域
昭和バブル以降多くの地区は地価が大幅下落したがここは値下がり率も控え目、例えばJR大阪駅徒歩圏と比較しても損傷のないレベル
>定借は不人気地域では加速度的に値下がり
何度も書くがここは人気地区
>無駄な延命が前提になってるから修繕費は膨大
不人気で40年経たず建替する分譲と比較するば高いかも知れないが50年とゴールの見えてる定借の方が修繕費は安い
>子孫のためなら土地に代表される所有権が当然
相続税を考えてますか？相続で重要なのは資産に対し収益性が高い方が有利
>末期になればランニングコスト引いたら赤字確実
西宮や芦屋界隈でもさすがに築50年は事例として少ないが、築40年程なら多く存在するが良質な環境で安作りで無ければ家賃もキッチリ取れてます

[171: 匿名さん]

>>170 匿名さん

全く意味がわからない(笑)。営業が無理やり買わせる理由を作り上げてるあの感じと似てるな、、おや？(笑)。


まず、君が地価が下落したら所有権よりリスクが低いというメリットを押し出したのに、人気地区だから地価は下落しないって話にすり替えることが理解できない。私が上司ならここで説教だ(笑)。

建物しか購入してないのだから、地価が上がったら地代があがるだけ。しかも土地はおろか建物部分の資産価値も定借は増えないからね。地価が下がったら地代は下がるが、不人気していると同義なんで資産価値は大幅に下落するだろうね。定借は所有権と賃貸のデメリットだけ受けるのよ。悲しいね。

他の話も皆が言うほど定借は悲劇ではないという程度のことを、定借が資産形成、相続、ランニングコストの面で所有権より有利と書いてるように見える。無茶苦茶。こんなことを私のメインバンクや不動産屋が提案してきたら即出禁にするがね(笑)。

他も話も我田引水極まれり。ここは70年定借で50年じゃない。所有権だろうが定借だろうが70年も生かすには修繕費を初期から投資し、末期ほど右肩上がりであがり続けることになるから、ランニングコストは全くの不利。生まれま赤ちゃんに高級サプリ投与して40歳ぐらいから高級老人ホームで栄養管理する感じ(笑)

相続の話も意味不明。君が子孫に引き継ぐ収益物件にできるというメリットを押し出したのに、何故相続税の話にすり替える？知識自慢したいの？

40年目経ってもまだ30年ある。現時点で低い利回りなのに、50年超えたら払い続ける地代、高騰し続ける修繕費、老朽化による賃料下落で絶対に収益は赤字だよ。業者にただで転売も無理だろうね。

仮に税引き後に月数万円の利益が残ったとしてそれが収益物件なわけ？私が君の子供なら末期の定借物件なんて絶対に残して欲しくない。自分で処分してから逝って欲しい。負動産もいいところ。土地をくれ(笑)。

まあ定借、新築、高騰期という時点で金銭面はアウトでしょ。ここはここに住みたい人がお金を気にせず住む贅沢品なの。それでよくない？何故変なメリットを言っちゃうのかなあ。

ここは車ならフェラーリじゃないの、資産価値の面では(笑)

[172: 匿名さん]

最近のインターネットはなんでものっとるな！！
誰かのやつに追加〜
他に定借あるん？教えてや。

この辺はもっと高いんかと思うてたけど、
芦屋とは違うんやな。
六甲や夙川よりも全然安い。
十年で150-180万ってとこか？

名次プラウドも売りに出てない割には
235万ってのも、あんましな値ではある。

乱立とは言わずとも
池に面するにマンション、それなりにあるよな。
ここできたら150戸ぐらいか。
まだ増えるんちゃう？

御影深田池のアーバンライフみたいに
唯一のマンションやと強いんやろなあ。


定期借地
プラウド夙川松園町　築5年　約-15% @200万
ワコーレ夙川　築20年　約-70%? @68万
プラウド六甲赤松町　築8年　約-40% @150万
プラウド武庫之荘　築8年　約-35%　 @100万

