[湾岸・投資] 複数タワーマンション購入

[匿名さん]

投資対象として、複数のタワーマンションを所有している方、所有したい方用のスレです。

現在１つ目を持っていて、２つ目のセカンドハウスとして使いたい方、
またオーナーとして賃貸に出したい方、またオーナーとしての共用施設の利用可否なども含めて
２つ目以降のタワーマンションの購入物件について、また買い進めていく為の資金計画などについて、
またパンダ部屋の購入テクニックなども含め、タワーマンション新築、中古問わず
多面的に検討していくスレにしていけたらと思います。

なかなか複数持っている人は少ないと思いますので、現在所有している方のアドバイスは大歓迎です！！
それではよろしくお願いします。


[スムログ 関連記事]
お便り返し－3 空室売りとオーナーチェンジ、どちらがよいか？【DJあかい】
https://www.sumu-log.com/archives/5477/

[697: 大家奮闘中]

>>696 匿名さん

仲介に「問い合わせ来ないので、もう500万下げましょう 」と言われ、価格更新しても
売れなくなったき時じゃないですかね。 湾岸エリアが供給過剰になるのは間違いありません。 有明、勝どきの再開発に加え、五輪選手村の6000戸（将来は民間に払い下げられる。一部は賃貸）と言われる建設がこれから始まるのですから。賃貸棟の大量募集でフリーレント付きとかやられると、個人はテナント探し苦労しませんか？
芝浦もすでに供給過剰気味だと思いますが。
表に出ない空室もあるだろうし。

[698: 匿名さん]

＞大家奮闘中さん

ありがとうございます。その通りですね。先回りしてリスク回避するのが得策ということでしょう。

次のチャンスは、全体が下がってから内陸の非タワマンと考えております。そんなにシナリオ通りにはいかないでしょうが。（苦笑）

[699: 大家奮闘中]

安く買った上に高い賃料も取れて、湾岸タワーマンションのオーナーは
十分勝ち組だと思います。 手放すのがもったいない気持ちわかります。

[700: マンション掲示板さん]

>>697 大家奮闘中さん
ざっくり計算して港南が6000戸、芝浦が4000戸、勝どきだとパークタワー晴海も入れると8000戸くらいありますね。(分譲のみで賃貸は除いてます)これから勝どき東の3000戸と選手村の6000戸を考えると明らかに多い気はしますね。
その点内陸(山手線内側ならなお良し)の方が供給は少ないですね。
個人的には湾岸なら売却で、内陸なら持ち続けもありかなと思ってます。

[701: 匿名さん]

>>696 匿名さん

港区湾岸は、新航路の飛行機騒音が控えてますよ。湾岸東部より遅れるとは思えません。

[702: 匿名さん]

>>701 匿名さん

国際都市の普通の姿なんですけどね〜。
そんなことより、富裕層がどの辺りに魅力を感じるようになるか、それによって都心物件の狙い目が決まってきます。

[703: 匿名さん]

>>702 匿名さん
騒音の下の街、に住まなければいけない義務はありませんよ。

[704: 匿名さん]

>>703 匿名さん

サウスゲートスレにお戻りください。苦笑。

[705: 匿名さん]

少なくとも、富裕層がジェット機騒音や落下物リスクに、魅力を感じることはないですねえ。

[706: 匿名さん]

>>694 匿名さん
今のトレンドはなに？(笑)

[707: 匿名]

白金台のタワーマンションは資産価値は高いでしょうか？
購入を検討していますが、今はかなり割高なので、タイミングを見て購入を検討しています。
緑が多く、景観が整っているので、長く住みたいのですが・・・
将来賃貸に出してもそれなりに需要はあるのでしょうか？

[708: 検討板ユーザーさん]

>>705 匿名さん

湾岸に限らず目黒恵比寿もそうですよね。
アトラス中目黒が坪300まで下がったら欲しいですね。

[709: 匿名さん]

>>708 検討板ユーザーさん

広尾、白金、高輪、大崎、などもそうですよ。高級住宅街が揃ってますね。

[710: 匿名]

大阪の中之島・北浜辺りは如何でしょうか？
景観も整っており、今でいう衣食住がすべて近場で完結できてそれなりの人気エリアですが。

[711: 匿名]

そうですねー
最近大阪市周辺もかなり再開発が進んでいて、タワーマンションの建築ラッシュが続いていますね。価格的にも東京都比較してお値ごろ感があるので土地勘がある方には、それなりの投資妙味はあるのかと思いますよ

[712: 匿名さん]

私も大阪都心には興味ありますが、大阪の場合もともと「都心＝高級」ではないので判断を迷うところ。
もちろん変わってきているんでしょうけどね。

[713: 匿名さん]

三井のリハウスからダイレクトメールが来ますが、少なくとも湾岸は新価格【値下げ価格】のオンパレードなので、この波は徐々に都心部に波及して行くのでしょうね。
今年の買いは見送りです。

[714: 匿名さん]

>>691 大家奮闘中さん
いずれは帰国予定ですが、途切れ途切れで海外います。
NY,ロンドン、香港と住みましたがやはり東京が一番だなと思います。でもおっしゃる通り特に欧州の街並みには遠く及びませんね…。
残念ながら短期譲渡なので住民税抜くと30%かな？まぁ仕方がないですが、割り切って売却に動いてみようかなと思います。そっからは少し様子見で自宅予定の物件以外は売却かな…。でもいいもの見るとすぐ欲しくなっちゃいますね笑

[715: 匿名さん]

>>690 匿名さん

一瞬頭をよぎりましたが、単に住民票だけでは実態を確認されたときにアウトだと伺いました。まぁ、ちょっとわざわざ取るリスクじゃないかなと判断してます笑

[716: 大家奮闘中]

>>715 匿名さん

税務署や都税事務所は結構マメに
現地に来るようです。
一度、滅失登記した事があるのですが
ちゃんと建物が解体されたかどうか
現地に調査にきました。

[717: 大家奮闘中]

>>713 匿名さん
湾岸のどの辺りが新価格になってるんですか？

[718: 匿名さん]

