[湾岸・投資] 複数タワーマンション購入

[匿名さん]

投資対象として、複数のタワーマンションを所有している方、所有したい方用のスレです。

現在１つ目を持っていて、２つ目のセカンドハウスとして使いたい方、
またオーナーとして賃貸に出したい方、またオーナーとしての共用施設の利用可否なども含めて
２つ目以降のタワーマンションの購入物件について、また買い進めていく為の資金計画などについて、
またパンダ部屋の購入テクニックなども含め、タワーマンション新築、中古問わず
多面的に検討していくスレにしていけたらと思います。

なかなか複数持っている人は少ないと思いますので、現在所有している方のアドバイスは大歓迎です！！
それではよろしくお願いします。


[スムログ 関連記事]
お便り返し－3 空室売りとオーナーチェンジ、どちらがよいか？【DJあかい】
https://www.sumu-log.com/archives/5477/

[701: 匿名さん]

>>696 匿名さん

港区湾岸は、新航路の飛行機騒音が控えてますよ。湾岸東部より遅れるとは思えません。

[702: 匿名さん]

>>701 匿名さん

国際都市の普通の姿なんですけどね〜。
そんなことより、富裕層がどの辺りに魅力を感じるようになるか、それによって都心物件の狙い目が決まってきます。

[703: 匿名さん]

>>702 匿名さん
騒音の下の街、に住まなければいけない義務はありませんよ。

[704: 匿名さん]

>>703 匿名さん

サウスゲートスレにお戻りください。苦笑。

[705: 匿名さん]

少なくとも、富裕層がジェット機騒音や落下物リスクに、魅力を感じることはないですねえ。

[706: 匿名さん]

>>694 匿名さん
今のトレンドはなに？(笑)

[707: 匿名]

白金台のタワーマンションは資産価値は高いでしょうか？
購入を検討していますが、今はかなり割高なので、タイミングを見て購入を検討しています。
緑が多く、景観が整っているので、長く住みたいのですが・・・
将来賃貸に出してもそれなりに需要はあるのでしょうか？

[708: 検討板ユーザーさん]

>>705 匿名さん

湾岸に限らず目黒恵比寿もそうですよね。
アトラス中目黒が坪300まで下がったら欲しいですね。

[709: 匿名さん]

>>708 検討板ユーザーさん

広尾、白金、高輪、大崎、などもそうですよ。高級住宅街が揃ってますね。

[710: 匿名]

大阪の中之島・北浜辺りは如何でしょうか？
景観も整っており、今でいう衣食住がすべて近場で完結できてそれなりの人気エリアですが。

[711: 匿名]

そうですねー
最近大阪市周辺もかなり再開発が進んでいて、タワーマンションの建築ラッシュが続いていますね。価格的にも東京都比較してお値ごろ感があるので土地勘がある方には、それなりの投資妙味はあるのかと思いますよ

[712: 匿名さん]

私も大阪都心には興味ありますが、大阪の場合もともと「都心＝高級」ではないので判断を迷うところ。
もちろん変わってきているんでしょうけどね。

[713: 匿名さん]

三井のリハウスからダイレクトメールが来ますが、少なくとも湾岸は新価格【値下げ価格】のオンパレードなので、この波は徐々に都心部に波及して行くのでしょうね。
今年の買いは見送りです。

[714: 匿名さん]

>>691 大家奮闘中さん
いずれは帰国予定ですが、途切れ途切れで海外います。
NY,ロンドン、香港と住みましたがやはり東京が一番だなと思います。でもおっしゃる通り特に欧州の街並みには遠く及びませんね…。
残念ながら短期譲渡なので住民税抜くと30%かな？まぁ仕方がないですが、割り切って売却に動いてみようかなと思います。そっからは少し様子見で自宅予定の物件以外は売却かな…。でもいいもの見るとすぐ欲しくなっちゃいますね笑

[715: 匿名さん]