所有権
プラウド夙川北名次町　築5年　約?% @235万
ダイナシティ夙川公園　築8年　約-25% @180万
アルス城山　築8年　約-28% @146万
ジオグランデフォルム城山　築11年　約0% @180万
レジデンスコート夙川城山　築12年　約-15% @145万

プラウド夙川　築3年　約+8% @235万
ワコーレ夙川松園町　築5年　約0% @225万
グランドメゾン夙川松園町　築7年　約-40% @215万
マークス夙川松園町スティーレ　築10年　約+10% @215万
マークス夙川松園町　築11年　約-15% @180万

パークハウス六甲　築3年 約+5% @260
ザ六甲レジデンス　築8年 約0% @260
ジオグランデ六甲　築8年　約+3% @220万

[173: 匿名さん]

>>172 匿名さん

同一人物のくせに他人のふりしてる。
何と比べてのプラスマイナスかがイマイチわからん。新規販売価格？

[174: 匿名さん]

まとめると
武庫之荘を加えるとを築10年未満で

夙川松園 220前後 定借200
名次城山 180前後 定借?
六甲北側 250前後 定借150
武庫之荘 160前後 定借100

という市場に収斂される感じだ

定借は確実に他より安くなってる
買値が適切ならお得に回せそうだ

所有権は
名次プラウドは近隣より特に高値だし
松園グラメは大暴落で一概ではないが
販売価格が中古市場より過度に高いと
5年も経てば大きく下落するのがわかる

[175: 評判気になるさん]

・定借の近隣中古は新築から10-40%下落
・定借の近隣中古は所有権の10-40%の差

ということやね。資産リスクは定借面と割高面を考える必要があるということですわ。

思うに定借どうこうより、近隣が坪180ぐらいということの方が危ない気がするで。今はどこも新築は高いが、ちと乖離が大きすぎへんか。その上に定借リスクのってくるんやろ。池沿いのはジオは何があかんのやろね？安すぎへん？グランデやのに。

[176: 匿名さん]

>>175 評判気になるさん

不動産価格が上がっても、中古物件を買う購買層の予算上限がなかなか上がらないので、面積の広い物件は予算に見合わず、値下げしないと買ってもらえないことから、価格下落し易い傾向があるのでしょうか？
グランデ90平米以上ですからね。

ジオグランデ
2017年1月
5,900万円 4SLDK｜約52万円／㎡｜約174万円／坪
約112㎡／約34坪｜1〜5階｜西｜リノベ無
2016年12月
5,180万円 3LDK｜約56万円／㎡｜約186万円／坪
約92㎡／約28坪｜1〜5階｜西｜リノベ無
2016年12月
5,900万円 4LDK｜約52万円／㎡｜約174万円／坪
約112㎡／約34坪｜1〜5階｜不明｜リノベ無
2015年3月
5,290万円 3LDK｜約57万円／㎡｜約190万円／坪
約92㎡／約28坪｜1〜5階｜西｜リノベ無
2014年9月
5,080万円 3LDK｜約55万円／㎡｜約182万円／坪
約92㎡／約28坪｜1〜5階｜西｜リノベ無
2014年2月
5,280万円 3LDK｜約57万円／㎡｜約189万円／坪

[177: 匿名さん]

>>176 匿名さん

どうやろ。西宮で築10年を坪170ではどこも買えへんから単価ならお安い部類に入るし総額も
それほどちゃうかな。

想像だが芦屋の山手は不便でもマンションも買うが、名次や苦楽園で不便やとマンションは買わないか戸建にするということかなと思うな。六甲赤松も同じちゃう？

苦楽園口の徒歩圏は地価は変わらんね。そのわりにマンションは名次、城山、立石筋沿いはいまいちやけど、南越木岩、菊谷町、樋之池町、桜町は@200前半、夙川学院跡は@200弱で回っとるみたいや。

その辺の場所はよう知らんけどこの辺のマンション需要は結局利便性、池よりお店いうとこちゃうかな。少なくともニテコはファミリー生活いう感じせんな。

[178: 匿名さん]

ここ見られてる方で申し込んだ人はいるのでしょうか？
ほんとは検討してない人ばかり？

[179: 匿名さん]

