[湾岸・投資] 複数タワーマンション購入

[匿名さん]

投資対象として、複数のタワーマンションを所有している方、所有したい方用のスレです。

現在１つ目を持っていて、２つ目のセカンドハウスとして使いたい方、
またオーナーとして賃貸に出したい方、またオーナーとしての共用施設の利用可否なども含めて
２つ目以降のタワーマンションの購入物件について、また買い進めていく為の資金計画などについて、
またパンダ部屋の購入テクニックなども含め、タワーマンション新築、中古問わず
多面的に検討していくスレにしていけたらと思います。

なかなか複数持っている人は少ないと思いますので、現在所有している方のアドバイスは大歓迎です！！
それではよろしくお願いします。


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[81: 匿名さん]

このスレを見てビックリしました。ほぼ人生に1度の買い物をいくつもしちゃうなんて。
1つ1つは安くても、3つも4つも持つとトータル1億以上の資産ですよね？

確かにアパートローンでアパート作るよりもよっぽど安全かもね。
タワマンは個人が手に入れれる資産の中で、一番価値が落ちにくいものではあるだろうし。

[82: 匿名さん]

>>51 匿名さん

Bクラス物件を完済したのは凄いw繰上げ返済しまくったんですか？
当時安かったころに買ったのかな。

たしかに10〜20年で4つ買えれば御の字なのかな。そんなに急ぐ必要もありませんかね。

[83: ６６]

私は一軒目完済するまでは何もしませんでした
安い時期だったし、妻の助けもあったのでラッキーだっただけだと思います

次にまた住宅ローンかりて程なくアパートローンも借りました
住宅ローンはこれ以上ない最強ローンですので
何度も使えるよう頑張ることお薦めします

タワーばかりになったのは好きだったのと目利きが多少できたという以外の理由はないです
立地は幹線の鉄道を超えて海側には買わないようにしてました
そこはこだわりですかね、ただ次はもうタワーはやめようと思います

[84: 匿名さん]

私は2つ目は4年後でした。ひとつ目のタワーマンションを賃貸に出せば難しくない。

[85: ６６]

>>77
確定申告は３年もやらなくてもアパートローン通ると思いますよ

フラット３５セカンドローンを使った経験のある方の事例をお聞きしたいですね

[86: ６６]

>>80
眺望は隣家の高さ定規使って計算して、ギリぬけると踏んで買ったことはあります
うまくいきました（笑）

[87: 匿名さん]

>>84 匿名さん
なるほど…！すぐに賃貸に出して、3年分の確定申告をやったかんじですか？2つめはフラットでローン？それともアパートローンですか？

[88: 匿名さん]

＞81さん
個人の投資戦略には様々あり、ライフステージの状況によって選択できる投資手法が変わってきますね。リスクの許容度も違ってくる。
でも、投資の進め方に関する基本的な考え方がとても大事で、私は最近出会った下記のブログを何度も読み返して自らの投資スタンスを確認するようにしています。

https://www.kenbiya.com/column/baby/

前にも書きましたが、財務戦略の重要性と投資のタイミングを計る（一気呵成に進めない）知恵が大切ですね。

[89: 匿名さん]

>>86 ６６さん

隣家屋上に、後から携帯などのアンテナが追加で立つケースもありますよ。小型の風力発電が立つケースなんてのも。

[90: 匿名さん]

>>77 匿名さん

このケースの場合の最初の住宅ローン、これを完済せずにフラットで二件目ということですよね？

こうした時、皆さん住宅ローンの住所はどうしてますかね？

[91: 口コミ知りたいさん]

>>90 匿名さん
住所はそのままにしてます。住宅ローンな銀行に一括返済を求められていやなので。郵便局の転送サービス使ってますよ。

[92: 匿名さん]

>>91 口コミ知りたいさん
なるほど、という事は、1件目の銀行ローンの物件に住んでる事になってるんですね(申請上は)そこに店子さんも入ると、店子さんとオーナーさんが同一住所になるのは大丈夫なのかな？そこまでチェックされてないて事ですかねww

[93: 匿名さん]

>>92
その辺のリスクも鑑みると、
２つ目以降は普通にアパートローンで行った方が安全かも

ここの方々も２件目以降はアパートローンオンリーが多いんじゃないかな？

[94: 匿名さん]

経験者的なコメントすると、アパートローンがオススメ。安心。

[95: 匿名さん]

アパートローンって高くないんですか？

[96: 匿名さん]

>>94 匿名さん
銀行ローンからのフラットでやらかしちゃった感じですか？苦笑
宜しければ差し支えない範囲でkwskお願いいたします。

まぁ。投資用に買うのであれば、アパートローンのほうが買い進めるのには正攻法ではありますね。

[97: 匿名さん]