>>690 匿名さん

一瞬頭をよぎりましたが、単に住民票だけでは実態を確認されたときにアウトだと伺いました。まぁ、ちょっとわざわざ取るリスクじゃないかなと判断してます笑

[716: 大家奮闘中]

>>715 匿名さん

税務署や都税事務所は結構マメに
現地に来るようです。
一度、滅失登記した事があるのですが
ちゃんと建物が解体されたかどうか
現地に調査にきました。

[717: 大家奮闘中]

>>713 匿名さん
湾岸のどの辺りが新価格になってるんですか？

[718: 匿名さん]

>>717 大家奮闘中さん
豊洲、ららぽーと店のダイレクトメールですけど三井のリハウスは、湾岸でも各支店毎にレポートを出してるから、色々見た方が良いと思います。湾岸、内陸を問わずに売れ行きは悪い様ですよ。
これは某一流デペから聞いた話ですが【売りは３ヶ月が勝負】でそれ以降は売れにくくなるので、一旦取り下げるか、思い切って値下げをしないと成約は日を追って難しくなり所謂【野晒し物件】となるそうです。
今はネット社会なので購入者も利口になり、早々は騙されて契約に至る事例は少ない様ですね。

[719: 匿名さん]

>>718 匿名さん

店別のレポートはノムコムが参考になりますね。個別成約事例が結構なペースで送られて来て温度感があります。

[720: 評判気になるさん]

勝どきと有明に1億2千万で買いました。定期3年賃貸は月50万合わせてですが、知識者に評価してほしいのですが。
賃貸は物件出して、すぐに契約できました。

[721: 匿名さん]

単純利回り5%
一等地でなく将来的に新規供給量続くこと予想される
立地も似たり寄ったりでリスク分散になってない
結構厳しくないですか、キツい言い方ですが

[722: 匿名さん]

>>720 評判気になるさん

宜しければ購入資金のローン割合を。

[723: 評判気になるさん]

[ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当]

[724: 匿名さん]

>>723 評判気になるさん

ＬＴＶ50%って健全ですね。表面5%なら最高値で買った訳でもないですかね。
定借3年では普通借家より賃料は安めの設定でしょうか。
定借期限までどのくらいあるかも今売却するかどうかの判断を左右するかもしれません。
実力以下の賃料を前提に投資物件として売るのは勿体無いですし、空室間近なら売却したいところ。721さんの指摘の通り同じようなマーケットなので、正直分散は効いてないと思います。

[725: 評判気になるさん]

キャピタルゲインが残っているうちに売却するということですか。後、3年待つはリスクが高いですかね。
いかがでしょう。

[726: 匿名さん]

>>725 評判気になるさん

個人的には有明、勝どきは投資対象から外していたので、私なら売却ですね。
賃借人問題は気になりますが。

[727: 大家奮闘中]

>>720 評判気になるさん

賃貸がそんなに早くつくという事は、
ちょっと賃料設定が安すぎると思います。
いつ購入されたのか分かりませんが、有明や勝どきで6000万なら70平米はありますよね。
25万の家賃は60弱の2LDK位では？

[728: 匿名さん]

賃貸はどれぐらいで着くのが適正賃料なんですか？

[729: 大家奮闘中]

湾岸は所有してないので、相場観があまりないですが。
安いイメージです。
親身になってくれる仲介だと、賃貸がすぐついた場合には次回は少し値上げしてみましょう。
とかアドバイスしてくれるはずです。

[730: 大家奮闘中]

二週間で決まると早いかな。

[731: 匿名さん]

定期借家で貸しても満期まで借りてくれる保証はありません。
いつでも次の賃貸人が付く様に、駅近とか眺望が抜群とかのアピールの出来る物件のチョイスは大切ですね。
オーナーチェンジでの売却は、査定が低くなる上に値下げ要求も予想されるので、余裕があれば一度空室にして、内装のリフォームを施して売却活動が正解かと思われます。

[732: 匿名さん]