販売価格からの下方硬直性はあるが
10年経てばただの中古
販売時の価格や仕様はさして関係ない
マンションは立地が全て

近隣の所有権中古取引単価に
近隣事例での定借割引率をかける

阪急のニテコ 180前後→ 定借110-165
野村のニテコ 235前後→ 定借140--210

事例ベースでは10年後に
1億円が4000万から7700万になるということ

[180: 匿名さん]

>>178 匿名さん

申し込まれますか？
そうなら是非ポイントを教えてください。
私はギリギリまで悩むつもりです。

ここは申し込むことを決めた人は書き込まないのでは？このタイミングで定期借地権に手を出せる人はここは見てないように思います。

ここに書いてる人、見てるだけの人は総じて立地や設備は納得してるが、資産価値が不安でどうしようという感じでしょうか。あとは買わない仲介業者さんや不動産投資家ではないかと。書き方からするに野村の営業や競合営業は少なそう。

関西のスレでは一番おもしろいです。

[181: 評判気になるさん]

>>179
立地は勿論重要なのは分かるが仕様もそれなりに重要じゃないですかね、
ジオ城山はグランデシリーズにも関わらず土留めなどがただのRC打ちっ放しとかで名次プラウドよりも随分と安っぽく見えるし、名次プラウドはアベノミクスの影響が出だす前の中古価格で現在ならそれよりも1割以上は高いと思う。
そんなこんなでちょっと過小評価し過ぎじゃないかな。

[182: マンション検討中さん]

ここを含めて周辺のマンション検討し続けてヘトヘトになってきたw 眺望は絶品　でも銀行や不動産屋も嫌がる定期借地　図面だけだから仕様を実感しようがない　申し込み締め切りまであとわずか　スリル満点w

[183: 匿名さん]

>>182 マンション検討中さん

同感です。
グランドメゾン夙川千歳があの坪単価で売れたのが不思議です。
10年で坪単価50万円の下落を受け入れる覚悟で、環境を考え申し込むかどうかで悩んでます。

[184: 匿名さん]

悩みすぎて頭から血がでそう。ここの10年後は多くの人が売却を考えてる気もする。周りの中古は増えてるはずだし、パークハイムは建て替え時期だし、西岸にもいくつかマンション経ってそう。200戸はありそうだ。となると坪単価100万減は軽くいくのでは。でもここが一番立地ではある。

ほんと定借でさえなければ・・定借はリセールバリューの悪さでマンション界のアメ車だな・・・

プラウド苦楽園 10年目
プラウド名次町 18年目
ジオグランデ城山 22年目
パークハイム2 築48年目

[185: 匿名さん]

>>181 評判気になるさん

プラウド名次の中古価格よりここの方がすでに高いことはどう思われますか？どんな部屋かわかりませんが名次の売れた部屋は、一年近くかけて値引きしてようやく売れたようです。

[186: 匿名さん]

今後デベが建築費が下がれば定借を減らすのか土地がないから定借を増やすのかわからないが、定借の評判はとにかくよくない。こんな好立地ですら議論百出するのがその証拠。

少し安く売りだす→新築プレミアムと営業力で売り切る、銀行も金を貸す→中古になると仲介が避ける、銀行も貸さない→買い手がつかない→暴落→定借の評判が下がる→定借が減るを繰り替えした結果が今。好事例が少なすぎて「信用」がない。

指で数えるほどしかないゾンビ制度なのは事実。買い手には得が少ないスキーム。理屈をこねても毎月分配型の投資信託やアカウント型の保険と近しい。

この悪循環を止めるには、最初から激安にする、買取保証や融資担保のスキームを作る、好立地に定借を大量に作って好事例を増やすなどしないとダメだが、今のままでは売れば売るほど信用が落ちる結果になり、ますます人ははなれる。

個人的には建て替えや用地減少の問題は借地権のスキームをいじるのではなく、違うソリューションが必要だろうと思う。

修繕積立金が一定の仕組みなど野村は顧客目線で頑張っていると思うが、定借については売らんかなの理由が強いとしか思えない。例えば武庫之荘に定借はいらないし、暴落後に同じブランドで所有権を後出しで売るのも感心しない。

ここはどうするつもりなのだろうか。