[湾岸・投資] 複数タワーマンション購入

[匿名さん]

投資対象として、複数のタワーマンションを所有している方、所有したい方用のスレです。

現在１つ目を持っていて、２つ目のセカンドハウスとして使いたい方、
またオーナーとして賃貸に出したい方、またオーナーとしての共用施設の利用可否なども含めて
２つ目以降のタワーマンションの購入物件について、また買い進めていく為の資金計画などについて、
またパンダ部屋の購入テクニックなども含め、タワーマンション新築、中古問わず
多面的に検討していくスレにしていけたらと思います。

なかなか複数持っている人は少ないと思いますので、現在所有している方のアドバイスは大歓迎です！！
それではよろしくお願いします。


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お便り返し－3 空室売りとオーナーチェンジ、どちらがよいか？【DJあかい】
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[721: 匿名さん]

単純利回り5%
一等地でなく将来的に新規供給量続くこと予想される
立地も似たり寄ったりでリスク分散になってない
結構厳しくないですか、キツい言い方ですが

[722: 匿名さん]

>>720 評判気になるさん

宜しければ購入資金のローン割合を。

[723: 評判気になるさん]

[ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当]

[724: 匿名さん]

>>723 評判気になるさん

ＬＴＶ50%って健全ですね。表面5%なら最高値で買った訳でもないですかね。
定借3年では普通借家より賃料は安めの設定でしょうか。
定借期限までどのくらいあるかも今売却するかどうかの判断を左右するかもしれません。
実力以下の賃料を前提に投資物件として売るのは勿体無いですし、空室間近なら売却したいところ。721さんの指摘の通り同じようなマーケットなので、正直分散は効いてないと思います。

[725: 評判気になるさん]

キャピタルゲインが残っているうちに売却するということですか。後、3年待つはリスクが高いですかね。
いかがでしょう。

[726: 匿名さん]

>>725 評判気になるさん

個人的には有明、勝どきは投資対象から外していたので、私なら売却ですね。
賃借人問題は気になりますが。

[727: 大家奮闘中]

>>720 評判気になるさん

賃貸がそんなに早くつくという事は、
ちょっと賃料設定が安すぎると思います。
いつ購入されたのか分かりませんが、有明や勝どきで6000万なら70平米はありますよね。
25万の家賃は60弱の2LDK位では？

[728: 匿名さん]

賃貸はどれぐらいで着くのが適正賃料なんですか？

[729: 大家奮闘中]

湾岸は所有してないので、相場観があまりないですが。
安いイメージです。
親身になってくれる仲介だと、賃貸がすぐついた場合には次回は少し値上げしてみましょう。
とかアドバイスしてくれるはずです。

[730: 大家奮闘中]

二週間で決まると早いかな。

[731: 匿名さん]

定期借家で貸しても満期まで借りてくれる保証はありません。
いつでも次の賃貸人が付く様に、駅近とか眺望が抜群とかのアピールの出来る物件のチョイスは大切ですね。
オーナーチェンジでの売却は、査定が低くなる上に値下げ要求も予想されるので、余裕があれば一度空室にして、内装のリフォームを施して売却活動が正解かと思われます。

[732: 匿名さん]

首都圏(神奈川含)の築古アパートがかなりヤバイ状況だ。業者に騙されないようにしないとね。多額のローン抱えて賃貸も空室、売るにも売れないとなったら自己破産しかない。不良債権を掴んだらおしまいだ。

http://mainichi.jp/articles/20170218/k00/00m/020/023000c

[733: 匿名さん]

過剰反応してますね。きっと複数所有していないのでしょう。

[734: 通りがかりさん]

>>733 匿名さん

確かに過剰反応ですね。物件の目利きが出来ていればそこまで空室はでない。
郊外のアパート経営破綻がバブル崩壊の引き金になるというのは、ありそうな話かも。
金融庁も地銀再編に本腰ですし、金利上昇と貸出引き締めが重なり、厳しい状況になる可能性は高いと。

[735: 匿名さん]

そもそもこの記事はタワマンには全く当てはまらないですよね…？

[736: 通りがかりさん]

