[湾岸・投資] 複数タワーマンション購入

[匿名さん]

投資対象として、複数のタワーマンションを所有している方、所有したい方用のスレです。

現在１つ目を持っていて、２つ目のセカンドハウスとして使いたい方、
またオーナーとして賃貸に出したい方、またオーナーとしての共用施設の利用可否なども含めて
２つ目以降のタワーマンションの購入物件について、また買い進めていく為の資金計画などについて、
またパンダ部屋の購入テクニックなども含め、タワーマンション新築、中古問わず
多面的に検討していくスレにしていけたらと思います。

なかなか複数持っている人は少ないと思いますので、現在所有している方のアドバイスは大歓迎です！！
それではよろしくお願いします。


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[803: 匿名さん]

でもその場合、
中古客も大規模修繕を嫌がらない客で無いといけないですから、
足下を見られる可能性も。

[804: 匿名さん]

>>803 匿名さん
大丈夫。そんな賢い買主ばかりじゃないから(笑)

[805: 匿名さん]

>>798 匿名さん
派生スレの資金計画スレでは、タワマンも含めた他の物件とのポートフォリオのバランスなども話し合っていける場にしたいので、良ければ詳細と考えについて、今のお考えなどを聞きたいですね、資金計画スレにも遊びにきてくださいね。

[806: 匿名さん]

>>801 匿名さん
そうは言っても東日本大震災で値下がりが大きかったタワマン。

[807: 匿名さん]

>>803
>>でもその場合、
>>中古客も大規模修繕を嫌がらない客で無いといけないですから、
>>足下を見られる可能性も。

中古マンション希望の客も今後はタワーマンションは敬遠すると思います。無駄な出費が増えるだけですので。

豊洲駅から徒歩10分以内のマンションの場合
概ね
管理費が月額12,000～20,000円
修繕積立金が月額10,000～15,000円
駐車料が月額15,000～30,000円
で毎月の支払い合計額が37,000～65,000円といったところ。


今現在、タワーマンションの修繕積立金は15階以下の通常マンションと同じ条件で想定されている。しかし、実際のところタワーマンションは給配水管や給水施設、給電施設やエレベータなどには特殊で高額な設備が多く使われているため、設備費だけでも通常マンションの３倍以上の費用がかかる。

一般的にマンションの大規模修繕工事は、築後10年程度で外壁などの補修工事を行い、築後25年をめどに給排水菅の更新を検討する必要がある。

タワーマンションほどの大規模なマンションになれば、外壁などの補修工事で足場を組めないため損傷箇所や故障箇所の点検や修繕にはゴンドラを利用することになるが、強風の日はゴンドラ作業を中止せざるを得ない。ゴンドラの設置、工期の遅れは、施工費を大幅にアップさせる要因になる。

また、ゴンドラは強風に弱く、天候次第ですぐに工事が中止になる。そのため、通常のマンションの修繕期間が2～3カ月のところ、平均して半年～１年半という長い期間が必要になる。

特に海沿いに建つ豊洲など湾岸のタワーマンションは常に強風にあおられるため外壁の補修工事期間は確実に1年を超えると言われている。豊洲などの海沿いは潮風が強い。そして高層建物であるために強風を受けて常に微小な｢揺れ｣が生じている。また、日本は地震の多い国なので、建物はしばしば強い揺れにも襲われている。｢潮・風・揺れ｣という曲者三拍子がそろった豊洲は大規模修繕費がさらにアップする。

工期が遅れれば、その分、ゴンドラ設置費用や施工費や人件費がアップする。

強風の日ではなくても、上層階が常に強風にあおられる状況にあるタワーマンションでは、常に不安定な状況での作業になるため、修繕に取りかかる前の点検だけでも長期間かかり、点検作業そのものも非常に困難。

修繕を行う以前に、損傷箇所や故障箇所の全容解明やその原因の完全究明は困難を極めるどころか不可能かも知れない。大規模修繕はタワーマンションを建てた張本人であるスーパーゼネコンが請負を拒否するほど困難な作業。

また、修繕積立金は15年後には8～10倍以上、20年後には15倍以上になるという想定もある。

豊洲駅から徒歩10分以内のマンションの最も安い管理費、修繕積立金、駐車料の毎月の支払合計額37,000円、倍率を8倍で計算したとしても月々の支払額は37,000円×8で29万6,000円。

管理費、修繕積立金、駐車料の毎月の支払合計額が中間の5万円の場合は40万円。

ローン返済額は6,000万の35年固定金利でボーナス返済無しの場合、月々の返済額は20万円くらい。

子供の養育費は幼稚園から大学まですべて国公立で、大学の学部は医歯薬学系や理工系の学部ではなく、文系学部に通わせた場合でも1人当たり3,000万円、子供が2人いれば6,000万円。1人当たり月々の養育費は10～12万円、子供が2人いれば月々の養育費は20～24万円。

年間手取り1,000万円を単純計算で12で割ると、月の手取りは833,333円。
年収が1,000万円でなく、税金などを差し引いた年間可処分所得(年間手取り)が1,000万円だったとしても足りない。