>>717 大家奮闘中さん
豊洲、ららぽーと店のダイレクトメールですけど三井のリハウスは、湾岸でも各支店毎にレポートを出してるから、色々見た方が良いと思います。湾岸、内陸を問わずに売れ行きは悪い様ですよ。
これは某一流デペから聞いた話ですが【売りは３ヶ月が勝負】でそれ以降は売れにくくなるので、一旦取り下げるか、思い切って値下げをしないと成約は日を追って難しくなり所謂【野晒し物件】となるそうです。
今はネット社会なので購入者も利口になり、早々は騙されて契約に至る事例は少ない様ですね。

[719: 匿名さん]

>>718 匿名さん

店別のレポートはノムコムが参考になりますね。個別成約事例が結構なペースで送られて来て温度感があります。

[720: 評判気になるさん]

勝どきと有明に1億2千万で買いました。定期3年賃貸は月50万合わせてですが、知識者に評価してほしいのですが。
賃貸は物件出して、すぐに契約できました。

[721: 匿名さん]

単純利回り5%
一等地でなく将来的に新規供給量続くこと予想される
立地も似たり寄ったりでリスク分散になってない
結構厳しくないですか、キツい言い方ですが

[722: 匿名さん]

>>720 評判気になるさん

宜しければ購入資金のローン割合を。

[723: 評判気になるさん]

[ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当]

[724: 匿名さん]

>>723 評判気になるさん

ＬＴＶ50%って健全ですね。表面5%なら最高値で買った訳でもないですかね。
定借3年では普通借家より賃料は安めの設定でしょうか。
定借期限までどのくらいあるかも今売却するかどうかの判断を左右するかもしれません。
実力以下の賃料を前提に投資物件として売るのは勿体無いですし、空室間近なら売却したいところ。721さんの指摘の通り同じようなマーケットなので、正直分散は効いてないと思います。

[725: 評判気になるさん]

キャピタルゲインが残っているうちに売却するということですか。後、3年待つはリスクが高いですかね。
いかがでしょう。

[726: 匿名さん]

>>725 評判気になるさん

個人的には有明、勝どきは投資対象から外していたので、私なら売却ですね。
賃借人問題は気になりますが。

[727: 大家奮闘中]

>>720 評判気になるさん

賃貸がそんなに早くつくという事は、
ちょっと賃料設定が安すぎると思います。
いつ購入されたのか分かりませんが、有明や勝どきで6000万なら70平米はありますよね。
25万の家賃は60弱の2LDK位では？

[728: 匿名さん]

賃貸はどれぐらいで着くのが適正賃料なんですか？

[729: 大家奮闘中]

湾岸は所有してないので、相場観があまりないですが。
安いイメージです。
親身になってくれる仲介だと、賃貸がすぐついた場合には次回は少し値上げしてみましょう。
とかアドバイスしてくれるはずです。

[730: 大家奮闘中]

二週間で決まると早いかな。

[731: 匿名さん]

定期借家で貸しても満期まで借りてくれる保証はありません。
いつでも次の賃貸人が付く様に、駅近とか眺望が抜群とかのアピールの出来る物件のチョイスは大切ですね。
オーナーチェンジでの売却は、査定が低くなる上に値下げ要求も予想されるので、余裕があれば一度空室にして、内装のリフォームを施して売却活動が正解かと思われます。

[732: 匿名さん]

首都圏(神奈川含)の築古アパートがかなりヤバイ状況だ。業者に騙されないようにしないとね。多額のローン抱えて賃貸も空室、売るにも売れないとなったら自己破産しかない。不良債権を掴んだらおしまいだ。

http://mainichi.jp/articles/20170218/k00/00m/020/023000c

[733: 匿名さん]

過剰反応してますね。きっと複数所有していないのでしょう。

[734: 通りがかりさん]

>>733 匿名さん

確かに過剰反応ですね。物件の目利きが出来ていればそこまで空室はでない。
郊外のアパート経営破綻がバブル崩壊の引き金になるというのは、ありそうな話かも。
金融庁も地銀再編に本腰ですし、金利上昇と貸出引き締めが重なり、厳しい状況になる可能性は高いと。

[735: 匿名さん]

そもそもこの記事はタワマンには全く当てはまらないですよね…？

[736: 通りがかりさん]

>>735 匿名さん

市場のセンチメントの問題ですね。
投資のポートフォリオとしてタワマンとアパートの組み合わせはありますから、投資家行動も慎重になる流れにはなるかも、

[737: 匿名さん]

なんか、派生スレの方で無理ゲー的な投資家が増えてきたけど、大丈夫かね？

[738: 匿名さん]

>>737 匿名さん
荒らしがいるようですね。

[739: 匿名さん]

>>738 匿名さん

間に受けて怪我人が出なければいいですが。

[740: 匿名さん]

普通の人は真似したくてもできないでしょう。心配無用。参考にもならない。

[741: 匿名さん]

>>740 匿名さん

そうですね。

[742: 大家奮闘中]

無理ゲーを仕掛けて遊んでるんでしょう。それより目黒ブリリアの
ノースの売りに出てますね。7階1LDK9,800万、元値約6500万、3割強乗せで強い。http://www.rehouse.co.jp/smp/bukkenDetail/?sDokujiKukakuId=F07U1A11

[743: 匿名さん]

>>742 大家奮闘中さん

やっと出てきましたか。予想通り強気ですね。

[744: 大家奮闘中]

わりと早く成約しちゃうかもしれませんね。

[745: 匿名さん]

>>742 大家奮闘中さん
無用ゲーを仕掛けて遊んでる？
どういう意味ですか？デマだって言ってるの？私は無理しても買いたかったから、無理ゲーと思われる状況でも買ったんですが。正直言って、この時買った仲介会社からは、プラス5億でも売れるかもしれないから売却させてくれとお願いされています。
こんなこと言ってるとさらに胡散臭ですが、ほんと、会って物件概要でも見せてあげたい。

[746: マンション検討中さん]

647です。以前、親、親戚から賃貸を反対されていたものです。

結局、考えを説明したものの納得するまではしてもらえませんでした。当初反対していた妻だけには納得してもらえたので賃貸に出したところ1週間で賃借人がきまりました。相場通りの賃料で、かなり無理めな敷金礼金それぞれ2ヶ月の設定でしたが、あっさりと決まりました。