>>735 匿名さん

市場のセンチメントの問題ですね。
投資のポートフォリオとしてタワマンとアパートの組み合わせはありますから、投資家行動も慎重になる流れにはなるかも、

[737: 匿名さん]

なんか、派生スレの方で無理ゲー的な投資家が増えてきたけど、大丈夫かね？

[738: 匿名さん]

>>737 匿名さん
荒らしがいるようですね。

[739: 匿名さん]

>>738 匿名さん

間に受けて怪我人が出なければいいですが。

[740: 匿名さん]

普通の人は真似したくてもできないでしょう。心配無用。参考にもならない。

[741: 匿名さん]

>>740 匿名さん

そうですね。

[742: 大家奮闘中]

無理ゲーを仕掛けて遊んでるんでしょう。それより目黒ブリリアの
ノースの売りに出てますね。7階1LDK9,800万、元値約6500万、3割強乗せで強い。http://www.rehouse.co.jp/smp/bukkenDetail/?sDokujiKukakuId=F07U1A11

[743: 匿名さん]

>>742 大家奮闘中さん

やっと出てきましたか。予想通り強気ですね。

[744: 大家奮闘中]

わりと早く成約しちゃうかもしれませんね。

[745: 匿名さん]

>>742 大家奮闘中さん
無用ゲーを仕掛けて遊んでる？
どういう意味ですか？デマだって言ってるの？私は無理しても買いたかったから、無理ゲーと思われる状況でも買ったんですが。正直言って、この時買った仲介会社からは、プラス5億でも売れるかもしれないから売却させてくれとお願いされています。
こんなこと言ってるとさらに胡散臭ですが、ほんと、会って物件概要でも見せてあげたい。

[746: マンション検討中さん]

647です。以前、親、親戚から賃貸を反対されていたものです。

結局、考えを説明したものの納得するまではしてもらえませんでした。当初反対していた妻だけには納得してもらえたので賃貸に出したところ1週間で賃借人がきまりました。相場通りの賃料で、かなり無理めな敷金礼金それぞれ2ヶ月の設定でしたが、あっさりと決まりました。

皆さんのご意見の通り、タワマンが一番リスクが低いというのも理解できました。

次も買うならやっぱりタワマンですね。

タワマン賃貸を躊躇されている方は思い切って第一歩踏み出すのもありだと思います。

以上、経過報告とお礼まで。

[747: 匿名さん]

>>746 マンション検討中さん

おお〜、やりましたね！
おめでとうございます。
ココは本当にいいスレだと思います。

[748: 匿名さん]

>>742 大家奮闘中さん
なんじゃこの価格設定。
浜離宮もこれくらいになってしまうのですかね。

[749: 匿名さん]

>>746 マンション検討中さん
>>647さんおめでとうございます！
反対する方はあまり分かっていないんでしょうね。
次の購入をすると2件めになりますか。そのさいは是非ご報告を。
このスレは他のスレと違い投資という観点での透明性があっていいですね。

[750: 大家奮闘中]

>>748 匿名さん
目黒は平均倍率が3.4倍、最高43倍だったので抽選外れた人が待っているのでしょう。
元の売出価格が相当高かったのに3割強アップ。まだ一部では狂宴は続いているということですかね。
浜離宮はそこまで倍率高くなさそう。

[751: 匿名さん]

>>750 大家奮闘中さん

浜離宮のパンダ部屋はモデルルームできいたところむ10倍ほどだったようです。
3割増しはないかな。

[752: 匿名さん]

>748
アホくらい
ここにいる賢明な投資家のみなさんには関係ないでしょ

[753: 匿名さん]

>>752 匿名さん

確かに買うことはないけど、頭の中に価格マップを作るにはいい情報ですね。
値付けのねじれを見つけて色々考えるのも楽しいです。行動する勇気があればいいのですが。笑

[754: 大家奮闘中]

>>751 匿名さん
パンダ10倍、平均2倍程度がタワーの標準だと思われます。
>

[755: 大家奮闘中]

人気物件の話ですが。

[756: 匿名さん]

