[湾岸・投資] 複数タワーマンション購入

[匿名さん]

投資対象として、複数のタワーマンションを所有している方、所有したい方用のスレです。

現在１つ目を持っていて、２つ目のセカンドハウスとして使いたい方、
またオーナーとして賃貸に出したい方、またオーナーとしての共用施設の利用可否なども含めて
２つ目以降のタワーマンションの購入物件について、また買い進めていく為の資金計画などについて、
またパンダ部屋の購入テクニックなども含め、タワーマンション新築、中古問わず
多面的に検討していくスレにしていけたらと思います。

なかなか複数持っている人は少ないと思いますので、現在所有している方のアドバイスは大歓迎です！！
それではよろしくお願いします。


[スムログ 関連記事]
お便り返し－3 空室売りとオーナーチェンジ、どちらがよいか？【DJあかい】
https://www.sumu-log.com/archives/5477/

[561: 匿名さん]

>>559 匿名さん
まだまだ最終計画の様なものは描いていません。景気や災害や税金など悩ましい問題をどうやって避けていけるか、不動産にだけ頼ってはいられないというのが本音です。但し不動産の相場の波にまあまあ乗れて来ましたので、また相場が下がった時にどうするか考えます。

[562: 匿名さん]

>>556 匿名さん

天王洲、品川シーサイド、港南、は新航路の話題もお忘れなく。

[563: eマンションさん]

>>562 匿名さん

あと大崎目黒恵比寿ですね。
マスコミが騒いで相場が下がってくれたら相当お買い得になりますよね。風評被害はチャンスです。

[564: 大家奮闘中]

いまから湾岸を売却するとライバル多くなりそうですね。ちなみに不動産屋の話しでは。有明のオリゾンマーレは
向かいの土地に建物が建つので、レインボーブリッジ側の眺望なくなるそうです。

[565: 大家奮闘中]

本業と家賃収入で
年収2200位ですが税金を減らしたいです。

[566: 匿名さん]

>>565 大家奮闘中さん
すごいですね。家賃収入のCFどのくらいなのですか？まださすがに3つ賃貸とも無借金ではないですよね？

[567: 匿名さん]

>>565 大家奮闘中さん
状況似てます。僕もワンルーム1、タワマン3（自宅含む）で本業合算で2300万です。この時期悩みますよね〜税金どうするか、、

[568: 匿名さん]

ふるさと納税やってますか？私は今年からはじめました。

[569: 匿名さん]

給与所得者の本業と税引き前の家賃を同列で考えるあたり
ナイスです。
青色申告者より

[570: 匿名さん]

税金減らすならやっぱり不動産購入ですかね

[571: 匿名さん]

>>569 匿名さん

事業的規模って、どういう基準でクリアされてますか？
5棟10室、あるいは収入額等の実質基準？
タワマン投資で10室になるのは時間がかかるので、皆さんどうされておられるのでしょうか？

[572: 匿名さん]

>>571 匿名さん
タワマン10室はよっぽど金持ちじゃないかぎり無理なんじゃ？
ここの経験者さんも4つくらいが多いですよね。
金額は事業規模になりえるんでしょうけどね。

[573: 匿名さん]

>>567 匿名さん

税理士さん雇ってないんですか？楽に節税できますよwwそんなに高くないし

[574: 匿名さん]

>>571
青色は10室無くてもできます
念のため

[575: 匿名さん]

>>572 匿名さん

賃料ベースで1000万弱位、青色はやっているけど、税理士に相談したら事業的規模ではないと

[576: 大家奮闘中]

最近は法人化流行ってるけど
自分は売却して回転するので不要かな。複数持ちの方、今年は
どの様な計画ですか？

[577: 匿名さん]

私は青色申告会の会員になってます。どんな質問にも丁寧に対応して貰ってます。会計ソフトに自分で入力していますが、内容を見て貰い間違いを修正してくれます。半年9000円、年18000円で相当会計に詳しくなりました。
因みに本業のサラリーと不動産業の他にもう一つ個人事業を申請しています。

[578: 住民板ユーザーさん1]

法改定で去年４月以降購入の物件は建物付帯設備の減価償却に対し定率法を使えなくなりましたよね。
投資で今年購入の物件あるので地味に結構痛いと思ってます。
皆さん影響感じてませんか？

[579: 大家奮闘中]

一棟物RCだと減価償却費は
かなり減りPL上でインパクトがあります。
しかし固定資産台帳を作成する際、一般の方だとそこまで細かく分類しないのではないでしょうか？
ましてやマンション一室なんかだと、
工事明細もありませんよね。
建物は元々定額法ですし。

