[湾岸・投資] 複数タワーマンション購入

[匿名さん]

投資対象として、複数のタワーマンションを所有している方、所有したい方用のスレです。

現在１つ目を持っていて、２つ目のセカンドハウスとして使いたい方、
またオーナーとして賃貸に出したい方、またオーナーとしての共用施設の利用可否なども含めて
２つ目以降のタワーマンションの購入物件について、また買い進めていく為の資金計画などについて、
またパンダ部屋の購入テクニックなども含め、タワーマンション新築、中古問わず
多面的に検討していくスレにしていけたらと思います。

なかなか複数持っている人は少ないと思いますので、現在所有している方のアドバイスは大歓迎です！！
それではよろしくお願いします。


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[451: 匿名さん]

この環境では中古を探すのがベターというのは衆目の一致するところですね。
ただ、どうやって妙味のある中古を探すか、その方法論を是非お聞きしたいですね。
不動産屋に頻繁に会うとか、銀行の人と接触を増やすとか、労働集約型の一般論は分かるんですが・・・。

[452: マンション検討中さん]

私は大手ポータルサイトと、大手仲介業者の新規登録と価格更新は最低一日一回づつはチェックしてます。都内タワマンに絞っているので大した件数じゃないです。
それと業者にも掲載前に情報回してくれるようにお願いしていますね。役に立ったことは一回しかないですが。

[453: 匿名さん]

>>452 マンション検討中さん

なるほど、ありがとうございます。
私も似たようなものですが、サイトの情報で妙味があるものはまず無いという印象、やはり指値を入れないと価格の柔軟性はわからないですよね〜。

[454: 名無しさん]

みなさん中古だと築何年くらいのが割安に買えると思いますか？港区内陸や渋谷区、新宿区などの山手線内側だったらどのくらいの築年数まで狙っていいのか悩んでいます。また、建替狙いで超築古を狙うのはどう思いますか？

[455: 匿名さん]

>>454 名無しさん
私は、超築古、再開発狙いです。と何回かここでも書いた者ですが、、
とは言っても、ある程度の話しが進んでいるが、まだ確定していない状態の物件です。こういった物件は、不動産買取業者とは競合せず、価格に折り込まれていませんので、割安な物件が流れてくることもありますよ。

[456: 匿名さん]

>>455 匿名さん

そういえば最近浜離宮の築古大規模マンションが解体されていたよ。名前忘れたけど。あそこも再開発で変わるのかな？
それと定借の物件ってどうなんでしょう？期間過ぎたら建て替えとかしないのかな？定借は期間過ぎたら返さないといけないから資産なくなっちゃうんでしたっけ？

[457: 匿名さん]

>>456 匿名さん
なくなるんじゃないですか？
一般的には60年とかの定借ですかね。年間1.7%価値が償却されると想定するなら、所有権の近隣物件プラス2%弱の利回りなら、全く問題なく手を出して良いと思いますが、そこまで利回りは出ないでしょうかね。

[458: 匿名さん]

>>449 匿名さん
麻布十番の三田小山町には、7年後ぐらいに川沿いに再開発で3棟合わせて1,000戸強のマンションができる予定なので、一時的に下がる可能性が高いかと思います。逆に、再開発マンションの買い替え客狙いで安く買うことも可能かと思います。今買うにしても、三井の西側なんかは絶対買ってはいけない部屋です。

[459: 匿名さん]

なんだか結構具体的な物件の話になってきているけど、資金計画はみなさん基本的にはどうしていますか？既に複数持ちでキャッシュが潤沢な方は昔の良い時代を経由しているので優位ですが、今から参加する方は昔のように美味しい思いも出来ない気がします。

今の割高物件のご時世ではフルローンを引けても利回りが相当下がるのではないかと思うのですがその辺り諸先輩方も含めどう思います？自分も含めですが今から新規で参加するような方は、基本的にはフルローンを引けるような属性の方でも頭金1割は用意した上で参加したほうが良いような気がします、そうしないとROI的に厳しい物件ばかり。

住宅ローンのような低金利で借りれるならまた話は変わってくると思うのですが、そのような裏ワザも将来の複数買いを見据えるとマイナスの面も出てくるような気がします。アパートローンレベルであれば、銀行変えれば問題はないのかな。

