[湾岸・投資] 複数タワーマンション購入

[匿名さん]

投資対象として、複数のタワーマンションを所有している方、所有したい方用のスレです。

現在１つ目を持っていて、２つ目のセカンドハウスとして使いたい方、
またオーナーとして賃貸に出したい方、またオーナーとしての共用施設の利用可否なども含めて
２つ目以降のタワーマンションの購入物件について、また買い進めていく為の資金計画などについて、
またパンダ部屋の購入テクニックなども含め、タワーマンション新築、中古問わず
多面的に検討していくスレにしていけたらと思います。

なかなか複数持っている人は少ないと思いますので、現在所有している方のアドバイスは大歓迎です！！
それではよろしくお願いします。


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[61: 匿名さん]

ある程度長期保有なら、再開発や建て替え狙うべきでしょ。そうすれば、十数年後には新築タワマンオーナーです。

[62: 匿名さん]

いまでも新築タワマンオーナーだけと？？？

[63: 匿名さん]

>>62 匿名さん
話しが通じないねぇ

[64: 匿名さん]

うーん。再開発は長いと30年以上かかるるし、
景気によってストップするし狙って先回りしてボロビル買うのは
リスク高い。
やっぱりインカムゲイン中心に検討すべき。
安い湾岸タワー仕込んだ人は成功してるよね〜。
これからはどこ？

[65: 匿名さん]

昨年から今年にまとめて湾岸、秋葉原、東日本橋あたりの
割高な新築買った人は投資失敗。

[66: 匿名さん]

内部情報あるならともかくいつになるかわからない再開発に賭けるのは博打です
CFからもダメ
私は2004,2011都心2014川崎　2016名古屋とどんどん田舎に堕ちてます

今都心は買えませんね
がこれ以上田舎に買うつもりもない

[67: 匿名さん]

名古屋はどこですか？

[68: 匿名さん]

4軒もタワマン買っているとは凄い！

[69: 匿名さん]

>>66 匿名さん

その通りで、やはりタイミングが大事ですね。当面は内部成長が優先ですかね。

[70: 66]

タワマンばかりでそれが私のリスクなのは自覚してます
がタワマンオタクでそればかりになってしまった

良いけど高い、という物件を買った事は一度もなく
これなら安いだろうと思ったのを集めた感じです

名古屋は東の方に3、４駅目ぐらいの1LDKです

[71: 匿名さん]

>>64 匿名さん
もちろん、管理組合で協議されているマンション狙うんです。年配者が反対してるだけなんで、数年で８割の賛成が見込めるとこを買うんですよ。

[72: 評判気になるさん]

>>70 66さん

川崎はどこなんですか？
あと次の狙い目はどのへんですか？

[73: 匿名さん]

完売したが横浜の二俣川駅直結タワーは良かった。買いたかった。

[74: 匿名さん]

ここに書き込みして良いのかわかりませんが、タワーマンションの固定資産税の増減税の話は、どこから適用されるの？
マスコミによってバラバラで。
・2017.1.2以降完成物件 フジテレビ
・2017.1.2以降売買契約物件 日本テレビ
・2017.4.1以降に売り出された物件 東京新聞

[75: 匿名さん]

>>70 66さんとは違う感じで、タワマン意外にヘッジとして持ってるって人はいるのかな？

[76: 匿名さん]

名古屋はアンダーで完売のタワーもありましたしね

[77: 匿名さん]

先輩方にお聞きしたいのですが、複数持ちの為のベターな戦略は、やはり

通常の住宅ローンで1件目→1件目賃貸→フラットの住宅ローンで2件目→2件目賃貸で3年ほど確定申告の実績作成→3件目以降はアパートローン(変動のみ)

このパターンが一番リスク低いでしょうか？
自宅での税金優遇が10年ある物件でも、そんな事は構わず、すぐに賃貸に回すべきでしょうか？

[78: 匿名さん]

>>74 匿名さん

固定資産の計算で元旦外しに意味があるフジテレビではないかな。日テレ説は元旦外しにする意味がないし、東京は時期が遅すぎる。

[79: 匿名さん]

>>66 匿名さん
やはり2つ目買うのに数年はかかりますかね？
1つ目は賃貸に回して、不動産収入分を増やした感じでしょうか？

[80: 匿名さん]