>>755 大家奮闘中さん

なるほど。10年前の、今となってはサイコーコスパタワーは、倍率なしで部屋も選び放題でしたよね〜。
時代は回る。

[757: 匿名さん]

今はタイミング悪いということ。

[758: 匿名さん]

>>757 匿名さん
分からないですよ。
金利が上がらない以上、高止まりもしくは僅かな下落のみとなる可能性もなきにしもあらず。

[759: 匿名さん]

>>758 匿名さん

その辺のお考え、先輩諸氏のお考えをお聞きしたいです。よろしくお願いいたします。

[760: 匿名さん]

>>759
現在、都心周辺のタワー物件は、中間層であればなんとか購入できる範囲で高止まりしています。
つまり金利が低いままであれば、今の価格帯でも購入可能な層は多いです。

事情がある売主以外は、（金利の水準維持により）買い手が存在すると踏めば、
別段やすくする理由はないですからね。

調整しても1割ほどなのではないかと踏んでいます。

供給過剰と言われている勝どきや有明などはもう少し下がるかもしれませんが、
豊洲や武蔵小杉などのように、郊外からの流入により
相場が暴落する可能性は低いと考えます。

加えて、現在の株高により、お金持ちはさらにお金持ちになっているので、
都心の価格についてはしばらくこのような状況が続くと思います。

[761: 匿名さん]

>>760 匿名さん

詳しい解説ありがとうございます、
湾岸東とか荒っぽくないマーケット感が説得力ありますね。
郊外流入の需要が影響するのですね。参考になります。

[762: 大家奮闘中]

これまで日銀は無理やり年間80兆も国債を買入れて、株式市場へお金を回してきてたけどそろそろ限界。
買入を縮小すれば、金利はいずれ上がると思います。
今後の大きな懸念の一つは、テーパリング時の株価暴落と企業業績悪化。
私は昨年、不動産を売却しておいて良かったと思ってます。一部を除いて成約に時間が掛かってきています。

[763: 大家奮闘中]

ご存知だと思うけど、現在の株高は日銀が1日に700億もETFを購入して下値を買い支えてます。
日経平均はプラス1000円のゲタを履かせてる格好です。

[764: 匿名さん]

>>762 大家奮闘中さん

確かに日銀の限界は指摘されますね。投資をしていると金利には敏感になります。
テーパリングはソフトにやりたいでしょうが、アメリカみたいに景気に力強く後押しされることもなさそうだし。

[765: 匿名さん]

凄いね。このスレ。勉強になる。
結論は買い増し進めるでOK？

[766: 匿名さん]

>>760 匿名さん
供給過剰はどー考えてもむしろ豊洲と武蔵小杉じゃないのか？
ポジショントークにしか思えないよ。

[767: 匿名さん]

>>766 匿名さん

武蔵小杉はずっと10年前からウオッチしてるけど供給過剰じゃないよ、買いたいぐらい。買おうかな。

[768: 匿名さん]

＞760
＞現在、都心周辺のタワー物件は、中間層であればなんとか購入できる範囲で高止まりしています。つまり金利が低いままであれば、今の価格帯でも購入可能な層は多いです。


金利が低いままであるということは景気が悪いということ。景気が良くなれば金利も上がります。また、都心周辺のタワーマンションは全く売れていません。高値どまりが原因です。マンション販売デベロッパーも値下げしてたたき売りしたいのが本音ですが、それもできない状況です。

760のあなたがマンション購入に詳しいのであれば、なぜ値下げしたくてもできないのか自分で調べて下さい。わからないのであれば知ったかぶりのいい加減な投稿は止めて下さい(笑)

[769: 匿名さん]

土壌汚染や液状化や側方流動など問題山積の豊洲周辺のタワーマンションは特に売れていません。

[770: 匿名さん]

>>767
新丸子に住んでいたことがあり、新丸子、武蔵小杉も検討しましたが、それほど武蔵小杉は魅力的ではありませんよね。最近のことを知らないので間違っているかもしれませんが。新丸子は三ちゃん食堂とか楽しい場所でしたが。