[460: マンション検討中さん]

新築買換にる供給過多とエリアへの注目度の高まりによる需要創出のバランスについて最近よく考えます。
麻布十番のように元々知られた地域であれば前者のほうが強いのでしょうが、現状無名なれど利便性の高い地域では後者の要素が上回ることがあると思います。
そこを出口に見越した戦略が中期的に有効ではないかと。

[461: マンション掲示板さん]

>>459 匿名さん
最近金融庁から銀行へ過剰融資の調査があったようなので、今年から厳しくなる可能性もありますよね。

[462: 匿名さん]

>459さん

確かに、これから都心・タワー等の新規投資は資金面で厳しいですね。借入条件を相当頑張ってもCFをプラスにするには結構な頭金が必要になります。

ちなみに、ご自宅はどうしていらっしゃるのでしょうか。私の場合は、初期は自宅購入も投資の一環と考えて、買い替えを繰り返しながら（諸事情でやむなくでもありますが・・）自己資金を増やして、複数持ちに至った感じです。

自宅購入の融資条件は歴史的好機ですから、これから自宅を取得される方はある意味恵まれているとも言えます。

[463: 検討板ユーザーさん]

>>455 匿名さん

同感です。私も同じ戦略です。
ただ、住宅ローンもあり、自己資金が
多額にあるわけでなく、
どうやってローン含め資金確保するか
課題です。

[464: マンション検討中さん]

私も3本目まではマイホームローンの住み替えで購入できましたが次はセカンドハウスか親族で行くしかないかなと思ってます。

これからスタートの方は新築がマイナス金利の旨味を丸々デベと銀行が持っていってますから中古を買い叩くところからスタートじゃないでしょうか。
ど田舎のアパート一棟買いよりは都心部での購入を私なら考えます。
地方や郊外の土地を持つぐらいなら定借物件かなと思います。

[465: 匿名さん]

セカンド「ローン無し。」を売却して新築の購入を考えています。
先日モデルルームに行って相談したら、営業さんから「停止条件２ヶ月間で当社との専任契約で売却をして下さい。」と言われました。
物件の引渡しが3年後の場合には、いつ頃から売却に入るのでしょうか。
また、所有物件を頭金に組み入れた場合に、売れなくて資金が確保出来ずに引渡し日が来てしまった場合は、自己調達か、キャンセルによる手付金の没収でしょうか。

[466: 匿名さん]

>>465 匿名さん
停止条件は、白紙解約なんでペナルティーは無しですよ。

[467: 匿名さん]

>>466 匿名さん
間違えました。白紙ではなく、契約が無効ですね。

[468: 匿名さん]

>>459

住宅ローンで渡り歩くのが一番堅実です
通称ヤドカリ投資と言うらしいです
多少時間かかりますが確実なのでそれで我慢して増やしてから
アパートローンに行きました

[469: 通りがかりさん]

>>468 匿名さん

短期売買の3000万円特例は合算しても到達しなかったですか？減価償却が意外と邪魔して超えてしまうケースは多いと思うのですが。

[470: 匿名さん]

>>469
売却はしてないので3000万は関係ないです
売れば利益は超えたと思いますが

2軒目は1軒目から６年ちょいかかりました

[471: 匿名さん]

>>467 匿名さん
有難うございます。
ノーローンの物件でも、人気物件の場合、買い替え自体を販売会社が嫌がってると言うか、「買い手は幾らでもいる」的な対応の様な気がしました。私は自宅は別にあり、借財も一切無いにも関わらずイマイチデペの対応に納得が出来ませんでした。
一説によると今の市況は下落基調で、大手の不動産屋は、専任契約こそしても最終目的は囲い込みや干しによる、契約者の焦りに乗じての買取だと聞きました。
体力のある大手だと買い取って上乗せをして売却をするのが1番利益率が良いそうで、現状では横行しているみたいですが事実でしょうか。

[472: 名無しさん]

都心山手線内側築40年旧耐震の区分マンションを今から買うのってどう？
出口とかどう考えたらいいんだろう？

自宅利用からの賃貸でも築何年で売ればよい？タワーの場合、築何年持つか実例がないので悩ましい。

[473: 匿名さん]

