プラウド苦楽園ってどうですか？

[マンコミュファンさん]

公式URL：https://www.proud-web.jp/kansai/mansion/kurakuen65/
売主：野村不動産株式会社
売主：関電不動産開発株式会社
施工会社：野村建設工業株式会社
管理会社：
販売提携 (代理)：野村不動産株式会社
販売提携 (代理)：関電不動産開発株式会社

物件名 プラウド苦楽園
販売時期 平成29年2月下旬 (予定)
※予告広告
本広告を行い取引を開始するまでは、契約または予約の申込みに一切応じられません。
また申込みの順位の確保に関する措置は講じられません。
予めご了承下さい。
所在地 兵庫県西宮市奥畑137番3
交通情報 阪急甲陽線 「苦楽園口」駅 　徒歩8分
種別 マンション
敷地面積 8,199.37m2
土地権利/借地権種類 定期賃借権
借地権の種類と期間 一般定期借地権（転借地権）/引渡日より2088年8月30日まで
建築確認番号 第BCJ16大建確047号
用途地域 第一種低層住居専用地域
構造・規模 鉄筋コンクリート 4階 (建築基準法上は地上3階地下1階建て)
建物竣工時期 平成30年7月下旬 (予定)
入居時期 平成30年8月下旬 (予定)
分譲後の権利形態 建物は区分所有、建物共用部分は専有面積比率による所有権の共有、敷地は専有面積比率による一般定期借地権（転借地権）の準共有。
総戸数 65戸
販売戸数 未定
※販売戸数が未定の場合のご注意
　間取り、専有面積が変更になることがございます。
　これらと、その他の未定部分については本広告時までに確定致します。
　予めご了承下さい。
予定販売価格 未定
間取り 3LDK ～4LDK
専有面積 75.10m2 ～ 123.82m2
バルコニー 6.27m2 ～ 18.62m2
管理形態 区分所有者全員により管理組合を結成し、管理会社に委託。
売主 野村不動産株式会社
関電不動産開発株式会社
取引態様 販売提携 (代理)：野村不動産株式会社
取引態様2 販売提携 (代理)：関電不動産開発株式会社
施工 野村建設工業株式会社
お問い合わせ 「プラウド苦楽園」マンションサロン
TEL:0120 - 065 - 225
定休日：水・木曜日
営業時間 [平日] 10:00 ～ 17:30
[土・日・祝] 10:00 ～ 18:00
情報更新日 2016/12/02
次回情報更新日 2016/12/16

「野村不動産」についての新築分譲マンション 口コミ掲示板一覧
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E9%87%8E%E6%9D%91%E4%B8%8D%E5%8...

[207: 匿名]

>>206 匿名さん
野村不動産は
要望書が出されている住戸を1期1次で販売するので、完売しない方が珍しいです。
また事実上1期1次でオーダーメイドを締め切りますので、要望書が出ていた住戸の売れ残りはマズイですね。

[208: 匿名さん]

私はキャンセルした一人です。

定借リスクを詰めていって考え直した次第です。調べれば調べるほどマイナスの事実と見解が出てくるので、最初の見積もりが甘かったと個人的には反省しています。

色々な営業を受ける新築でこうなるということは、中古はここで稼ぐ必要もないわけですから、検討の初期時点で避けられても当然というのも思いました。

お値段の下落が激しいのはそういう理由もあると思います。

いいマンションなんですけどね。

[209: 匿名さん]

それにしても駅にそこそこ近い六甲や夙川の高級住宅街のいいマンションが10年で４割、20年で７割も価値が吹っ飛んでるのは驚くな。定借だろうが本当に欲しければ金は払うものだ。ということは立地や期間でカバーできないいうことか。

[210: 匿名さん]

>>209
20年で7割減ですかw
そこまで下がれば賃貸しすればぼろ儲けかも、
でもそう簡単に美味い話は転がってない。
またいつもの数字操作だろうけどやり過ぎは
かえって嘘っぽく見えるから程々にした方が良いな。

[211: 通りがかりさん]

所詮マンションは敷地利用権、土地の所有にこだわる必要なし。地上権も立派な資産なんだよ

[212: 匿名さん]

何を言っても、どれも事実だし、まともな実績もない。まともな反証も出てこない。昨日までの俺と違うぜと言っても、現実はオオカミ少年、定借。誰も信用していない。


ここのスレはそう見える。

[213: 匿名さん]