[580: マンション掲示板さん]

南池袋のスミフタワーはどうでしょう？

[581: 匿名さん]

高過ぎて話にならないでしょう。

[582: 匿名さん]

東京ツインパークスの角部屋が69m2の9000万強で出ている。
ツインパークスの坪単価は400万ほどで推移しているが、
ここの角部屋の賃貸相場は相当高いんだよね。
35〜70万くらいで貸せる。

35万で貸したとして、管理費等が3.6万を引いて31万強。ローンを25万くらいの支払いで納めるように頭金を出せば、6〜７％はROI取れると思うのだけどどうでしょう？

１割の頭金を出せるのなら、アパートローンでも住宅ローンでも大差ないのでは。

[583: 匿名さん]

1 です。あれから遅れましたが、
やっと資金計画に特化した派生スレを作りました。
みなさま、こちらにもご参加の程、ぜひ宜しくお願い致します！！

[湾岸・投資] 複数タワーマンション購入の資金計画について[派生スレ]
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/613377/

[584: 大家奮闘中]

こちらは複数持ち限定で情報交換したいと思います。派生スレは情報クレクレの初心者向けに分けた方がいいと思います。

[585: 匿名さん]

>>584 大家奮闘中さん
確かにスレ分けしているのに、なぜかここが更新されないのは気になっていました。
良いと思います。資金計画が初心者さんには一番難しいのでしょう。
向こうのスレは、初心者さんが増えてきているようです。

[586: 匿名さん]

>>584 大家奮闘中さん

同意‼︎
こちらはベタな話で盛り上がりましょう！

[587: 大家奮闘中]

そうですね。笑
確定申告が近づいてきました。
大変だ〜

[588: 大家奮闘中]

マイナンバー本当に嫌ですよね。
来年からは銀行、証券にも開示しなくちゃいけないし。税務署、会社
全て監視されてる気分です。

[589: 匿名さん]

とりあえずふるさと納税地獄（笑）。

毎日蟹とか和牛とかいくらとかフグとか・・（笑）

毎年計画的にやろうと思うのだが、年末までサボってしまう。

[590: 大家奮闘中]

わかります。
この時期は急にセレブな食卓になりますよね。 笑
今年は家電とか旅行券を頼んでみようかなと思っています。
しかしテナントの動きも無いし、平和で退屈です。
皆さん、家賃保証会社を使った事はありますか？

[591: eマンションさん]

>>590 大家奮闘中さん

テナント負担で義務にしてます。

[592: 大家奮闘中]

法人契約の場合も？

[593: 匿名さん]

>>592 大家奮闘中さん

法人契約は私はないんです。
確かに法人契約はいろいろありそうですね。

[594: 匿名さん]

馬車道ってとりあえずの投資としてはCFは合わなそうだけど、例えば10年後には自分が住むと考えた場合はどうだろうか。
その時に中古で買うでOK？

[595: 匿名さん]

>>590 大家奮闘中さん

家賃保証の話題、どうでもいい。

[596: 匿名さん]

>>595 匿名さん

そういう運用グダグダ話がこのスレでは大事なんです！笑

[597: 大家奮闘中]

市役所のビルが隣に出来るみたいですし
本当便利そう。400位かな？

[598: 大家奮闘中]

最近、地銀の担当者がノルマがあるのか借りてくれと煩いです。

[599: 匿名さん]

いいな。自分もそんな身分になりたい。

[600: 匿名さん]

私は大手都銀の担当から借りてくれと言われて断りましたが。ウザイから、それから電話に出ない。

[601: 匿名さん]

>>600 匿名さん
金利はどれくらいで言ってきてくれたのですか？

[602: 匿名さん]

借りる気無いので聞いてません。

[603: 匿名さん]

自分だったら借りれるだけ借りてどんどん物件増やしていきたいのですが。。貸してくれる金融機関ありません。借りてくれと言われる立場になるコツを教えてください。

[604: 匿名さん]

>>603 匿名さん
ここは初心者禁止スレになったので、派生スレで質問をお願いします。資金計画の派生スレがあります。

[605: 匿名さん]

ほんと、買いたい物件ないわぁ。
付き合いで買わなきゃいけない不動産(隣地)もあるし、憂鬱っ。

[606: 匿名さん]

付き合いで土地を少し売ってくれと隣家に言われたことがありますよ。面倒ですよね。

[607: 匿名さん]

>>606 匿名さん
売ってくれもきついですね。隣地が引越していなくならるなら無視でいいと思いますが、建て替えなんかなら、私なら売ってあげちゃう。

[608: マンコミュファンさん]