そもそも、これまでの計算に夫婦2人分の生活費は含まれていない。家族旅行などのレジャー費や盆正月の帰省交通費や宿泊費なども含まれていない。小学生以上からは子供の習い事費やクラブ活動費などの出費が一気に増えるが、それも計算には含まれていない。大規模修繕の工期が遅れた場合の追加費用なども含まれていない。

また、この計算はそのマンションの全戸の住民が全く滞納しなかった場合のもの。

豊洲など湾岸タワーマンションの場合、中国人投資家が多く、彼らには修繕費を積み立てるという概念がなく、管理費や修繕積立金を支払う意識が希薄なので、しっかり支払いをしたとしても大きな不足が生じて大規模修繕そのものが出来なくなる可能性が高い。そのマンションは老朽化が加速され、入居者が減るとともにスラム化していく。

[808: 匿名さん]

>>807 匿名さん
大変だね。考えたことないわ。
てか、考える必要もないわ。

[809: 匿名さん]

生産性の高い話をしましょう。

[810: 匿名さん]

なんかおかしなのが増えて残念です
代官山アドレスやCPTも随分経ちますが何か問題ありましたか？

[811: 匿名さん]

>>807 匿名さん
なげーよ(笑)

[812: 匿名さん]

>>810 匿名さん
CPTってどこでしたっけ。

[813: マンション検討中さん]

センチュリーパークタワーですかね。

[814: 匿名さん]

センチュリーは記事にもなったようですが大規模修繕は特に追加徴収もなく積立分のみで実施できたようですね。よほど安い積立修繕費でない限りは、1回目くらいは問題ないと思っていて良いのでは。

代官山のタワマンはなんと言う名前の物件でしょうか？

[815: 匿名さん]

>>807 匿名さん
修繕積み立て金が８倍は許すとして、管理費、駐車場が何故８倍なんだよ。
と、釣られてみる。

[816: 匿名さん]

>>815 匿名さん
他の多数のスレにもコピペで貼り付けてるただの嵐ですよ。少なくともこのスレには必要のないものです。全力で無視しましょう。

[817: 名無しさん]

>>816 匿名さん

そうとも 言えんよ。
備えあれば 憂いなし。

[818: 匿名さん]

>>817 名無しさん

何に備えるんだよ。大規模修繕は突然やって来ない。それを見込んで投資するだけ。

[819: 匿名さん]

代官山のタワマンの名前は代官山アドレスです。

[820: 匿名さん]

日比谷線築地の駅直結ってどうですかね。

[821: 評判気になるさん]

>>820 匿名さん
タワーですか？

[822: 匿名さん]

15階建みたいですね。敷地も小さいけど。

[823: 匿名さん]

タワーマンションの人気は10年後にはどうなっているのでしょう・・

どうしても今がピークに思えるのですが。大丈夫なのでしょうか・・？

[824: 匿名さん]

大丈夫だよ。逆になんでピークに思えるの？

[825: 匿名さん]

>>823 匿名さん
逆に聞きますが、10年後にタワーマンション以上のものが存在していると思いますか？

これ以上のカテゴリはもうないのでは？あるとすれば、ヒルズや馬車道直結などの複合施設併設のタワーマンションくらいと思いますが、それもカテゴリはタワーマンションですし。

[826: 匿名さん]

>>396
富久など新宿の物件、36m2で22万などかなり高い単価で取引されていて安泰だと思っていたのですが、
最近たまたま見かけた新宿セントラルレジデンスについては調べてみたところ、55m2で21万などかなり安めで湾岸近辺の価格とそんなに変わりないです。何か理由があるのでしょうか？

築年の問題なら富久もいづれそうなると考えられます。
それとも山手線の外側だからでしょうか？
どのように考えられますか？

https://www.property-bank.co.jp/rent/3636/

[827: 匿名さん]

築年数の問題です。

[828: 匿名さん]

>>826 匿名さん
階高、方角、築年数などあらゆる条件が異なります。その程度のことすら見抜けないなら、投資目的のマンション購入はやめたほうがいいかと…確実に失敗しますからね。

[829: 匿名さん]

>>826 匿名さん

新築で買って、最初の2年は新築未入居の賃料、3〜5年で相場賃料に収斂、10年超あたりから競争力低下、のイメージかな。
もちろんモノによりますが。
出口を考えると、その物件は更に古くなり、検討対象にならないのでは？

[830: 匿名さん]

いいタワマンだと10年間賃料変わらない。そんなタワマン買いたい。

[831: 匿名さん]

>>830 匿名さん

例えば？

[832: 匿名さん]

今は新築ではない。中古だとあるかも。

[833: 匿名さん]

上級者の方なら別だけど、築年と賃料の収斂の一般原則を無視して投資を考えるのは無謀。
まして中古で今買って10年同じ賃料を想定するなど、もはや投資ではないと思う。

[834: 匿名さん]

>>828 匿名さん
方角ってなんだ(笑)
階高もそんなに影響ないだろw 高さの事を言ってるのか？それなら分かりますが。
築年がメインの要因なら20年後同じ価格になるのは見えてるので、奮闘中さんの売却判断は正しいと言えますね。