>>211 通りがかりさん

苦しい。苦しすぎるポジショントーク。見ていて辛い。

立派な資産のはずの建物の所有権が、土地の所有権がセットからはずれただけで二束三文になるのが定期借地権の現実。屁理屈をこねたところで資産価値を決めるのは市場であって君じゃない。市場はそうなっていない。

ここは他の定借同様それなりに早く完売するだろう。それは新築購入時の市場の判断。

ただ資産価値は購入後の話だ。売れるスピードなんて1ミリも関係ない。成人した時に幼稚園でかけっこ一位をとったことぐらいどうでもいい話だ。関係あるのはデベの営業だけだ。

すぐに売れた松園定借が、全く売れなかった松園所有権に中古価格で負けているのをよく見てみなさい。

オオカミ少年とはおもしろい。現実はその話と逆で、オオカミが来ない来ないと嘘をついて村人が食われた事例ばかりだ。ここにオオカミが来ないなんて誰が保証してくれるのかね。デベ？仲介会社？国？銀行？松下家？まさか。

オオカミが来ないことを願うよ。

[214: 通りがかりさん]

>>213 匿名さん
新築販売時の値段差が考慮されてないよ。あと売れるスピード＝需要が多いってことでは？定借を擁護する気はないが、マンション高騰期の今、売れていない所有権マンションも著しく落ちるよ。所有権、定期借地権ともに立地と購入時期次第。これまでは価格メリットの定期借地権しかなかっただけ。70年、希少立地なら、へたな所有権よりまし。

[215: 匿名さん]

>>214 通りがかりさん

無理しないほうがいい。いくら購入を自己正当化する一人占いをやっても現実は違う。定借の資産価値はほぼ20年間全敗だ。君の脳内理屈の断言調は怖い。毎年全敗の投手が来年は最優秀賞になると言っている。ここの立地が好きなら好きとだけ言えばいい。資産価値が所有権よりましなど断言する必要などはない。他人を道連れにする意味がない。

過去多くの人がそのような理屈をつけたものの想定をはるかに超えて下落してきた。自己破産の競売までいかずとも残債クリアできず軟禁状態の人もいる。誰か事例を書いてくれているがその理屈が正しいなら六甲山手や武庫之荘の駅近が相対的に安い水準からスタートしているのに下落率があそこまで酷くなることはない。六甲が坪単価が150万、武庫之荘が100万でも買ってもらえない。売りに出ていたところは誰も買わずに賃貸に回ったところもある。

所有権の新築は過度にプレミアムがのっているがそれがとれたら市場平均で落ち止まる。定借は違う。ひたすら落ちる。購入価格を期間分で均等割りならまだしもいきなりロケット下落。そもそも期間が長ければ大丈夫という時点でババ抜きであることを自覚しているということ。自分の次に買う人だけがババ抜きだと思わず無邪気に買ってくれると思わないことだ。

新築時に安く設定して情弱を釣れるからデベは評判が悪くても中毒のように不景気になると定借に手を出す。精神安定剤みたいなものだ。

ちなみにワコーレ夙川は利回り9%でも売れてない。キャッシュは入っでも出口がないからだね。ボロ儲けと思うなら買えばいい。

http://myhome.nifty.com/smp/chuko/mansion/hyogo/nishinomiyashi/suumof_...

[216: 匿名さん]

>>215
えらい頑張って連投してるけどあんた天然さんですか?
利回り5％も取れてないマンションが多い中で、ワコーレ夙川は利回り9％も取れてるなら上出来やしそれなら定借でももうあんまり下がらんな。
そのワコーレの近くで定借じゃない通常販売のマンション探してみたがええの見つけた、メゾン夙川はワコーレ夙川と同じ1997年完成で坪単価はワコーレ夙川が坪88万に対しメゾン夙川は91万、どちらも阪急夙川からはちょっと遠いが冠には夙川付きや。
どや、20年落ちでも分譲と1割も変わらへんで。

貴方流に本当の数字を並べてもここまで違う結果が出る。
分母を書かず分子だけで都合よく数字を並べても全く無意味、おそらくこのスレを見てる人も多くは気がついてると思うがそんないい加減な書き込みしても時間の無駄、それに気が付かず書き続ける貴方はやっぱ天然やな。

[217: 匿名さん]

購入しました。

立地が気に入りました。
定期借地のことは気になりましたけどね。

平日は、大阪市内と都内のマンションを行き来する生活ですが、妻の実家も近く、週末家族とゆっくり過ごすには、ちょうどいい感じだと思って購入を決めました。

[218: 匿名さん]