>>604 匿名さん
感じ悪いですね。一応複数持ちなんですけど。

[609: 匿名さん]

今は買わずに我慢というのも投資のうちじゃないかと思ってます。
サラリーマンの副業としては、ですが。

[610: 大家奮闘中]

所詮サラリーマンの副業ですから、本業の属性が銀行さんにとっては1番重要です。
金融機関は自分で苦労して開拓していくしかないです。
ラクな方法はないと思います。
中古もなかなか売れなくなってきましたよね。
勘違い値付の二流デベの小規模マンションは
ずーっと晒しもの。
このあたりは意外と早く崩れそう。

[611: 匿名さん]

>>608 マンコミュファンさん
失礼しました。複数持ちさんでないのかなと…すみません。
どの辺りをお持ちですか？複数持ちだと残債が減っていくまでは厳しいイメージです。今はまだ高値で売れる時期なので、売却すると資金も増え、可能性が広がるかもしれません。複数持ちで全て賃貸に出されてるのでしょうか？

[612: 匿名さん]

>>610 大家奮闘中さん
その属性を不動産投資で上げていくという話が資金計画スレで展開されています。
とはいえタワマン複数持ちの場合は、他のアパートなどとも違い、利回りは良くないので、売却まで終わらせてからでないと難しいでしょうね。

[613: 匿名さん]

複数持ちになって間もないので3社としかお付き合いがありませんが、ここの先輩方は何社ほどと取引きやお付き合いされてますか？ご自身で何社ほど回ったりしたのでしょう？
自分はまだ2社ほどしか回っていません…
金利も上昇局面、価格はさらに下げ圧力が強まってきそうです。

[614: 匿名さん]

>>613 匿名さん

例えば10年くらいの間にフルローンから繰り上げ返済をコツコツして、完済間近、みたいなので信用を上げるのが王道のひとつでしょうね。
その間に２つ目３つ目を順次買い増しすると、PLもCFも増加して、投資の方も信用してもらえる。
属性って言うのはそう言うことの総合的判断なんじゃないかな。
たくさん回るのも大切だと思うけどね。なんせ副業なんで、そんなに時間がないでしょう。

[615: マンションコミュファン]

>>611 匿名さん
タワマン2室、中古アパート2棟所有してます。全て賃貸にだしてます。残債減っていないですが別に厳しくないですね。またタワマンが欲し

[616: 大家奮闘中]

>>612 匿名さん

難しいですね。特に湾岸タワーマンションの担保評価は低く出ると思います。

[617: 大家奮闘中]

プロパーローンは勤務先や学歴なんかも重要ですよ。

[618: 匿名さん]

>>617 大家奮闘中さん
アパートローンではなく、プロパーローンも使われてるのですか？

[619: 匿名さん]

>>615 マンションコミュファンさん
ポートフォリオは良い気がします。ただ、残債が減っていないのが銀行員に見向かれない要因なのかもですね。

銀行からわざわざ借りてくれと言われている方何人かいらっしゃいましたが、所有物件の残債が無いもしくはかなり減っているのではないでしょうか？教えて頂ければ幸いです。

[620: 大家奮闘中]

資金計画のスレがありますよ。

[621: 匿名さん]

複数持ちでも初心者から玄人までいると思うのですがこのスレは複数持ち玄人専用スレなのですかね？わざわざ向こうにトピックを持ち込むのも面倒ですがこのスレは本スレのようですし複数購入したい方のスレなんですよね？そういった方の質問すべてを投げるのも如何な事と思います。それなら玄人専用スレを作りましょうか？

[622: 匿名さん]

>>619 匿名さん
根抵が1.5億空きがあると聞いています。

[623: 匿名さん]

>>622 匿名さん
その1.5億をどう活用していくご予定ですか？CFはどのくらいを目標におきますか？

[624: 匿名さん]

>>621 匿名さん
どこからが玄人ですかね。複数所有でも4件以上とすると、誰も書き込まなくなる気がします。自分は3件以上所有ですが初心者から抜け出せていません。

[625: 匿名さん]

>>624 匿名さん
その3件所有でも初心者的な質問を毛嫌いされる方がいらっしゃるので、玄人専用のスレは、銀行から借りて欲しいと来ているレベルの方や、またはあまり初心者に情報を教えたくない方のみに限定するスレにすれば良いのではないでしょうか？

そのスレは参加できる方限られますし、話は初心者には難しい話ばかりになると思いますが、何人かはそういった方いらっしゃいますし、初心者はロムに徹するだけでも詳しくなるでしょうしスレを分ける意義はあるのでは？と思っていますがどうですかね。そのほうがお互い快適に情報交換できると思っています。

