[湾岸・投資] 複数タワーマンション購入

[匿名さん]

投資対象として、複数のタワーマンションを所有している方、所有したい方用のスレです。

現在１つ目を持っていて、２つ目のセカンドハウスとして使いたい方、
またオーナーとして賃貸に出したい方、またオーナーとしての共用施設の利用可否なども含めて
２つ目以降のタワーマンションの購入物件について、また買い進めていく為の資金計画などについて、
またパンダ部屋の購入テクニックなども含め、タワーマンション新築、中古問わず
多面的に検討していくスレにしていけたらと思います。

なかなか複数持っている人は少ないと思いますので、現在所有している方のアドバイスは大歓迎です！！
それではよろしくお願いします。


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[601: 匿名さん]

>>600 匿名さん
金利はどれくらいで言ってきてくれたのですか？

[602: 匿名さん]

借りる気無いので聞いてません。

[603: 匿名さん]

自分だったら借りれるだけ借りてどんどん物件増やしていきたいのですが。。貸してくれる金融機関ありません。借りてくれと言われる立場になるコツを教えてください。

[604: 匿名さん]

>>603 匿名さん
ここは初心者禁止スレになったので、派生スレで質問をお願いします。資金計画の派生スレがあります。

[605: 匿名さん]

ほんと、買いたい物件ないわぁ。
付き合いで買わなきゃいけない不動産(隣地)もあるし、憂鬱っ。

[606: 匿名さん]

付き合いで土地を少し売ってくれと隣家に言われたことがありますよ。面倒ですよね。

[607: 匿名さん]

>>606 匿名さん
売ってくれもきついですね。隣地が引越していなくならるなら無視でいいと思いますが、建て替えなんかなら、私なら売ってあげちゃう。

[608: マンコミュファンさん]

>>604 匿名さん
感じ悪いですね。一応複数持ちなんですけど。

[609: 匿名さん]

今は買わずに我慢というのも投資のうちじゃないかと思ってます。
サラリーマンの副業としては、ですが。

[610: 大家奮闘中]

所詮サラリーマンの副業ですから、本業の属性が銀行さんにとっては1番重要です。
金融機関は自分で苦労して開拓していくしかないです。
ラクな方法はないと思います。
中古もなかなか売れなくなってきましたよね。
勘違い値付の二流デベの小規模マンションは
ずーっと晒しもの。
このあたりは意外と早く崩れそう。

[611: 匿名さん]

>>608 マンコミュファンさん
失礼しました。複数持ちさんでないのかなと…すみません。
どの辺りをお持ちですか？複数持ちだと残債が減っていくまでは厳しいイメージです。今はまだ高値で売れる時期なので、売却すると資金も増え、可能性が広がるかもしれません。複数持ちで全て賃貸に出されてるのでしょうか？

[612: 匿名さん]

>>610 大家奮闘中さん
その属性を不動産投資で上げていくという話が資金計画スレで展開されています。
とはいえタワマン複数持ちの場合は、他のアパートなどとも違い、利回りは良くないので、売却まで終わらせてからでないと難しいでしょうね。

[613: 匿名さん]

複数持ちになって間もないので3社としかお付き合いがありませんが、ここの先輩方は何社ほどと取引きやお付き合いされてますか？ご自身で何社ほど回ったりしたのでしょう？
自分はまだ2社ほどしか回っていません…
金利も上昇局面、価格はさらに下げ圧力が強まってきそうです。

[614: 匿名さん]

>>613 匿名さん

例えば10年くらいの間にフルローンから繰り上げ返済をコツコツして、完済間近、みたいなので信用を上げるのが王道のひとつでしょうね。
その間に２つ目３つ目を順次買い増しすると、PLもCFも増加して、投資の方も信用してもらえる。
属性って言うのはそう言うことの総合的判断なんじゃないかな。
たくさん回るのも大切だと思うけどね。なんせ副業なんで、そんなに時間がないでしょう。

[615: マンションコミュファン]

>>611 匿名さん
タワマン2室、中古アパート2棟所有してます。全て賃貸にだしてます。残債減っていないですが別に厳しくないですね。またタワマンが欲し

[616: 大家奮闘中]

>>612 匿名さん

難しいですね。特に湾岸タワーマンションの担保評価は低く出ると思います。

[617: 大家奮闘中]

プロパーローンは勤務先や学歴なんかも重要ですよ。

[618: 匿名さん]