皆さんのご意見の通り、タワマンが一番リスクが低いというのも理解できました。

次も買うならやっぱりタワマンですね。

タワマン賃貸を躊躇されている方は思い切って第一歩踏み出すのもありだと思います。

以上、経過報告とお礼まで。

[747: 匿名さん]

>>746 マンション検討中さん

おお〜、やりましたね！
おめでとうございます。
ココは本当にいいスレだと思います。

[748: 匿名さん]

>>742 大家奮闘中さん
なんじゃこの価格設定。
浜離宮もこれくらいになってしまうのですかね。

[749: 匿名さん]

>>746 マンション検討中さん
>>647さんおめでとうございます！
反対する方はあまり分かっていないんでしょうね。
次の購入をすると2件めになりますか。そのさいは是非ご報告を。
このスレは他のスレと違い投資という観点での透明性があっていいですね。

[750: 大家奮闘中]

>>748 匿名さん
目黒は平均倍率が3.4倍、最高43倍だったので抽選外れた人が待っているのでしょう。
元の売出価格が相当高かったのに3割強アップ。まだ一部では狂宴は続いているということですかね。
浜離宮はそこまで倍率高くなさそう。

[751: 匿名さん]

>>750 大家奮闘中さん

浜離宮のパンダ部屋はモデルルームできいたところむ10倍ほどだったようです。
3割増しはないかな。

[752: 匿名さん]

>748
アホくらい
ここにいる賢明な投資家のみなさんには関係ないでしょ

[753: 匿名さん]

>>752 匿名さん

確かに買うことはないけど、頭の中に価格マップを作るにはいい情報ですね。
値付けのねじれを見つけて色々考えるのも楽しいです。行動する勇気があればいいのですが。笑

[754: 大家奮闘中]

>>751 匿名さん
パンダ10倍、平均2倍程度がタワーの標準だと思われます。
>

[755: 大家奮闘中]

人気物件の話ですが。

[756: 匿名さん]

>>755 大家奮闘中さん

なるほど。10年前の、今となってはサイコーコスパタワーは、倍率なしで部屋も選び放題でしたよね〜。
時代は回る。

[757: 匿名さん]

今はタイミング悪いということ。

[758: 匿名さん]

>>757 匿名さん
分からないですよ。
金利が上がらない以上、高止まりもしくは僅かな下落のみとなる可能性もなきにしもあらず。

[759: 匿名さん]

>>758 匿名さん

その辺のお考え、先輩諸氏のお考えをお聞きしたいです。よろしくお願いいたします。

[760: 匿名さん]

>>759
現在、都心周辺のタワー物件は、中間層であればなんとか購入できる範囲で高止まりしています。
つまり金利が低いままであれば、今の価格帯でも購入可能な層は多いです。

事情がある売主以外は、（金利の水準維持により）買い手が存在すると踏めば、
別段やすくする理由はないですからね。

調整しても1割ほどなのではないかと踏んでいます。

供給過剰と言われている勝どきや有明などはもう少し下がるかもしれませんが、
豊洲や武蔵小杉などのように、郊外からの流入により
相場が暴落する可能性は低いと考えます。

加えて、現在の株高により、お金持ちはさらにお金持ちになっているので、
都心の価格についてはしばらくこのような状況が続くと思います。

[761: 匿名さん]

>>760 匿名さん

詳しい解説ありがとうございます、
湾岸東とか荒っぽくないマーケット感が説得力ありますね。
郊外流入の需要が影響するのですね。参考になります。

[762: 大家奮闘中]

これまで日銀は無理やり年間80兆も国債を買入れて、株式市場へお金を回してきてたけどそろそろ限界。
買入を縮小すれば、金利はいずれ上がると思います。
今後の大きな懸念の一つは、テーパリング時の株価暴落と企業業績悪化。
私は昨年、不動産を売却しておいて良かったと思ってます。一部を除いて成約に時間が掛かってきています。

[763: 大家奮闘中]

ご存知だと思うけど、現在の株高は日銀が1日に700億もETFを購入して下値を買い支えてます。
日経平均はプラス1000円のゲタを履かせてる格好です。

[764: 匿名さん]

>>762 大家奮闘中さん

確かに日銀の限界は指摘されますね。投資をしていると金利には敏感になります。
テーパリングはソフトにやりたいでしょうが、アメリカみたいに景気に力強く後押しされることもなさそうだし。

[765: 匿名さん]

凄いね。このスレ。勉強になる。
結論は買い増し進めるでOK？

[766: 匿名さん]

>>760 匿名さん
供給過剰はどー考えてもむしろ豊洲と武蔵小杉じゃないのか？
ポジショントークにしか思えないよ。

[767: 匿名さん]

>>766 匿名さん

武蔵小杉はずっと10年前からウオッチしてるけど供給過剰じゃないよ、買いたいぐらい。買おうかな。

[768: 匿名さん]

＞760
＞現在、都心周辺のタワー物件は、中間層であればなんとか購入できる範囲で高止まりしています。つまり金利が低いままであれば、今の価格帯でも購入可能な層は多いです。


金利が低いままであるということは景気が悪いということ。景気が良くなれば金利も上がります。また、都心周辺のタワーマンションは全く売れていません。高値どまりが原因です。マンション販売デベロッパーも値下げしてたたき売りしたいのが本音ですが、それもできない状況です。

760のあなたがマンション購入に詳しいのであれば、なぜ値下げしたくてもできないのか自分で調べて下さい。わからないのであれば知ったかぶりのいい加減な投稿は止めて下さい(笑)

[769: 匿名さん]

土壌汚染や液状化や側方流動など問題山積の豊洲周辺のタワーマンションは特に売れていません。

[770: 匿名さん]

>>767
新丸子に住んでいたことがあり、新丸子、武蔵小杉も検討しましたが、それほど武蔵小杉は魅力的ではありませんよね。最近のことを知らないので間違っているかもしれませんが。新丸子は三ちゃん食堂とか楽しい場所でしたが。

[771: 匿名さん]

>>766 匿名さん

ムサコのことは知りませんが、豊洲の供給は東急のタワーくらいでは？
有明、勝どきは言うまでもないですね。

[772: 匿名さん]

>>770 匿名さん
そうなの？自分は武蔵小杉に住んでいたから。

[773: 匿名さん]