>>95 匿名さん

>2016年7月の店頭金利を調べると、三井住友銀行の「アパートローン」は、変動2.475％、5年固定1.870％、10年固定2.01％（筆者店舗にて確認）となっています。また、オリックス銀行「不動産投資ローン」は、変動2.675％、5年固定2.5％です。

住宅ローンより1%高いくらいかな

みなさん何年固定でやってますか？タワマンなので、10年かな(笑)

[98: マンション比較中さん]

一棟より、タワマン一戸で買いましていく方の方がやはり多いんでしょうか？
私も出口が見えない一棟より、出口戦略のたてやすい港区マンションを一戸ずつ買いましていこうと思っています。

[99: 匿名さん]

＞98さん
そのやり方が正解なのは間違いないんですが、現在の価格水準だと、港区タワマンオンリーで、物件から生じるNOIだけでは返済できないか、うまくいってギリギリ。

つまり、キャッシュフローがプラスにし辛いんですよね。

簡単にいうと、物件を買うだけでは成長できないので、給与等の別所得で次の物件を買う頭金を貯めなければならない。

さてどうしましょう、というのが今の局面だと・・。

[100: 匿名さん]

港区以外のタワマンじゃダメなの？

[101: 匿名さん]

そもそも、今さら、なぜタワマンなのか！？　　と、最近思うんだが、どうだろう・・・。

[102: 匿名さん]

＞100さん
98さんの、港区タワマンというのが、おそらく相対的に価値が劣化せず、いざというときの流動性も高い、という物件の象徴なのかなと理解してます。

もちろんそういうものは港区限定ではないものの、フローの収益性に劣るのは同じでしょうね。

港区やタワマンに限定する必要は全くないと思いますが、投資という観点からすると安全性と収益性のバランスを時間軸も含めてどういう風に分散するか、という問題かと。

[103: マンション掲示板さん]

確かに豊洲、有明などのタワマンは液状化の恐れが高いので、資産価値が暴落する可能性もあると、銀行マンは言っていた

[104: 匿名さん]

>>99 匿名さん
しかもタワマンだと35年の返済もあるもんね。

初めの表のNOIでいうとGランクか、もしくは他の方は名古屋などが良いのかな。
もちろん液状化や資産価値低下のリスクもあるけど、NOIだけで言えば、港区はもう高すぎるね…

WCTやタワーズ台場くらいだとお安い物件もあるからその辺ならNOIはプラスかもしれないけど。

目ぼしい物件販売価格のURLのせてみんなに品定めしていくのも一興かもしれませんね。
取られちゃうかもしれないけど、お勉強代ということで(苦笑)

[105: 匿名さん]

>>98 マンション比較中さん
いえ、少ないと思いますよ(笑)
ネットのどこを探しても載ってない。巷にあるのは一棟モノばかりですよね。
ただ建物としての強度は日本全国津々浦々で、タワマンが一番強いから、一番安全な投資ではある(笑)今のタワマンは値上がりしすぎてキャッシュフローは果てしなく少ないから複利メリットがなくなるのが玉にキズ

[106: 匿名さん]

>>101 匿名さん

他に良いのある？(笑)
アパートも高すぎだし、そもそも地震起こったらアパートが一番あぶない。

[107: 匿名さん]

>>97 匿名さん
そんな金利で回収できるんですか？一億以下で0.5%台(一億以上だと高くなった)で20年変動にしてフルローン組めましたが、それでも毎月マイナス。

[108: マンション比較中さん]

９８ですが、私はタワマンではない港区マンションをむしろ見ています。
もう売れてしまいましたが、プレシス東麻布なんかは検討しました。
そういう意味で言うと、港区でも湾岸物件は手が出しにくいですね。
港区内陸になってくると確かにキャッシュフローなんて出やしませんね。。

[109: 匿名さん]

たしかにプレシス東麻布はアリでしたね。同じ港区でもパークコート浜離宮とかとは違うカテゴリーですね

[110: 匿名さん]

>>107 匿名さん
店頭金利で借りる投資家何ていませんよ。
店頭金利マイナス1%くらいがベースで、あとは交渉や属性次第という感じですかね。

[111: 匿名さん]

>107
区分対象で１億　.5％台ですか？
凄いですね メガバンク？
0.5%台でもCFマイナスはまずくないですか

[112: 匿名さん]

やっぱり今買うとなると名古屋、川崎など都心以外の場所になると思う。

[113: 匿名さん]

>>107 匿名さん
110です。９７さんへのつもりでした。失礼しました。

[114: 匿名さん]

みなさん、ロングホールドだけど何年くらい持つのですか？
最近販売されたタワーだと、20年間は修繕積立金が五年ごとに倍になっていきます。
あと固都税の減税も築6年から無くなるので苦しくなりますよね。

[115: 購入経験者さん]