[626: 大家奮闘中]

>>619 匿名さん

残債が減ってないのに、どうしても借りたいなら奥さんや親を保証人にして、
フルローンが付きそうな物件を探すしかないですね。

[627: 大家奮闘中]

賛成です。
初歩的な利回り計算や資金繰りについて勉強したい人はあちら。

こちらは質問回答コーナーではなく、
オーナーとして物件の運営全般、税務、ポートフォリオの入れ替え(仕込み、売却、借入)
不動産市況などの情報交換の場にしたらどうでしょう。

[628: 匿名さん]

>>623 匿名さん
CFとか気にしたことありませんが、築古でも5%くらいは回って欲しいですね。買うのは安いと思ったり、この物件は価値が上がると思うと、どうしても欲しくなり買ってしまいます。買うばかりではなく、毎年、１件買って不要な物１件売ってってペースですね。

[629: 匿名さん]

不要になる物件買ってるのですか？私は長期保有したい物件ばかり買っているので増える一方です。最近はCFがいい物件を狙ってますがタワーマンションだとなかなかないです。

[630: 匿名さん]

>>629 匿名さん
不要な物件は、主にマンション。
10年以上前に買ってて、売り時だなぁって思ったやつですね。

[631: 大家奮闘中]

空中族はもう終わりかな。
楽待ちも出がらしばかりで。
容積取れる安めの土地買って、
新築アパート建てるのが一番かもね。

[632: 匿名さん]

＞大家奮闘中さん

アパートをポートフォリオに入れる有効性は、CF確保や税務面からも理解しているつもりなのですが、耐震性や耐火性等の資産としての安全性のところがどうしても引っかかって踏み切れません。
このあたりはどのようにお考えでしょうか？

[633: 匿名さん]

タワマンが最新の設備だからと言って安全だと言い切れる理由が分かんないけど。あなたはどこにもってるの？そもそも不動産なんて地震で真っ先に暴落すんでしょ。3年は沈んだまま。不安なら投資しなきゃいいだけ。

[634: 匿名さん]

自分も思った。地震保険かければいいでしょ。投資センスないのでもう少し勉強してからアパートなりタワーマンションなり購入してください。

[635: 匿名さん]

＞634さん

大家奮闘中さんのコメントがいつも参考になるので、考え方をお聞きしたかったんです。
地震保険かけりゃとか、そんな粗雑なコメントは参考になりませんね。

資産形成にあたってリスクコントロールをどの辺りで折り合いをつけていくべきか、アパートの組み込みにあたってどういう注意をしておられるのかに興味があるのです。なんせ副業なので手間もかけられないし。

港区中心にタワマン４室、１０年かかった。まあ、これ自体がセンスないかな、笑。

[636: 大家奮闘中]

港区のボロワンルーム区分じゃ話しになりませんが、タワーマンション4室なら
立派だと思いますが、なんで
売らないんですか？
芝浦あたりに集中だとリスク高くないですかね。
エリア(駅)と物件タイプは分散した方が長期的に安心です。

[637: 大家奮闘中]

タワマンを4室持ってるなら、
色々経験値は上がってると思います。
礼金は取れてます？

[638: 匿名さん]

ボロワンルームくぶんをバカにするな！
利回り10%で10年前に取得して空室ゼロ。家賃がローンを払ってくれた。素晴らしい買い物したなと実感。

[639: 匿名さん]

＞大家奮闘中さん

芝浦はひとつだけで、あとは虎ノ門・神谷町ですね。
礼金のご質問、流石ですね。自分は全部定借、売らないんですかの疑問も流石、大家奮闘中さんはうまく売っておられる感じですよね。
そのあたりの感覚がいつも参考になるな、と思っているんです。
ヘタレなんですかね、売るって勇気いりません？笑

[640: 匿名さん]

虎ノ門ヒルズですか。素晴らしい。

[641: 匿名さん]

>>635 匿名さん
いやー、10年で4室はすごいですね。良かったら資金計画スレにも遊びに来てほしいです。通常なら10年で2室がやっとだと思います。どのように資産を増やしていったのか、凄く気になります。一度も売却などされてないのですか？

僕は売らなくても良いかなと思う派ですが、やはり今は本当に持っておきたいと思うもの以外は売ってしまってキャッシュを作るべき時期なのかもしれませんね。

[642: 匿名さん]

＞641さん

派生スレにも結構行ってますよ、笑。
マーケットの見極めは難しいですよね。自分では偉そうに、今は我慢の時期なんて言ってしまいますが、物件の物色はそれ自体が面白いし、買うのは簡単。
金利も上がる、なんて誰でも言えますが、レーガノミクス初期の保護主義でドルは政府の意に反して上昇、最終的に円安を修正するためにプラザ合意でバブルへGo、この間２年もなかったような。
トランプノミクスも酷似しているといわれる中、今後何が起こるやら想像もできませんね。