武蔵小杉より川崎西口でしょう
どちらも大して賃料取れませんが
数が少ない分後者有利とみている

[774: 匿名さん]

単なる思考実験ですが、例えば今後3年で価格が下落するとして、10%ダウン想定、20%ダウン想定で、複数タワマンをどう運用するか？

10%ダウンなら保有継続、20%ダウンなら半分売却、30%なら全部売却、というイメージ持っていますが、いかがでしょうか？

[775: 匿名さん]

>>768 匿名さん
値下げすれば利益はなくなりますから、金利が低いうちは値下げに踏み切らないでしょう。水面下で値下げはしているでしょうが。
自分の考えを述べているだけですので間違えがあると感じるなら自分の考えを述べるべきなのではありませんか？ここは掲示板でしょう？肝心な事を言わずに発言を抑制するかのような上から目線の投稿は如何なものかと思います。

[776: 匿名さん]

>>774 匿名さん
物件価格が下がっても家賃自体はそんなに下がらないので、賃貸で持っていたほうが良いかと。損切りになりますよ。
むしろ下がったときに買ったほうが良いのでは。そうなった場合、さすがに金利は上昇していると思われるので、そこは要注意で。

[778: 匿名さん]

>>776 匿名さん

ありがとうございます。確かに賃料の弾力性が低いのは価格下落局面では継続保有にプラスに働きますね。
キャピタルがある場合、下落局面で利確するか保有で数年で取り戻すか迷うところ。
実際は下落局面では相場が10%ダウンでも、売却には苦労するでしょうから、ステイの判断、20%ダウンだと諸経費を見て指値されてトントンなので是々非々で判断、30%ダウンではさすがに今のうちに売却、という感じです。

[779: 匿名さん]

>>777 匿名さん
わーアンチのらえもんくん来たー(棒)

[780: 匿名さん]

>>777 匿名さん
プロを装って欲しい方達がたくさんいるからね。あんな価値の無いレポートを、あたかも、、、

[781: 名無しさん]

匿名さん
ついにこのスレにも変な輩が来た。
まあ、いつかは平和なスレも荒らされる運命なのだが。

[782: 匿名さん]

>>781 名無しさん

ついて来れないでしょう、大丈夫、笑。

[783: 匿名さん]

マンションは株と違い、ナンピン買いは出来ないので、賃貸に出して平均購入額を下げるのが賢明な方法だと思います。
特に3年前以降に購入した人は、1部のマンションを除いて評価損が出ている可能性が高いので尚更だと思います。

[785: 匿名さん]

>>778 匿名さん
すみません、下がってからの判断だと思っていました(笑)
それなら納得です。未来を予測するのはなかなか難しいですが、このスレの各メンバーでの討論は、何人かの未来を変えれるほどの力を持つスレになってきていますよね。

[786: 匿名さん]

>>785 匿名さん

そうですね。思考実験って、つまりは売る勇気のない私の様な人間には単なる妄想だったりしますが、このスレで背中を押してもらってる感じです。
思考が現実化したらご報告いたします。笑

[787: 匿名さん]

妄想は大切です。ただ、ある程度根拠に基づく必要はありますが。妄想しても値上がりしそうではない地域なら、今の相場ならば私は売ります。実際去年ひとつ処分してますけど。

[788: 匿名]

私ものらえもんさんの湾岸にバイアスのかかった発言は嫌いです。投資妙味があるかのように主張してますが、現状の湾岸地域における売り物件がかなり残っているのですが・・・

[789: 匿名]

>>788 匿名さん

のらさん、大変ですね。
新たに住宅購入に関するアドバイス商売を始めたらしいですが、幸先どうなるやら。

[790: 大家奮闘中]

>>774 匿名さん
随分とざっくりですね。
インカムゲインを得ているからといって、そのままずっと持っていれば大丈夫というわけではないのですよ。
その物件の将来性やその資金の再投資なども考慮しなければなりません。
まず売却したら、何年分の家賃を前倒しで手にする事が出来るかを考えます。
例えば、ほぼローンでタワーを購入し、
毎月のローン、経費を払ってCFが8万だっとすると、年間96万手元に残ります。
元本・減価償却・税金を考えた場合のキャッシュフローとは違いますが、ざっくりと10年貸してやっと1000万です。
一方、売却したら2000万の利益が出るなら、20年分のキャッシュを前倒しでもらえるわけです。

[791: マンション掲示板さん]

>>790 大家奮闘中さん
10年貸して、なお売却で2,000万円の利益が出るかぐらい価格が下がらないケースもあり、判断が難しいと感じてます。

[792: 大家奮闘中]

それはその物件の将来性にもよりますが、10年先の全く不透明な予想や妄想をしてもしょうがないと思います。
現状でこれからも稼ぎ続ける物件として保有するのか、売却するのか判断は
確実にキャピタルゲインが狙えそうで、一旦利益を確定したほうが安全と思うかどうかではないでしょうかね。
投資効率が落ちている、勝どきなど供給過剰エリア、
将来性になんらかの不安を感じている物件 であれば、目先の家賃より手放した方が良いですね。

[793: 匿名さん]

ポートフォリオ的にはタワマン複数所有って危なくない?日本は地震大国だから、何かあればスッテンテンでしょう。リスク要因取り混ぜてポートフォリオ形成するのが普通じゃないの？

[794: 匿名さん]

あぶなくないわ、以上

[795: 匿名さん]

>>793 匿名さん
ぶw

[796: 匿名さん]

リスクは別にして、以前に比べすでにタワマンには投資的魅力は薄い気がしますけどね。

[797: 匿名]

>>796 匿名さん

俺もそう思う。

将来の大規模修繕費負担額を考えたら
ゾッとする。

[798: 匿名さん]

地震リスクはアドバンテージだと思いますよ
>797
経費コントロールは当たり前の話です
買えない人はお引き取りを

ただタワマン偏重は承知してますので次は別の属性でバランス取るつもりです

[799: 主婦]

>>798 匿名さん

経費コントロールって言うけど
大規模修繕費を区分所有者がコントロール出来るの？

上げたくなくても多数決で決まれば 従うしかないわよね。
それとも滞納のつもりかしら？

[800: 主婦]