1棟買う方が景気に左右されにくいからよいと思うけど？

[116: 匿名さん]

湾岸ファミリーを5000万位で買って、25万で貸さないと、
インカムゲイン目的ならタワーで 長期保有は無理のはずです。

[117: 匿名さん]

利回りでいったら一棟物の方がいいですよ。
また客付けとRCの修繕費が悩ましいけど。
で、自分は結局都心の 築浅区分を買って回転してます。
タワーの複数持ちだって同じですよね？

[118: 匿名さん]

>>117 匿名さん
なるほど！インカムじゃなくキャピタル狙いですか。けどそろそろキャピタルも厳しくないですか？すべて中古築浅ですか？

[119: 検討板ユーザーさん]

来年から初めて区分マンションを賃貸で出す予定の者です。
みなさん確定申告はどうされていますか？
青色申告しようかと考えています。一室のみなので10万円控除ですが受けれるのかなと。
皆さんの事情を教えて頂けたら嬉しいです。

[120: 匿名さん]

1つ賃貸のときは白色でしたが、今は複数賃貸で青色10万円控除です。

[121: 匿名さん]

>>111 匿名さん

メガです。一棟などいくつかあって、トータルで持ち出しないのでセーフです。個人的には、人気の駅の徒歩3分以内のボロ物件に投資するのが向いているかな。

[122: 匿名さん]

>>121 匿名さん
メガの方にもなると、タワマンは買わずに賃貸ですか？
それとも現金貯めて一括で買うとかですか？

[123: 匿名さん]

>>110 匿名さん
そりゃ3つめ4つめとかになると交渉出来るでしょうけど、2つ目からの交渉はよっぽど属性良くないとさすがに難しいのでは？

やはり現金築古で年収アップで属性上げないとダメかな。港区タワマンなんかを店頭金利で借りて買った日にゃ、次に買うときに壁にぶつかってジ・エンドですかね(汗)

[124: 匿名さん]

>>115 購入経験者さん
1棟は1億以上いっちゃうでしょ？よっぽど属性良くないと…

[125: 匿名さん]

皆さんタワマン複数所有の方にお聞きしますが、それぞれ皆さんタワマン区分1つ1つの購入の平均した単価はいくらくらいなんでしょうか？
3つや4つ持ってる方は、だいたい5〜10年くらい掛かってると思うけど、大体どのへんを狙ってるのか確認したいです。
利回りの良い有明などは3000〜4000万前半でいまでも買えますが、その辺りの価格帯を攻めてる方が多いのかな？

このスレは他のタワマンスレと違って、見栄っ張りがあまり居ないから良いですね。さすが投資目線の方は違うなぁ(笑)

[126: 匿名さん]

>>121 匿名さん
>>122は勘違いでした。メガバンクでしたね(笑)
色々持ってるんですね。
タワマン区分、徒歩3分のボロ区分、郊外や地方の１棟マンションや木造アパートあたりがポートフェリオって感じでしょうか。利回りはボロ物件が良いですね(笑)出口や担保価値が心配ですが、利回り重視だとそっちになりますね…まぁこことスレ違いになりますが、タワマン複数も広義の不動産投資ではあるので、比較対象としてボロ物件など他のジャンルのお話もお聞きできたほうがよりこのスレとしての意義は深まりそうですね。

[127: 匿名さん]

>>112 匿名さん
大阪はどう？結構賃貸相場高いみたいだけど。大阪にはヒルズやラトゥールみたいな高級賃貸がない分、東京よりもタワマンの地位は高いみたい。

名古屋や川崎などの郊外、地方もそれは同じなのかな？

[128: 匿名さん]

>>109 匿名さん
プレシス東麻布は利回りどれくらいだったんですか？
パークコート浜離宮が違うカテゴリというのは、キャピタルゲイン的な意味あいですかねww
36m2で5100万って、利回りどんだけ低いんだよ、と。

[129: 匿名さん]

まぁ実際に、タワマンの複数所有は不動産投資そのものだから、最近はやっている新築木造デザイナーズアパートなどと同じ類だから、その辺りを買えると言われてる人はタワマン複数所有だって出来る。ただCFが出にくいし、出ないと次の物件の頭金を結局別途貯めないといけないから、旨味は少ない。
ただタワマン自体確実な資産であることは間違いない。地震にも強いし、ランドマーク性があるなど、出口は1番確実なものではあるので、そこも鑑みて自分の年収や属性と相談しながら新築アパートや1棟マンション、タワマン区分やボロ物件のどれを選ぶのか、という話。

結局は自分が最終的にどうなりたいのか、という視点で物件購入プランニングを立てなければダメだね。

[130: 匿名さん]

>>125 匿名さん

約10年で自宅入れて4つ、取得価格ベースで6000万弱平均です。
しがないサラリーマンです。