>>468
ヤドカリかぁ〜
468さんはどれくらいの年月でいくつくらい増やしたんですか？
ヤドカリ投資法自体調べてみたんですがかなり堅実な方法ですね。

例えば４個目くらいを購入して、３つを賃貸に回してその年収をリーマンの年収に合算して、
その年収成績＋家賃収入貯蓄を頭金に回して、アパートローンを組むって感じですよね？

ただ僕はもう住宅ローン5000万くらい組んでしまってるんですよねぇww
僕の状態でも何とかヤドカリ出来ないかな？

[474: 匿名さん]

>>464
３本目まで、マイホームの住み替えで３つ手に入れたんですか？
それとも住み替えで個数は１つのまま、残債減らして資産額を膨らませていった感じでしょうか。
どっちか分からなくて聞いてみました。スミマセン。

[475: 匿名さん]

>>471
怖いですね〜
そういうのに資金を吸収されたらたまったものではありませんね。
大切な資金、うまく回さないと。

そしていつかはPC青山に...w

[476: 名無しさん]

>>473
私は最初3200万ローン
嫁と頭金は親に頼り6年で完済
リーマン後目一杯再度住宅ローン
アパートローンで買増し&現金買増しです
二軒目は繰り上げ一切なし（笑）

[477: 匿名さん]

>>465 匿名さん

買い替え特約の場合は、直ぐに売却に入って売却後は仮住まいさせるデベ、もあります。

[478: 匿名さん]

>>476
６年で3200万？！
頭金いくらですか？
これだと最初は結構頑張らないといけませんねw

じゃあ結局今は
１つ目3200万完済
２つ目めいっぱいの住宅ローン
３つ目アパートローン買いまし
４つ目現金買いまし

こんな感じかな？３つ目４つ目買うのにどれくらいかかりました？
これだけあると、３つ貸せばだいぶ安心できますね〜！！

[479: 匿名さん]

>>477 匿名さん
有難うございます。
基本専任契約は購入物件の会社との締結だそうです。
安全牌は売却をして現金をプールしてから、セカンド以外は仮住まいをしながら、次の物件を探すのが良いと思います。2000年にはこの方法で約購入額の倍で売り抜け現在に至ってます。

[480: 大家奮闘中]

>>447 匿名さん

晴海、豊洲、勝どきとか行ってみたのですが、駅前の寂れっぷりに
驚いてKKTの購入は見送ってしまいました。 デパートや繁華街が近くないとなんだか寂しいんですよね。賃貸で思いっきりリゾート気分を味合うなら 、むしろ有明が良さそうですね。 海が正面に見えるのはいい

[481: 大家奮闘中]

今、賃収が毎月70万ほどありますが、
あと30万は欲しいです。
戸建は楽ちんですが、いまいち意欲がわきません。
タワー病かもしれません。

[482: 匿名さん]

>>469

3,000万円特例って、住宅ローン減税との併用はできない、って理解で正しいんでしたっけ？

僕は結局新築引渡時の住所の都合で、結局特例だけしか使えなさそうです

[483: 匿名さん]

>>480 大家奮闘中さん
海は昼間だけで夜は真っ暗で夜景になりません。
やはり有明の良いところは、都心方向の夜景が綺麗な事でしょう。セカンドで所有していて時々訪れる位が丁度良いですね。管理費と修繕積立金、インターネット使用料、緊急地震速報込みで毎月3万円位の持ち出しですが、まあ許せる範囲ですかね。しかし自分が住むのはやはり戸建てが良いですね。

[484: 匿名さん]

純粋にキャッシュフローで70ですか？それなら凄い！！

[485: 匿名さん]

>481さん

あ～、同じような感じですね～。でも私の場合CFは6割くらいになってしまうので
もうちょい欲しいなぁ。
タワー病も同じ。有明の中古覗いてみましたが、すごい数出てませんか？

[486: 匿名さん]

484は480に対してです。

[487: 匿名さん]

>>480 大家奮闘中さん

晴海豊洲はともかく、勝どき駅前は賑わってますよ。あそこで不満だとハードルが高過ぎます。

[488: 匿名さん]

>>481 大家奮闘中さん
タワーのみ所有ですか？いくつお持ちですか？

[489: 匿名さん]