>>798 匿名さん

質問ですが 「地震リスクはアドバンテージ」と言うのは
どういう意味でしょうか？
初めて聞くものですから
ご教示いただければありがたいです。

[801: 匿名さん]

>>798 匿名さん
そもそも地震リスクも考慮するとアパートより一棟者より一番安心できる資産ですよね(笑)

マンションノートで熊本ノートタワマン物件のクチコミを見ましたが、地震の被害についてはほぼ無かったとの事です。震度6〜7の地域でです。一方アパートや一棟物は半壊、全壊が多数ありました。

それよりも別の属性というのが気になりますが、何か個人でアクション起こされたんですか？頭金使ってタワマン意外を攻める感じですか？アパートとかてすかね(笑)今は上記以外にも介護用の一棟物など、色々選択肢がありますね。

[802: 匿名さん]

>>799 主婦さん
買う前にそこを勘案し購入を決めるのが基本。心配なら大規模修繕の前に売却するなどできますよ。ここは複数長期保有スレですが、それでも買い換えなどをして保有物件は古くなりすぎないようにするのが良いと思います。
修繕も含めたCF考察は派生スレの資金計画スレの初めのほうで討論されてますので、一度確認しておくと良いと思います。

[803: 匿名さん]

でもその場合、
中古客も大規模修繕を嫌がらない客で無いといけないですから、
足下を見られる可能性も。

[804: 匿名さん]

>>803 匿名さん
大丈夫。そんな賢い買主ばかりじゃないから(笑)

[805: 匿名さん]

>>798 匿名さん
派生スレの資金計画スレでは、タワマンも含めた他の物件とのポートフォリオのバランスなども話し合っていける場にしたいので、良ければ詳細と考えについて、今のお考えなどを聞きたいですね、資金計画スレにも遊びにきてくださいね。

[806: 匿名さん]

>>801 匿名さん
そうは言っても東日本大震災で値下がりが大きかったタワマン。

[807: 匿名さん]

>>803
>>でもその場合、
>>中古客も大規模修繕を嫌がらない客で無いといけないですから、
>>足下を見られる可能性も。

中古マンション希望の客も今後はタワーマンションは敬遠すると思います。無駄な出費が増えるだけですので。

豊洲駅から徒歩10分以内のマンションの場合
概ね
管理費が月額12,000～20,000円
修繕積立金が月額10,000～15,000円
駐車料が月額15,000～30,000円
で毎月の支払い合計額が37,000～65,000円といったところ。


今現在、タワーマンションの修繕積立金は15階以下の通常マンションと同じ条件で想定されている。しかし、実際のところタワーマンションは給配水管や給水施設、給電施設やエレベータなどには特殊で高額な設備が多く使われているため、設備費だけでも通常マンションの３倍以上の費用がかかる。

一般的にマンションの大規模修繕工事は、築後10年程度で外壁などの補修工事を行い、築後25年をめどに給排水菅の更新を検討する必要がある。

タワーマンションほどの大規模なマンションになれば、外壁などの補修工事で足場を組めないため損傷箇所や故障箇所の点検や修繕にはゴンドラを利用することになるが、強風の日はゴンドラ作業を中止せざるを得ない。ゴンドラの設置、工期の遅れは、施工費を大幅にアップさせる要因になる。

また、ゴンドラは強風に弱く、天候次第ですぐに工事が中止になる。そのため、通常のマンションの修繕期間が2～3カ月のところ、平均して半年～１年半という長い期間が必要になる。

特に海沿いに建つ豊洲など湾岸のタワーマンションは常に強風にあおられるため外壁の補修工事期間は確実に1年を超えると言われている。豊洲などの海沿いは潮風が強い。そして高層建物であるために強風を受けて常に微小な｢揺れ｣が生じている。また、日本は地震の多い国なので、建物はしばしば強い揺れにも襲われている。｢潮・風・揺れ｣という曲者三拍子がそろった豊洲は大規模修繕費がさらにアップする。

工期が遅れれば、その分、ゴンドラ設置費用や施工費や人件費がアップする。

強風の日ではなくても、上層階が常に強風にあおられる状況にあるタワーマンションでは、常に不安定な状況での作業になるため、修繕に取りかかる前の点検だけでも長期間かかり、点検作業そのものも非常に困難。

修繕を行う以前に、損傷箇所や故障箇所の全容解明やその原因の完全究明は困難を極めるどころか不可能かも知れない。大規模修繕はタワーマンションを建てた張本人であるスーパーゼネコンが請負を拒否するほど困難な作業。

また、修繕積立金は15年後には8～10倍以上、20年後には15倍以上になるという想定もある。

豊洲駅から徒歩10分以内のマンションの最も安い管理費、修繕積立金、駐車料の毎月の支払合計額37,000円、倍率を8倍で計算したとしても月々の支払額は37,000円×8で29万6,000円。

管理費、修繕積立金、駐車料の毎月の支払合計額が中間の5万円の場合は40万円。

ローン返済額は6,000万の35年固定金利でボーナス返済無しの場合、月々の返済額は20万円くらい。

子供の養育費は幼稚園から大学まですべて国公立で、大学の学部は医歯薬学系や理工系の学部ではなく、文系学部に通わせた場合でも1人当たり3,000万円、子供が2人いれば6,000万円。1人当たり月々の養育費は10～12万円、子供が2人いれば月々の養育費は20～24万円。

年間手取り1,000万円を単純計算で12で割ると、月の手取りは833,333円。
年収が1,000万円でなく、税金などを差し引いた年間可処分所得(年間手取り)が1,000万円だったとしても足りない。

そもそも、これまでの計算に夫婦2人分の生活費は含まれていない。家族旅行などのレジャー費や盆正月の帰省交通費や宿泊費なども含まれていない。小学生以上からは子供の習い事費やクラブ活動費などの出費が一気に増えるが、それも計算には含まれていない。大規模修繕の工期が遅れた場合の追加費用なども含まれていない。

また、この計算はそのマンションの全戸の住民が全く滞納しなかった場合のもの。

豊洲など湾岸タワーマンションの場合、中国人投資家が多く、彼らには修繕費を積み立てるという概念がなく、管理費や修繕積立金を支払う意識が希薄なので、しっかり支払いをしたとしても大きな不足が生じて大規模修繕そのものが出来なくなる可能性が高い。そのマンションは老朽化が加速され、入居者が減るとともにスラム化していく。