>>617 大家奮闘中さん
アパートローンではなく、プロパーローンも使われてるのですか？

[619: 匿名さん]

>>615 マンションコミュファンさん
ポートフォリオは良い気がします。ただ、残債が減っていないのが銀行員に見向かれない要因なのかもですね。

銀行からわざわざ借りてくれと言われている方何人かいらっしゃいましたが、所有物件の残債が無いもしくはかなり減っているのではないでしょうか？教えて頂ければ幸いです。

[620: 大家奮闘中]

資金計画のスレがありますよ。

[621: 匿名さん]

複数持ちでも初心者から玄人までいると思うのですがこのスレは複数持ち玄人専用スレなのですかね？わざわざ向こうにトピックを持ち込むのも面倒ですがこのスレは本スレのようですし複数購入したい方のスレなんですよね？そういった方の質問すべてを投げるのも如何な事と思います。それなら玄人専用スレを作りましょうか？

[622: 匿名さん]

>>619 匿名さん
根抵が1.5億空きがあると聞いています。

[623: 匿名さん]

>>622 匿名さん
その1.5億をどう活用していくご予定ですか？CFはどのくらいを目標におきますか？

[624: 匿名さん]

>>621 匿名さん
どこからが玄人ですかね。複数所有でも4件以上とすると、誰も書き込まなくなる気がします。自分は3件以上所有ですが初心者から抜け出せていません。

[625: 匿名さん]

>>624 匿名さん
その3件所有でも初心者的な質問を毛嫌いされる方がいらっしゃるので、玄人専用のスレは、銀行から借りて欲しいと来ているレベルの方や、またはあまり初心者に情報を教えたくない方のみに限定するスレにすれば良いのではないでしょうか？

そのスレは参加できる方限られますし、話は初心者には難しい話ばかりになると思いますが、何人かはそういった方いらっしゃいますし、初心者はロムに徹するだけでも詳しくなるでしょうしスレを分ける意義はあるのでは？と思っていますがどうですかね。そのほうがお互い快適に情報交換できると思っています。

[626: 大家奮闘中]

>>619 匿名さん

残債が減ってないのに、どうしても借りたいなら奥さんや親を保証人にして、
フルローンが付きそうな物件を探すしかないですね。

[627: 大家奮闘中]

賛成です。
初歩的な利回り計算や資金繰りについて勉強したい人はあちら。

こちらは質問回答コーナーではなく、
オーナーとして物件の運営全般、税務、ポートフォリオの入れ替え(仕込み、売却、借入)
不動産市況などの情報交換の場にしたらどうでしょう。

[628: 匿名さん]

>>623 匿名さん
CFとか気にしたことありませんが、築古でも5%くらいは回って欲しいですね。買うのは安いと思ったり、この物件は価値が上がると思うと、どうしても欲しくなり買ってしまいます。買うばかりではなく、毎年、１件買って不要な物１件売ってってペースですね。

[629: 匿名さん]

不要になる物件買ってるのですか？私は長期保有したい物件ばかり買っているので増える一方です。最近はCFがいい物件を狙ってますがタワーマンションだとなかなかないです。

[630: 匿名さん]

>>629 匿名さん
不要な物件は、主にマンション。
10年以上前に買ってて、売り時だなぁって思ったやつですね。

[631: 大家奮闘中]

空中族はもう終わりかな。
楽待ちも出がらしばかりで。
容積取れる安めの土地買って、
新築アパート建てるのが一番かもね。

[632: 匿名さん]

＞大家奮闘中さん

アパートをポートフォリオに入れる有効性は、CF確保や税務面からも理解しているつもりなのですが、耐震性や耐火性等の資産としての安全性のところがどうしても引っかかって踏み切れません。
このあたりはどのようにお考えでしょうか？

[633: 匿名さん]

タワマンが最新の設備だからと言って安全だと言い切れる理由が分かんないけど。あなたはどこにもってるの？そもそも不動産なんて地震で真っ先に暴落すんでしょ。3年は沈んだまま。不安なら投資しなきゃいいだけ。

[634: 匿名さん]

自分も思った。地震保険かければいいでしょ。投資センスないのでもう少し勉強してからアパートなりタワーマンションなり購入してください。

[635: 匿名さん]