>>70 66さん
なるほどですね。眺望なんてとにかく二の次で、コストパフォーマンスを重視した感じですかね？
安く買って高く貸すのが一番ですもんね。
タワマンオタクという事は、4つ全てのタワマンを所有したい理由もあったんですよね？

よろしければその理由なんかも教えてくれたら嬉しいですね。

[81: 匿名さん]

このスレを見てビックリしました。ほぼ人生に1度の買い物をいくつもしちゃうなんて。
1つ1つは安くても、3つも4つも持つとトータル1億以上の資産ですよね？

確かにアパートローンでアパート作るよりもよっぽど安全かもね。
タワマンは個人が手に入れれる資産の中で、一番価値が落ちにくいものではあるだろうし。

[82: 匿名さん]

>>51 匿名さん

Bクラス物件を完済したのは凄いw繰上げ返済しまくったんですか？
当時安かったころに買ったのかな。

たしかに10〜20年で4つ買えれば御の字なのかな。そんなに急ぐ必要もありませんかね。

[83: ６６]

私は一軒目完済するまでは何もしませんでした
安い時期だったし、妻の助けもあったのでラッキーだっただけだと思います

次にまた住宅ローンかりて程なくアパートローンも借りました
住宅ローンはこれ以上ない最強ローンですので
何度も使えるよう頑張ることお薦めします

タワーばかりになったのは好きだったのと目利きが多少できたという以外の理由はないです
立地は幹線の鉄道を超えて海側には買わないようにしてました
そこはこだわりですかね、ただ次はもうタワーはやめようと思います

[84: 匿名さん]

私は2つ目は4年後でした。ひとつ目のタワーマンションを賃貸に出せば難しくない。

[85: ６６]

>>77
確定申告は３年もやらなくてもアパートローン通ると思いますよ

フラット３５セカンドローンを使った経験のある方の事例をお聞きしたいですね

[86: ６６]

>>80
眺望は隣家の高さ定規使って計算して、ギリぬけると踏んで買ったことはあります
うまくいきました（笑）

[87: 匿名さん]

>>84 匿名さん
なるほど…！すぐに賃貸に出して、3年分の確定申告をやったかんじですか？2つめはフラットでローン？それともアパートローンですか？

[88: 匿名さん]

＞81さん
個人の投資戦略には様々あり、ライフステージの状況によって選択できる投資手法が変わってきますね。リスクの許容度も違ってくる。
でも、投資の進め方に関する基本的な考え方がとても大事で、私は最近出会った下記のブログを何度も読み返して自らの投資スタンスを確認するようにしています。

https://www.kenbiya.com/column/baby/

前にも書きましたが、財務戦略の重要性と投資のタイミングを計る（一気呵成に進めない）知恵が大切ですね。

[89: 匿名さん]

>>86 ６６さん

隣家屋上に、後から携帯などのアンテナが追加で立つケースもありますよ。小型の風力発電が立つケースなんてのも。

[90: 匿名さん]

>>77 匿名さん

このケースの場合の最初の住宅ローン、これを完済せずにフラットで二件目ということですよね？

こうした時、皆さん住宅ローンの住所はどうしてますかね？

[91: 口コミ知りたいさん]

>>90 匿名さん
住所はそのままにしてます。住宅ローンな銀行に一括返済を求められていやなので。郵便局の転送サービス使ってますよ。

[92: 匿名さん]

>>91 口コミ知りたいさん
なるほど、という事は、1件目の銀行ローンの物件に住んでる事になってるんですね(申請上は)そこに店子さんも入ると、店子さんとオーナーさんが同一住所になるのは大丈夫なのかな？そこまでチェックされてないて事ですかねww

[93: 匿名さん]

>>92
その辺のリスクも鑑みると、
２つ目以降は普通にアパートローンで行った方が安全かも

ここの方々も２件目以降はアパートローンオンリーが多いんじゃないかな？

[94: 匿名さん]

経験者的なコメントすると、アパートローンがオススメ。安心。

[95: 匿名さん]

アパートローンって高くないんですか？

[96: 匿名さん]

>>94 匿名さん
銀行ローンからのフラットでやらかしちゃった感じですか？苦笑
宜しければ差し支えない範囲でkwskお願いいたします。

まぁ。投資用に買うのであれば、アパートローンのほうが買い進めるのには正攻法ではありますね。

[97: 匿名さん]