[808: 匿名さん]

>>807 匿名さん
大変だね。考えたことないわ。
てか、考える必要もないわ。

[809: 匿名さん]

生産性の高い話をしましょう。

[810: 匿名さん]

なんかおかしなのが増えて残念です
代官山アドレスやCPTも随分経ちますが何か問題ありましたか？

[811: 匿名さん]

>>807 匿名さん
なげーよ(笑)

[812: 匿名さん]

>>810 匿名さん
CPTってどこでしたっけ。

[813: マンション検討中さん]

センチュリーパークタワーですかね。

[814: 匿名さん]

センチュリーは記事にもなったようですが大規模修繕は特に追加徴収もなく積立分のみで実施できたようですね。よほど安い積立修繕費でない限りは、1回目くらいは問題ないと思っていて良いのでは。

代官山のタワマンはなんと言う名前の物件でしょうか？

[815: 匿名さん]

>>807 匿名さん
修繕積み立て金が８倍は許すとして、管理費、駐車場が何故８倍なんだよ。
と、釣られてみる。

[816: 匿名さん]

>>815 匿名さん
他の多数のスレにもコピペで貼り付けてるただの嵐ですよ。少なくともこのスレには必要のないものです。全力で無視しましょう。

[817: 名無しさん]

>>816 匿名さん

そうとも 言えんよ。
備えあれば 憂いなし。

[818: 匿名さん]

>>817 名無しさん

何に備えるんだよ。大規模修繕は突然やって来ない。それを見込んで投資するだけ。

[819: 匿名さん]

代官山のタワマンの名前は代官山アドレスです。

[820: 匿名さん]

日比谷線築地の駅直結ってどうですかね。

[821: 評判気になるさん]

>>820 匿名さん
タワーですか？

[822: 匿名さん]

15階建みたいですね。敷地も小さいけど。

[823: 匿名さん]

タワーマンションの人気は10年後にはどうなっているのでしょう・・

どうしても今がピークに思えるのですが。大丈夫なのでしょうか・・？

[824: 匿名さん]

大丈夫だよ。逆になんでピークに思えるの？

[825: 匿名さん]

>>823 匿名さん
逆に聞きますが、10年後にタワーマンション以上のものが存在していると思いますか？

これ以上のカテゴリはもうないのでは？あるとすれば、ヒルズや馬車道直結などの複合施設併設のタワーマンションくらいと思いますが、それもカテゴリはタワーマンションですし。

[826: 匿名さん]

>>396
富久など新宿の物件、36m2で22万などかなり高い単価で取引されていて安泰だと思っていたのですが、
最近たまたま見かけた新宿セントラルレジデンスについては調べてみたところ、55m2で21万などかなり安めで湾岸近辺の価格とそんなに変わりないです。何か理由があるのでしょうか？

築年の問題なら富久もいづれそうなると考えられます。
それとも山手線の外側だからでしょうか？
どのように考えられますか？

https://www.property-bank.co.jp/rent/3636/

[827: 匿名さん]

築年数の問題です。

[828: 匿名さん]

>>826 匿名さん
階高、方角、築年数などあらゆる条件が異なります。その程度のことすら見抜けないなら、投資目的のマンション購入はやめたほうがいいかと…確実に失敗しますからね。

[829: 匿名さん]

>>826 匿名さん

新築で買って、最初の2年は新築未入居の賃料、3〜5年で相場賃料に収斂、10年超あたりから競争力低下、のイメージかな。
もちろんモノによりますが。
出口を考えると、その物件は更に古くなり、検討対象にならないのでは？

[830: 匿名さん]

いいタワマンだと10年間賃料変わらない。そんなタワマン買いたい。

[831: 匿名さん]

>>830 匿名さん

例えば？

[832: 匿名さん]

今は新築ではない。中古だとあるかも。

[833: 匿名さん]

上級者の方なら別だけど、築年と賃料の収斂の一般原則を無視して投資を考えるのは無謀。
まして中古で今買って10年同じ賃料を想定するなど、もはや投資ではないと思う。

[834: 匿名さん]

>>828 匿名さん
方角ってなんだ(笑)
階高もそんなに影響ないだろw 高さの事を言ってるのか？それなら分かりますが。
築年がメインの要因なら20年後同じ価格になるのは見えてるので、奮闘中さんの売却判断は正しいと言えますね。

[835: 匿名さん]

>>834 匿名さん
新宿は方角による違いはあまりないイメージです。新宿御苑方面はやはり賃料高くとれるのですかね。

[836: 匿名さん]

>>829 匿名さん
そうですね。検討対象にはしていないのですが、富久との違いが気になりました。
この物件は新築時に富久ほどの賃料が取れていたのか？気になります。
どの物件も古くなると駄目ですね。出口を見据えると、やはり割安で分譲される新築が良いですかね。少なくとも今年はなさそうですが。

[837: 匿名さん]

>>828 匿名さん
というか立地のことを指摘していないあなたも人にそこまで指摘できるレベルではないのでは？

セントラルレジデンスは山手線外側、富久は内側でも四谷寄り。同じ新宿でも天と地ほどの違いがあります。方角なんて立地の前には微々たる差です。富久は立地柄、20年経ってもセントラルレジデンスほどの賃料にはならないと思いますよ。もちろん物件もセントラルレジデンスよりはランドマーク性があるのもありますが。

[838: 匿名さん]

上級だし。10年賃料変わってないし。

[839: マンション検討中さん]

>>837 匿名さん

初心者？

[840: 匿名さん]

ここのところ残念な感じになってきましたね。

[841: 匿名さん]

タワマン自体がもう時代的に「終わり」なんじゃない？？

[842: 匿名さん]

終わりなんじゃなくて差別化の時代に入っているのですよ。
都心の高度利用がますます進む中で、タワマン化は必然。相対優位をどうやって保つか、立地も含めて質の競争になってきているんだよ。
タワマンか否かを論ずること自体、時代について来れてない証拠。

[843: 匿名さん]

>>840 匿名さん
都度都度上からの目線の方の書き込みにより、建設的な話が出来なくなっていますね。
本当に自粛して頂きたいものです。

[844: 匿名さん]