逆に売却で損益が出てても五年以内だと控除してもらえませんよね。お
売るなら賃貸に出して所有期間が五年を過ぎたら売るのが正解でしょうか。

[490: 匿名さん]

>>481 大家奮闘中さん

戸建てはセキュリティが甘過ぎます。近所とのトラブルは自身で解決しなければいけないし。

[491: 匿名さん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[492: 大家奮闘中]

>>483 匿名さん
レインボーブリッジと高層ビルのコラボが素敵ですね。
キャッシュフローは半分もいきませんが、月四万ならリゾマン気分を満喫したいです。 使わない日はエアビーに貸し出したりして。管理組合に怒られますか？

[493: 匿名さん]

>>492 大家奮闘中さん

民泊の件は所有するとどうなってるか分かるので、自分でリスクを判断

[494: 大家奮闘中]

>>488 匿名さん
三件です。

タワー
戸建
低層ファミリー

売却
富久クロス
郊外アパート

[495: 大家奮闘中]

3件は賃貸中で自宅は別です。

[496: 大家奮闘中]

>>487 匿名さん
勝どき駅前はビルに数軒レストランが入っていて、
あと牛丼屋とかがありましたが、 タワマンが沢山あるわりには
店が少なくないですか？ KKTの後ろの運河も寂しい風景でした。
お台場の方が綺麗で雰囲気好きです。

[497: 匿名さん]

>>492
民泊は残念ながら湾岸は基本、管理組合に怒られますねw
付き合いを無視、というスタンスなら無視してやってる人もいますが、規約が改正されると民事されると不利になるのでやめておいたほうが良いですね

賃貸しながら行きたい時はゲストルームが使えるような物件なら良いのでは？
オーナーがゲストルームを使えるかなど、規約を確認してからの購入になりますかね。

[498: 匿名さん]

>>494
富久クロスですか！それは確かにキャッシュ潤沢になりますねw
素晴らしい先見性をお持ちですね〜

[499: 匿名さん]

>>485
そうなのよ。新豊洲事件の影響か、砂の塔効果かなんか知らんが、
有明も豊洲もえらく数出ているんだよね。しかも思ったより安い。

これで売れてない物件もあるから、待てばもっと値下がりするかも？
以前話に出てた有明の賃貸も今日見直してみると、
広い物件は本当に平米3000くらいしか取れていなかった。

[500: 匿名さん]

>>496 大家奮闘中さん

勝どきは、裏道にある店に良い店が色々とあるんですよ。

[501: 通りがかりさん]

賃貸の成約事例ってどうやって仕入れていますか？売買はRAINSで大まかに分かるとして。募集賃料とのギャップが気になります。

[502: 匿名さん]

>>499 匿名さん

チャンスと見るか、様子見か！
有明も豊洲も変化していくのは間違いない。

[503: 匿名さん]

>>499 匿名さん
そういうので影響するなら、新航路の下だって影響無しでは済まないでしょう。

[504: 名無しさん]

>>500 匿名さん

勝どきは私も寂れた印象しかありませんね。元々倉庫街だからでしょうか？
資産性ならやはり山手線内側に拘るべきでしょうかね。

[505: 匿名さん]

内側、白金や高輪などの上も飛ぶことになる飛行機。

[506: 匿名さん]

>504
資産性ならやはり山手線内側、は譲れない一線です。となると、湾岸タワマンには一線を画さざるを得ません。

[507: 匿名さん]

>>506 匿名さん

山手線内側で今投資妙味があるところはどのあたりでしょうか？
人形町とかいう意見もあるようですが、もう高いですし。

[508: 購入経験者さん]

なんだかんだ浜松町じゃない？それか春日再開発とか。

[509: 大家奮闘中]

>>485 匿名さん

>>485 匿名さん
確かに。江東区 タワーで検索したらすごい数出てますね。
オリゾンマーレ？ あたりの古い有明は坪190万位に戻るのではないでしょうか？ このままいくとお値打ちな投売りが出てくるかもしれませんね。
築浅で高層階70平米で4500万位なら、リゾマンとして購入したいです。

[510: 匿名さん]

>>508 購入経験者さん

やっぱり‼︎
浜離宮無視出来ないですかね？

[511: 匿名さん]