[643: 大家奮闘中]

>>639 匿名さん
あの辺りを複数買えるなんてすごいじゃないですか。 年収3000万位ないと買えないエリアですね。
虎ノ門タワーズは近くに寄ると、外壁が雨だれとクラック目立ちますね。
吹き付けだからかなぁ。 愛宕神社のパークコートは良いですね。
売るのは淋しいですけど、せっかくのタワマンブームに乗らないともったいないですよ。

[644: 大家奮闘中]

>>638 匿名さん
タワマンスレなんで、貧乏臭い三点ユニットワンルームとかに
魅力を感じない。

[645: 匿名さん]

>>643 大家奮闘中さん

虎ノ門タワーズのクラックは確かに気になりますね。あの形状もちょっとです。

[646: 匿名さん]

皆さん良くみてますね
私もあのクラック気になってました
吹き付けは盲点でした、そうだったのか
昔8100万の76ｍ２を買いのがしました

[647: マンション検討中さん]

自宅タワマンの賃貸を検討していますが、親や親戚から売却を進められます。理由は賃貸はリスクが高いからとのことです。

賃貸に出されて滞納等のトラブルによく合うものでしょうか？賃貸管理会社は東急リバブルなどの大手を使われたりしていますか？

[648: 匿名さん]

>>647 マンション検討中さん

テナント負担で賃料保証会社と契約させるんですよ。10日延滞すると賃料保証してくれる、とかです。
リバブルとかリハウスとかKENなどがいいのでは？
室内クリーニングて済めばいいですね。

[649: 匿名さん]

>>647 マンション検討中さん

あと、賃貸管理会社と言うのは、タワマンの場合は要らないですね。手間がかかることはないので。

[650: 匿名さん]

うちはリハウスに頼んでます。エアコン壊れたとき対応してもらいました。

[651: 大家奮闘中]

>>647 マンション検討中さん
場所によっては暴落リスクあるのでは。

[652: 匿名さん]

賃借人が保証会社たてるのは普通だと思うし
賃貸管理とか一切使ってないし、不要と思う

>賃貸はリスクが高い
リスクゼロの投資はない、そんなリスクも取れないなら何もしなければ良い

タワマンは一般的に貸すリスク一番低いでしょう

[653: 匿名さん]

>>647 マンション検討中さん

まぁ、自宅を賃貸に出そうとして親や親戚から口を出されている段階で、不動産投資ができる環境ではないかもしれません。
不動産投資は、一般人にとっては余剰資金で投資するのと全く違う類のリスクを伴うので、周囲の素人に振り回される状況では正しい判断が出来ないと思いますよ。

[654: マンション検討中さん]

>>653 匿名さん

>>653 匿名さん
ごもっともなご意見で納得しました。
周りの雑音に気をとられているのが現状で、
皆様からいただいたご意見をもとに周りを
説得するところから始めます。

[655: 匿名さん]

周囲の素人の意見は参考にならないに同意。不動産投資は危ない！というマスコミ記事見てイメージで反対してるのでは？

[656: 匿名さん]

>>654 マンション検討中さん

辛口で申し訳ないです。多かれ少なかれ不動産投資をしようとする時にみんな直面する課題ですよ。
頑張ってくださいね

[657: 大家奮闘中]

築古と違って借主は属性いいので楽です。

[658: 匿名さん]

私の場合投資というのか分かりませんが、キャッシュでタワーマンションの一部屋を購入しました。
セカンドの予定でしたが、その必要がなくなりすぐに賃貸に出しました。管理費、修繕積立金、インタネット使用料はオーナー負担。管理会社に毎月の手数料を支払っても手元には月【25万円程度】入って来ます。この収入は全額趣味に当てています。
その他オーナーはスパや、スイート。ラウンジ等の共有施設を使えます。これは夜景を楽しめますし利点ですよね。
幸い、資産価値は今でも購入時より、2割程度上昇しているので、築浅で売却をすれば、概ね売却損は無く済みそうです。
が、2件目も所有するかと言えば多分しないと思います。

[659: 匿名さん]

2件目を所有しない理由って何かあるんですか？

[660: 匿名さん]

>>659 匿名さん
地震とかのリスクを考えれば、最悪キャッシュ所有が最もリスクが少ないと考えた事です。
オーナーであれば、共有施設も使えて所有欲も満たされます。それ以上の利益もリスクも望みません。