少なくとも普通のタワマンでは見向きもされなくなってきたからね。タワマンだったら何でもよかった時代は終わったね。

[845: 匿名さん]

教えて欲しいのか、見栄を張りたいのか、スタンスがよくわからない方が、知見のなさを指摘されると切れるというパターンが繰り返されています。それでまた反感をかってしまう。

結構まともな指摘が多いと思うけど、受け止めて糧にした方が自分の為になるのではないでしょうか。

[846: 匿名さん]

>>845 匿名さん
知見のなさというか、退場宣言をするのが良くないのだと思いますが？

教えてほしいと聞いて退場しろと言われ気分の良い人は居ないと思いますが。指摘内容も立地の指摘をせず方角を要素にするほどですからね…。そんなに的を得ていない気もします。

初めのほうはそんな雰囲気もなかったので、最近入ってきたお一方のみそう言った方が見受けられますね。

[847: 匿名さん]

普通のタワマンは住む分にはいいとおもいます。見向きもされなくなってきたという表現には違和感有りです。

[848: 匿名さん]

>>846 匿名さん
確かに以前は指摘はもちろん沢山あったが、諦めろ宣言はなかった気はする。

そのトピックから様々な話が出てきたものだが、そういう話が出てこなくなったのは退場宣言などの書き込みづらい雰囲気が要因でしょうね。第3者から見ても辞めろ辞めろの雰囲気では、あまり書き込む気がしなくなります(笑)

どこまでが初心者なのかというのも話もあります。ぶっちゃけ、10年くらい前に始めた人なら初心者でも成功できた市況でした。

最初は誰でも初心者。指摘するほうも、気を使ってあげましょう。退場したくてここにいる人は居ないはずです。

[849: 匿名さん]

>>847 匿名さん
物件選定さえ失敗しなければ、タワマン投資はかなり堅実な投資になりえますよ。むしろCFプラスになる物件なら、住むより貸したほうが良いです。それから次を考える。というスタンスの方がここは多いです。貸せば年収も上がっていきます。

大切なのは出口と頭金のバランスですね。

[850: 匿名さん]

>>846 匿名さん

まぁ、読み返してみたけど、どっちもどっちに見えるね。どのスレがだれだかわからないものの、冨久を引き合いに出して話がこじれているみたいなので、癇に障った感じがありますね。

確かに退場宣告は良くない。経験者のアブナイっていう感覚も大事にした方がいい、ということで理解しましょうよ。
いかがですか？

[851: 匿名さん]

今や、タワマンというだけでは希少性が全くなくなりました。眺望の良しあしなど、他と差別化ができるかどうかがこれまで以上に厳しく吟味される時代だと思います。

[852: 匿名さん]

>>850
そうですね。退場宣言は謹んでもらいましょう。キケンという感覚は確かに大切。もうちょっと勉強しましょうという形で指摘してあげたほうがお互い丸く収まりますね。

>>851
タワマンもかなり増えてきましたからね。同じ物件内でも価格の上下が激しくなってきています。馬車道の直結は自分も良いなと思っていますが、大規模過ぎて戸数が多いのと、あそこも他に開発スペースがあるので、タワマンが複数たつ可能性もあります。眺望も永久価値が望めない可能性も。直結は良いとしても過剰分譲は価格の低下を招きますからね…。

[853: 大家奮闘中]

>>826 匿名さん

そのセントラルレジデンスの21万は、ちょっと安すぎる気がしますね。(周りの相場と比べて)
眺望も悪くないですし。もう少し取れると思いますけどね。
セントラルレジデンスの共用部はゲストルームしかありません。 でも
他のタワーと違って新宿駅に10分以内という希少性があり、
玄人にも人気の物件です。 築16年、新築で坪250位でした。 外側のデメリットはそこまでない気がします。
新宿のタワーはタクシー を利用する人が多いので、タクシーを捕まえやすい道路であることも賃貸のポイントになったりします。
富久近辺の新宿のリート物件ですが、こちらは家賃が高くてもほぼ満室です。
http://www.parkhabio-shinjuku-estower.com/room_west_high.html

[854: 大家奮闘中]

確かにタワーなら、どれでも良い時代は終わったのかもしれません。
それぞれの年収や資産状況によって、リスク許容度が異なるので
投資を一概に語るのは難しいですね。

[855: 大家奮闘中]

勝どきのファンド物件は賃貸に結構苦戦してるように見えます。
http://www.mitsui-chintai.co.jp/rf/tatemono/7164
インカムゲイン重視でない場合は、空室リスクが低いタワーを探すしかないですね。

[856: 匿名さん]

地盤の悪いところのタワマンは、もはや選ばれない時代と思ったほうがいいと思います。

[857: 匿名さん]

>>856 匿名さん

東京タワーズを受けて言っているのなら事実と違うね。
ここは直基礎で地盤はとてもいいんですよ。
賃貸は今の勝どきを象徴する苦戦振りですね。

[858: 匿名さん]

>>855 大家奮闘中さん
63部屋！新築でもないのにこれはヤバいですね。
新宿は安泰ですね。
ファンドを買えば安く持てると見るか否か。

[859: 匿名さん]

東京タワーズは素晴らしい物件だよ。賃貸苦戦しているのか？ダブルが多いのか？

[860: 匿名さん]

>857
海岸近くや低地のタワマンには地盤の悪いところが多いにも係わらず数多作られ希少性がない印象で、何だかあまり惹かれないんですよね～　私だけかな・・？

[861: 匿名さん]

私はひかれるけと。賛否両論あっていいのでは。

[862: 匿名さん]

水辺の風景は悪くないよ。
それを魅力に感じる賃借人もそれなりのボリュームでいるということですね。

[863: 匿名さん]

都心に住むでも水辺特集やってましたよ〜

[864: 匿名さん]

スポンサーがいて売らなきゃいけないから特集を組まざるを得ないんだろうね。。。

[865: 匿名さん]

>>858 匿名さん
ここは総戸数が多いから、他のタワマンよりも多いのは仕方ないよ。
2800戸だから、例えばツインパークスでいうと20部屋が賃貸に出てるという事。

[866: 大家奮闘中]