首都圏(神奈川含)の築古アパートがかなりヤバイ状況だ。業者に騙されないようにしないとね。多額のローン抱えて賃貸も空室、売るにも売れないとなったら自己破産しかない。不良債権を掴んだらおしまいだ。

http://mainichi.jp/articles/20170218/k00/00m/020/023000c

[733: 匿名さん]

過剰反応してますね。きっと複数所有していないのでしょう。

[734: 通りがかりさん]

>>733 匿名さん

確かに過剰反応ですね。物件の目利きが出来ていればそこまで空室はでない。
郊外のアパート経営破綻がバブル崩壊の引き金になるというのは、ありそうな話かも。
金融庁も地銀再編に本腰ですし、金利上昇と貸出引き締めが重なり、厳しい状況になる可能性は高いと。

[735: 匿名さん]

そもそもこの記事はタワマンには全く当てはまらないですよね…？

[736: 通りがかりさん]

>>735 匿名さん

市場のセンチメントの問題ですね。
投資のポートフォリオとしてタワマンとアパートの組み合わせはありますから、投資家行動も慎重になる流れにはなるかも、

[737: 匿名さん]

なんか、派生スレの方で無理ゲー的な投資家が増えてきたけど、大丈夫かね？

[738: 匿名さん]

>>737 匿名さん
荒らしがいるようですね。

[739: 匿名さん]

>>738 匿名さん

間に受けて怪我人が出なければいいですが。

[740: 匿名さん]

普通の人は真似したくてもできないでしょう。心配無用。参考にもならない。

[741: 匿名さん]

>>740 匿名さん

そうですね。

[742: 大家奮闘中]

無理ゲーを仕掛けて遊んでるんでしょう。それより目黒ブリリアの
ノースの売りに出てますね。7階1LDK9,800万、元値約6500万、3割強乗せで強い。http://www.rehouse.co.jp/smp/bukkenDetail/?sDokujiKukakuId=F07U1A11

[743: 匿名さん]

>>742 大家奮闘中さん

やっと出てきましたか。予想通り強気ですね。

[744: 大家奮闘中]

わりと早く成約しちゃうかもしれませんね。

[745: 匿名さん]

>>742 大家奮闘中さん
無用ゲーを仕掛けて遊んでる？
どういう意味ですか？デマだって言ってるの？私は無理しても買いたかったから、無理ゲーと思われる状況でも買ったんですが。正直言って、この時買った仲介会社からは、プラス5億でも売れるかもしれないから売却させてくれとお願いされています。
こんなこと言ってるとさらに胡散臭ですが、ほんと、会って物件概要でも見せてあげたい。

[746: マンション検討中さん]

647です。以前、親、親戚から賃貸を反対されていたものです。

結局、考えを説明したものの納得するまではしてもらえませんでした。当初反対していた妻だけには納得してもらえたので賃貸に出したところ1週間で賃借人がきまりました。相場通りの賃料で、かなり無理めな敷金礼金それぞれ2ヶ月の設定でしたが、あっさりと決まりました。

皆さんのご意見の通り、タワマンが一番リスクが低いというのも理解できました。

次も買うならやっぱりタワマンですね。

タワマン賃貸を躊躇されている方は思い切って第一歩踏み出すのもありだと思います。

以上、経過報告とお礼まで。

[747: 匿名さん]

>>746 マンション検討中さん

おお〜、やりましたね！
おめでとうございます。
ココは本当にいいスレだと思います。

[748: 匿名さん]

>>742 大家奮闘中さん
なんじゃこの価格設定。
浜離宮もこれくらいになってしまうのですかね。

[749: 匿名さん]

>>746 マンション検討中さん
>>647さんおめでとうございます！
反対する方はあまり分かっていないんでしょうね。
次の購入をすると2件めになりますか。そのさいは是非ご報告を。
このスレは他のスレと違い投資という観点での透明性があっていいですね。

[750: 大家奮闘中]