[835: 匿名さん]

>>834 匿名さん
新宿は方角による違いはあまりないイメージです。新宿御苑方面はやはり賃料高くとれるのですかね。

[836: 匿名さん]

>>829 匿名さん
そうですね。検討対象にはしていないのですが、富久との違いが気になりました。
この物件は新築時に富久ほどの賃料が取れていたのか？気になります。
どの物件も古くなると駄目ですね。出口を見据えると、やはり割安で分譲される新築が良いですかね。少なくとも今年はなさそうですが。

[837: 匿名さん]

>>828 匿名さん
というか立地のことを指摘していないあなたも人にそこまで指摘できるレベルではないのでは？

セントラルレジデンスは山手線外側、富久は内側でも四谷寄り。同じ新宿でも天と地ほどの違いがあります。方角なんて立地の前には微々たる差です。富久は立地柄、20年経ってもセントラルレジデンスほどの賃料にはならないと思いますよ。もちろん物件もセントラルレジデンスよりはランドマーク性があるのもありますが。

[838: 匿名さん]

上級だし。10年賃料変わってないし。

[839: マンション検討中さん]

>>837 匿名さん

初心者？

[840: 匿名さん]

ここのところ残念な感じになってきましたね。

[841: 匿名さん]

タワマン自体がもう時代的に「終わり」なんじゃない？？

[842: 匿名さん]

終わりなんじゃなくて差別化の時代に入っているのですよ。
都心の高度利用がますます進む中で、タワマン化は必然。相対優位をどうやって保つか、立地も含めて質の競争になってきているんだよ。
タワマンか否かを論ずること自体、時代について来れてない証拠。

[843: 匿名さん]

>>840 匿名さん
都度都度上からの目線の方の書き込みにより、建設的な話が出来なくなっていますね。
本当に自粛して頂きたいものです。

[844: 匿名さん]

少なくとも普通のタワマンでは見向きもされなくなってきたからね。タワマンだったら何でもよかった時代は終わったね。

[845: 匿名さん]

教えて欲しいのか、見栄を張りたいのか、スタンスがよくわからない方が、知見のなさを指摘されると切れるというパターンが繰り返されています。それでまた反感をかってしまう。

結構まともな指摘が多いと思うけど、受け止めて糧にした方が自分の為になるのではないでしょうか。

[846: 匿名さん]

>>845 匿名さん
知見のなさというか、退場宣言をするのが良くないのだと思いますが？

教えてほしいと聞いて退場しろと言われ気分の良い人は居ないと思いますが。指摘内容も立地の指摘をせず方角を要素にするほどですからね…。そんなに的を得ていない気もします。

初めのほうはそんな雰囲気もなかったので、最近入ってきたお一方のみそう言った方が見受けられますね。

[847: 匿名さん]

普通のタワマンは住む分にはいいとおもいます。見向きもされなくなってきたという表現には違和感有りです。

[848: 匿名さん]

>>846 匿名さん
確かに以前は指摘はもちろん沢山あったが、諦めろ宣言はなかった気はする。

そのトピックから様々な話が出てきたものだが、そういう話が出てこなくなったのは退場宣言などの書き込みづらい雰囲気が要因でしょうね。第3者から見ても辞めろ辞めろの雰囲気では、あまり書き込む気がしなくなります(笑)

どこまでが初心者なのかというのも話もあります。ぶっちゃけ、10年くらい前に始めた人なら初心者でも成功できた市況でした。

最初は誰でも初心者。指摘するほうも、気を使ってあげましょう。退場したくてここにいる人は居ないはずです。

[849: 匿名さん]

>>847 匿名さん
物件選定さえ失敗しなければ、タワマン投資はかなり堅実な投資になりえますよ。むしろCFプラスになる物件なら、住むより貸したほうが良いです。それから次を考える。というスタンスの方がここは多いです。貸せば年収も上がっていきます。

大切なのは出口と頭金のバランスですね。

[850: 匿名さん]

>>846 匿名さん

まぁ、読み返してみたけど、どっちもどっちに見えるね。どのスレがだれだかわからないものの、冨久を引き合いに出して話がこじれているみたいなので、癇に障った感じがありますね。

確かに退場宣告は良くない。経験者のアブナイっていう感覚も大事にした方がいい、ということで理解しましょうよ。
いかがですか？

[851: 匿名さん]

今や、タワマンというだけでは希少性が全くなくなりました。眺望の良しあしなど、他と差別化ができるかどうかがこれまで以上に厳しく吟味される時代だと思います。

[852: 匿名さん]

>>850
そうですね。退場宣言は謹んでもらいましょう。キケンという感覚は確かに大切。もうちょっと勉強しましょうという形で指摘してあげたほうがお互い丸く収まりますね。

>>851
タワマンもかなり増えてきましたからね。同じ物件内でも価格の上下が激しくなってきています。馬車道の直結は自分も良いなと思っていますが、大規模過ぎて戸数が多いのと、あそこも他に開発スペースがあるので、タワマンが複数たつ可能性もあります。眺望も永久価値が望めない可能性も。直結は良いとしても過剰分譲は価格の低下を招きますからね…。