ミッドタワーだけで1400部屋として、空室が63室はやはり多いです。
先ほどのコンシェリア新宿だと70平米で37万ですが、750室で空室5部屋しかありません。
今後、勝どきは賃貸が厳しくなると予測します。

[867: 匿名さん]

一つのマンションの一つのサイトでの検索結果から勝どきの全体の傾向を推測するのは材料が不足していると思いますが、勝どきは新しいタワマンがどんどん出来ているから一時的に供給多々なのかな。

[868: 匿名]

>>867 匿名さん
それを言うなら供給過多じゃないですか？

[869: 匿名]

今でも空室だらけなのにこれからどうするの？ 勝どき

[870: 匿名さん]

逆に狙い目かも？

[871: 匿名さん]

>>870 匿名さん

価格下がってる？

[872: 匿名さん]

これから下がります。2割くらいは覚悟しなければ。でもTTTはもともと安かったから
そんなに損はしないと思います。
勝どきざタワーの南西は損しそう。

[873: 匿名さん]

>>868 匿名さん

供給多多。笑

[874: 匿名さん]

>>869 >>866
勝どき調べてみたけどトーキョータワーズだけがあの空き数で、他は多くても10戸ほど。
なので、トーキョータワーズの1人負けと見ています。

ただトーキョータワーズは他にはなかったから、ミッドタワーと書いてあるものの、2棟兼用で出してるみたいね。

とはいえ、2棟で60戸超の募集は竣工時の賃貸募集以外は見た事がない。
どちらにしても勝どきは厳しいでしょう。同じ時期に新宿のタワーはもうほとんど空きがないのは大家奮闘中さんの言うとおりなので。

[875: 匿名さん]

>>870 匿名さん
どう考えたらそうなる？w勝どきまだまだこれから増えていくんだよ？w

[876: 大家奮闘中]

64部屋はミッドタワーだけですね。部屋番号まで出てるので、三井が公式の仲介だと思います。
ミッドタワーは30階までが賃貸のみ。礼金なし+2カ月のフリーレント付きですので、苦戦しているのは間違いないです。
分譲棟のシータワーの募集はこちらにありました。
http://concierent.jp/rent/2396/
苦戦の原因は供給過多と古さですかね。 ちょっと心配な感じですね。

[877: 大家奮闘中]

我々個人オーナーがフリーレントなんて付けたら、完全に赤字になってしまいますが、
法人所有ならこういう荒技が出来ますね。 テナントの奪い合いになったら完全に不利です。
クロノだったかティアレジデンスも確か中華系ファンドが大量所有してるはずです。
こういうのは避けようと思います。

[878: 匿名さん]

>>876 大家奮闘中さん

シータワーありましたか！これは失礼。恐ろしい数ですね。2つ合わせて100戸超？

勝どきの他の物件はそうでもないんですよ。
あの辺りで一番古い物件だからですかね？
見た目は完全にランドマーク的なデザインなのに。

[879: 匿名]

これ見ると湾岸地域のタワーマンションで、築１０年近くになると、きゃなりヤバい状態になるんですね。
これは、完全投資するに値しないですね。

[880: 匿名さん]

>>879 匿名さん

きゃなりヤバい日本語だね。投資判断もきゃなりテキトーな感じですか？

[881: 匿名さん]

東京タワーズは何故賃貸たくさん出てるのですか？このマンション特別なにか事情あるのか勝どきが何か事情あるのか詳しいひとおしえてください。

[882: 匿名さん]

>>881 匿名さん

ミッドタワーは30階までが分譲じゃなくて賃貸のみだからじゃないですか？

[883: 匿名さん]

なんだ賃貸専用なんですか。たくさん賃貸でてて当然ですね。

[884: 匿名]

>>879 匿名さん
やばいとは思わないが、最近どっかで湾岸の潮風は建物の劣化を早めるから修繕費が心配って書いてあった。

[885: 匿名さん]

>>883 匿名さん
わかってないね。良く前スレ読みなよ。勝どきは買ってはいけない。
ババ抜きが始まってること理解してできるから。

[886: 匿名さん]

>>880 匿名さん
わろたですw

[887: 匿名さん]

>>883 匿名さん
賃貸専用でないシータワーは43件賃貸でてるんだぞww

[888: 匿名さん]

で、何が言いたいの？湾岸、TTTは賃貸多いから売ったほうがいいと言いたい？それとも自分が持ってる内陸タワマンは賃貸少ないぞと自慢したい？

[889: 匿名さん]

>>888 匿名さん
そんな短絡的な事は言わないと思いますが、材料を出しここで吟味した上で投資判断を自分でするスレッドなのでは？
奮闘中さんが同じ賃貸専用の新宿のタワマンと比較材料を出してますので、参考にしてください。

[890: 大家奮闘中]

TTTも素晴らしいマンションだと思いますので、売却をすすめているわけではありません。
ちょっと駅前が淋しいですが、そのうち商業施設も充実してくるかもしれないし。
人それぞれの投資スタンスで良いと思います。

[891: 大家奮闘中]

まだまだ高いのでエリア研究中です。

[892: 匿名さん]

非タワマン複数スレより

>今書店コンビニで売ってる都心に住むを見ましたか？
タワマン複数所有さんの実例がいくつか紹介されてます。とても興味深い貴重な情報だと思ってます。紹介された複数所有さんもこのスレを見ているのかな？

との事です。
あちらが非タワマン複数でしたのでこちらに転載させていただきました

[893: 匿名さん]

有明がかなり値上がってるみたい。やはり去年は買い場だったか…orz

[894: マンション検討中さん]

事後売却がOKな銀行に借りたら２つ持てるよって不動産屋さんに聞いたんですけど、本当なのでしょうか？？有識者の方、リスク等考えられることを教えていただけたらと思います。

[895: 1]

ここのみんなはもういなくなったのかな？？マンション高騰をうけてみんなウハウハなんじゃないかなと思います。誰かいたら反応もらえたら～

[896: マンコミュファンさん]

>>895 1さん
売ってウハウハの人はもうここにはいないんじゃないですか？私はタワマンだけなら９部屋持ってますが、まだ売却は経験しておらずウハウハしておりません。来年から長期譲渡のタイミングで順番売ってウハウハしたいです。