>>216 匿名さん

オオカミ定借資産価値さんか。全く理解できない立場のお方だ。私も雨で暇を持て余しているのてま、不利な事実を違うと情報操作し続ける人がいるので、つい盛り上がってしまう。

ここにたむろしている人はかなり詳しい。変な嘘はやめたほうがいい。炎上するだけだ。


ワコーレ夙川の値下がり率を書いたのは私ではないな。私は利回り9%もとれるのに中古がその値段しかつかない残念さことを指摘している。上出来とはなんのことかね。そもそも私が書いた六甲山手や武庫之荘にふれないのは何故かね？そこはスルーかね？

昔のどなたさんかの書き込み、私の認識ではおおよそあっている。素人でもたいしたものだ。情報操作だとの給う貴殿が真実の分母を書いてはどうか？もし関西の好事例があれば追加してくれたまえ？反証がないとオオカミ少年確定だぞ。

定期借地
プラウド夙川松園町　築5年　約-15% @200万
ワコーレ夙川　築20年　約-70%? @68万
プラウド六甲赤松町　築8年　約-40% @150万
プラウド武庫之荘　築8年　約-35%　 @100万

所有権
プラウド夙川北名次町　築5年　約?% @235万
ダイナシティ夙川公園　築8年　約-25% @180万
アルス城山　築8年　約-28% @146万
ジオグランデフォルム城山　築11年　約0% @180万
レジデンスコート夙川城山　築12年　約-15% @145万

プラウド夙川　築3年　約+8% @235万
ワコーレ夙川松園町　築5年　約0% @225万
グランドメゾン夙川松園町　築7年　約-40% @215万
マークス夙川松園町スティーレ　築10年　約+10% @215万
マークス夙川松園町　築11年　約-15% @180万

パークハウス六甲　築3年 約+5% @260
ザ六甲レジデンス　築8年 約0% @260
ジオグランデ六甲　築8年　約+3% @220万

[219: 匿名さん]

まあ定借で資産価値をアピールするのは営業しかおらんやろね。そのせいでキャンセル出とるから焦ってるんかいな。

新築、高騰期、郊外、駅9分、支線、買い物施設のない住宅地の組み合わせの時点で高い資産価値を期待できるわけないのにそこに定借やからね。

立地が希少という一点で資産価値推しなんて無理無理。周りに所有権も売ってるしさほど高値で取引されてないわけで。

プラウド名次の事例が少ないが、一年かけて1000万近く下げけ売れたってのが一番の懸念材料やね。


ここはええとこ。
でも資産価値はそんな期待したらアカン。
お金のある人が余裕資金で買うたらええ。

皆さん同じこと言うてるやん。
それでええんちゃうの？

さくら夙川同様どうせ売れるんやん？
それは間違いないやろ。焦りなさんな。

[220: 匿名さん]

>>217 匿名さん

うらやましいです。
まさしくそういう方向けです。

[221: 匿名さん]

販売会社じゃない気がします。
このクラスの物件で煽ったら
ブランドを毀損しますから。
そういうのは
ワコーレやエスリードに任せましょう。
購入者の方なのか外野の素人さんかは
わかりませんが
本気でリスクがないと思ってるなら
キャンセルしたほうがいいですよ。
そういう類のモノではないです。
なんか必死で恥ずかしいですね。

[222: 通りがかりさん]

>>221 匿名さん
大体の大手は書き込み禁止されているみたいです。

[223: 匿名さん]

売り出し時の平均

松園は221万
赤松町は221万
武庫之荘は172万

大暴落の巻…

情報操作をしているオオカミ少年は
211＝214 ＝216で決まりだな

営業でないなら必死ドヤって
どこに利益誘導したいのか？

謎と恥が残る香ばしい事案…

[224: 218]

>>216 匿名さん

貴殿から真実の分母どころか外野から総スカンで反証まで出るされるとは。手間が省けた。味方ゼロ。

貴殿がオオカミ少年なのは自明。誰にもメリットのない情報操作はやめたまえ。いや、ただの素人の知識披露ショーか。悲しいことだ。

[225: マンション検討中さん]

そろそろ検討者も呆れ始めているぞ。

[226: 匿名さん]

四年前までにかえっておけば大半が買値より高騰しているわけだが、、定期借地権というやつは違うのか、、、、、？？

中古の相場は山の頂上から下り坂には行いってきた気がするが、、、、定期借地の中古ものはもっと下がってしまうのか、相場に関係なく下がりきった後なのか、、、もっと下がったら売りに出てこなくなるか投げ売りで出てくるのか、、、拾うなら今か否か、、、悩ましい、、、