>>748 匿名さん
目黒は平均倍率が3.4倍、最高43倍だったので抽選外れた人が待っているのでしょう。
元の売出価格が相当高かったのに3割強アップ。まだ一部では狂宴は続いているということですかね。
浜離宮はそこまで倍率高くなさそう。

[751: 匿名さん]

>>750 大家奮闘中さん

浜離宮のパンダ部屋はモデルルームできいたところむ10倍ほどだったようです。
3割増しはないかな。

[752: 匿名さん]

>748
アホくらい
ここにいる賢明な投資家のみなさんには関係ないでしょ

[753: 匿名さん]

>>752 匿名さん

確かに買うことはないけど、頭の中に価格マップを作るにはいい情報ですね。
値付けのねじれを見つけて色々考えるのも楽しいです。行動する勇気があればいいのですが。笑

[754: 大家奮闘中]

>>751 匿名さん
パンダ10倍、平均2倍程度がタワーの標準だと思われます。
>

[755: 大家奮闘中]

人気物件の話ですが。

[756: 匿名さん]

>>755 大家奮闘中さん

なるほど。10年前の、今となってはサイコーコスパタワーは、倍率なしで部屋も選び放題でしたよね〜。
時代は回る。

[757: 匿名さん]

今はタイミング悪いということ。

[758: 匿名さん]

>>757 匿名さん
分からないですよ。
金利が上がらない以上、高止まりもしくは僅かな下落のみとなる可能性もなきにしもあらず。

[759: 匿名さん]

>>758 匿名さん

その辺のお考え、先輩諸氏のお考えをお聞きしたいです。よろしくお願いいたします。

[760: 匿名さん]

>>759
現在、都心周辺のタワー物件は、中間層であればなんとか購入できる範囲で高止まりしています。
つまり金利が低いままであれば、今の価格帯でも購入可能な層は多いです。

事情がある売主以外は、（金利の水準維持により）買い手が存在すると踏めば、
別段やすくする理由はないですからね。

調整しても1割ほどなのではないかと踏んでいます。

供給過剰と言われている勝どきや有明などはもう少し下がるかもしれませんが、
豊洲や武蔵小杉などのように、郊外からの流入により
相場が暴落する可能性は低いと考えます。

加えて、現在の株高により、お金持ちはさらにお金持ちになっているので、
都心の価格についてはしばらくこのような状況が続くと思います。

[761: 匿名さん]

>>760 匿名さん

詳しい解説ありがとうございます、
湾岸東とか荒っぽくないマーケット感が説得力ありますね。
郊外流入の需要が影響するのですね。参考になります。

[762: 大家奮闘中]

これまで日銀は無理やり年間80兆も国債を買入れて、株式市場へお金を回してきてたけどそろそろ限界。
買入を縮小すれば、金利はいずれ上がると思います。
今後の大きな懸念の一つは、テーパリング時の株価暴落と企業業績悪化。
私は昨年、不動産を売却しておいて良かったと思ってます。一部を除いて成約に時間が掛かってきています。

[763: 大家奮闘中]

ご存知だと思うけど、現在の株高は日銀が1日に700億もETFを購入して下値を買い支えてます。
日経平均はプラス1000円のゲタを履かせてる格好です。

[764: 匿名さん]

>>762 大家奮闘中さん

確かに日銀の限界は指摘されますね。投資をしていると金利には敏感になります。
テーパリングはソフトにやりたいでしょうが、アメリカみたいに景気に力強く後押しされることもなさそうだし。

[765: 匿名さん]

凄いね。このスレ。勉強になる。
結論は買い増し進めるでOK？

[766: 匿名さん]

>>760 匿名さん
供給過剰はどー考えてもむしろ豊洲と武蔵小杉じゃないのか？
ポジショントークにしか思えないよ。

[767: 匿名さん]

>>766 匿名さん

武蔵小杉はずっと10年前からウオッチしてるけど供給過剰じゃないよ、買いたいぐらい。買おうかな。

[768: 匿名さん]