>>510 匿名さん

浜離宮は利回りが低すぎます。表面4%に満たない上にランニングコストまでバカみたいに高い。
キャピタルゲインが見込める状況でもない。
ツインパークス指値のほうがまだ可能性あるかと。

[512: 匿名さん]

＞511さん

なるほど、その通りですね。ツイン、ずっと見ていますが条件のいい部屋はあまり表に出てこないような・・。
指値を待たずに売れているのでは？
そうでもないですかね。

[513: 匿名さん]

浜離宮は立地もダメだしインカムもキャピタルもダメ
何処が魅力かさっぱりわからん

浜離宮選ぶなら窪地の白金選びます

[514: 口コミ知りたいさん]

>>512 匿名さん
そうでしょうね。まあ投資目線では浜離宮よりマシというだけです。
結局多数派と異なる視点で考えないと大きな利得は生まないでしょう。話題の物件や地域では難しいかと。

[515: 匿名さん]

>509さん

有明のリゾートユース、なかなか贅沢でいいですね。
世界の東京を楽しむには最高の立地かもしれません。
そういう想定で買えるのが羨ましい。

[516: 匿名さん]

新築1棟アパートはいかがでしょうか？

[517: 匿名さん]

>>516 匿名さん
論外ですね。

[518: 匿名さん]

それはらくまちだか健美家を見れば良いのでは

[519: 匿名さん]

>>517 匿名さん

>>517 匿名さん
新築アパートは頭金2割でローンくんで7%がやっとでしょ。ありえないし立地も郊外になるし地震にも一番脆い構造だし、一番選んじゃダメでしょ。

[520: 名無しさん]

>>519 匿名さん

今ならフルローン組めますよ。

[521: 匿名さん]

>>520 名無しさん
もろ、ダメダメ投資のお手本でしょ。笑い。

[522: 匿名さん]

>>521 匿名さん

いや〜今はそんなこともないですよ。

[523: 匿名さん]

>>522 匿名さん

そうですね、基本フルローンです。

[524: 匿名さん]

このスレは良いですね。自分も新しいマンションに住むのが好きで3件目です。住んでいた二軒は賃貸出していて次の新しいマンション探してます。住むなら新築がいいと思ってますが皆さんは中古も含めて検討されてますか？

[525: 匿名さん]

>>524 匿名さん

私も新しいマンションに住むのが好きで4件目です。しかし転売派なので、中古で買って頂く方達を悪くは言えません。

[526: 名無しさん]

>>524 匿名さん

前の2軒のマンションのローンは引き続き住宅ローンですか？それとも完済すみですか？

どうやって増やされてるのか勉強させて下さい。

[527: 匿名さん]

>>524 匿名さん
投資は全て中古
住むのは新築

[528: 匿名さん]

物件次第なので新築、中古のこだわりはないですね
タワーも勿論立地が最優先ですが
規模感、デザインとかも大事ですね
専有部では個人的に天井高とサッシ幅が重要です

[529: 匿名さん]

>>522 匿名さん

>>522 匿名さん
フルローンだとROIの表面で3〜4%なのでは？去年の夏頃ですが、試しに相談いった金融機関は頭金2割の表面7%だったので、ないなと判断しました。この頭金でこの利回りじゃあタワマンとそんな変わらないじゃんと思い、色々考えたすえにこのスレを建てた次第ですw
そんな事もないという事は金利安いか物件価格下がってるかどちらかですよね？
もしくは自分が金融機関になめられているか…

[530: 匿名さん]

>>529 匿名さん
総合的にじゃないですか？
私は、0.6〜1.7%の範囲でかしてもらってますが。以前の金利が高過ぎると言えば、新規物件の金利を安くしてくれますよ。

[531: 匿名さん]

>>529 匿名さん

融資条件はいろいろですよ。
もう少しローンを勉強することをオススメします。物件により金融機関により属性によりまちまちです。

[532: 匿名さん]

あとどこかの紹介だと条件が良くなったりもすると思います。

[533: 匿名さん]

>>524 匿名さん
喜んでもらえる方が意外に沢山いて、スレ立てして良かったなと思っています。
ですがそんなスレ主はまだ1軒目を買ってそんなに経っていないので、楽しむついでにご自身の経験など共有いただけたら嬉しいですw