＞634さん

大家奮闘中さんのコメントがいつも参考になるので、考え方をお聞きしたかったんです。
地震保険かけりゃとか、そんな粗雑なコメントは参考になりませんね。

資産形成にあたってリスクコントロールをどの辺りで折り合いをつけていくべきか、アパートの組み込みにあたってどういう注意をしておられるのかに興味があるのです。なんせ副業なので手間もかけられないし。

港区中心にタワマン４室、１０年かかった。まあ、これ自体がセンスないかな、笑。

[636: 大家奮闘中]

港区のボロワンルーム区分じゃ話しになりませんが、タワーマンション4室なら
立派だと思いますが、なんで
売らないんですか？
芝浦あたりに集中だとリスク高くないですかね。
エリア(駅)と物件タイプは分散した方が長期的に安心です。

[637: 大家奮闘中]

タワマンを4室持ってるなら、
色々経験値は上がってると思います。
礼金は取れてます？

[638: 匿名さん]

ボロワンルームくぶんをバカにするな！
利回り10%で10年前に取得して空室ゼロ。家賃がローンを払ってくれた。素晴らしい買い物したなと実感。

[639: 匿名さん]

＞大家奮闘中さん

芝浦はひとつだけで、あとは虎ノ門・神谷町ですね。
礼金のご質問、流石ですね。自分は全部定借、売らないんですかの疑問も流石、大家奮闘中さんはうまく売っておられる感じですよね。
そのあたりの感覚がいつも参考になるな、と思っているんです。
ヘタレなんですかね、売るって勇気いりません？笑

[640: 匿名さん]

虎ノ門ヒルズですか。素晴らしい。

[641: 匿名さん]

>>635 匿名さん
いやー、10年で4室はすごいですね。良かったら資金計画スレにも遊びに来てほしいです。通常なら10年で2室がやっとだと思います。どのように資産を増やしていったのか、凄く気になります。一度も売却などされてないのですか？

僕は売らなくても良いかなと思う派ですが、やはり今は本当に持っておきたいと思うもの以外は売ってしまってキャッシュを作るべき時期なのかもしれませんね。

[642: 匿名さん]

＞641さん

派生スレにも結構行ってますよ、笑。
マーケットの見極めは難しいですよね。自分では偉そうに、今は我慢の時期なんて言ってしまいますが、物件の物色はそれ自体が面白いし、買うのは簡単。
金利も上がる、なんて誰でも言えますが、レーガノミクス初期の保護主義でドルは政府の意に反して上昇、最終的に円安を修正するためにプラザ合意でバブルへGo、この間２年もなかったような。
トランプノミクスも酷似しているといわれる中、今後何が起こるやら想像もできませんね。

[643: 大家奮闘中]

>>639 匿名さん
あの辺りを複数買えるなんてすごいじゃないですか。 年収3000万位ないと買えないエリアですね。
虎ノ門タワーズは近くに寄ると、外壁が雨だれとクラック目立ちますね。
吹き付けだからかなぁ。 愛宕神社のパークコートは良いですね。
売るのは淋しいですけど、せっかくのタワマンブームに乗らないともったいないですよ。

[644: 大家奮闘中]

>>638 匿名さん
タワマンスレなんで、貧乏臭い三点ユニットワンルームとかに
魅力を感じない。

[645: 匿名さん]

>>643 大家奮闘中さん

虎ノ門タワーズのクラックは確かに気になりますね。あの形状もちょっとです。

[646: 匿名さん]

皆さん良くみてますね
私もあのクラック気になってました
吹き付けは盲点でした、そうだったのか
昔8100万の76ｍ２を買いのがしました

[647: マンション検討中さん]

自宅タワマンの賃貸を検討していますが、親や親戚から売却を進められます。理由は賃貸はリスクが高いからとのことです。

賃貸に出されて滞納等のトラブルによく合うものでしょうか？賃貸管理会社は東急リバブルなどの大手を使われたりしていますか？

[648: 匿名さん]

>>647 マンション検討中さん

テナント負担で賃料保証会社と契約させるんですよ。10日延滞すると賃料保証してくれる、とかです。
リバブルとかリハウスとかKENなどがいいのでは？
室内クリーニングて済めばいいですね。

[649: 匿名さん]

>>647 マンション検討中さん

あと、賃貸管理会社と言うのは、タワマンの場合は要らないですね。手間がかかることはないので。

[650: 匿名さん]

うちはリハウスに頼んでます。エアコン壊れたとき対応してもらいました。