＞760
＞現在、都心周辺のタワー物件は、中間層であればなんとか購入できる範囲で高止まりしています。つまり金利が低いままであれば、今の価格帯でも購入可能な層は多いです。


金利が低いままであるということは景気が悪いということ。景気が良くなれば金利も上がります。また、都心周辺のタワーマンションは全く売れていません。高値どまりが原因です。マンション販売デベロッパーも値下げしてたたき売りしたいのが本音ですが、それもできない状況です。

760のあなたがマンション購入に詳しいのであれば、なぜ値下げしたくてもできないのか自分で調べて下さい。わからないのであれば知ったかぶりのいい加減な投稿は止めて下さい(笑)

[769: 匿名さん]

土壌汚染や液状化や側方流動など問題山積の豊洲周辺のタワーマンションは特に売れていません。

[770: 匿名さん]

>>767
新丸子に住んでいたことがあり、新丸子、武蔵小杉も検討しましたが、それほど武蔵小杉は魅力的ではありませんよね。最近のことを知らないので間違っているかもしれませんが。新丸子は三ちゃん食堂とか楽しい場所でしたが。

[771: 匿名さん]

>>766 匿名さん

ムサコのことは知りませんが、豊洲の供給は東急のタワーくらいでは？
有明、勝どきは言うまでもないですね。

[772: 匿名さん]

>>770 匿名さん
そうなの？自分は武蔵小杉に住んでいたから。

[773: 匿名さん]

武蔵小杉より川崎西口でしょう
どちらも大して賃料取れませんが
数が少ない分後者有利とみている

[774: 匿名さん]

単なる思考実験ですが、例えば今後3年で価格が下落するとして、10%ダウン想定、20%ダウン想定で、複数タワマンをどう運用するか？

10%ダウンなら保有継続、20%ダウンなら半分売却、30%なら全部売却、というイメージ持っていますが、いかがでしょうか？

[775: 匿名さん]

>>768 匿名さん
値下げすれば利益はなくなりますから、金利が低いうちは値下げに踏み切らないでしょう。水面下で値下げはしているでしょうが。
自分の考えを述べているだけですので間違えがあると感じるなら自分の考えを述べるべきなのではありませんか？ここは掲示板でしょう？肝心な事を言わずに発言を抑制するかのような上から目線の投稿は如何なものかと思います。

[776: 匿名さん]

>>774 匿名さん
物件価格が下がっても家賃自体はそんなに下がらないので、賃貸で持っていたほうが良いかと。損切りになりますよ。
むしろ下がったときに買ったほうが良いのでは。そうなった場合、さすがに金利は上昇していると思われるので、そこは要注意で。

[778: 匿名さん]

>>776 匿名さん

ありがとうございます。確かに賃料の弾力性が低いのは価格下落局面では継続保有にプラスに働きますね。
キャピタルがある場合、下落局面で利確するか保有で数年で取り戻すか迷うところ。
実際は下落局面では相場が10%ダウンでも、売却には苦労するでしょうから、ステイの判断、20%ダウンだと諸経費を見て指値されてトントンなので是々非々で判断、30%ダウンではさすがに今のうちに売却、という感じです。

[779: 匿名さん]

>>777 匿名さん
わーアンチのらえもんくん来たー(棒)

[780: 匿名さん]

>>777 匿名さん
プロを装って欲しい方達がたくさんいるからね。あんな価値の無いレポートを、あたかも、、、

[781: 名無しさん]

匿名さん
ついにこのスレにも変な輩が来た。
まあ、いつかは平和なスレも荒らされる運命なのだが。

[782: 匿名さん]

>>781 名無しさん

ついて来れないでしょう、大丈夫、笑。

[783: 匿名さん]

マンションは株と違い、ナンピン買いは出来ないので、賃貸に出して平均購入額を下げるのが賢明な方法だと思います。
特に3年前以降に購入した人は、1部のマンションを除いて評価損が出ている可能性が高いので尚更だと思います。