>>95 匿名さん

>2016年7月の店頭金利を調べると、三井住友銀行の「アパートローン」は、変動2.475％、5年固定1.870％、10年固定2.01％（筆者店舗にて確認）となっています。また、オリックス銀行「不動産投資ローン」は、変動2.675％、5年固定2.5％です。

住宅ローンより1%高いくらいかな

みなさん何年固定でやってますか？タワマンなので、10年かな(笑)

[98: マンション比較中さん]

一棟より、タワマン一戸で買いましていく方の方がやはり多いんでしょうか？
私も出口が見えない一棟より、出口戦略のたてやすい港区マンションを一戸ずつ買いましていこうと思っています。

[99: 匿名さん]

＞98さん
そのやり方が正解なのは間違いないんですが、現在の価格水準だと、港区タワマンオンリーで、物件から生じるNOIだけでは返済できないか、うまくいってギリギリ。

つまり、キャッシュフローがプラスにし辛いんですよね。

簡単にいうと、物件を買うだけでは成長できないので、給与等の別所得で次の物件を買う頭金を貯めなければならない。

さてどうしましょう、というのが今の局面だと・・。

[100: 匿名さん]

港区以外のタワマンじゃダメなの？

[101: 匿名さん]

そもそも、今さら、なぜタワマンなのか！？　　と、最近思うんだが、どうだろう・・・。

[102: 匿名さん]

＞100さん
98さんの、港区タワマンというのが、おそらく相対的に価値が劣化せず、いざというときの流動性も高い、という物件の象徴なのかなと理解してます。

もちろんそういうものは港区限定ではないものの、フローの収益性に劣るのは同じでしょうね。

港区やタワマンに限定する必要は全くないと思いますが、投資という観点からすると安全性と収益性のバランスを時間軸も含めてどういう風に分散するか、という問題かと。

[103: マンション掲示板さん]

確かに豊洲、有明などのタワマンは液状化の恐れが高いので、資産価値が暴落する可能性もあると、銀行マンは言っていた

[104: 匿名さん]

>>99 匿名さん
しかもタワマンだと35年の返済もあるもんね。

初めの表のNOIでいうとGランクか、もしくは他の方は名古屋などが良いのかな。
もちろん液状化や資産価値低下のリスクもあるけど、NOIだけで言えば、港区はもう高すぎるね…

WCTやタワーズ台場くらいだとお安い物件もあるからその辺ならNOIはプラスかもしれないけど。

目ぼしい物件販売価格のURLのせてみんなに品定めしていくのも一興かもしれませんね。
取られちゃうかもしれないけど、お勉強代ということで(苦笑)

[105: 匿名さん]

>>98 マンション比較中さん
いえ、少ないと思いますよ(笑)
ネットのどこを探しても載ってない。巷にあるのは一棟モノばかりですよね。
ただ建物としての強度は日本全国津々浦々で、タワマンが一番強いから、一番安全な投資ではある(笑)今のタワマンは値上がりしすぎてキャッシュフローは果てしなく少ないから複利メリットがなくなるのが玉にキズ

[106: 匿名さん]

>>101 匿名さん

他に良いのある？(笑)
アパートも高すぎだし、そもそも地震起こったらアパートが一番あぶない。

[107: 匿名さん]

>>97 匿名さん
そんな金利で回収できるんですか？一億以下で0.5%台(一億以上だと高くなった)で20年変動にしてフルローン組めましたが、それでも毎月マイナス。

[108: マンション比較中さん]

９８ですが、私はタワマンではない港区マンションをむしろ見ています。
もう売れてしまいましたが、プレシス東麻布なんかは検討しました。
そういう意味で言うと、港区でも湾岸物件は手が出しにくいですね。
港区内陸になってくると確かにキャッシュフローなんて出やしませんね。。

[109: 匿名さん]

たしかにプレシス東麻布はアリでしたね。同じ港区でもパークコート浜離宮とかとは違うカテゴリーですね

[110: 匿名さん]

>>107 匿名さん
店頭金利で借りる投資家何ていませんよ。
店頭金利マイナス1%くらいがベースで、あとは交渉や属性次第という感じですかね。