ちなみに自分は新築中古ふくめ検討しめ、港区湾岸の中古を買いました。実需としては一番満足してますが、投資面で考えると一番良かったのは富久の新築が一番良かったようですね。

[534: 匿名さん]

>>530 匿名さん

ですね、多分不動産収入も対してない始めたばかりのヒヨッコなので、足元見られたのかもしれませんねぇ。530さんはいくつかアパート既に持たれているから良い金利なのかも。初めての人でも交渉余地はあるものなんでしょうか？

[535: 匿名さん]

>>532 匿名さん
不動産屋さんに紹介してもらってこんな数字だったんですよね泣。なので見送ったんです。もっと粘り強く他の業者あたるくらいしないとダメなのかなぁ。

[536: 匿名さん]

>>531 匿名さん

そうですね、確かにローンにも色々ありますがまだまだ勉強不足の面もあります。で、このスレはそういったローンも含めた資金計画なども含めた話題もOKよって感じにして立てたんですが、物件中心の今のトピックが盛り上がっているのでここでローンや資金計画などの話を掘り下げると、先々の投資トークを中心にしたい経験者サマたちに邪魔かなぁと思ってきましたww

なのでこのスレとは別に、資金計画などを中心とした、派生スレを作ろうと思うのですがどうでしょうか？

このスレのテーマがあまりに多面的なので、ここで少し分けても良いかな？と思ってきました。

[537: 匿名さん]

自分は2件目は、新築と中古をいくつか探しました。ローンは1件目を住宅ローンのままだと嫌だったので、アパートローンに借り換えする前提で進め、中古マンション購入前提でローン審査を通しました。結局中古は買わず、2件目は新築を購入したのですが、新築物件の営業さんにローン審査が通っていることを伝え、同銀行で同条件になるように調整してもらいました。7年ぐらい前の話です。

[538: 匿名さん]

>>534 匿名さん
マンション一部屋くらいであれば、都市銀行なら支店決済でいけるので、支店長の与えられた権限の範囲で金利も優遇して融資してくれるかと。でも、それも充分な担保余力がないと無理かも。

[539: 匿名さん]

色々検討した結果、近々港南中古タワーを購入します(^_^)v
因みにフルローン、初めての中古購入なので吉と出るか否か
湾岸タワー購入は3戸目ですが、1戸は昨年売却しました。あと3Aに1戸有ります。全て新築物件で借入は全て返済完了してます。
不動産投資目的で無く全て実需の為に購入しています。現在賃貸は出していませんが、利確の為に1戸売却しようと思います。今の所、結果オーライで来ています。

[540: 匿名さん]

え？今さら港南？？

[541: 匿名さん]

>>539
将来だぶつきそうな有明と違って、あまり新規計画ないしリスク低そうですね
よろしければ坪いくら位ですかね？

[542: 匿名さん]

今から買うんだ…

[543: 匿名さん]

>>539 匿名さん
おおおー！港南ですと、やはりWCTですかね？
おめでとうございます♪
賃貸せずに2個所有なんてスゴイですね！！本業でかなり稼いでいらっしゃる？！

セカンド目的なら駅から近いツインパのほうが良いのでは？あそこは実需で住むピカイチのデラックスさですよ！意外とスカイラウンジもあるようですし。

[544: 匿名さん]

>>536 匿名さん
良いと思うよ。テーマ沢山ありすぎるしね、ここ。
遊びにいきますね。

他の先輩方はどうなのかな？

[545: 匿名さん]

>>541 匿名さん
坪300いかないくらいだと思うよ〜
WCTでなければもっと安いと思う！

[546: 匿名さん]

3Aの括りって埋立地は入らないよね？

[547: 匿名さん]

3Aの物件持ってないけど、投資に関して言えば、3Aも湾岸も関係ないでしょ。
考えることは、インカムとキャピタルです。事故物件とかでもウェルカムよ〜

[548: 匿名さん]

あと、メガバンクとかも関係ない。金利と期間が全て。

[549: 匿名さん]

>>547 匿名さん
どのあたりをお持ちでやんすか？
湾岸？

[550: 匿名さん]

>>547 匿名さん
そうですね投資は金儲けです。
食わず嫌いはせずに、金儲けに徹しましょう。