[785: 匿名さん]

>>778 匿名さん
すみません、下がってからの判断だと思っていました(笑)
それなら納得です。未来を予測するのはなかなか難しいですが、このスレの各メンバーでの討論は、何人かの未来を変えれるほどの力を持つスレになってきていますよね。

[786: 匿名さん]

>>785 匿名さん

そうですね。思考実験って、つまりは売る勇気のない私の様な人間には単なる妄想だったりしますが、このスレで背中を押してもらってる感じです。
思考が現実化したらご報告いたします。笑

[787: 匿名さん]

妄想は大切です。ただ、ある程度根拠に基づく必要はありますが。妄想しても値上がりしそうではない地域なら、今の相場ならば私は売ります。実際去年ひとつ処分してますけど。

[788: 匿名]

私ものらえもんさんの湾岸にバイアスのかかった発言は嫌いです。投資妙味があるかのように主張してますが、現状の湾岸地域における売り物件がかなり残っているのですが・・・

[789: 匿名]

>>788 匿名さん

のらさん、大変ですね。
新たに住宅購入に関するアドバイス商売を始めたらしいですが、幸先どうなるやら。

[790: 大家奮闘中]

>>774 匿名さん
随分とざっくりですね。
インカムゲインを得ているからといって、そのままずっと持っていれば大丈夫というわけではないのですよ。
その物件の将来性やその資金の再投資なども考慮しなければなりません。
まず売却したら、何年分の家賃を前倒しで手にする事が出来るかを考えます。
例えば、ほぼローンでタワーを購入し、
毎月のローン、経費を払ってCFが8万だっとすると、年間96万手元に残ります。
元本・減価償却・税金を考えた場合のキャッシュフローとは違いますが、ざっくりと10年貸してやっと1000万です。
一方、売却したら2000万の利益が出るなら、20年分のキャッシュを前倒しでもらえるわけです。

[791: マンション掲示板さん]

>>790 大家奮闘中さん
10年貸して、なお売却で2,000万円の利益が出るかぐらい価格が下がらないケースもあり、判断が難しいと感じてます。

[792: 大家奮闘中]

それはその物件の将来性にもよりますが、10年先の全く不透明な予想や妄想をしてもしょうがないと思います。
現状でこれからも稼ぎ続ける物件として保有するのか、売却するのか判断は
確実にキャピタルゲインが狙えそうで、一旦利益を確定したほうが安全と思うかどうかではないでしょうかね。
投資効率が落ちている、勝どきなど供給過剰エリア、
将来性になんらかの不安を感じている物件 であれば、目先の家賃より手放した方が良いですね。

[793: 匿名さん]

ポートフォリオ的にはタワマン複数所有って危なくない?日本は地震大国だから、何かあればスッテンテンでしょう。リスク要因取り混ぜてポートフォリオ形成するのが普通じゃないの？

[794: 匿名さん]

あぶなくないわ、以上

[795: 匿名さん]

>>793 匿名さん
ぶw

[796: 匿名さん]

リスクは別にして、以前に比べすでにタワマンには投資的魅力は薄い気がしますけどね。

[797: 匿名]

>>796 匿名さん

俺もそう思う。

将来の大規模修繕費負担額を考えたら
ゾッとする。

[798: 匿名さん]

地震リスクはアドバンテージだと思いますよ
>797
経費コントロールは当たり前の話です
買えない人はお引き取りを

ただタワマン偏重は承知してますので次は別の属性でバランス取るつもりです

[799: 主婦]

>>798 匿名さん

経費コントロールって言うけど
大規模修繕費を区分所有者がコントロール出来るの？

上げたくなくても多数決で決まれば 従うしかないわよね。
それとも滞納のつもりかしら？

[800: 主婦]

>>798 匿名さん

質問ですが 「地震リスクはアドバンテージ」と言うのは
どういう意味でしょうか？
初めて聞くものですから
ご教示いただければありがたいです。